【正文】 f、計算機網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)。 技術(shù)支持 智能社區(qū)一般包括以下七大基礎(chǔ)子系統(tǒng)： a、家庭智能子系統(tǒng) b、可視對講子系統(tǒng) c、自動抄表子系統(tǒng) d、防災(zāi)應(yīng)急聯(lián)動子系統(tǒng)。 家庭部分： a、提供舒適、安全、高品位且宜人的智能化、自動化的家庭生活設(shè)施和生活空間； b、信息高速公路家庭入口的信息交換和服務(wù)功能； c、借助智能化網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，提供豐富多彩、高品位的社區(qū)文化生活。 □ 有利于促進銷售盡快回籠資金。 、智能化配套的必要性： □ 綜合素質(zhì)高，意識超前，注重提升生活品質(zhì)等是本 項目 的目標消費者的特點，智能化配套是他們的關(guān)注重點。其內(nèi)涵就是通過建筑技術(shù)與通訊網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的完美結(jié)合，實現(xiàn)樓宇自動化、通訊自動 化、安防自動化、家居智能化等目標。社區(qū)文化成為提升小區(qū)綜合素質(zhì)的關(guān)鍵，為高售價、高利潤提供堅實的基礎(chǔ)。 客戶服務(wù) 前期成立客戶服務(wù)部，聽取已購房者對物業(yè)管理的建議贏得重視物業(yè)管理的良好印象；及時通報工程進度和銷售情況，咨詢已購房者意見 ?? 社區(qū)文化 如同人之氣質(zhì)， 房地產(chǎn) 項目 亦有自己的氣質(zhì) —— 社區(qū)文化。對外表現(xiàn)形象必須保持良好，統(tǒng)一的甚至可以標新立異的著裝，規(guī)范的用語和態(tài)度，以及保安、保潔、工程設(shè)備設(shè)施維修等等。 建議聘請知名物業(yè)管理公司，實行品牌聯(lián)盟戰(zhàn)略，強強合作，擴大企業(yè)以 及 項目 的知名度。調(diào)查顯示，大型住宅 項目 30%以上的銷售單位是通過介紹、人際傳播來實現(xiàn)的。 □ 所有的社區(qū)都是由開發(fā)商自己組建的隊伍管理，收費標準受政府干擾較大，收費多數(shù)集中在 /平方米，過低的利潤很難吸引品牌的介入和發(fā)展業(yè)務(wù)。 □ 社區(qū)安全保衛(wèi)工作一般，保安人員多數(shù)是退休的老人，工作起來既沒有激情也沒有形象，很難給 業(yè)主以安全感，所以本地人底層住戶都在窗戶外面加防盜網(wǎng)。 □ 小區(qū)內(nèi)部的草皮和花草的維護不及時，沒有做到按時消殺，除草。從某種意義上說物業(yè)管理費是客戶入住后需要長期支付的一筆不小的費用，因此收費的高低將直 接影響客戶的購買行為。因為一期的開工量也就是在 6萬平方米左右， 6500平方米的商業(yè)房幾乎占到了一期總的開發(fā)量的 10%，這個量顯然已經(jīng)非常大了，這還是考慮為了增加一期周邊的住宅區(qū)服務(wù)功能半徑。因此綜合考慮還是要建一個人行入 口。 2小區(qū)北部沿街部分建網(wǎng)點，到底一層合適還是二層合適？ 建議做成一層設(shè)計，原因在于這個位置我們?yōu)榱双@得長遠利益要建小高層，小高層的推廣本來就存在諸多困難，如果做成二層的網(wǎng)點對小高層的干擾會更大，同時 也加大了開發(fā)成本；并且小區(qū)北部是 54米寬的鳳凰大街，按照規(guī)劃這里應(yīng)該使高密的未來的主干道，我們很難預(yù)料這里到底多久才會有旺盛的人氣，建成的大面積網(wǎng)點什么時候才能賣出去！為了給前幾期客戶一種高檔小區(qū)寧靜，健康的感覺，建議做成一層，假設(shè) 項目 4期左右真要開發(fā)此類區(qū)域， 市場銷售看好，再調(diào)整該區(qū)域的局部規(guī)劃也未嘗不可。為了欣賞沿湖優(yōu)美的景觀可以把第一排部分樓座的朝向略做調(diào)整，根據(jù)規(guī)劃應(yīng)該是朝東不超過 15度；建議不要超過 10度。綜合考慮上述情況小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行 入口。 2小高層到底建在那里合適？ 小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行入口，沿會所的周邊的小高層不要；應(yīng)該改成 6層的住宅。 從青島設(shè)計方案來看，小學(xué)和幼兒園的應(yīng)該只有一個總的出入口，那么考慮到幼兒園教育的特殊性，建議幼兒園最好在朝西側(cè)的路面單獨開一個口，幼兒園也要相對封閉，排除 小學(xué)內(nèi)的學(xué)生對幼兒課外活動的人為干擾。 24. 小學(xué)和幼兒園的門前道路系統(tǒng)和網(wǎng)點的設(shè)計？ 從現(xiàn)在幼兒教育的現(xiàn)狀來看，每次上學(xué)和放學(xué)學(xué)校門口都會擠滿了學(xué)生的家屬和親屬以及接送他們的人，路的二側(cè)也會停滿各種車輛（汽車 /摩托車 /自行車等），如果按照現(xiàn)在的道路設(shè)計勢必會造成以后的交通擁堵，家長們怨聲載道。沿濱河綠化帶是二排的 TOWHOUSE，蝴蝶湖的周遍又有單體別墅和二排的 TOWHOUSE以及一個和二個單元的多層，從市場角度和觀賞角度出發(fā)，這里的市場價值應(yīng)該是最大的，但是我不能把這里的房間全部設(shè)計成大戶型的尤其是多層。 其二，按照設(shè)計院提供的單元設(shè)計方案來看，單元南北長多為 — ，東西寬則在 15— 24米左右；如果取東西寬 18 米計算，四個單元東西距離就要達到 72 米長，即便是 15米寬，四個單元也要東西長 60米，這樣一個長度會給人一種非常呆板，一堵長墻的感覺，因此建議社區(qū)樓座以三個單元的樓座為主，二個單 元和四個單元的為輔來排列組合。 22. 社區(qū)樓座單元設(shè)計如何分布比較合理？ 在已經(jīng)提交的設(shè)計方案里，很多樓座的單元被前移和后移了少許，倘若是為了實現(xiàn)組團之間景觀價值的最大化還可以理解，如果僅僅是 為了豐富立面的觀賞效果這就未免有些“ 過了 ” ，尤其是青島市規(guī)劃設(shè)計院做的沿濱河綠化帶的樓座設(shè)計，因為這種單元組合讓居住的業(yè)主居家生活感受很不舒服。在安全防衛(wèi)設(shè)施上，裝的多市低劣的語音對講門，裝可視對講系統(tǒng)的還很少，紅外線周界防范，電子巡更，閉路電視監(jiān)控更是少見；因此在社區(qū)生活配套設(shè)施的完善上， 項目 還有很多潛力可以挖掘，用配套設(shè)施的完善和先進性去吸引更多的客戶過來置業(yè)。 20. 配套設(shè)施是否要齊全？ 從某種意義上說配套設(shè)施的配備情況就決定了一個樓盤是否是高檔樓盤。雖然 項目 要做地下停車車位要占用一部分儲藏室的空間，使之不能每戶一個；但是不可忽視的高密作為一個縣城而且房地產(chǎn)市場剛剛啟動，短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)把雜物不放在儲藏室的消費習(xí)慣很難扭轉(zhuǎn)，因此儲藏室的面積占總戶數(shù)的比例絕對不能低于 85%，最好是 90%以上，這樣既能滿足大多數(shù)的消費堆放雜物的需求，有可以促進儲藏室的銷售。且這種設(shè)計在高密還不多見，我 項目 既然是高檔 項目 就在細微之處應(yīng)該處處領(lǐng)先。 18. 大戶型是否需要采用雙衛(wèi)設(shè)計？ 建筑面積在 110平方米以上的戶型大部分可以采用雙衛(wèi)設(shè)計，別墅可以采用多衛(wèi)設(shè)計。過于由于高密采暖設(shè)施不完善，人們在冬季臥室活動又較多，因此比較傾向于 北廳南臥；現(xiàn)在隨著人們生活水平的提高，有條件改善家庭冬季采暖的條件，且客廳活動明顯多于臥室，因此對 “ 南廳北臥 ” 的戶型設(shè)計青睞有佳。 16. 一期的戶室比怎么安排？ 根據(jù)市調(diào)反饋的信息，一期的房屋主力戶型一定要控制在 20萬 /套以內(nèi)， 15— 20萬 /套應(yīng)該作為 項目 一期的主力，占 60%； 10— 15萬 /套作為次主力，占 30%，； 20多萬 /套的房子少建，占 10%； 10萬元 /套以下的房子不建。 15. 各種戶型的面積比例如何安排？ 7585平方米 86100平方米 101115平方米 116150平方米 8% 30% 44% 18% 這種戶室面積比只是根據(jù)市調(diào)反饋的信息做出的分析判斷，各種面積范圍分配的相對合理。之所以定為這二種戶型是有市場根據(jù)的，根據(jù)以前多個代理公司市調(diào)反饋的信息表明，高密房產(chǎn)市場雖然處于剛剛起步階段，但是消費者有著旺盛的消費熱情，不同的消費群體對房屋消費面積有著不同的定義，建筑面積 7595平方米多數(shù)屬于首次置業(yè)的年輕人或者經(jīng)濟消費能力比較弱的群體；而建筑面積 110140平方米的大戶型則多數(shù)屬于消費能力較強的個體工商企 業(yè)主或者二次置業(yè)的人。因為作為這種新城區(qū)的樓盤低密度，高綠化，低價位是吸引消費者的三大殺手锏，如果房價高在 項目 建設(shè)初期給客戶留下較小的升值空間，房屋密度大初期又不易形成較好的綠化效果， 項目 很難在近一二年內(nèi)對客戶形成足夠強的吸引力，只能靠開發(fā)商的信譽和實實在在產(chǎn)品做擔(dān)保，我們一定會實現(xiàn)我們的開發(fā)承諾，才有可能促進銷售。一般來說外立面不僅了視覺的品質(zhì)、藝術(shù)享受，還體現(xiàn)了小區(qū)居民審美意識，能夠展現(xiàn)業(yè)主的個性特征，因此外立面的設(shè)計一定要有別于現(xiàn)在的市場的已有的 項目 ，形成銷售的差異性。這樣的擺放布局就能夠讓一些過于關(guān)注風(fēng)水的人認可（如門朝西開他們會認為形成路煞，風(fēng)水不好），雖然這樣擺放我們會犧牲一排樓座二個的開發(fā)面積，但是確提升了該公建的商業(yè)價值，也會降低對沿濱河綠化帶的別墅物業(yè)的干擾，提升別墅的價值，此外也解決了公建的停車問題。二樓則可以做成 項目 辦公區(qū)，三樓做成員工餐飲娛樂休息區(qū)，需要注 意的是二三樓的出入口最好和一樓售樓處分開，也就說員工通道不可以經(jīng)過售樓大廳避免對售樓形成干擾。如果不建網(wǎng)點該成有鐵藝的沿街綠籬，那么從縱七路往小區(qū)內(nèi)部看去，沿街過路人很可能被小區(qū)內(nèi)部優(yōu)美的綠化景觀吸引而到這里置業(yè)，看起來我們好像是損失了網(wǎng)點的利潤，但是由于提升了小區(qū)居住的檔次，加快了銷售周期，綜合考慮我們還是賺了很多利潤。 10. 一期小區(qū)主 入口以北沿街網(wǎng)點做還是不做？ 建議不做，應(yīng)該說小區(qū)入口附近的網(wǎng)點從長遠考慮會有巨大的升值潛力，但是在本 項目 而言，網(wǎng)點布置的已經(jīng)足夠多了，倘若事事都要體現(xiàn)價值的最大化， 項目 的綜合價值肯定會大打折扣。 綜合所述結(jié)合高密本地的實際情況，顯然風(fēng)格迥異的單體別墅市場前景要明顯好于聯(lián)排別墅和疊加別墅，但是如果 項目 資源較好的位置做成一單體別墅為主的形式雖然售價會上去，但是卻也占用了大量土地資源；如果做成聯(lián)排別墅和疊加別墅為主，單體為輔的化，市場引導(dǎo)的難度又會很大，因此我們陷在一個二難的境地。四是、壁爐冬季抽風(fēng)。一般來說其頂層和底層會出現(xiàn)供暖問題。三是、冬季取暖費用高。二是、頻繁爬樓梯。第三，住宅功能的齊全性，是普通公寓住宅無法比擬的。第二，高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然。 、 “TOWNHOUSE” 的優(yōu)劣勢分析 “TOWNHOUSE” 稱為聯(lián)排別墅、組合別墅或獨聯(lián)體別墅，每幢面積約在 150～ 200平方米左右，有自己的院落，另外還有專用車位或車庫。 “ 疊拼別墅 ” 則由兩個復(fù)式住宅疊落起來，下層有花園，上層有屋頂花園。別墅的特性是它的獨立性、稀缺性、私密性，最重要的 —— 它是第二居所。 、會所功能建議 ： “ 趣味、休閑、運動、健康 ” 、功能使用細化定位： 會所可以設(shè)置：銀行、超市、醫(yī)療、乒乓球、棋牌室、麻將房 、室內(nèi)兒童游戲天地、網(wǎng)吧、咖啡館與酒吧、閱覽室、美容美發(fā)， 健身房（含散打室，柔道室等），親子室，老年活動室等。 □ 會所經(jīng)營 項目 實用 — 能方便業(yè)主使用，體現(xiàn) 項目 檔次。 建筑面積 — — 建筑總面積控制在 2020－ 3000平方米，三層設(shè)計，每層最多不要超過 1000平方米。 建筑結(jié)構(gòu) —— 會所與銷售接待中心為了顯示 項目 的品質(zhì)和未來會所的檔次體現(xiàn) ,建議采用鋼混結(jié)構(gòu)配大面積玻璃結(jié)構(gòu)。 8. 會所該如何設(shè)計？ 、設(shè)計理念 功能體現(xiàn) —— 滿足小區(qū)的主要生活配套及會所的服務(wù)功能，滿足后期物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)的辦公用房，滿足銷售過程中的接待、活動。原因在于小區(qū)雖然我們要刻意打造成一個高檔的社區(qū)，但是因為按照現(xiàn)在的規(guī)劃經(jīng)濟指標估算，總?cè)丝谝?1萬人左右，這么龐大的社區(qū)居民群體有在步行的，騎自行車的，騎摩托車的，開小轎車的，如果主干道在 7米以內(nèi)那么會顯的非常擁擠，且本地居民綜合素質(zhì)不高，即便是小區(qū)道路每隔一段距離要設(shè)置減速帶，也還是非常容易發(fā)生交通事故，因此建議主干道還是路面寬 8米為佳。通過細致的普調(diào)我們發(fā)現(xiàn)，在我們有購買能力的潛在有效客戶中有車的也不過是占到總?cè)丝诘?5%，因此在 項目 一期就做地下車位向市場推出，顯然存在較大的冒險成分，但也不排除 項目 一期所有客戶都沒有私家車，因此建議 項目 一期地上停車位控制在 5%以內(nèi)，不做地下停車位，如果一期不能夠滿足業(yè)主的停車需要，且對地下停車位認可，我們可以在二期適當(dāng)?shù)募哟笸＼囄?/車庫的開發(fā)量。為什么小區(qū)要設(shè)置地下車位而不是半地下車庫或者地上車庫，沒有地上停車場，小區(qū)的次干道也只能通過 1輛車，不允許沿街停車，目的不外就是想讓小區(qū)有個非常漂亮的社區(qū)景觀。 其二是、自南向北樓層逐步遞減，建議做成 3層， 4層， 5層， 5層四排設(shè)計，主要是考慮能夠讓更多的住戶欣賞到濱河綠化帶優(yōu)美的景色，同時小區(qū)的天際線也富有變化，避免出現(xiàn)第一排和第二排存在較大的價格差距；如果建成 4層， 4層， 5層， 5層的排列方式，可能第二排的住戶欣賞周遍景色的視野通透性會大打折扣；建成三排的 5層， 6層， 6層更不可取，因為為了實現(xiàn)景觀價值的最大化，高品質(zhì)的物業(yè)最好是別墅而 不是多層。為什么要分區(qū)域而不是分組團，因為按照 項目 的規(guī)模分成 4個大的組團比較合理 ，但是頂部處理比較好的只有三種形式，因此建議小區(qū)主入口以南的位置住宅頂部