【正文】 物業(yè)管理收費不可太高，1——。 智能、消防等系統(tǒng)的管理和應用物業(yè)管理收費類服務建議以鐘點收費或定制式服務的形式，從人性化角度出發(fā)，盡可能多的根據(jù)住戶需要提供細致、全面的服務內(nèi)容。 房屋跟蹤維修178。 公共區(qū)域環(huán)境的干凈、整潔178。物業(yè)管理定位： 人性化SOHO生活管家物業(yè)管理基本服務范圍建議：178。178。178。178。178。178。178。178。 排風、煙道系統(tǒng)設(shè)計要實用、科學。 衛(wèi)生間精裝修。 空調(diào)室外機采用隱蔽式設(shè)計，盡量不影響建筑物外觀。 采用大面積飄窗設(shè)計，力求視覺的擴大效應，并有效增加使用面積。 墻外窗采用雙層中空玻璃，阻隔外界噪音，保證私密性。 單戶之間的墻體設(shè)計要充分考慮住戶裝修時添加復式隔層時的荷載能力。 一層商鋪層高不低于6米，二層商鋪層高可作適當增減。 除頂層泳池以下少數(shù)公寓外，每戶的層高在規(guī)控范圍內(nèi)盡量加高。表現(xiàn)在大門標識、電動門（車輛出入口隔欄）、值班室、停車場出入口標識、停車位、車位防護欄等相關(guān)設(shè)施均按照規(guī)范化設(shè)計，以符合本案高檔物業(yè)定位。 有統(tǒng)一性建筑風格設(shè)計本案應以冷色調(diào)現(xiàn)代表現(xiàn)手法為主，建筑外立面整體明快、整潔，具時代感。 立面整潔、表現(xiàn)明快178。設(shè)計思路178。178。 主題概念實現(xiàn)淄博首個升級版SOHO小型公寓突出本案的核心賣點，以LOFT+SOHO來強化本案的生活理念通過自由SOHO，打造貴族式的都市生活都市生活與SOHO新生活方式接軌，符合目標客戶定位通過自由SOHO的主題概念及投資與生活的主題延伸，喚起消費者的投資熱情 產(chǎn)品設(shè)計基本依據(jù)依據(jù)一 規(guī)劃控制要求依據(jù)二 市場調(diào)研理論依據(jù)三 目標客戶群分析依據(jù)四 核心競爭力分析依據(jù)五 SWOT分析及資源審核依據(jù)六 目標客戶生活形態(tài)分析 市場競爭環(huán)境下產(chǎn)品差異化設(shè)計原則178。 項目核心主題升級版都市SOHO生活LOFT+都市SOHO生活的締造者自由SOHO生活專區(qū)178。整合可供本案開發(fā)的關(guān)鍵詞，得出主題概念178。 審美觀、價值觀——注重個人價值體現(xiàn)與身份標簽；心態(tài)開放，易接受新事物、新產(chǎn)品；注重品牌包裝，認同口碑；以實際價值為標準；追求時尚、另類的元素。178。178。 開發(fā)概念的作用和特征差異性——建立本案的市場競爭力創(chuàng)新性——營造更好生活方式領(lǐng)先性——超越市場競爭影響目標客戶購房決策的生活形態(tài)因素主要在四個方面：178。目標消費者的價值觀、價值取向和消費理念178。 消費者的購房動機產(chǎn)品的屬性是為消費者提供理想生活的空間。 感性的創(chuàng)造是本案的靈魂重點強調(diào)本案的引領(lǐng)競爭，強調(diào)本案的檔次、個性、品位、功能、價值取向、生活方式等。主要是強調(diào)本案在產(chǎn)品風格上、戶型創(chuàng)新上、服務配套理念上建立核心競爭優(yōu)勢。178。在開盤伊始，就將主力賣點和輔助賣點一古腦全部灌輸給消費者，沒有后續(xù)概念的延伸，在遭遇到銷售困難時，已沒有行之有效的應對措施，由于市場疲勞期已經(jīng)造成，情急之下又采取降價的錯誤手段，最后不可收拾。178。應該說，其產(chǎn)品屬于典型的傳統(tǒng)型酒店式公寓。 開發(fā)商對其項目的定位是商住公寓的升級版，也就是說一開始的定位就錯了，為其失敗打下了伏筆。生活方式本案是超前的、充滿時尚元素的生活方式，是符合時代發(fā)展的一種生活方式，引申出來的文化品位是對方無法達到的。個性配套本案的個性配套是服務于本案的客戶，而對方的配套是公寓和寫字樓客戶共享。目標客戶本案的目標客戶范圍之廣已非傳統(tǒng)型產(chǎn)品可比。若按實際使用面積來計算的話，每平方米價格相差近千元。建筑規(guī)模本案定位為精品型，與其規(guī)?；啾雀饔星铩?從區(qū)位的角度，吸引投資型客戶，喚起潛在客戶的投資意識位于租金水平最高區(qū)，首付少、月供低、租金高，具備良好的投資價值。 從市場的角度，銷售壓力小目前市場沒有任何項目具備和本案一樣的條件，實現(xiàn)了差異化競爭。三層——，面積50平方米左右。 升級版SOHO小戶型公寓將LOFT概念與SOHO概念完美結(jié)合，打造出真正的“小戶型，大空間”個性化十足的、高使用率的產(chǎn)品。178。淄博最值得購買的高性價比升級版SOHO小戶型公寓178。178。178。178。178。 市場空白點研判本案的出現(xiàn)，其戰(zhàn)略意義在于填補了市場空白點，本案產(chǎn)品除了具備傳統(tǒng)產(chǎn)品的優(yōu)勢外，還解決了人們對傳統(tǒng)產(chǎn)品提出的問題，更增加了人們沒有想到的特點，表現(xiàn)在：178。當消費者看清楚本質(zhì)后，自然對這類產(chǎn)品失去了興趣。178。178。178。目前市面上的產(chǎn)品可以說是傳統(tǒng)型產(chǎn)品，消費者剛開始踴躍追捧是因為以上的原因，可后來發(fā)現(xiàn)這類產(chǎn)品有很多弊端，表現(xiàn)在178。178。178。178。4. 產(chǎn)品定位初案 小戶型公寓、酒店式公寓之所以吸引消費者的地方是178。思路一：導入基礎(chǔ)核心競爭力體系，建立競爭壁壘，實現(xiàn)差異化競爭。這是站在城市發(fā)展的高度，立足于市場需求的前提下發(fā)展得來的一種適度超前的產(chǎn)品，也是房地產(chǎn)市場最具競爭力的創(chuàng)新產(chǎn)品。178。雖然表面價格比類似產(chǎn)品要高，但按照實際使用面積折合下來，價格卻低了許多，性價比上去了，從根本上實現(xiàn)了價值優(yōu)化。本案的核心競爭力可分為兩個層面，分別是兩個核心競爭力體系，為基礎(chǔ)核心競爭力體系和躍升核心競爭力體系，具體表現(xiàn)為178。本案可嫁接的資源有商業(yè)、商務、娛樂、購物、餐飲、休閑等配套設(shè)施，通過對其進行資源整合成為本案的核心競爭力之一。178。政策機會點178。178。區(qū)位機會點178。178。企業(yè)戰(zhàn)略機會點178。178。178。178。178。178。市場機會點分析178。178。178。178。市場威脅178。178。政策威脅178。178。178。178。 對于商務小公寓來說 ,朝向不像純住宅那樣重要 ,住宅講究的是南北通透 ,而商務小公寓只要解決了通風換氣的問題 ,那么朝向問題并非不可調(diào)和 .在設(shè)計上要注意排氣和煙道的安排.178。 本案位于鬧市區(qū),建筑施工會對周邊造成影響,從而耽誤施工進度.本案劣勢化解178。 周邊無綠色景觀.178。 大部分公寓為東西朝向.178。178。178。營銷策劃優(yōu)勢178。178。配套優(yōu)勢178。178。178。市場優(yōu)勢178。區(qū)位優(yōu)勢178。2. SWOT分析及資源審核 本案SWOT分析之優(yōu)勢分析及利用政策優(yōu)勢178。潛在客戶178。 不太注重價格，但注重品牌消費。 較向往個性化的生活方式，注重區(qū)位優(yōu)勢和生活配套。 部分人群文化程度整體較高，對本案主題較感興趣，消費心理較理性，需要足夠的買點方能被打動。 購買方向上注重產(chǎn)品性價比，著重考慮物業(yè)的保值和升值。 注重物業(yè)服務和生活配套，消費習慣及行為較感性，注重居住氛圍和檔次。 表現(xiàn)為感性消費人群，易接受新生事物，收入不穩(wěn)定，主觀意識不強。 多為事業(yè)成功人士，有隱性或灰色收入，消費能力強，自住和投資各占一半，主觀意識強。 工作室類型客戶，如創(chuàng)作類人群、IT從業(yè)者等，收入較穩(wěn)定，性格特征明顯。 企業(yè)高管、專業(yè)人士，有隱性收入，有較多積蓄，以投資為主。 個體戶和企業(yè)白領(lǐng)，具備投資眼光，收入穩(wěn)定，善于投資理財。 自由職業(yè)者或創(chuàng)業(yè)者，集辦公、住家為一體，有一定積蓄，收入不很穩(wěn)定，但支付月供沒問題。 高消費階層年收入： 10萬元以上客戶構(gòu)成： 政府官員、私企老板、高收入商貿(mào)個體戶配比： 20％潛在客戶178。 中高收入層年收入： 6—10萬元客戶構(gòu)成： 企業(yè)中高級管理人員、專業(yè)人士（律師、醫(yī)生等）、商貿(mào)個體戶、創(chuàng)業(yè)者、投資型客戶配比： 45％178。 具備良好的投資分析能力178。 認同本案主題，看中本案區(qū)位，認同本案產(chǎn)品綜合品質(zhì)。 有較強的經(jīng)濟能力或?qū)⒕邆漭^強的經(jīng)濟能力，足可以支付首期甚至可以一次付款。 在類比市場來看，目前淄博市場中高檔樓盤的主要客戶構(gòu)成為高、中消費者，并以此帶動吸納部分新興的中產(chǎn)階層。 中低收入階層短期內(nèi)不會成為消費主力，但已開始發(fā)展壯大，而新興中產(chǎn)階層就是由它發(fā)展而來，其消費能力決不能低估，并極有可能成為本案數(shù)量最多的客戶。 淄博消費市場中，中產(chǎn)階層能量最大，其中中高收入階層為消費主力，具代表性的有政府官員、私企老板、商貿(mào)個體戶、公務員等。其后，將轉(zhuǎn)變?yōu)樾屡d中產(chǎn)階層和中高收入階層為主，高收入層為輔的局面。是以消費金字塔中的中高收入層為主，高收入層為輔。下面我們將對此概念進行支撐體系設(shè)計，以保證本案的開發(fā)成功。而且各類物業(yè)銷售難度較大，若出現(xiàn)任意一種物業(yè)滯銷將直接影響到本案的成敗。（因開發(fā)商享有優(yōu)惠政策，土地增值稅未計入）SOHO公寓售價（未計入車位收入）商鋪： 15500元/平（純一樓商鋪已增值） 二層4800元/平公寓： 3800元/平（SOHO概念已增值）原案售價（未計入車位價）商鋪： 8500元/平 （一二層捆綁式銷售）公寓： 3200元/平 SOHO公寓 原方案商鋪銷售收入 公寓銷售收入 總成本費用 營業(yè)稅附加 所得稅 稅后利潤 投資收益率、財務內(nèi)部收益率等略 SOHO公寓計算結(jié)果，加上車位銷售收入3到4百萬元，預計收入800萬元左右，若能做到成本精確控制，稅后利潤達到1000萬元以上問題不大。 建筑密度 ％ ％178。 容積率 3 178。 地上建筑面積 19440178。 商業(yè)建筑面積 178。 占地面積 4160 4160178。 停車場分區(qū)：按場地邊沿設(shè)計產(chǎn)權(quán)式車庫，中間部分除行車道外，設(shè)計為停車位。 八層屋頂泳池以下部分層高降低，但因其樓層高而不會大幅貶值。與類似產(chǎn)品相比，具有明顯的實用性和差異性，提升了產(chǎn)品附加值。178。 ，可整體出售和出租，亦可分成兩部分租售，還可作為寫字樓、娛樂、餐飲、證券用房等租售。 一層商鋪設(shè)計層高6米，可以自由分隔，成為第一商圈唯一的純一層出售商鋪（別家都為一二層捆綁式銷售），增加了賣點，降低了銷售難度，擴大了客戶范圍。 SOHO公寓 層高5。 SOHO公寓 層高5。 SOHO公寓 層高5。 SOHO公寓 層高5。 SOHO公寓 層高5。 SOHO公寓 層高5。 有利于項目品牌的樹立2. 本案模擬定位根據(jù)本案的規(guī)劃要點和原方案技術(shù)經(jīng)濟指標，本案進行模擬定位。 戶型的升級換代實現(xiàn)了創(chuàng)新產(chǎn)品的附加值。 室內(nèi)空間的豐富彌補了景觀面的缺乏。178。178。 產(chǎn)品的創(chuàng)新淡化了朝向帶來的問題178。實現(xiàn)了個性化、差異化競爭，在類似產(chǎn)品市場超越了市場競爭。性價比大幅提高，給業(yè)主帶來實惠，符合市場發(fā)展趨勢。由單一功能轉(zhuǎn)變?yōu)槎喙δ苡猛荆瑥氐讛[脫類似產(chǎn)品同構(gòu)化競爭。 實際售價等于190000/（50＊73％＋16）＝3619元/平方米本案使用率高，實際售價遠低于傳統(tǒng)產(chǎn)品，性價比明顯高于傳統(tǒng)產(chǎn)品。 性價比明顯較傳統(tǒng)產(chǎn)品高。 解決了傳統(tǒng)產(chǎn)品分攤面積大，實用性不強的弊端。 業(yè)主可以將自身個性和美感融入裝飾風格，根據(jù)需要和喜好布置室內(nèi)空間。 完全改變了產(chǎn)品過去的功能單一化形象，在不增加銷售面積的前提下，使產(chǎn)品具備了多功能用途。 由于整合概念的運用，使公寓較傳統(tǒng)型產(chǎn)品更具實用性，有效大幅增加了使用面積。業(yè)主根據(jù)需要將空間立體分隔成多個區(qū)域，如生活區(qū)、辦公區(qū)、接待區(qū)、樣品區(qū)等，空間層次的豐富讓業(yè)主在設(shè)計時可以將自身個性和審美情趣融入其中，形成自成一派的風格。 性價比比較方式（一層面積按100平方米計算，本區(qū)域雙層鋪面均價9000元/平方米，本案售價15500元/平方米）傳統(tǒng)鋪面：使用率按80％，總價款9000＊200＝1800000元 實際售價等于180000/200＊80％＝11250元/平方米本案：使用率按80％，增加面積部分按建筑面積的60％即60平方米 實際售價等于1550000/(100＊85％＋60)＝10690元/平方米本案使用率高，實際售價低，性價比高總價款較傳統(tǒng)鋪面低、實際售價稍低或持平、純一層出售方式帶來相對較廣的客戶范圍、實用性強性價比高、使用面積大于銷售面積、極具個性的商業(yè)形態(tài)等優(yōu)勢使本案以LOFT為表現(xiàn)形式的商鋪設(shè)計融入了SOHO元素，其意義在于擺脫了市場同構(gòu)競爭，填補了市場缺位，順應了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，做到了適度超前，實現(xiàn)了差異化競爭。 只按一層面積出售，雖價格提高了，但性價比更高。（如：二層面積閑置較大、性價比不合理、客戶群范圍小等）178。178。優(yōu)點178?？梢允强臻g層次豐富、充滿個性品味的多功能營業(yè)場所；