【正文】 5層， 5層四排設(shè)計(jì)，主要是考慮能夠讓更多的住戶欣賞到濱河綠化帶優(yōu)美的景色，同時(shí)小區(qū)的天際線也富有變化，避免出現(xiàn)第一排和第二排存在較大的價(jià)格差距；如果建成 4層， 4層， 5層， 5層的排列方式，可能第二排的住戶欣賞周遍景色的視野通透性會(huì)大打折扣；建成三排的 5層， 6層， 6層更不可取，因?yàn)闉榱藢?shí)現(xiàn)景觀價(jià)值的最大化，高品質(zhì)的物業(yè)最好是別墅而 不是多層。引入巴斯風(fēng)情主要突出別墅和類別墅產(chǎn)品的景觀性和休閑和諧性，賦予生態(tài)、親和、健康的田園風(fēng)情為背景的鄉(xiāng)村別墅，打造一個(gè)風(fēng)光生態(tài)、親和人家的英式田園小鎮(zhèn)。 尼斯風(fēng)情組團(tuán) —— 尼斯是法國地中海區(qū)域的著名度假城市，充滿古典主義風(fēng)格和歌特式建筑。 倡導(dǎo)自然與人文的和諧共融，以極富特色的建筑規(guī)劃、優(yōu)美舒適的環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營造臨水而居的高尚生活社區(qū)，創(chuàng)造純粹純正的生態(tài)社區(qū)生活。建筑形式要突出個(gè)性，基本上幢幢有變化。局部路段還可采用可移動(dòng)式的花架，以各種形式創(chuàng)造一個(gè)綠蔭園區(qū)。座椅的設(shè)置可與綠化布局綜合考慮，充分利用樹池、花壇的邊緣。鋪地中的一般部分，是根據(jù)行道樹和照明柱的間隔布置進(jìn)行設(shè)置的，使行人感受到具有導(dǎo)向性的韻律感。 主入口強(qiáng)調(diào)其視覺效果上的氣勢(shì)，而中心景觀則更注重社區(qū) 觀和參與性，主要利用膠河風(fēng)光帶和人工湖，串起組團(tuán)中央主題廣場(chǎng)，會(huì)所、步行街形成統(tǒng)一體，并形成一個(gè)標(biāo)志性建筑景觀。 本 項(xiàng)目 內(nèi)部景觀布置以水景為主，大量設(shè)置流動(dòng)的活水小溪、造型各異的噴泉、開闊活躍的涌泉生態(tài)水池、層層的疊水、室內(nèi)室外任意轉(zhuǎn)換的游泳池，與小區(qū)外湖與膠河的水景相互呼應(yīng)、相互融合，讓每一個(gè)業(yè)主由內(nèi)而外都能感受鄰水而居、親水而息的浪漫與情趣。 、設(shè)計(jì)理念 景觀設(shè)計(jì)理念是強(qiáng)調(diào)生態(tài)化和參與性，使居民在豐富多彩的生活中最大限度地享受大自然的清新，同時(shí)又向小區(qū)住戶提供足夠的可供交流參與的社區(qū)活動(dòng)空間。 ● 從實(shí)用、可利用性、經(jīng)濟(jì)目的出發(fā)，其中小區(qū)的中心綠地或中心花園（也就是會(huì)所的位置）不宜太大，組團(tuán)綠地應(yīng)做開闊些。 、 樓宇朝向與景觀的關(guān)系。 ● 蝴蝶泉景觀，膠河風(fēng)景帶應(yīng)該與本 項(xiàng)目 內(nèi)部環(huán)境結(jié)合，增加水景景觀的含量。 ● 規(guī)劃設(shè)計(jì)的系統(tǒng)性與分期開發(fā)的階段性相結(jié) 合。 、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)板塊房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 本區(qū)域房地產(chǎn)起步較晚，在 2020年才出現(xiàn)商品房，售價(jià)在 900－ 1100元 /平方米左右，在售項(xiàng)目 較少，較大規(guī)模的社區(qū)是紫薇花園，周邊市政配套不到位，銷售周期較長 ，銷售律不高；但是隨著市政東遷的力度的加大，區(qū)域成長空間較大，這里必將成為高密高端物業(yè)集中的板塊，也是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的板塊。 、南部區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分析 區(qū)域界定：城南街以南，康成大街二側(cè)，交通路以西，西關(guān)路以東的區(qū)域。 案名 位置 總開發(fā)量 平均單價(jià) 主力戶型 主力面積 主力總價(jià) 密水景苑 利群路和鳳凰大街交界處 60800平方米 1500元 /平方米 三室二廳二衛(wèi) 131平方米 碾頭小區(qū) 順和路以東，農(nóng)豐街以南 48000平方米 1324元 /平方米 二室二廳一衛(wèi) 87平方米 蓮花苑 利群路和立新街交界處 20200平方米 1488元 /平方米 二室二廳一衛(wèi) 96平方米 15.2萬元 鳳凰公寓 古城路中段 8000平方米 1380元 /平方米 二室二廳一衛(wèi) 90平方米 醴泉商住樓 人民大街和利群路交界處 10800平方米 1394元 /平方米 三室二廳二衛(wèi) 130平方米 中心區(qū)域板塊是高密市房地產(chǎn)發(fā) 展最快的區(qū)域，房產(chǎn)均價(jià)也最高，也是外來勢(shì)力介入最多的，開發(fā)的商品房的檔次明顯高于其它板塊；從整體規(guī)劃來看，新建 項(xiàng)目 注重了小區(qū)內(nèi)部景觀的營造，出現(xiàn)了休閑廣場(chǎng)，健身場(chǎng)所，中心廣場(chǎng)，噴泉水景等，有了人車分流的概念，建筑風(fēng)格突破了原來 “ 鴿子籠 ” 宿舍樓窠臼，引進(jìn)了現(xiàn)代海派 風(fēng)格和歐路風(fēng)情，并加了一些智能化設(shè)備，采用了部分新材料，新的施工工藝，建筑成本略高于其它板塊。 、市場(chǎng)特征 高密房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過多年的發(fā)展，初步形成以下的特征： ◆ 市場(chǎng)供應(yīng)量猛增，多層住宅是市場(chǎng)上的絕對(duì)主力，未出現(xiàn)小高層和高層住宅； ◆ 小區(qū)規(guī)模普遍不大，零星住宅單體開發(fā)較多， 5－ 6萬平方米的小區(qū)已經(jīng)算是目前較大的開發(fā)規(guī)模； ◆ 開發(fā) 項(xiàng)目 多集中在中心區(qū)域和南部地區(qū)，北部地區(qū)次之； ◆ 房地產(chǎn)公司開始加大提升開發(fā) 項(xiàng)目 的綜合品質(zhì)的工作力度，產(chǎn)品有所創(chuàng)新； ◆ 高密本地市場(chǎng)還是屬于賣方市場(chǎng)，客戶需求不明顯，購房心理不成熟，沒有投資意識(shí)和旅游度假意識(shí)； ◆ 雖然房地 產(chǎn)價(jià)格漲幅較大，但是銷售周期普遍較短 ◆ 市場(chǎng)上鮮見小戶型開發(fā)的 項(xiàng)目 ，大面積戶型是絕對(duì)被消化主力； ◆ 物業(yè)管理落后，沒有服務(wù)意識(shí)，雖然物業(yè)管理收繳率較高達(dá)到 90％，但是收費(fèi)較低普遍是 /平方米，低廉的費(fèi)用不足以吸引外地品牌物業(yè)公司的介入。產(chǎn)品的綜合品質(zhì)有了明顯的提高，產(chǎn)品的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)，社區(qū)景觀的文化內(nèi)涵，社區(qū)綜合配套，建筑風(fēng)格，單體外力面，都有了較大改善。 2020年是高密房地產(chǎn)市場(chǎng)試探發(fā)展的一年 2020年高密的房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了眾多開發(fā)商關(guān)注的目光，政府審批允許開工的 項(xiàng)目 ，建筑面積達(dá)到了 40余萬平方米，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)了 80％以上的消化率，大大增強(qiáng)了所有開發(fā)商的信心。也就是高密市有 6萬多人可以通過公積金的形式來投資置業(yè)，從這個(gè)數(shù)據(jù)也可以顯示目前高密市真正有購買實(shí)力的單位職工也就在 6萬人左右，可見他們的數(shù)量是非常小的。按照統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)的職工工 資數(shù)額市平均了普通工人和企業(yè)管理層的平均數(shù)額，因此可以預(yù)見企業(yè)管理層的員工的工資可以支付的總房款也就是在 15－ 20萬 /套之間；部分效益較好的企業(yè)和有摸高心理的消費(fèi)群體總購放款應(yīng)該在 20－ 25萬 /套之間。 、潛在客戶群不同層面的消費(fèi)心理分析對(duì)比表 潛在客戶群銷售對(duì)象分析對(duì)比表 客戶層面 家庭收入水平 產(chǎn)品類型 銷售對(duì)象 核心客戶 高消 費(fèi)層 610萬，以及 10萬以上 多層、小高層、別墅 公務(wù)員、教師、醫(yī)生、金融工作者、個(gè)體企業(yè)主、企業(yè)中高層、商人、投資者 重要客戶 中等消費(fèi)層 36萬 多層 個(gè)體企業(yè)主、市區(qū)及外地高收入者 潛在客戶 其他消費(fèi)層 610萬 多層 外地商，以及外企員工 、目標(biāo)客戶職業(yè)特征 □ 各種經(jīng)濟(jì)類型的企業(yè)經(jīng)理、企業(yè)家； □ 改革開放以來涌現(xiàn)出的高素質(zhì)私營企業(yè)主 □ 行政或公共事業(yè)專職管理者； □ 具有中高級(jí)職稱的教、工程師，以及各類市場(chǎng)匱乏的高級(jí)專業(yè)技術(shù)人才； □ 各級(jí)政府機(jī)構(gòu)的高級(jí)別公務(wù)員； □ 金 融工作者、醫(yī)療機(jī)構(gòu)； □ 商業(yè)、服務(wù)業(yè)中的佼佼者； □ 三資、外資企業(yè)中的各級(jí)各類白領(lǐng)； □ 傳媒、文藝界人士等； □ 項(xiàng)目 周邊的村鎮(zhèn)的二委領(lǐng)導(dǎo)和集體企業(yè)負(fù)責(zé)人； □ 青島和濰坊的高端物業(yè)投資者； □ 青島和濰坊的追求舒適生活格調(diào)和受低廉房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)吸引的人。對(duì)于高密來說，消費(fèi)主力是從精神 、物質(zhì)基礎(chǔ)都能接受商品房概念的人群。從以往多家設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)草圖來看，都沒有充分挖掘這一區(qū)域資源的最大化，活動(dòng)空間和提升小區(qū)品味的休閑小品也不夠多，作為一個(gè)開發(fā)面積近10萬平方米的區(qū)域這是不要要考慮的，此外為社區(qū)居民服務(wù)的網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)該放到道路的北側(cè)，而不是放在南側(cè)，否則 同樣是網(wǎng)點(diǎn)但是價(jià)格會(huì)大大折扣。綜合上述因素，西部必須減少網(wǎng)點(diǎn)的布置，用通透的視野和優(yōu)美的綠化吸引客戶關(guān)注的目光，提升小區(qū)的休閑，安靜的高檔氛圍；同時(shí)還要增加公共活動(dòng)空間，畢竟這個(gè)區(qū)域建筑面積要在 10萬平方米左右。如果做成別墅概念區(qū)，這里將是樹立小區(qū)高檔小區(qū)形象的關(guān)鍵，也是我 項(xiàng)目 獲得高額利潤的重點(diǎn)區(qū)域。 ※ 預(yù)計(jì)高密房地產(chǎn)的快速啟動(dòng)，會(huì)有越來越多的外地規(guī)模開發(fā)企業(yè)進(jìn)入本地開發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)形 式非常嚴(yán)峻 優(yōu)勢(shì) ※ 市政府要東遷， 項(xiàng)目 周邊將來會(huì)形成新的行政、教育、金融辦公中心，升值潛力巨大 ※ 地勢(shì)相對(duì)平坦，雖然 項(xiàng)目 南高北低，但是高差僅為 2米； ※ 項(xiàng)目 南臨風(fēng)景優(yōu)美的膠河風(fēng)景帶，空氣清新； ※ 公司開挖了人工湖，在高密地區(qū)這是獨(dú)一無二的景觀資源； ※ 公司的員工水平明顯 高于本地諸多開發(fā)公司； ※ 項(xiàng)目 要進(jìn)行多項(xiàng)創(chuàng)新，可以形成物業(yè)差異優(yōu)勢(shì)。高密市黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，私營企業(yè)中高層管理人員以及個(gè) 體工商企業(yè)主是我們的主要目標(biāo)市場(chǎng)。依托膠河，突出水景的同時(shí)，也為城市景觀生態(tài)建設(shè)做出了一定的貢獻(xiàn)，成為城市的地標(biāo)性建筑 項(xiàng)目 形象定位 項(xiàng)目 形象定位為純粹純正的生態(tài)社區(qū)，以健康、活力、清爽、現(xiàn)代、耳目一新的形象作為主導(dǎo)。力爭(zhēng)打造濰坊首席水景住宅。 所謂 “ 景觀生態(tài) ” 絕佳生活福地，超大生態(tài)社區(qū) 倡導(dǎo)自然與人文的和諧共融，以極富特色的建筑規(guī)劃、優(yōu)美舒適的環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營造臨水而居的高尚生活社區(qū)，創(chuàng)造純 粹純正的生態(tài)社區(qū)生活。通過引入西方住房的高節(jié)奏和明快 舒適的居家理念又溶入東方人尤其是濰坊人的寬容大度的居住情結(jié)，打開河居時(shí)代的門，倡導(dǎo) “ 河居文化 ” 。 我 項(xiàng)目 最佳的開發(fā)定位 項(xiàng)目 最佳的開發(fā)定位 —— “ 高 密首席原生態(tài)健康教育社區(qū) ” 根據(jù) 項(xiàng)目 所在的區(qū)域的地理位置和我們現(xiàn)在的規(guī)劃思路，發(fā)現(xiàn) 項(xiàng)目 具有以下幾大賣點(diǎn)： 項(xiàng)目 毗鄰新市政府，有著巨大的政治，金融，科技優(yōu)勢(shì)，未來升值潛力巨大是新城市生活中心； 沿河居住自然生態(tài)保存完整，景觀豐富，適合休閑和養(yǎng)老； 周邊沒有污染源，空氣清新， 具有發(fā)展健康住宅的條件； 項(xiàng)目 周邊規(guī)劃了小學(xué)和幼兒園，為了教育有保證，如果能夠引進(jìn)名牌學(xué)?；蛘咭M(jìn)特色教育更可以滿足家長望子成龍的心情； 項(xiàng)目 要建成一個(gè)高檔小區(qū)，居住在這里是一種身份和地位的象征； 綜合上述情況 項(xiàng)目 的最終開發(fā)主題是： “ 高密首席原生態(tài)健康教育社區(qū) ” ?？傮w而言高密房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛剛豈不階段，房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境在逐步規(guī)范，政府目前還沒喲一個(gè)完善的扶持和發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)劃，因 此房地產(chǎn)開發(fā) 市場(chǎng)存在較大的上升開發(fā)利潤空間的同時(shí)業(yè)包含者較大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，高密市的房地產(chǎn)業(yè)還沒有培育成拉動(dòng)高密經(jīng)濟(jì)快速增長的支柱型產(chǎn)業(yè)；地方房地產(chǎn)政策還干擾和制約者當(dāng)?shù)厣唐返拈_發(fā)，這從雖然全國取消福利 制度 ，高密仍然允許部分單位集資建房，允許城市村莊以 招商 引資的名字進(jìn)行遍地開花般的進(jìn)行舊村改造， 2020年全年開發(fā)了 40萬平方米，消化了 30多萬平方米，今年政府審批突然放量，預(yù)計(jì) 2020年的開發(fā)面積在 70多萬平方米；由此我們不難看出高密房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的混亂。（具體宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見《 2020年高密統(tǒng)計(jì)年鑒》） 綜合上述情況，由于我 項(xiàng)目 是外來公司，運(yùn)營成本明顯 高于本地開發(fā)商，毫無品牌美譽(yù)度和消費(fèi)認(rèn)可度；如開發(fā)低檔商品房可以說毫無市場(chǎng)，此計(jì)為開發(fā)下策；如開發(fā)中檔商品房則有浪費(fèi)了較多的資源（包括政府東遷帶來的升值效應(yīng)，膠河優(yōu)美的原生態(tài)風(fēng)景），且我們的開發(fā)面積太大本地人群很難在短期消化，此計(jì)為開發(fā)中策；只有開發(fā)高檔房，建立品牌社區(qū)引導(dǎo)休閑，舒心的生活模式建立市場(chǎng)差異化，才可能形成便于開發(fā)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大潛在客戶群存在的區(qū)域，用高品質(zhì)的物業(yè)帶來的高附加值，用低開高走營銷推廣策略逐步提高盈利點(diǎn)，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，此計(jì)才是開發(fā)上策。得水而靜，得水而暢，水因其善變的靈性創(chuàng)造著寂靜與平和。 項(xiàng)目 初步市場(chǎng)定位 國際化景觀生態(tài)文化社區(qū)，最具購買價(jià)值的新市中心水景豪宅 所謂 “ 國際化 ” 借此提升高密居住社區(qū)的檔次品質(zhì)，同時(shí)，本 項(xiàng)目 以一種開發(fā)式的態(tài)度，以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，大膽吸收國際化產(chǎn)品理念、品牌理念、文化理念打造居國際化水準(zhǔn)的生活住宅。 所謂 “ 新市中心水景豪宅 ” 以產(chǎn)品取信于人，以熱情服務(wù)于人，以國際化的水準(zhǔn)打造理想中的生活社區(qū)。 對(duì)于水環(huán)境的開 發(fā)，強(qiáng)調(diào)戶戶見水，并發(fā)掘高密的文化傳統(tǒng)特色，將文化和景觀融為一體；配套上，強(qiáng)調(diào)商業(yè)和娛樂多元化結(jié)合。 本 項(xiàng)目 的潛在消費(fèi)群體定位方位應(yīng)該是立足本地，輻射青島、濰坊。 ※ 當(dāng)?shù)氐膽粜驮O(shè)計(jì)不到位，室內(nèi)空間布局不合理，使用空間浪費(fèi)嚴(yán)重； ※ 靠 近新市政府和體育場(chǎng)，業(yè)主有較多的活動(dòng)空間； 威脅 ※ 市政府對(duì)面的 項(xiàng)目 開發(fā)定位是高品質(zhì)物業(yè)，一段時(shí)間以內(nèi)他將與我 項(xiàng)