國(guó)際項(xiàng)目全程策劃運(yùn)營(yíng)報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-08-09 02:07本頁(yè)面
【正文】 合型是業(yè)態(tài)定位，口岸將展現(xiàn)地理優(yōu)勢(shì)，成就運(yùn)城地產(chǎn)單體地標(biāo)。同時(shí)，我們將使得該項(xiàng)目成為運(yùn)城的地標(biāo)性單體建筑。功能定位及具有互補(bǔ)性，又具有很強(qiáng)的可擴(kuò)充性和可操作性，同時(shí)可以使得招商成功后能夠順利實(shí)現(xiàn)價(jià)值的可持續(xù)升值空間?！斑\(yùn)城首席以商務(wù)住宅為主體，配套購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑為一體的復(fù)合地產(chǎn)”定位演繹 “運(yùn)城首席以商務(wù)住宅為主體，配套購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑為一體的復(fù)合地產(chǎn)”，由于其定位層次比較高，價(jià)格更需要更多的上升空間來(lái)支撐本功能定位。功能定位與此對(duì)應(yīng)，其宗旨在于造成聯(lián)想（品牌營(yíng)銷）和形成差異。本項(xiàng)目的定位目的是找到消費(fèi)區(qū)間和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間。二、項(xiàng)目定位的目的及模型定位就是將項(xiàng)目的差異化做出來(lái)。 運(yùn)城在業(yè)種經(jīng)營(yíng)上已較全面，商業(yè)檔次上差別不大，多是中小型的經(jīng)營(yíng)，就給四層的商業(yè)招商帶來(lái)了一定的挑戰(zhàn)，令推廣宣傳階段市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目主題性或特色性要求較高。 4層的商業(yè)在運(yùn)城是非常少見(jiàn)的，雖然招商比較有難度，但是項(xiàng)目規(guī)模較大，自身可設(shè)置的內(nèi)容很多，如果招商中引進(jìn)了有準(zhǔn)備開(kāi)展大規(guī)模休閑娛樂(lè)的商家，使樓下商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為運(yùn)城市有代表性的休閑娛樂(lè)新天地，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的也帶來(lái)了一定的品質(zhì)提升。進(jìn)入新的市場(chǎng)，縱觀運(yùn)城市現(xiàn)時(shí)的住宅項(xiàng)目定位一般都比較傳統(tǒng)，如將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)綜合性的商業(yè)、辦公（迷你OFFICE）、住宅項(xiàng)目，可擴(kuò)大潛在的消費(fèi)群。項(xiàng)目入住階段可能在2006年3月，正是春節(jié)結(jié)束的商業(yè)淡季，對(duì)招商工作帶來(lái)一定影響項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 與南風(fēng)廣場(chǎng)相隔不遠(yuǎn)，商圈較為成熟，已有一批消費(fèi)群鄰近于本項(xiàng)目，只要將這批消費(fèi)群吸引過(guò)來(lái)，擴(kuò)大原有的商業(yè)圈，就會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)一定的人流。項(xiàng)目劣勢(shì)分析 項(xiàng)目是由商場(chǎng)與住宅兩部份組成，周遍的商業(yè)配套不是很完善，所以樓下四層的商業(yè)配套對(duì)于住宅的銷售價(jià)值提升非常重要。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)不斷增加：盡管本項(xiàng)目體量有限，但是由于處于五大區(qū)域交匯口岸，區(qū)域優(yōu)勢(shì)將隨運(yùn)城城市發(fā)展不斷得到增強(qiáng)。根據(jù)三種方案比較，我們建議采用方案三進(jìn)行項(xiàng)目定位。我們深刻領(lǐng)悟到要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)的銷售，單憑硬件和產(chǎn)品自身是不夠的，只有通過(guò)科學(xué)準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，找到項(xiàng)目消費(fèi)區(qū)間和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間，才能深層次發(fā)掘品牌潛力，使品牌物超所值。項(xiàng)目定位通過(guò)《市場(chǎng)分析報(bào)告》大量資料的分析論證，無(wú)論本項(xiàng)目自身要素或市場(chǎng)大環(huán)境方面，都是機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題點(diǎn)共存、機(jī)遇和挑戰(zhàn)同時(shí)共存。第二章6)、購(gòu)買(mǎi)住宅所考慮的因素項(xiàng)目 造型 服務(wù)品質(zhì)與物業(yè)管理 價(jià)格 周邊環(huán)境與文化氛圍 交通 綠化率和中心景觀 升值空間和投資價(jià)值 其他頻率 28 68 68 63 37 43 21 1缺省值 127 87 87 92 118 112 134 154在“購(gòu)買(mǎi)住宅所考慮的因素”這一項(xiàng)中，服務(wù)品質(zhì)、物業(yè)管理和價(jià)格是人們心中普遍關(guān)心的因素, 提及率均為68；周邊環(huán)境與文化氛圍提及率是63排在第二；綠化率和中心景觀提及率分別是43和37；造型提及率為27。 3)、購(gòu)房目的（百分比）消費(fèi)者追求消費(fèi)質(zhì)量、生活質(zhì)量的消費(fèi)觀念日益增強(qiáng)，此次調(diào)查中為改善居住條件自己居住而購(gòu)房的消費(fèi)者占總體的82%， %。市中心區(qū)域看來(lái)是人們的理想居住區(qū)域。 4)、現(xiàn)住房購(gòu)買(mǎi)單價(jià)（百分比）調(diào)查顯示：900元/㎡%，其二是9001200元/㎡%，12002000元/㎡%，2000元/㎡% 。2)、現(xiàn)住房來(lái)源（百分比）本次調(diào)研樣本分布如上圖所示，市民目前住房的一個(gè)主要來(lái)源是購(gòu)買(mǎi)商品房，%，%，%%，從這三個(gè)數(shù)據(jù)結(jié)合本項(xiàng)目可以看出，我們瞄準(zhǔn)二次置業(yè)的消費(fèi)者，市場(chǎng)需求潛力巨大。 專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)面積較大，效益不是很樂(lè)觀，但是批發(fā)市場(chǎng)周遍的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)興旺，近幾年逐漸形成了以禹都為中心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)圈。運(yùn)城的娛樂(lè)休閑業(yè)溫莎堡和水世界規(guī)模大，檔次高，年?duì)I業(yè)額在1000萬(wàn)元以上，生意相當(dāng)火暴；而酒吧、KTV歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業(yè)規(guī)模都較小，生意都較好。定位運(yùn)城本地人的餐飲生意相對(duì)較好，主要是引進(jìn)北京、西安等地的大型餐飲連鎖店，如京福華肥牛，粵珍軒、一尊皇牛等。運(yùn)城當(dāng)?shù)靥厣惋嬒鄬?duì)較少，這是說(shuō)明來(lái)運(yùn)城觀光旅游人員較少，流動(dòng)人口較少。說(shuō)明運(yùn)城流動(dòng)人口不多。3)、小結(jié)經(jīng)營(yíng)范圍：服裝鞋帽、通信器材、美容美發(fā)、各類小百貨零售、婚紗攝影、銀行、醫(yī)院、醫(yī)藥、酒店、知名餐飲連鎖、煙酒批發(fā)等。向東沿河?xùn)|街、紅旗街延伸至高專，以高專為核心的新區(qū)聚集了多家企事業(yè)單位和運(yùn)城市的高檔住宅，向北沿禹都大道機(jī)場(chǎng)路延伸至機(jī)場(chǎng)工業(yè)園。另一方面我市加快改造規(guī)劃建設(shè)步伐，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入，精心打造中心商務(wù)區(qū)和特色商業(yè)群，極大地改善了消費(fèi)環(huán)境。隨著收入水平的逐步提高的同時(shí)，城鄉(xiāng)居民的生活節(jié)奏加快，傳統(tǒng)的飲食消費(fèi)習(xí)慣受到?jīng)_擊，特別是節(jié)假日時(shí)間較長(zhǎng)，為居民休閑和外出就餐創(chuàng)造了條件。2 商圈調(diào)查與分析2003年運(yùn)城全社會(huì)消費(fèi)品零售總額在70個(gè)億以上，人均生活消費(fèi)支出在1500元以上。而酒吧、KTV歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業(yè)規(guī)模都較小，但生意都比較好。運(yùn)城當(dāng)?shù)靥厣惋嬒鄬?duì)較少，主要是引進(jìn)北京、西安等地的大型餐飲連鎖店，由于運(yùn)城人講吃不講穿，所以餐飲生意相對(duì)較好，具有代表性的有京福華肥牛，粵珍軒等。普通住宅的大中戶型在運(yùn)城受到青睞，三房暢銷，主導(dǎo)面積130—170㎡。隨著人們對(duì)住宅品質(zhì)的要求不斷提升，高檔住宅的市場(chǎng)逐步成熟，運(yùn)城市屬藏龍臥虎之地，每套50萬(wàn)元以上的別墅市場(chǎng)情況良好，但總需求量不會(huì)太大；普通住宅類商品房銷售價(jià)格已超過(guò)2000元/㎡，銷售情況良好，證明供需基本平衡；隨著國(guó)家土地政策收緊及原材料價(jià)格的上漲，2005年商品房?jī)r(jià)格將繼續(xù)上升；2004年，運(yùn)城市房地產(chǎn)業(yè)完成投資額達(dá)10億，開(kāi)工面積170萬(wàn)㎡，竣工面積70萬(wàn)㎡，商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲，%，顯示出強(qiáng)大的市場(chǎng)潛力；運(yùn)城市城鎮(zhèn)（鹽湖區(qū)）居民人均可支配收入接近7千元，人均消費(fèi)支出5千元，人均儲(chǔ)蓄存款余額突破萬(wàn)元，恩格爾系數(shù)(即食品支出的總消費(fèi)支出的比重)由2003年的33．2％下降為31．0％，居民生活水平由溫飽型向小康型的轉(zhuǎn)變；運(yùn)城市城鎮(zhèn)（鹽湖區(qū)）人口20萬(wàn)，流動(dòng)人口亦不多，這將成為制約運(yùn)城房地產(chǎn)快速發(fā)展的瓶頸；工業(yè)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。(三) 小結(jié)戶型：復(fù)式、躍層逐漸興起，三房暢銷，二房四房次之。市場(chǎng)簡(jiǎn)析（一）區(qū)域商品房?jī)r(jià)格分析整個(gè)運(yùn)城市的商品房市場(chǎng)自東向西，自南向北價(jià)格逐漸上升，品質(zhì)不斷提高，從城西的明珠小區(qū)到城東的梧桐名邸房?jī)r(jià)叢1400元漲至2500元，從城南的望湖新村到城北的金源閣房?jī)r(jià)從1400元漲至2000元。蓄勢(shì)待發(fā)項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商 均價(jià) 規(guī)模 結(jié)構(gòu)層數(shù) 銷售情況金源閣 豐喜房產(chǎn) 2000 三棟小高層 框架14層 售完都市御廷 建筑公司 2050 2棟小高層 框架16層 20%金地花園 市開(kāi)發(fā)公司 1550 占地100畝 6到12層 （二）2005年新建項(xiàng)目1 大世界花園開(kāi)發(fā)商：寶翔房地產(chǎn)公司規(guī)模：1000畝位置：城東 名士花園開(kāi)發(fā)商：鑫圓規(guī)模：100畝位置：城東名人港灣開(kāi)發(fā)商：亞航房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司規(guī)模：160畝位置：東北第四節(jié)商鋪?lái)?xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商 均價(jià) 規(guī)模 結(jié)構(gòu)層數(shù) 銷售情況二朗廟商業(yè)街 達(dá)隆 10000 占地84000平方米 商鋪2層鑄住宅6層 80%今日國(guó)際 新利通 10000 占地90畝 框剪 70%粵晉新天地 澤鑫 10000 占地15畝 框剪 售完 3)、商鋪：受地理位置影響，運(yùn)城是山西最大的物流集貿(mào)中心，再加上山西人喜好做生意，這為商鋪建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，商
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