【正文】 住宅存量的5 ％一10％。反之，在其相應的狹窄通道上，在高風險與高利潤的相互作用下，發(fā)展商必然能夠更加了解并創(chuàng)造出真正意義上的豪宅。對于這種回報率過高的產(chǎn)品，如果不加以相當?shù)目刂?，必然泛濫成災，市場上以次充好的例子不勝枚舉。豪宅是為滿足社會富裕群沛對稀缺資源較多占有的一種欲望而定制的豪華住宅，分為城市豪華公寓和郊外花園別墅兩種物業(yè)類型。業(yè)界大多專業(yè)人士認為，豪宅更應該是一個相對概念，只要比周邊物業(yè)高出一定檔次，就可以視為該地區(qū)的豪宅。例如香港的深水灣和臺灣的陽明山。因為，只有成片的豪宅聚集在一起，才能形成我個通常意義上所說的豪宅區(qū)，也只有成區(qū)之后，才才能形成豪宅所必需的安全感、私密性、進深感以及由此而形成的尊貴感。從這種意義上講，“豪宅成區(qū)”也是城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的一種必然結(jié)果。這些豪宅形成的原因是源于人文因素，而不是環(huán)境。3 、豪宅的低密度性和舒適性這是檢驗豪宅的一個重要指標，豪宅的永恒之道在于其建筑、人、自然、城市的和諧統(tǒng)一，就其產(chǎn)品市身而言，它與普通住宅實質(zhì)上的差別在于二豪宅更注重舒適性和享受性。住宅中藝術(shù)品收藏必不可少，而那些可直接送入博物館的藏品是主人品位的印證。　　例如，比爾　　一般而言，豪宅的設計方案需要保密，其設計一般都委托建筑師度身定制，不僅外人無法了解其內(nèi)部空間設置，甚至于設計師身份，事務所名稱也在保密之列。從最早的赫斯特豪宅到現(xiàn)在的蓋茨的豪宅，美國的豪宅最顯著的特點是有錢人身份和地位的象征，而不一定是官爵的沛現(xiàn)。直到今天，只要是現(xiàn)在還保留有世襲制傳統(tǒng)的歐洲國家，擁有豪宅的大部分還是有王室血統(tǒng)的高官世爵，豪宅因此象征著一種高貴的社會地位。中國傳統(tǒng)豪宅產(chǎn)品的存在區(qū)域是基于特定居住的人群，區(qū)域分布別具一格：行政中心――權(quán)力中心所在地，與工作地較近，形成權(quán)貴聚居區(qū)，同時便于互相之間的交流；旅游勝地――通常在旅游勝地圈地造房，興建行宮或住所，作為峊度假休閑使用；商業(yè)中心――商賈通常選擇距生意場所較近的區(qū)域購置住宅，同樣形成商賈聚居區(qū)。當然，我們要再次重申的是，策劃報告中所使用的“豪宅”，是相對意義上的豪宅：亦即某個區(qū)域內(nèi)相對其他樓盤而言比較高檔的住宅?！　∵@幾個方面與豪宅都搭上了一點邊，考慮到開發(fā)商的投資回報率，在項目體量有限的情況下，發(fā)展豪宅是具備一定優(yōu)勢的。由于受“寸土寸金”的制約，中心地段的土地資源更加珍貴，目前JH板塊已成投資熱點，升值空間巨大。 月　　小高層： 元／㎡二、項目定位目標客戶群定位豪宅的目標客戶群自然是金字塔尖端的消費群，根據(jù)5％的人具備購買豪宅能力的定律，我們針對這部分消費者的消費特征以及消費心理來進行調(diào)查。從設計、從質(zhì)量、從配套、從服務都可能是“最好”。本案地塊具備開發(fā)高檔豪宅的潛質(zhì)，但如何才能在市場中突圍而出，則必須獨具創(chuàng)新性與唯一性。人與自然相依相存，身在繁華都市之中，又能時時親近自然，都市別墅式住宅成為人們追求居家環(huán)境的最高境界。三、產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計理念的表述市場領(lǐng)導者策略―――打造豪宅市場的“勞斯萊斯”以上產(chǎn)品設計理念由六方面的元素作支撐：獨特性（產(chǎn)品創(chuàng)新――私家空中花園）個性化（度身定造――面積大＋功能多）稀缺性（地段或景觀――黃金地段＋限量套數(shù)）高品味（建筑鳳格與主人品味――現(xiàn)代鳳格＋高素質(zhì)業(yè)主）豪華性（配套與裝飾――配套奢華高級裝飾）高價格（單價與總價――片區(qū)最高價格）1 、整體規(guī)劃本項目為高容積率的高層豪華住宅，容積率設定6 ，總建筑面積32000 平方米，小區(qū)規(guī)劃為3幢超高層住宅及景觀配套用地。綠化率為50%，除退縮用地綠化外，其它用地規(guī)劃為綠地及配套，其中綠地部分規(guī)劃為精致的休閑景觀園林，配套部分主要為室外網(wǎng)球場、高爾夫推桿練習場、羽毛球場等。( 2 ）風格設計原則：　　以純現(xiàn)代的手法去沛現(xiàn)其獨特性，立面以鮮麗、明快的色彩搭配為主，一反市中心群樓建筑灰沉、刻板的感覺，凸顯個案的個性風格，并能與中心園林融為一體，達至渾然天成的境界?！?立面上規(guī)律的水平裝飾線條，將刻板的塔樓立面進行了分段設計，使住宅各不同戶型的零碎細構(gòu)件如：凸窗、飄陽臺、空調(diào)機擋板欄桿、欄板等均統(tǒng)一在井然有序的秩序中。( 2 ）戶型設置：舒適型戶型占50％、空中別墅占20%、豪華復式占30 % 三幢塔樓總戶數(shù)在150套左右，其中，全復式“空中別墅”30 套，其它兩幢塔樓共計120 套左右（含復式），體現(xiàn)豪宅稀缺的特性，只為少數(shù)頂級人員度身定造。3 幢塔樓各層戶型均有差異，內(nèi)部間隔不完全一樣，其中兩幢塔樓（非復式）可采用平層與躍式，和錯層（包括雙錯層和三錯層）相間設計。屋內(nèi)、屋外都可以看到綠樹如萌、繁花似錦的空中花園全貌，形成一道美麗的風景線?！?戶型設計――豪華多樣為了滿足高尚居住區(qū)的要求，各單位主要起居廳和臥室窗的設計充分考慮隔音效果。各戶戶門設計一個小玄關(guān)，供業(yè)主入戶后換鞋或放雨傘之用，同時避免了一開戶門即可看到客廳內(nèi)活動的尷尬，既有私密性又滿足功能要求。（3 ）設計形式本案空中會所設置于塔樓倒數(shù)第二層，以空中連廊形式，連接三座塔樓，以通透式設計成為鬧市中的一道風景線――空中走廊，既是配套，也是觀景臺，不但尊貴豪華，而且美觀實用?！　〈筇醚b修材料高檔豪華，整個住宅亦采用酒店式管理方式，使住宅有賓至如歸的感覺?！?150 種個性化裝修套餐針對僅有的150 套住宅，提供150種風格各異，個性有別的裝修套餐計劃，供業(yè)主選擇，每個業(yè)主只能擇其一，且不予重復。車庫內(nèi)分區(qū)設置電子眼監(jiān)控及緊急按鈕裝置，地面采用高強度防滑耐磨地磚，清潔美觀。☆ 快捷準確的內(nèi)外信息交換功能lP 電話、可視電話、E 一MAjL 電子郵件。物業(yè)管理的另一重含是服務品質(zhì)?！?邀請國內(nèi)外著名的大型物業(yè)管理公司擔任物業(yè)管理；★ 提供五星級酒店式的服務，物業(yè)管理人員統(tǒng)一安排五星級酒店服務標準培訓。營銷主題：“首個都市空中別墅度假生活特區(qū)”主要訴求：都市別墅，尊貴享受2 、定價策略根據(jù)本項目的質(zhì)素來說，可以采取高開高走的價格策略。作為市中心黃金地段的頂級豪宅，可謂是奇貨右居，對于WH市2002 年約360萬平方米的銷售面積來說，本案的體量是非常之小的，不足1 ％。本案作為高層豪宅，層差價格應控制在50－150 元／平方米（與基準層相比）, 而各層的價格差別可具體設定層差系數(shù)。☆ 形象描述“空中豪它，都市別璧”“都市空中別璧度假健活特區(qū)”☆ 導入CIS 系統(tǒng)由于本案特殊性，建議導入CIS 系統(tǒng)（含Ml 、Bl 、Vl ) “企業(yè)識別系統(tǒng)”進行營銷?！昂勒钗幕薄艾F(xiàn)代都市文化”等均可作為營俏的主題理念。主要包括工地現(xiàn)場包裝設計、營銷中心包裝設計、樣板房的包裝設計等?！　∑放铺嵘?。☆廣告目標在區(qū)域市場的高端用戶中形成有效的傳播效力，以達成預定銷售目標?！?廣告投放方式硬廣告：所有的廣告宣傳集中在正式開工后的三個月內(nèi)，主要以項目的形象廣告為主，以電視廣告、專業(yè)媒介、戶外廣告為主要傳播形式，以尊貴一族的“都市別墅”式生活夢想為訴求．在目標客戶心中形成高標準豪宅的效果，引起潛在客戶的注意力。促銷策略☆贈送分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、中央熱水器、高級廚柜等；☆ 提供150 種風格各異的個性化裝修套餐，贈送業(yè)主選擇，每位業(yè)主只能擇其一；☆ 業(yè)主直銷計劃。8 、事件行銷有針對性地對某些客戶實施拒絕銷售法（以頂目的目標客戶群及有購買欲望而資金難以達到的客戶為對象），期望引發(fā)媒沛爭論，沛現(xiàn)項目對客戶的嚴格把關(guān)和項目的準入