【正文】 采用新材料和新的施工工藝（略）48 / 48。e、停車場管理子系統(tǒng)。社區(qū)部分：a、實現(xiàn)給排水、交配電、門禁、保安、消防等的集中監(jiān)控；b、包括停車場、一卡通等的小區(qū)消費的集中管理；c、提供全方位、多層次的人性化物業(yè)服務。根據(jù)建設部頒布的《商品住宅性能評價指標體系》，建議本項目“安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理自動化系統(tǒng)及信息網(wǎng)絡系統(tǒng)”三方面均達到商品住宅性能A或AA級的要求，智能化達到建設部頒發(fā)的《全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設要點與技術(shù)導則》中的二星級(先進型)標準?！酢?、智能化配套的必要性：□其內(nèi)涵就是通過建筑技術(shù)與通訊網(wǎng)絡技術(shù)的完美結(jié)合，實現(xiàn)樓宇自動化、通訊自動化、安防自動化、家居智能化等目標。建議：由曾經(jīng)的“地段”、“環(huán)境”至今，成熟市場房地產(chǎn)的競爭已轉(zhuǎn)化為內(nèi)涵的競爭。為了項目良好形象的推出，我們可要求其提前進駐銷售現(xiàn)場。高檔小區(qū)必須提供質(zhì)優(yōu)價廉的服務。服務工作細節(jié)化，我們會有事半功倍的效果。 物業(yè)管理公司我們認為，項目真正打口碑宣傳是靠軟件，即服務的提升?！酢酢酢酢鯎?jù)調(diào)查在目前的高密市場居民普遍對物業(yè)公司認可度較差，多數(shù)高端消費群認為本地的物業(yè)管理和服務不到位，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：□物業(yè)管理的建議報告今天的消費者賣房子決不是單單買房子，而是真正為了提升自己的生活品質(zhì)，為了一種全新的生活方式，同時也是了實現(xiàn)房屋的“保值增值”功能。因為一期的開工量也就是在6萬平方米左右，6500平方米的商業(yè)房幾乎占到了一期總的開發(fā)量的10%，這個量顯然已經(jīng)非常大了，這還是考慮為了增加一期周邊的住宅區(qū)服務功能半徑。因此綜合考慮還是要建一個人行入口。2小區(qū)北部沿街部分建網(wǎng)點，到底一層合適還是二層合適？建議做成一層設計，原因在于這個位置我們?yōu)榱双@得長遠利益要建小高層，小高層的推廣本來就存在諸多困難，如果做成二層的網(wǎng)點對小高層的干擾會更大，同時也加大了開發(fā)成本；并且小區(qū)北部是54米寬的鳳凰大街，按照規(guī)劃這里應該使高密的未來的主干道，我們很難預料這里到底多久才會有旺盛的人氣，建成的大面積網(wǎng)點什么時候才能賣出去！為了給前幾期客戶一種高檔小區(qū)寧靜，健康的感覺，建議做成一層，假設項目4期左右真要開發(fā)此類區(qū)域，市場銷售看好，再調(diào)整該區(qū)域的局部規(guī)劃也未嘗不可。為了欣賞沿湖優(yōu)美的景觀可以把第一排部分樓座的朝向略做調(diào)整，根據(jù)規(guī)劃應該是朝東不超過15度；建議不要超過10度。綜合考慮上述情況小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行入口。2小高層到底建在那里合適？小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行入口，沿會所的周邊的小高層不要；應該改成6層的住宅。從青島設計方案來看，小學和幼兒園的應該只有一個總的出入口，那么考慮到幼兒園教育的特殊性，建議幼兒園最好在朝西側(cè)的路面單獨開一個口，幼兒園也要相對封閉，排除小學內(nèi)的學生對幼兒課外活動的人為干擾。小學和幼兒園的門前道路系統(tǒng)和網(wǎng)點的設計？從現(xiàn)在幼兒教育的現(xiàn)狀來看，每次上學和放學學校門口都會擠滿了學生的家屬和親屬以及接送他們的人，路的二側(cè)也會停滿各種車輛（汽車/摩托車/自行車等），如果按照現(xiàn)在的道路設計勢必會造成以后的交通擁堵，家長們怨聲載道。12層最好是單層，以上每二層為一戶復式或躍層設計，單層面積要控制在90100平方米；這樣即解決了一層的銷售問題，又解決了高樓層欣賞好景觀的問題。沿濱河綠化帶是二排的TOWHOUSE，蝴蝶湖的周遍又有單體別墅和二排的TOWHOUSE以及一個和二個單元的多層，從市場角度和觀賞角度出發(fā)，這里的市場價值應該是最大的，但是我不能把這里的房間全部設計成大戶型的尤其是多層。23.因此建議除了沿湖的位置可以滿足觀景的需要，其它樓座最好是直板設計。社區(qū)樓座單元設計如何分布比較合理？開挖的蝴蝶湖如何作好景觀開發(fā)？在青島設計院的幾次設計方案里，把蝴蝶湖中間都設置了一個景觀小品，這樣做不僅前期投資大，后期還面臨著眾多的維修和安保的責任；不僅如此還在湖的西北角有設計了一個小的廣場，這也是典型的資源浪費，因為周遍已經(jīng)有了一個大的活動廣場，它這么設計完全是處于設計美學的考慮，因此在對湖的資源價值挖掘上沒有必要化很多錢，我們完全可以在湖里種植大面的藕，氣候溫暖的時候，放眼望去是一片片的荷花和碧葉，水里養(yǎng)殖大量的鰱魚，草魚，鯽魚，鯉魚，鯰魚，金魚……穿梭不停，湖的周遍可以開辟幾個有償垂釣點，既滿足了業(yè)主休閑的樂趣，又能讓養(yǎng)殖者有豐厚的經(jīng)濟效益回報，屬于典型的投資小見效快的運做方式。在安全防衛(wèi)設施上，裝的多市低劣的語音對講門，裝可視對講系統(tǒng)的還很少，紅外線周界防范，電子巡更，閉路電視監(jiān)控更是少見；因此在社區(qū)生活配套設施的完善上，項目還有很多潛力可以挖掘，用配套設施的完善和先進性去吸引更多的客戶過來置業(yè)。配套設施是否要齊全？從某種意義上說配套設施的配備情況就決定了一個樓盤是否是高檔樓盤。但要注意一點沒有室外儲藏室的住戶，家里一定要設計儲藏間。儲藏室的占總戶數(shù)的比例？儲藏室占總戶數(shù)的90%以上比較合理。且這種設計在高密還不多見，我項目既然是高檔項目就在細微之處應該處處領(lǐng)先。大戶型是否需要采用雙衛(wèi)設計？建筑面積在110平方米以上的戶型大部分可以采用雙衛(wèi)設計，別墅可以采用多衛(wèi)設計。據(jù)了解密水景苑是高密第一個采用南廳北臥設計的住宅小區(qū)，雖然只有部分房源是這種戶型設計，但一經(jīng)推出短期內(nèi)就銷售一空。小區(qū)戶型設計中的廳，臥的位置應該如何安排？南廳北臥應該作為我項目的戶型設計的特點。一期的戶室比怎么安排？根據(jù)市調(diào)反饋的信息，一期的房屋主力戶型一定要控制在20萬/套以內(nèi)，15—20萬/套應該作為項目一期的主力，占60%；10—15萬/套作為次主力，占30%，；20多萬/套的房子少建，占10%；10萬元/套以下的房子不建。比例分配說明；86115平方米的面積應該是我項目的主力戶型的面積所在區(qū)間，所以他們的比例要占到絕對的大，因此74%的比例相對穩(wěn)妥；而116150平方米的面積則是因為小區(qū)景觀資源比較好的位置比較多，購買大面積是有錢階層的一大消費特征，因此他們應該是我項目的次消費主力，總房款可以支付2030萬元/套，他們也是提升項目檔次的重要因素；85平方米則以下屬于經(jīng)濟條件一般，消費能力相對較弱大約總房款也就能支付10萬元左右，又有超前消費心態(tài)的年輕人，因此他們也不可以忽視，但是他們過來到我項目消費的數(shù)量顯然比較小，因此他們的可以消費的戶型面積一定要小，量要少。44%116150平方米8%86100平方米15.之所以定為這二種戶型是有市場根據(jù)的，根據(jù)以前多個代理公司市調(diào)反饋的信息表明，高密房產(chǎn)市場雖然處于剛剛起步階段，但是消費者有著旺盛的消費熱情，不同的消費群體對房屋消費面積有著不同的定義，建筑面積7595平方米多數(shù)屬于首次置業(yè)的年輕人或者經(jīng)濟消費能力比較弱的群體；而建筑面積110140平方米的大戶型則多數(shù)屬于消費能力較強的個體工商企業(yè)主或者二次置業(yè)的人。14.小區(qū)的日照間距還是多大合適？小區(qū)的日照間距還是1：。一般來說外立面不僅了視覺的品質(zhì)、藝術(shù)享受，還體現(xiàn)了小區(qū)居民審美意識，能夠展現(xiàn)業(yè)主的個性特征，因此外立面的設計一定要有別于現(xiàn)在的市場的已有的項目，形成銷售的差異性。12.該公建的位置建議上提到小區(qū)車行主入口以南的位置，公建的門建議朝南開，公建的門前設置噴泉，旗桿，停車位。一期公建的面積（不含網(wǎng)點）應該是多少？公建是按照L型設計的，建議公建不超過3500平方米，主要這么考慮的售樓大廳要向安排好各個功能區(qū)間最好是500平方米左右，因為售樓處要安排客戶接待區(qū)，客戶洽談區(qū)，合同簽約區(qū)，銷售人員辦公區(qū)，銷售人員更衣室和洗手間。如果不建網(wǎng)點該成有鐵藝的沿街綠籬，那么從縱七路往小區(qū)內(nèi)部看去，沿街過路人很可能被小區(qū)內(nèi)部優(yōu)美的綠化景觀吸引而到這里置業(yè)，看起來我們好像是損失了網(wǎng)點的利潤，但是由于提升了小區(qū)居住的檔次，加快了銷售周期，綜合考慮我們還是賺了很多利潤。一期小區(qū)主入口以北沿街網(wǎng)點做還是不做？建議不做，應該說小區(qū)入口附近的網(wǎng)點從長遠考慮會有巨大的升值潛力，但是在本項目而言，網(wǎng)點布置的已經(jīng)足夠多了，倘若事事都要體現(xiàn)價值的最大化，項目的綜合價值肯定會大打折扣。為了緩和這個矛盾，規(guī)避開發(fā)風險，建議把最好資源都讓給做成田園風格單體別墅（沿湖和沿濱河綠化帶第一排位置），其它資源獨占性相對較弱的位置讓給“寬HOUSE”，再次之讓給疊加別墅。西洋式聯(lián)排別墅有的設計有壁爐及煙道和煙囪，但如果壁爐不點火使用而成為一種風格裝飾，在冬季它就成了一個天然的抽風道。頂層如果為閣樓尚好些與臥室有間隔，但如在頂層設計有臥室，有時即使耗費不少供暖能源仍不能取得滿意的溫度；底層由于景觀需要，一般有落地窗、拉門，加上地表溫度低，故冬季供暖能源消耗較大。聯(lián)排別墅一般多采用分戶式家庭鍋爐、燃氣爐、供暖和熱水。對于任何聯(lián)排別墅的業(yè)主來說，不論樓梯設計寬窄或坡度如何，都少不了頻繁地上下樓爬樓梯，這對于中青年來說不一定是壞事，但對于家有老人或小孩的業(yè)主則較困難并有一定危險。TOWNHOUSE雖有其突出長處，但在實際居住使用中，也有不盡如人意之處，主要在于：一是、其私密性遠不如單體別墅，建筑外觀的獨特風格變化受限制。聯(lián)排別墅的綠化率一般在50％以上?！OWNHOUSE一般具有3個特點：第一、聯(lián)排別墅基本上都建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對市區(qū)要低得多，另一方面規(guī)?；漠a(chǎn)出也使建筑成本大大降低。Townhouse與疊拼別墅具有別墅的一些特性，在定位上屬于經(jīng)濟型別墅，它的購買人群是社會上的中產(chǎn)階級，而非真正意義上的富人，并且稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所，這也與定位為第二居所的單體別墅有著概念上的差別。聯(lián)排別墅”即Townhouse，起源于19世紀四五十年代的英國新城鎮(zhèn)時期，上見天，下見地，有自己的院子和車庫，但都是三個或三個以上的住宅連在一起。單體別墅和其它類型的別墅物業(yè)的在本項目的的分配比例？、別墅類物業(yè)的概念別墅就是社會上少數(shù)人為占有自然稀缺資源而通過市場購置的第二居所”。健身房（含散打室，柔道室等），親子室，老年活動室等。：“趣味、休閑、運動、健康”、功能使用細化定位：、會所功能建議選擇便于在銷售期間以實物、模型或圖片展示的會所設施以吸引客戶眼球，選擇一些有特色，有新意的服務項目,于項目品質(zhì)相符,與區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀有所區(qū)別□□滿足未來項目業(yè)主的基本生活需求。、規(guī)劃原則、設施設置原則□這樣的設計即顯的很大氣，很現(xiàn)代，成本相比磚混結(jié)構(gòu)又不會增加多少。(豪華不侈\尊貴不張揚的主題思想)，所提供的功能也必然兼顧項目的銷售推廣和未來物業(yè)服務檔次及收費標準。會所該如何設計？、設計理念功能體現(xiàn)——滿足小區(qū)的主要生活配套及會所的服務功能，滿足后期物業(yè)服務公司物業(yè)的辦公用房，滿足銷售過程中的接待、活動。小區(qū)主入口最好做成10米寬，因為小區(qū)主入口是小區(qū)的門面所在，如果和主干道一樣寬，加上門柱的視線遮擋，顯得社區(qū)不夠氣派和過于拘謹。主干道的路寬的設計和小區(qū)主入口該如何設計？主干道路面最好8米寬，小區(qū)主入口最好路寬10米。通過細致的普調(diào)我們發(fā)現(xiàn)，在我們有購買能力的潛在有效客戶中有車的也不過是占到總?cè)丝诘?%，因此在項目一期就做地下車位向市場推出，顯然存在較大的冒險成分，但也不排除項目一期所有客戶都沒有私家車，因此建議項目一期地上停車位控制在5%以內(nèi)，不做地下停車位，如果一期不能夠滿足業(yè)主的停車需要，且對地下停車位認可，我們可以在二期適當?shù)募哟笸＼囄?車庫的開發(fā)量。為什么小區(qū)要設置地下車位而不是