雙流項(xiàng)目全程策劃案-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 戰(zhàn)略，傾力打造西部一流、全國(guó)知名的西航港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，全國(guó)一流、世界知名的航空物流園區(qū)，突出建設(shè)東升現(xiàn)代空港園林城市、華陽(yáng)成都城市分中心，加快建設(shè)東山快速通道生態(tài)觀光走廊、雙黃路文化旅游走廊、麓山大道國(guó)際社區(qū)三條走廊，給廣大的房地產(chǎn)投資商創(chuàng)造了無(wú)限的發(fā)展空間。2004年，全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值174億元。４、雙流房地產(chǎn)整體定位分析①雙流的角色定位：雙流作為成都主城次中心、成都南部新城發(fā)展的最前沿陣地，其房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和居住品位的變革必將迎來(lái)新的歷史契機(jī)。② 新區(qū)定位：雙流規(guī)劃中的“新區(qū)”，地處雙流北部地區(qū)，緊鄰成都，東起雙流萬(wàn)安鎮(zhèn)，西至雙流彭鎮(zhèn)，轄雙流東升、華陽(yáng)、中和、白家、文星、公興、萬(wàn)安、黃水、九江、彭鎮(zhèn)、勝利、黃甲等12個(gè)鎮(zhèn)。那么如何進(jìn)一步提升雙流房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形象，明晰雙流房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，更好地打造適合人們居住的“第一居所”呢？現(xiàn)在成都周邊的幾個(gè)城鎮(zhèn)都有自己房產(chǎn)推廣定位，如：龍泉定位為“山水城市”、溫江定位為“最適合成都人居住的城市”等。本案位于東升板塊，按照國(guó)外十五分鐘車程居住概念，本案在交通＼教育＼人文環(huán)境等方面都具有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)．尤其是在教育＼文化底蘊(yùn)以及將來(lái)的配套發(fā)展趨勢(shì)等方面，都是其它三大板塊無(wú)法與之比擬的優(yōu)勢(shì)，這是本案的綜合賣相之一． １、本案區(qū)域描述本案位于東升板塊的中心位置，緊鄰白衣中街，對(duì)靠國(guó)家級(jí)重點(diǎn)中學(xué)“雙中”，南為迎春 路，西側(cè)是規(guī)劃中的高檔住宅項(xiàng)目區(qū)域，北依規(guī)劃中的白河綠化帶；距離雙流新市政府中心不過(guò)千米之遙。而白衣街隨著政府規(guī)劃直接就可以實(shí)現(xiàn)與成都外雙楠的高速對(duì)接，驅(qū)車時(shí)間不過(guò)１０分鐘。目前，東升板塊的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)正如火如荼，特別是隨著一些體量大、品質(zhì)高的項(xiàng)目的出現(xiàn)，已經(jīng)完全改變了從前的居住格局，樓盤的品質(zhì)在不斷提升。１、區(qū)域內(nèi)價(jià)格分析①蛟龍明珠：㎡，主力面積１１７㎡，銷售均價(jià)１３００元左右；②富豪時(shí)代：㎡，主力面積１２０㎡左右，均價(jià)２０００元左右；③緯度１８：㎡，主力面積１２２㎡，銷售均價(jià)２１００元左右；?、苠\繡華都：物業(yè)類型為別墅、花園洋房和多層，一期建面為２０萬(wàn)平米左右，多層面積在８０～１４０㎡之間，均價(jià)為２２００元，洋房面積在１４０㎡以上，均價(jià)在３０００元左右；總結(jié)分析：從上面所列數(shù)據(jù)我們可以看出樓盤價(jià)格在區(qū)域內(nèi)懸殊比較大，其中原因除去雙流樓市還不完全成熟外，其它造成價(jià)格差的原因還有盤面大小、建筑特色、銷售理念、概念塑造、地段位置等諸多原因。作為本案，其可塑造和推廣的東西頗多，如何找出其最吸引人的一面加以強(qiáng)化，是本案取得銷售成功并取得最大利潤(rùn)化的關(guān)鍵之一。而這種定位也逐漸成了影響受眾選擇的重要標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的調(diào)查咨詢，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同的銷售趨向，雙流本土客戶占了８０％以上，而外地客戶只占１０％左右。同時(shí)對(duì)我們提供了極大的借鑒意義。就此，我們做一下詳細(xì)分析。我們以最大利潤(rùn)化為基點(diǎn)，本案不可能用大手筆的社區(qū)配套和景觀綠化來(lái)提升樓盤品質(zhì)，只能從精、細(xì)、巧等層面上做文章，配以本案一些不可再生優(yōu)勢(shì)如交通、就學(xué)、市政公園配套以及濱河文化等進(jìn)行訴求，從而打動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)買欲。如何得出一個(gè)概念來(lái)容括呢，而且這個(gè)概念又能上升為形而上的文化層次加以擴(kuò)大宣傳，去影響另一批消費(fèi)群體呢。當(dāng)今流行的“小資”一詞實(shí)際上指的是一種生活情調(diào)、生活品味。定位點(diǎn)評(píng)：小資文化在中國(guó)人的心中有著解不開(kāi)的情結(jié)，一直被認(rèn)為那是上層人的生活。文化包裝點(diǎn)評(píng):小資情調(diào)是一種氛圍的營(yíng)造。小資文化的新生代接班人則是娉蔻，它繼續(xù)秉承小資文化的溫婉馨香外，在風(fēng)格上從不刻意回避現(xiàn)代都市文明的碰撞，自然而然的將之融合，呈現(xiàn)一種鮮明、亮麗的新時(shí)代小資文化色調(diào)。 圍繞本案定位主題，本案的包裝策略我們可以從兩個(gè)方面闡述，一是硬件方面，二是軟件方面。?。?、浪漫：咖啡、雪茄、鮮花、音樂(lè)、噴泉、酒吧，完全自我的生活方式。這種精致的小資情調(diào)會(huì)將自己藏在自戀的心境里，讓你充分享受個(gè)性化的自由滋味。就建筑修建本身而言，我們認(rèn)為，建筑的特色應(yīng)該更加鮮明化，突出某些小資文化的鮮明特征，與軟性包裝更好的融合，更有利于本案主題的推廣。但從現(xiàn)代客戶的購(gòu)買意識(shí)出發(fā)，軟性環(huán)境營(yíng)造則更能突出一個(gè)樓盤的特征，也更能引發(fā)客戶的購(gòu)買欲望。坡上可設(shè)置跌泉、涼亭、石道、回廊等休閑設(shè)施，其它部分用普通樹(shù)陣以營(yíng)造休閑空間，拉近人與自然的距離。油畫選擇比較有小資代表的如詹姆斯開(kāi)盤日比預(yù)期可故意后延，本段內(nèi)屬無(wú)定價(jià)期。開(kāi)盤價(jià)要稍高于區(qū)內(nèi)參考均價(jià)，進(jìn)行試探市場(chǎng)?！ 〉谌剑簳充N期至清盤期。 ?。ㄈ┗顒?dòng)推廣策略 由于本案的主題特性，本案除去常規(guī)的媒介運(yùn)用外，以活動(dòng)推廣、情景式營(yíng)銷為主?；顒?dòng)本身不僅可以提高樓盤本身的文化內(nèi)涵，更有利于項(xiàng)目的口碑銷售。開(kāi)盤當(dāng)日邀請(qǐng)媒體等各界參加，包括當(dāng)天來(lái)參觀或購(gòu)買樓盤的客戶，都視為當(dāng)天的貴賓。熱點(diǎn)：營(yíng)造一種視覺(jué)和感覺(jué)上完美的小資情調(diào)氛圍，草坪、鮮花、音樂(lè)、紅酒、穿插于人群中的端果盤的服務(wù)生，象電影畫面一般，無(wú)不讓人產(chǎn)生陶醉的感覺(jué)，不僅可以提升本案文化和人氣，同時(shí)，我們的個(gè)性化文化也給各媒體提供了一個(gè)很好的新聞寫點(diǎn)。為更深層次、最高限度的擴(kuò)大影響，本案還可以與報(bào)媒聯(lián)合舉辦浪漫篝火晚會(huì)。 浪漫篝火內(nèi)容：①播放歐洲經(jīng)典老電影如：《挪威森林》、《泰坦尼克》等； ②具有古蜀文化特色的舞蹈；?、郯屠鑲€(gè)性化服侍展；以上我們提出了幾種深具文化氣息的推廣活動(dòng)，對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，由于本案的區(qū)域關(guān)系，大打文化品牌是本案制勝的關(guān)鍵。而作為廣告，我們認(rèn)為僅僅是一種告知和引導(dǎo)作用。并通過(guò)廣告與活動(dòng)的互補(bǔ)，吸引外地客戶的關(guān)注，力爭(zhēng)在銷售前期就形成一個(gè)較為火爆的市場(chǎng)局面?！ ?“連續(xù)劇”――以相同面積風(fēng)格每次講述一個(gè)話題，或是景觀、或是文化、或是智能篇一次一變。 ?、?對(duì)于本案的消費(fèi)群特征，我們?cè)谏厦娴姆治鲋幸呀?jīng)不止一次提到，根據(jù)上面的選擇條件，我們認(rèn)為除去實(shí)效媒體《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》進(jìn)行組合外，成都《居周刊》也是需要運(yùn)用的媒介之一。在家的心情和窗外一樣舒暢“?。ㄎ澹┌该ㄗh 命名理念 項(xiàng)目命名在現(xiàn)代傳播學(xué)中占有很重要的位置，名字本身就是一種文化，同時(shí)名字還要易記、易懂、易于傳播上的統(tǒng)一?！ 》蛛A段營(yíng)銷策略 第一階段：籌備期 原則：明細(xì)價(jià)格不公開(kāi)，試探市場(chǎng)反映?！ ≈饕绞剑簝?yōu)惠以送車位租金、送物管費(fèi)為主?！ ≈饕绞剑簝?yōu)惠以送家用電器、物管費(fèi)為主。其中有些因素我們?cè)谏厦嬉呀?jīng)分析過(guò)，這里我們?cè)俾晕⑻嵋幌?，以引起我們的重視。?jìng)爭(zhēng)形式將會(huì)逐漸嚴(yán)峻?！ ∫虼?，本案最好在２００６年３月～１０月這段時(shí)間內(nèi)銷售完成。在已開(kāi)發(fā)和未開(kāi)發(fā)體量中，小區(qū)多層雖然也占有很大一部分，但大面積房型卻居多。由此部分客戶對(duì)發(fā)展商生了較強(qiáng)烈的信任危機(jī)，并表現(xiàn)出渴望有專業(yè)房產(chǎn)隊(duì)伍為其服務(wù)的意愿。總平面、戶型圖、景觀效果圖1. 個(gè)案的優(yōu)劣勢(shì)分析。六、銷售員須知1. 辦理按揭及計(jì)算2. 入住程序及費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用暫略17 /
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