【正文】 社區(qū)部分： a、實(shí)現(xiàn) 給排水、交配電、門禁、保安、消防等的集中監(jiān)控； b、包括停車場(chǎng)、一卡通等的小區(qū)消費(fèi)的集中管理； c、提供全方位、多層次的人性化物業(yè)服務(wù)。 建議： ◆ 申報(bào) “ 濰坊社區(qū)文化建設(shè)試點(diǎn)小區(qū) ” ； ◆ 在小區(qū)環(huán)境建設(shè)中，增加人 性化設(shè)施； ◆ 辦 項(xiàng)目 內(nèi)部刊物，定期出版發(fā)表在小區(qū)文化宣傳欄內(nèi)； ◆ 不定期的組織各類社區(qū)活動(dòng)； 第八部分：提升產(chǎn)品價(jià)值的其它建議 智能化配置 根據(jù)本 項(xiàng)目 規(guī)劃主題的需求，智能化是本 項(xiàng)目 凸現(xiàn)的重要訴求點(diǎn)。服務(wù)工作細(xì)節(jié)化，我們會(huì)有事半功倍的效果。據(jù)調(diào)查在目前的高密市場(chǎng)居民普遍對(duì)物業(yè)公司認(rèn)可度較差，多數(shù)高端消費(fèi)群認(rèn)為本地的物業(yè)管理和服務(wù)不到位，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： □ 代交費(fèi)服務(wù)跟不上，以至于業(yè)主必須跑到很遠(yuǎn)的地方去交納各種費(fèi)用；小區(qū)沒(méi)有統(tǒng)一的收電費(fèi)的人員，必須由業(yè)主輪流收取，非常的不方便。 5個(gè)區(qū)域的樓座的單體在不同的位置可以略有圍合狀，既可以一該呆板的兵營(yíng)式排列，又能夠形成樓座之間豐富的組團(tuán)景觀資源。因此建議道路面寬 — 9米，小學(xué)的門口還要向東移二米，以滿足家長(zhǎng)等人的需要。 21. 開(kāi)挖的蝴蝶湖如何作好景觀開(kāi)發(fā)？ 在青島設(shè)計(jì)院的幾次設(shè)計(jì)方案里，把蝴蝶湖中間都設(shè)置了一個(gè)景觀小品，這樣做不僅前期投資大，后期還面臨著眾多的維修和安保的責(zé)任；不僅如此還在湖的西北角有設(shè)計(jì)了一個(gè)小的廣場(chǎng)，這也是典型的資源浪費(fèi)，因?yàn)橹鼙橐呀?jīng)有了一個(gè)大的活動(dòng)廣場(chǎng)，它這 么設(shè)計(jì)完全是處于設(shè)計(jì)美學(xué)的考慮，因此在對(duì)湖的資源價(jià)值挖掘上沒(méi)有必要化很多錢，我們完全可以在湖里種植大面的藕，氣候溫暖的時(shí)候，放眼望去是一片片的荷花和碧葉，水里養(yǎng)殖大量的鰱魚(yú)，草魚(yú)，鯽魚(yú)，鯉魚(yú)，鯰魚(yú)，金魚(yú) ?? 穿梭不停，湖的周遍可以開(kāi)辟幾個(gè)有償垂釣點(diǎn)，既滿足了業(yè)主休閑的樂(lè)趣，又能讓養(yǎng)殖者有豐厚的經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)，屬于典型的投資小見(jiàn)效快的運(yùn)做方式。之所以把建面 110平方米作為一個(gè)分界線，是因?yàn)?110平方米是我 項(xiàng)目 的一個(gè)主力戶型，購(gòu)買這種戶型的人多屬于有著非常強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力的群體，比較容易接受新鮮事物，而且雙衛(wèi)這種主客衛(wèi)的概念應(yīng)該是一種消費(fèi)趨勢(shì)。綜合這二方面原因我 項(xiàng)目 為了降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，吸引更多的潛在客戶，主力戶型必須滿足這二個(gè)群體的消費(fèi)心態(tài)。 該公建的位置建議上提到小區(qū)車行主入口以南的位置，公建的門建議朝南開(kāi)，公建的門前設(shè)置噴泉，旗桿，停車位。西洋式聯(lián)排別墅有的設(shè)計(jì)有壁爐及煙道和煙囪，但如果壁爐不點(diǎn)火使用而成為一種風(fēng)格裝飾，在冬季它就成了一個(gè)天然的抽風(fēng)道。 TOWNHOUSE 雖有其突出長(zhǎng)處，但在實(shí)際居住使用中，也有不盡如人意之處，主要在于：一是、其私密性遠(yuǎn)不如單體別墅，建筑外觀的獨(dú)特風(fēng)格變化受限制。聯(lián)排別墅 ” 即 Townhouse，起源于 19世紀(jì)四五十年代的英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期，上見(jiàn)天，下見(jiàn)地，有自己的院子和車庫(kù)，但都是三個(gè)或三個(gè)以上的住宅連在一起。這樣的設(shè)計(jì)即顯的很大氣，很現(xiàn)代，成本相比磚混結(jié)構(gòu)又不會(huì)增加多少。應(yīng)該說(shuō)這種地下車位存在較大的滯銷風(fēng)險(xiǎn)。 巴斯風(fēng)情組團(tuán) —— 巴斯位于英格蘭，具有濃厚的貴族氣質(zhì)，被美麗的田野和獨(dú)特的鄉(xiāng)村所包圍，田園風(fēng)格和鄉(xiāng)村別墅是其建筑的特色，具有典型的英國(guó)建 筑風(fēng)格，被譽(yù)為英格蘭最美的城市。 格調(diào)清新、高雅的 “ 水岸社區(qū) ” ，源于巴黎塞納河畔的左岸生活。 綠化以草坪為基調(diào)，輔以灌木、喬木，豐富綠化在空間上的層次感。 景觀設(shè)施主要包括鋪地、噴水、小品雕塑等。倡導(dǎo)人與自然，生活與景觀的和諧共融，巧具匠心的 “ 漾、碧、游、怡 ” 四主題，塑造了一個(gè)寧?kù)o舒適的園林之夢(mèng)，讓居者俯仰之間盡感遠(yuǎn)離都市的平和與回味。 、綠地： ● 綠地分為公共綠地、宅基 綠地、配套公建綠地、道路綠地。 、設(shè)計(jì)細(xì)化要點(diǎn) 、 總平面布局形式。國(guó)稅據(jù)以東 1280 三室二廳一衛(wèi) 100 南湖小區(qū) 南湖路以西，康成大街以南 1590 三室二廳一衛(wèi) 88 文苑小區(qū) 康成大街與南湖路 1200 三室二廳一衛(wèi) 90－ 100 南部區(qū)域是高密市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域，本區(qū)域住宅 項(xiàng)目 自規(guī)劃和景觀綠化設(shè)計(jì)道建筑戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，處處體現(xiàn)了中檔社區(qū)的應(yīng)有理念，從戶型比例分析來(lái)看以三房居多，主力戶型的面積但是并不大，集中在 90－ 100平方米左右，因此可以判斷出本區(qū)域的客戶群的消費(fèi)能力一般。區(qū)域內(nèi)的 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)育的較好，氛圍較濃，大配套成熟，交通便利，大型購(gòu)物廣場(chǎng)多座落在本區(qū)域，也是新建商品房比較集中的區(qū)域。 2020年是高密房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的一年 2020年房地產(chǎn)的土地供應(yīng)量、開(kāi)發(fā)量，消化量突然得到釋放，從政府有關(guān)部門獲悉，今年政府預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量在 70－ 80萬(wàn)平方米。 、 從高密市參加養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)統(tǒng)計(jì)資料分析市區(qū)在職人數(shù) 2020年全市有 754個(gè)單位參加了養(yǎng)老保險(xiǎn)，參保人數(shù)達(dá)到 61336人，其中包含退 休的 13215人。 ※ 大部分客戶購(gòu)房以三居室為主，輔以少量的四居室和二居室，沒(méi)有人選擇一居室；購(gòu)房面積集中在 80－ 130平方米之間；消費(fèi)單價(jià)普遍偏低，以 1200元 /平方米以下的選擇居多。 、東部區(qū)域 這個(gè)區(qū)域相對(duì)比較安靜，即靠近濱河綠化帶，又離學(xué)校和幼兒園比較近，湖的北側(cè)有休閑廣場(chǎng)，文化長(zhǎng)廊和亭臺(tái)樓榭，因此可以建少量的別墅，雖然景觀資源不如中心區(qū)域和濱河綠化帶的南部區(qū)域，但是它明顯優(yōu)于西部和北部區(qū)域，鑒于此這個(gè)區(qū)域應(yīng)該放在第四期開(kāi)發(fā)比較合適，它的價(jià)位可以中心區(qū)域持平。此處不僅有開(kāi)挖的蝴蝶湖還有濱河綠化帶，青島設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的道路系統(tǒng)也便于把別墅和消費(fèi)多層普通客戶的居住區(qū)域形成隱性分割，優(yōu)美的景色，安靜的環(huán)境，能夠滿足購(gòu)買別墅業(yè)主的尊貴心理需求。 本 項(xiàng)目 的潛在消費(fèi)群體定位方位應(yīng)該是立足本地，輻射青島、濰坊。 所謂 “ 新市中心水景豪宅 ” 以產(chǎn)品取信于人，以熱情服務(wù)于人，以國(guó)際化的水準(zhǔn)打造理想中的生活社區(qū)。得水而靜，得水而暢，水因其善變的靈性創(chuàng)造著寂靜與平和。各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，高密市的房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有培育成拉動(dòng)高密經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的支柱型產(chǎn)業(yè)；地方房地產(chǎn)政策還干擾和制約者當(dāng)?shù)厣唐返拈_(kāi)發(fā)，這從雖然全國(guó)取消福利 制度 ，高密仍然允許部分單位集資建房，允許城市村莊以 招商 引資的名字進(jìn)行遍地開(kāi)花般的進(jìn)行舊村改造， 2020年全年開(kāi)發(fā)了 40萬(wàn)平方米，消化了 30多萬(wàn)平方米，今年政府審批突然放量，預(yù)計(jì) 2020年的開(kāi)發(fā)面積在 70多萬(wàn)平方米；由此我們不難看出高密房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的混亂。 我 項(xiàng)目 最佳的開(kāi)發(fā)定位 項(xiàng)目 最佳的開(kāi)發(fā)定位 —— “ 高 密首席原生態(tài)健康教育社區(qū) ” 根據(jù) 項(xiàng)目 所在的區(qū)域的地理位置和我們現(xiàn)在的規(guī)劃思路，發(fā)現(xiàn) 項(xiàng)目 具有以下幾大賣點(diǎn)： 項(xiàng)目 毗鄰新市政府，有著巨大的政治，金融，科技優(yōu)勢(shì)，未來(lái)升值潛力巨大是新城市生活中心； 沿河居住自然生態(tài)保存完整，景觀豐富，適合休閑和養(yǎng)老； 周邊沒(méi)有污染源，空氣清新， 具有發(fā)展健康住宅的條件； 項(xiàng)目 周邊規(guī)劃了小學(xué)和幼兒園，為了教育有保證，如果能夠引進(jìn)名牌學(xué)?；蛘咭M(jìn)特色教育更可以滿足家長(zhǎng)望子成龍的心情； 項(xiàng)目 要建成一個(gè)高檔小區(qū)，居住在這里是一種身份和地位的象征； 綜合上述情況 項(xiàng)目 的最終開(kāi)發(fā)主題是： “ 高密首席原生態(tài)健康教育社區(qū) ” 。 所謂 “ 景觀生態(tài) ” 絕佳生活福地，超大生態(tài)社區(qū) 倡導(dǎo)自然與人文的和諧共融，以極富特色的建筑規(guī)劃、優(yōu)美舒適的環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營(yíng)造臨水而居的高尚生活社區(qū)，創(chuàng)造純 粹純正的生態(tài)社區(qū)生活。依托膠河，突出水景的同時(shí)，也為城市景觀生態(tài)建設(shè)做出了一定的貢獻(xiàn)，成為城市的地標(biāo)性建筑 項(xiàng)目 形象定位 項(xiàng)目 形象定位為純粹純正的生態(tài)社區(qū)，以健康、活力、清爽、現(xiàn)代、耳目一新的形象作為主導(dǎo)。 ※ 預(yù)計(jì)高密房地產(chǎn)的快速啟動(dòng)，會(huì)有越來(lái)越多的外地規(guī)模開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入本地開(kāi)發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)形 式非常嚴(yán)峻 優(yōu)勢(shì) ※ 市政府要東遷， 項(xiàng)目 周邊將來(lái)會(huì)形成新的行政、教育、金融辦公中心，升值潛力巨大 ※ 地勢(shì)相對(duì)平坦，雖然 項(xiàng)目 南高北低，但是高差僅為 2米； ※ 項(xiàng)目 南臨風(fēng)景優(yōu)美的膠河風(fēng)景帶，空氣清新； ※ 公司開(kāi)挖了人工湖，在高密地區(qū)這是獨(dú)一無(wú)二的景觀資源； ※ 公司的員工水平明顯 高于本地諸多開(kāi)發(fā)公司； ※ 項(xiàng)目 要進(jìn)行多項(xiàng)創(chuàng)新，可以形成物業(yè)差異優(yōu)勢(shì)。綜合上述因素，西部必須減少網(wǎng)點(diǎn)的布置，用通透的視野和優(yōu)美的綠化吸引客戶關(guān)注的目光，提升小區(qū)的休閑，安靜的高檔氛圍；同時(shí)還要增加公共活動(dòng)空間，畢竟這個(gè)區(qū)域建筑面積要在 10萬(wàn)平方米左右。對(duì)于高密來(lái)說(shuō)，消費(fèi)主力是從精神 、物質(zhì)基礎(chǔ)都能接受商品房概念的人群。按照統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)的職工工 資數(shù)額市平均了普通工人和企業(yè)管理層的平均數(shù)額，因此可以預(yù)見(jiàn)企業(yè)管理層的員工的工資可以支付的總房款也就是在 15－ 20萬(wàn) /套之間；部分效益較好的企業(yè)和有摸高心理的消費(fèi)群體總購(gòu)放款應(yīng)該在 20－ 25萬(wàn) /套之間。 2020年是高密房地產(chǎn)市場(chǎng)試探發(fā)展的一年 2020年高密的房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了眾多開(kāi)發(fā)商關(guān)注的目光，政府審批允許開(kāi)工的 項(xiàng)目 ，建筑面積達(dá)到了 40余萬(wàn)平方米，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)了 80％以上的消化率，大大增強(qiáng)了所有開(kāi)發(fā)商的信心。 、市場(chǎng)特征 高密房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，初步形成以下的特征： ◆ 市場(chǎng)供應(yīng)量猛增，多層住宅是市場(chǎng)上的絕對(duì)主力，未出現(xiàn)小高層和高層住宅； ◆ 小區(qū)規(guī)模普遍不大，零星住宅單體開(kāi)發(fā)較多， 5－ 6萬(wàn)平方米的小區(qū)已經(jīng)算是目前較大的開(kāi)發(fā)規(guī)模； ◆ 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 多集中在中心區(qū)域和南部地區(qū)，北部地區(qū)次之； ◆ 房地產(chǎn)公司開(kāi)始加大提升開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 的綜合品質(zhì)的工作力度，產(chǎn)品有所創(chuàng)新； ◆ 高密本地市場(chǎng)還是屬于賣方市場(chǎng)，客戶需求不明顯，購(gòu)房心理不成熟，沒(méi)有投資意識(shí)和旅游度假意識(shí)； ◆ 雖然房地 產(chǎn)價(jià)格漲幅較大，但是銷售周期普遍較短 ◆ 市場(chǎng)上鮮見(jiàn)小戶型開(kāi)發(fā)的 項(xiàng)目 ，大面積戶型是絕對(duì)被消化主力； ◆ 物業(yè)管理落后，沒(méi)有服務(wù)意識(shí)，雖然物業(yè)管理收繳率較高達(dá)到 90％，但是收費(fèi)較低普遍是 /平方米，低廉的費(fèi)用不足以吸引外地品牌物業(yè)公司的介入。 、南部區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分析 區(qū)域界定：城南街以南，康成大街二側(cè)，交通路以西，西關(guān)路以東的區(qū)域。 ● 規(guī)劃設(shè)計(jì)的系統(tǒng)性與分期開(kāi)發(fā)的階段性相結(jié) 合。 、 樓宇朝向與景觀的關(guān)系。 、設(shè)計(jì)理念 景觀設(shè)計(jì)理念是強(qiáng)調(diào)生態(tài)化和參與性，使居民在豐富多彩的生活中最大限度地享受大自然的清新，同時(shí)又向小區(qū)住戶提供足夠的可供交流參與的社區(qū)活動(dòng)空間。 主入口強(qiáng)調(diào)其視覺(jué)效果上的氣勢(shì)，而中心景觀則更注重社區(qū) 觀和參與性，主要利用膠河風(fēng)光帶和人工湖，串起組團(tuán)中央主題廣場(chǎng)，會(huì)所、步行街形成統(tǒng)一體，并形成一個(gè)標(biāo)志性建筑景觀。座椅的設(shè)置可與綠化布局綜合考慮，充分利用樹(shù)池、花壇的邊緣。建筑形式要突出個(gè)性，基本上幢幢有變化。 尼斯風(fēng)情組團(tuán) —— 尼斯是法國(guó)地中海區(qū)域的著名度假城市，充滿古典主義風(fēng)格和歌特式建筑。 其二是、自南向北樓層逐步遞減，建議做成 3層， 4層， 5層， 5層四排設(shè)計(jì)，主要是考慮能夠讓更多的住戶欣賞到濱河綠化帶優(yōu)美的景色，同時(shí)小區(qū)的天際線也富有變化，避免出現(xiàn)第一排和第二排存在較大的價(jià)格差距；如果建成 4層， 4層， 5層， 5層的排列方式，可能第二排的住戶欣賞周遍景色的視野通透性會(huì)大打折扣；建成三排的 5層， 6層， 6層更不可取，因?yàn)闉榱藢?shí)現(xiàn)景觀價(jià)值的最大化，高品質(zhì)的物業(yè)最好是別墅而 不是多層。 8. 會(huì)所該如何設(shè)計(jì)？ 、設(shè)計(jì)理念 功能體現(xiàn) —— 滿足小區(qū)的主要生活配套及會(huì)所的服務(wù)功能，滿足后期物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)的辦公用房，滿足銷售過(guò)程中的接待、活動(dòng)。 、會(huì)所功能建議 ： “ 趣味、休閑、運(yùn)動(dòng)、健康 ” 、功能使用細(xì)化定位： 會(huì)所可以設(shè)置：銀行、超市、醫(yī)療、乒乓球、棋牌室、麻將房 、室內(nèi)兒童游戲天地、網(wǎng)吧、咖啡館與酒吧、閱覽室、美容美發(fā)， 健身房（含散打室，柔道室等），親子室，老年活動(dòng)室等。第二，高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然。一般來(lái)說(shuō)其頂層和底層會(huì)出現(xiàn)供暖問(wèn)題。如果不建網(wǎng)點(diǎn)該成有鐵藝的沿街綠籬，那么從縱七路往小區(qū)內(nèi)部看去，沿街過(guò)路人很可能被小區(qū)內(nèi)部?jī)?yōu)美的綠化景觀吸引而到這里置業(yè)，看起來(lái)我們好像是損失了網(wǎng)點(diǎn)的利潤(rùn)，但是由于提升了小區(qū)居住的檔次，加快了