【正文】 戰(zhàn)略，傾力打造西部一流、全國知名的西航港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，全國一流、世界知名的航空物流園區(qū)，突出建設東升現(xiàn)代空港園林城市、華陽成都城市分中心，加快建設東山快速通道生態(tài)觀光走廊、雙黃路文化旅游走廊、麓山大道國際社區(qū)三條走廊，給廣大的房地產(chǎn)投資商創(chuàng)造了無限的發(fā)展空間。2004年，全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值174億元。４、雙流房地產(chǎn)整體定位分析①雙流的角色定位：雙流作為成都主城次中心、成都南部新城發(fā)展的最前沿陣地，其房產(chǎn)開發(fā)和居住品位的變革必將迎來新的歷史契機。② 新區(qū)定位：雙流規(guī)劃中的“新區(qū)”，地處雙流北部地區(qū)，緊鄰成都，東起雙流萬安鎮(zhèn)，西至雙流彭鎮(zhèn)，轄雙流東升、華陽、中和、白家、文星、公興、萬安、黃水、九江、彭鎮(zhèn)、勝利、黃甲等12個鎮(zhèn)。那么如何進一步提升雙流房產(chǎn)開發(fā)的形象，明晰雙流房產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢，更好地打造適合人們居住的“第一居所”呢？現(xiàn)在成都周邊的幾個城鎮(zhèn)都有自己房產(chǎn)推廣定位，如：龍泉定位為“山水城市”、溫江定位為“最適合成都人居住的城市”等。本案位于東升板塊，按照國外十五分鐘車程居住概念，本案在交通＼教育＼人文環(huán)境等方面都具有相當大的優(yōu)勢．尤其是在教育＼文化底蘊以及將來的配套發(fā)展趨勢等方面，都是其它三大板塊無法與之比擬的優(yōu)勢，這是本案的綜合賣相之一． １、本案區(qū)域描述本案位于東升板塊的中心位置，緊鄰白衣中街，對靠國家級重點中學“雙中”，南為迎春 路，西側是規(guī)劃中的高檔住宅項目區(qū)域，北依規(guī)劃中的白河綠化帶；距離雙流新市政府中心不過千米之遙。而白衣街隨著政府規(guī)劃直接就可以實現(xiàn)與成都外雙楠的高速對接，驅車時間不過１０分鐘。目前，東升板塊的房產(chǎn)開發(fā)正如火如荼，特別是隨著一些體量大、品質(zhì)高的項目的出現(xiàn)，已經(jīng)完全改變了從前的居住格局，樓盤的品質(zhì)在不斷提升。１、區(qū)域內(nèi)價格分析①蛟龍明珠：㎡，主力面積１１７㎡，銷售均價１３００元左右；②富豪時代：㎡，主力面積１２０㎡左右，均價２０００元左右；③緯度１８：㎡，主力面積１２２㎡，銷售均價２１００元左右；?、苠\繡華都：物業(yè)類型為別墅、花園洋房和多層，一期建面為２０萬平米左右，多層面積在８０～１４０㎡之間，均價為２２００元，洋房面積在１４０㎡以上，均價在３０００元左右；總結分析：從上面所列數(shù)據(jù)我們可以看出樓盤價格在區(qū)域內(nèi)懸殊比較大，其中原因除去雙流樓市還不完全成熟外，其它造成價格差的原因還有盤面大小、建筑特色、銷售理念、概念塑造、地段位置等諸多原因。作為本案，其可塑造和推廣的東西頗多，如何找出其最吸引人的一面加以強化，是本案取得銷售成功并取得最大利潤化的關鍵之一。而這種定位也逐漸成了影響受眾選擇的重要標準。通過對區(qū)域內(nèi)項目的調(diào)查咨詢，我們發(fā)現(xiàn)一個共同的銷售趨向，雙流本土客戶占了８０％以上，而外地客戶只占１０％左右。同時對我們提供了極大的借鑒意義。就此，我們做一下詳細分析。我們以最大利潤化為基點，本案不可能用大手筆的社區(qū)配套和景觀綠化來提升樓盤品質(zhì)，只能從精、細、巧等層面上做文章，配以本案一些不可再生優(yōu)勢如交通、就學、市政公園配套以及濱河文化等進行訴求，從而打動消費者的購買欲。如何得出一個概念來容括呢，而且這個概念又能上升為形而上的文化層次加以擴大宣傳，去影響另一批消費群體呢。當今流行的“小資”一詞實際上指的是一種生活情調(diào)、生活品味。定位點評：小資文化在中國人的心中有著解不開的情結，一直被認為那是上層人的生活。文化包裝點評:小資情調(diào)是一種氛圍的營造。小資文化的新生代接班人則是娉蔻，它繼續(xù)秉承小資文化的溫婉馨香外，在風格上從不刻意回避現(xiàn)代都市文明的碰撞，自然而然的將之融合，呈現(xiàn)一種鮮明、亮麗的新時代小資文化色調(diào)?！@本案定位主題，本案的包裝策略我們可以從兩個方面闡述，一是硬件方面，二是軟件方面?！。?、浪漫：咖啡、雪茄、鮮花、音樂、噴泉、酒吧，完全自我的生活方式。這種精致的小資情調(diào)會將自己藏在自戀的心境里，讓你充分享受個性化的自由滋味。就建筑修建本身而言，我們認為，建筑的特色應該更加鮮明化，突出某些小資文化的鮮明特征，與軟性包裝更好的融合，更有利于本案主題的推廣。但從現(xiàn)代客戶的購買意識出發(fā)，軟性環(huán)境營造則更能突出一個樓盤的特征，也更能引發(fā)客戶的購買欲望。坡上可設置跌泉、涼亭、石道、回廊等休閑設施，其它部分用普通樹陣以營造休閑空間，拉近人與自然的距離。油畫選擇比較有小資代表的如詹姆斯開盤日比預期可故意后延，本段內(nèi)屬無定價期。開盤價要稍高于區(qū)內(nèi)參考均價，進行試探市場?！　　　〉谌剑簳充N期至清盤期。 　（三）活動推廣策略　　　由于本案的主題特性，本案除去常規(guī)的媒介運用外，以活動推廣、情景式營銷為主?；顒颖旧聿粌H可以提高樓盤本身的文化內(nèi)涵，更有利于項目的口碑銷售。開盤當日邀請媒體等各界參加，包括當天來參觀或購買樓盤的客戶，都視為當天的貴賓。熱點：營造一種視覺和感覺上完美的小資情調(diào)氛圍，草坪、鮮花、音樂、紅酒、穿插于人群中的端果盤的服務生，象電影畫面一般，無不讓人產(chǎn)生陶醉的感覺，不僅可以提升本案文化和人氣，同時，我們的個性化文化也給各媒體提供了一個很好的新聞寫點。為更深層次、最高限度的擴大影響，本案還可以與報媒聯(lián)合舉辦浪漫篝火晚會?！±寺艋饍?nèi)容：①播放歐洲經(jīng)典老電影如：《挪威森林》、《泰坦尼克》等；?、诰哂泄攀裎幕厣奈璧?；?、郯屠鑲€性化服侍展；以上我們提出了幾種深具文化氣息的推廣活動，對于本案來說，由于本案的區(qū)域關系，大打文化品牌是本案制勝的關鍵。而作為廣告，我們認為僅僅是一種告知和引導作用。并通過廣告與活動的互補，吸引外地客戶的關注，力爭在銷售前期就形成一個較為火爆的市場局面?！　?“連續(xù)劇”――以相同面積風格每次講述一個話題，或是景觀、或是文化、或是智能篇一次一變。　?、?對于本案的消費群特征，我們在上面的分析中已經(jīng)不止一次提到，根據(jù)上面的選擇條件，我們認為除去實效媒體《成都商報》、《華西都市報》進行組合外，成都《居周刊》也是需要運用的媒介之一。在家的心情和窗外一樣舒暢“?。ㄎ澹┌该ㄗh　　　　命名理念　　　項目命名在現(xiàn)代傳播學中占有很重要的位置，名字本身就是一種文化，同時名字還要易記、易懂、易于傳播上的統(tǒng)一?！　　》蛛A段營銷策略　　　　第一階段：籌備期　　　　原則：明細價格不公開，試探市場反映。　　　主要方式：優(yōu)惠以送車位租金、送物管費為主?！　≈饕绞剑簝?yōu)惠以送家用電器、物管費為主。其中有些因素我們在上面已經(jīng)分析過，這里我們再略微提一下，以引起我們的重視。競爭形式將會逐漸嚴峻。　　因此，本案最好在２００６年３月～１０月這段時間內(nèi)銷售完成。在已開發(fā)和未開發(fā)體量中，小區(qū)多層雖然也占有很大一部分，但大面積房型卻居多。由此部分客戶對發(fā)展商生了較強烈的信任危機，并表現(xiàn)出渴望有專業(yè)房產(chǎn)隊伍為其服務的意愿?？偲矫妗粜蛨D、景觀效果圖1. 個案的優(yōu)劣勢分析。六、銷售員須知1. 辦理按揭及計算2. 入住程序及費用營銷費用暫略17 /