【正文】 化系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則　　全面、系統(tǒng)、先進(jìn)、實(shí)用。☆ 車庫直上家門車庫亦為豪宅生活的細(xì)節(jié)體現(xiàn)，予以足夠重視。☆ 高級外墻裝飾外墻選用高級優(yōu)質(zhì)外墻磚及仿石面磚噴涂材料；. ☆ 雙層中空玻璃塑料窗采用多功能高級安全門，雙層中空玻璃塑料窗，外形美觀、保溫、隔熱、隔音?？罩袝拇蠊δ芸刁w平臺：。提供開敞式廚房設(shè)計(jì)的可能性，廚房與餐廳間采用輕質(zhì)墻分隔。臥室窗的可開啟扇設(shè)置為兩層隔音窗，上下均相錯(cuò)開啟，噪音在兩層窗間的空隙內(nèi)得以消除，在保證自然通鳳的情況下，減少室外噪音的干擾?？罩谢▓@與客廳以玻璃推拉門相隔，推拉玻璃門，則花香飄逸，綠簾垂地，吟風(fēng)賞月，極盡尊貴?！　　?私家空中花園――唯我獨(dú)尊　　空中花園是本案的一個(gè)最大賣點(diǎn)，開創(chuàng)了建筑物立體空間綠化的先河。　　面積150－400 平方米（含復(fù)式），全復(fù)式塔樓面積200－400 平方米。完全消除了普通住宅設(shè)計(jì)中，小構(gòu)件的瑣碎感，使立面整體化。力求使整個(gè)立面體現(xiàn)簡約純粹的現(xiàn)代時(shí)尚，采用地標(biāo)性設(shè)計(jì)及飄逸的弧線設(shè)計(jì)，加強(qiáng)了該項(xiàng)目的可識別性，使其在眾樓盤當(dāng)中別樹一幟，給“受眾”留下深刻印象。2 、建筑風(fēng)格一個(gè)真正的豪宅就是要讓“受眾”去感受一種氛圍。其中一幢呈復(fù)式住宅，層高31 層，另兩幢層高分別為32 及34 層?！飫?chuàng)新性：首創(chuàng)空中私家主題花園，景觀電梯，一梯一戶等。這一定位體現(xiàn)六大特點(diǎn)：超前性：從理念到規(guī)劃到產(chǎn)品保持5－10年適度超前。以其無以倫比的內(nèi)存質(zhì)量與檔次形象，服務(wù)于高收入階層，甚至是金字塔塔尖人士，建立起獨(dú)有的核心優(yōu)勢。皇家御景目標(biāo)客戶組成：非目標(biāo)客戶群95 ％，目標(biāo)客戶群只占整個(gè)市場中金字塔尖頂部分，數(shù)量為5%目標(biāo)客戶群：企業(yè)家：外企CEO；高科技領(lǐng)軍人物；政府高級干部；企、事業(yè)高級領(lǐng)導(dǎo)；演藝界知名人士占該市人口約5 % 目標(biāo)客戶群特征（挖掘）：具有一定的社會地位和思想內(nèi)涵；個(gè)人素質(zhì)屬于WH 市的上層水平：有穩(wěn)定、可觀的收入來源；對待住宅消費(fèi)的態(tài)度較理性：講究品位、渴望個(gè)人價(jià)值被社會所認(rèn)同；目標(biāo)客戶群的居住心理（提升）：追求與自身素質(zhì)相匹配的住所：追求高質(zhì)量的生活方式：尋找與不同建黨的生活形態(tài)：從住宅價(jià)位、面積、類型、高度上體現(xiàn)價(jià)值：尋求尊貴感；追求精神與物質(zhì)的平衡；能夠接受高質(zhì)高價(jià)的產(chǎn)品；2 、市場定位戰(zhàn)略決定方向，方向決定了企業(yè)如何在競爭行業(yè)與市場中形成獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。 月主力賣點(diǎn)設(shè)計(jì)規(guī)劃理念親近自然，社區(qū)內(nèi)外配套齊全營銷主題藤草花園、寧靜花園競爭對手四：項(xiàng)目名稱香　　　天　　　公　　　寓項(xiàng)目定位中　檔　商　住　物　業(yè)目標(biāo)客戶事　業(yè)　單　位　職　工綠化率33 %周邊配套穗　豐　花　園、　小　商　品　店建筑面積18600㎡占地面積24000㎡建筑風(fēng)格現(xiàn)　代　主　義　風(fēng)　格園林風(fēng)格樓　　之　　間　　綠　　化規(guī)劃布局排　列　式社區(qū)配套乒　乓　球　室售價(jià)最　　高3100 元／㎡最　　低2150 元／㎡均　　價(jià)2700 元／㎡主力戶型情況主力戶型建筑面積實(shí)用率二室二廳㎡88%三室二廳㎡、129㎡，、149㎡四室二廳㎡物管內(nèi)容24 小時(shí)保安，電子巡邏管理費(fèi)1元／㎡項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)高檔樓盤少，精品樓盤少，個(gè)性化豪宅少，預(yù)留了本案的競爭空間；區(qū)域住宅面積分布100㎡以下占4%，　　　180㎡以上占4%，　　　100㎡－119㎡占35%，160㎡－179㎡占10%，　　120㎡－139㎡占42%，　　140㎡－159㎡占5%從上圖中可以看出，JH 區(qū)域目前供應(yīng)量最多的是100 一140 平方米之間的戶型，超過180 平方米的市區(qū)豪宅處于本白區(qū)4 、威脅分析項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)；高檔樓盤，特別是頂級豪華住宅，投資大、產(chǎn)品素質(zhì)要求高、創(chuàng)新性強(qiáng)，伴隨的風(fēng)險(xiǎn)更大，對開發(fā)商是一大考驗(yàn)；　　競爭對手威脅：目前JH片區(qū)的主要競爭對手是世紀(jì)華庭等豪宅，該項(xiàng)目在2001 年已引爆樓市，并形成市場累積效應(yīng)，市案面臨著超越前者，搶奪市場的挑戰(zhàn)；　　市場俏售風(fēng)險(xiǎn)：豪宅的火爆僅是個(gè)案，高檔住宅銷售遠(yuǎn)不如目前價(jià)格適中的多層；存量房威脅：WH市空置房中，高層住宅約占三成左右。下面，我們就針對項(xiàng)目SWOT 進(jìn)行分析：1 、優(yōu)勢分析　　※項(xiàng)目地塊處于JH市區(qū)繁華商住區(qū)，周邊配套齊全，交通方便，人氣旺，氛圍好，是高檔住宅開發(fā)的理想用地；　　※地塊比較方正，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；※地塊周邊自然景觀資源絕佳，臨近西北湖，與風(fēng)光秀麗的西北湖廣場可隔湖眺望，擁有自然“賣點(diǎn)；※開發(fā)商“一步到位”、“要做就做最好”的高起點(diǎn)開發(fā)戰(zhàn)略，將有利于本項(xiàng)目成為一枝獨(dú)秀的領(lǐng)跑者；※項(xiàng)目體量比較小，容易被市場所消化。國內(nèi)頂級豪宅項(xiàng)目名稱地理位置價(jià)格主力戶型特　　　　　　色紫園8 號別墅上海1 . 3 億元／套9388㎡目前上海最貴的別墅，位于舍山紫園東北部的，個(gè)公立小島，由花崗巖塑就外墻，除了那些常規(guī)的幼遭施，別墅還建有反頂泳池、室外浴池、保齡球道、酒窖、室外茶亭、雪茄房、桌球室、私家碼頭等．玫瑰園258 號別墅北京3750 萬元／套1300㎡容納20 人的地下室客廳和多功能室，一樓設(shè)客廳、書房、早餐室、正餐室、室內(nèi)藏書庫，二層設(shè)主臥及次臥，三樓設(shè)主人套房，別墅內(nèi)有私家電梯．錦繡香江超級莊園廣州5000萬元／套2000㎡超級莊園中的私家花園，占地面積將達(dá)近萬平方札翡翠湖重慶3000 萬元／套1200㎡建于湖中央占地3000 平方米島嶼上的獨(dú)立別弘設(shè)網(wǎng)球場、游泳池、私人碼頭。這種區(qū)域性的分布往往形成城市的“東富西貴、南貧北賤”（北京）“租界別墅高尚區(qū)（上海）”等特色。臺灣的豪宅主要集中在陽明山上及信義計(jì)劃區(qū)?，F(xiàn)在，美國已經(jīng)形成了幾個(gè)豪宅區(qū)，包括有馬里布海灘、長島、比佛利山莊和紐約中央公園大道等，這些地方都是景觀和地段絕佳的區(qū)域。三、豪宅之旅有位華僑說：“社會在進(jìn)步，人類的絕對財(cái)富在增加，但同一位置的有歷史的好房子卻不是同比增長的，這個(gè)供需的缺口就是豪宅不斷增加的價(jià)值源泉。 蓋茨的家是高科技的展示中心，來訪者的個(gè)人信息在通過入口時(shí)就被儲存進(jìn)電電腦中。5 、豪宅居住的尊貴性豪宅之所以賣得那么貴的原因，除了因?yàn)槠浔旧淼摹跋忍臁眱?yōu)勢之外，豪宅是身份的象征．發(fā)展商銷售的是富豪的生活，是“尊享”六星級酒店式的服務(wù)，固而其“后天”的物業(yè)管理服務(wù)亦成為了增加物業(yè)保值增值的砝碼?！　」δ軈^(qū)域劃分多樣細(xì)致：休閑、娛樂、社交和居住的功能分隔在不同的區(qū)域得以實(shí)現(xiàn)。第二：自然豪宅區(qū)所謂自然豪宅區(qū)，也稱景觀豪宅區(qū)，像北京的溫愉地帶，就是典型的自然豪宅區(qū)。2 、豪宅稀缺資源的獨(dú)占性豪宅的珍貴性主要沛現(xiàn)在土地的稀缺價(jià)值、特殊資源價(jià)值、景觀價(jià)值、建筑特色和城市的人文價(jià)值上，如特殊的海景資源、湖景資源、河景資源、山景資源、森林資源、區(qū)域在城市中的不可替代的人文資源等等，例如法國地中海沿岸、美國加州比華利山、日本東京灣。　　其次，在任何一個(gè)城市化程度比較高的城市里，豪宅區(qū)域總是成區(qū)成片地分布，而且集中在幾個(gè)相對狹小的豪宅區(qū)內(nèi)。　　首先，豪宅只有依附于豪宅區(qū)才能存在。我們所涉及的策劃報(bào)告中的“豪宅”，所選用的正是這個(gè)相對豪宅的定義，而非絕對意義上的豪宅。在一個(gè)成熟的住房市場里，豪宅的數(shù)量應(yīng)該占總的