【正文】 本市工業(yè)增加值增速的主要因素；運城市城鎮(zhèn)（鹽湖區(qū)）居民耐用消費品擁有量增長，享受型消費品成為時尚，小汽車進入家庭，這部分人有改善居住環(huán)境的愿望；商鋪是本地房地產(chǎn)中小投資者的最愛，大型商鋪數(shù)量不斷增加，價格高起，寫字樓產(chǎn)品開始露出頭角，但不適合大規(guī)模開發(fā)；第五節(jié)運城的娛樂休閑業(yè)如洗浴中心、酒吧、KTV歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業(yè)發(fā)展多年，洗浴中心以溫莎堡、水世界、親水彎最具代表性，其中溫莎堡、水世界規(guī)模大，檔次高，年營業(yè)額在1000萬元以上，生意相當火暴，親水彎次之。近年來，城鄉(xiāng)居民購買力進一步增強，消費品市場繁榮活躍，居民消費結(jié)構(gòu)升級明顯加快。1)、運城城市布局與發(fā)展方向整個城市朝東北方向發(fā)展，以高專、禹都、機場工業(yè)園、鹽湖工業(yè)園為四大核心區(qū)向周邊，新區(qū)（城東）建設初具雛形拓展，道路系統(tǒng)以工農(nóng)街、禹都大道、河東街、紅旗街為東西四條干道，南北以解放路、人民路、中銀大道、槐中路、學苑路為主，構(gòu)成了整個城市的道路框架。主導產(chǎn)品：服裝鞋帽，主要匯聚在解放路與河東西街；酒店餐飲、煙酒批發(fā)部主要聚集在鳳凰路火車站、汽車站附近；醫(yī)院與醫(yī)藥批發(fā)零售聚集在紅旗街；產(chǎn)品檔次以高中檔為主，世界級名牌與國內(nèi)名牌、所占比例在30%，中等檔次能以大多數(shù)人所接受的占到50% ，整個商圈內(nèi)、商業(yè)氣氛濃、人流量大。運城市缺少一個可供大數(shù)人（中低端收入人群）休閑娛樂的綜合性場所，但目前運城不可能產(chǎn)生這種定位的大型娛樂場所。第六節(jié)3)、現(xiàn)住房建筑面積（百分比）可以看到：%，%，%% ，隨著生活水平的不斷提高，人們向往更高層次的生活，本項目的順勢推出，將正好迎合這部分人群的需求。2)、對住宅朝向偏好順序項目 朝東 朝南 朝北 朝西頻率 14 95 29 7百分比 20 住宅朝向南自古就是一個中國老百姓的居住習慣，在這里也不例外，住宅朝南占絕對優(yōu)勢，占到65%，其二是朝北20%，%%。升值空間和投資價值、造型、交通反而不太被重視。第一節(jié)三位　方　案方案分類 方　案　一 方　案　二 方　案　三物業(yè)類型 2百貨，以上為住宅 2百貨，4賓館，以上為住宅 餐飲、金融、購物、休閑、娛樂、寫字間、住宅定位 中銀大道上首棟擁有配套商業(yè)的單體住宅 中銀大道十字路口的地標建筑 運城首席復合地產(chǎn)口岸地標項目盲點 商場過大，體量難以支撐 較為單一，同方案一盲點 口岸價值需要推廣傳播項目印象 普通 一般 易成為運城地產(chǎn)地標建筑評 價值趨勢走向?qū)⑼宫F(xiàn)本項目未來潛值：禹都大道是貫穿在運城新老城的一條樞紐公路，而中銀大道又是將新老城劃分開來的一條主要道路，圍繞南風廣場的休閑娛樂商業(yè)中心以及運城市政府的建設，以及東區(qū)的新城區(qū)建設和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的配套完善，商業(yè)地區(qū)必然將向東進行輻射，本項目的商業(yè)的氛圍日漸濃厚，商機無限。毗鄰市政府一條街，凝聚了一群休閑、娛樂的人群，這個人群也為項目帶來一定的商機。 現(xiàn)時運城傳統(tǒng)商業(yè)比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營管理的模式比較傳統(tǒng)，它們大都是百貨或超市的形式與本項目的形式不同，如將新型的經(jīng)營管理模式引入將會使將整個項目提升。 由于商鋪所占比例較大，所以必須和住宅同時推廣，導致推廣過程中信息點過大，信息分散，給宣傳推廣帶來的困難。目標群體和競爭者是定位的依據(jù)。依照價值最大化的原則，本項目將集中進行商業(yè)的包裝，做到統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一物業(yè)、統(tǒng)一形象項目主題定位根據(jù)《市場調(diào)研報告》提供的分析結(jié)論，結(jié)合上述項目定位的目的與模型、價值與作用、基本主張以及定位坐標，我們擬定本案項目定位，體現(xiàn)一種賦予目標客戶“時尚和潮流”的靈魂，顯示一種穩(wěn)步升值、時尚休閑的消費理念。中銀國際備選案名 尚豐國際操作2建立項目的品牌形象力形象力是項目對目標客戶的吸引力，吸引目標客戶關注項目、了解項目、喜歡項目，讓其增強對項目信心，促進租售實現(xiàn)，主要因素包括：主力商戶形象、商業(yè)前景、發(fā)展商實力、樣板間操作3人性化形象包裝外觀形象、視覺形象、內(nèi)部形象操作４形成商業(yè)文化項目要做品牌，地產(chǎn)思想乃是運營基礎。操作2發(fā)揮內(nèi)外關聯(lián)優(yōu)勢外部關聯(lián)迎合未來運城城市中心商圈市場與行業(yè)發(fā)展趨勢，內(nèi)部關聯(lián)立足于項目自身特點。 運城市經(jīng)商人，在商業(yè)上取得一定成功。 周邊郊縣企業(yè)中老板準備在運城市區(qū)進行投資. 運城市有灰色收入的部分人士。以下就是客戶對我們所說項目的具體印象：王先生，運城本土人，年齡40歲，運城市的中上層次收入水平的企業(yè)家或者單位領導人我在運城奮斗多年，現(xiàn)在也算的上事業(yè)成功吧，這些年換是住在單位給分的房子，準備換個樓盤品質(zhì)比較高，面積大一些的房子，不僅提高了生活質(zhì)量，也可以做為一種投資吧許先生，運城市經(jīng)商人，45歲，在商業(yè)上取得一定成功我這寫年來一直在外面經(jīng)商，在商業(yè)上小有成就，經(jīng)常和朋友在一起談論有關運城的發(fā)展和投資的方面的事。非常想讓自己的公司也入駐到商務公寓，讓自己的企業(yè)也變的更加正規(guī)起來.董女士，30歲，醫(yī)生，年輕而擁有夢想，追求時尚品位。我就是想在運城找一個高檔的、交通方便的住宅，在城市的中心地帶，讓我出去購物啊，娛樂啊都方便一些，樓盤的檔次要高檔、要南北通透，價格上我不要太貴就可以了，因為父親可以給我提供房子的全款。范老師，女性，50歲，學校有較高級職稱的老師，收入穩(wěn)定現(xiàn)在教師的待遇也得到很大提高，以前只能擠在學校分的福利房，現(xiàn)在想買交通、購物都方便一些的，戶型要開闊一點的房子，過幾年退休就可以安享晚年了。招商成功與否，是關乎后期經(jīng)營問題與影響前期營銷中投資者信心的決定因素之一，也即是說，它不僅關乎到開發(fā)商能否順利回籠資金，也是影響后期經(jīng)營的關鍵。第一節(jié)、招商目的及招商目標傳統(tǒng)的商鋪營銷，僅是開發(fā)商與投資者之間的買賣關系，形式非常簡單，只要商鋪賣出去，發(fā)展商便萬事大吉。配合我們對該項目的定位，使之成為運城高檔次、高規(guī)格的娛樂休閑集購物消費于一體的底商經(jīng)營模式，將同時提升其住宅的價值所在。這種欲望必須使得中銀國際交一份滿意的招商運營計劃，使得對中銀國際進行商務工作的商家能夠得到最大價值的滿足。在遵循中銀國際市場調(diào)查及項目定位的前提下，結(jié)合項目綜合情況，就招商分類進行說明根據(jù)本項目定位，招商目標如下業(yè)態(tài) 數(shù)量 類型 樓層分布 總占面積 租金價值估算超市/精品店 1家 百貨超市/連鎖 1層、2層金融 1—2家 四大國有銀行支行 1層娛樂中心 1—2家 秦春時尚品牌 4層第二節(jié)、而異業(yè)互補就是滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客親身體驗變化，提高其消費興趣。原則5 放水養(yǎng)魚原則租賃經(jīng)營采取放水養(yǎng)魚原則，“先做人氣，再做生意”，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務，將本項目先做紅火，吸收足夠的人氣值后，再行成為更具有投資價值的商業(yè)物業(yè)。開業(yè)前保障投資者收益對商鋪投資者，進行帶全產(chǎn)權式銷售，采用“先租后售、先售后租”的形式，建議在2005年12月底前保證8%的收益；對于自行經(jīng)營的商戶，也同樣2005年12月底前保證8%的收益。招商政策執(zhí)行中注意問題1.2.招商政策一經(jīng)確定，決不能朝令夕改，沒有定數(shù)，一定要保持招商政策的相對穩(wěn)定性。充分利用中銀國際開盤、封頂、裝修、交房、開業(yè)等事件進行針對性宣傳，提高項目的知名度、增值潛力。 最優(yōu)篩選目標客戶對所有租賃的目標客戶，按照招商條件及要求，進行分類排隊。 造優(yōu)質(zhì)品牌以品牌樹形象，以形象開拓市場。34 / 34