風(fēng)華盛世裙樓商業(yè)全程策劃報告-全文預(yù)覽
【正文】 年家居廣場后一種新型消 費(fèi)定位和市場定位的中高檔家居廣場，在業(yè)態(tài)組合上與好百年形成明顯的定位差異。商場不能做大而全 的超市，但本案認(rèn)為其依托項目外部因素的綜合優(yōu)勢，可以成功地把商場推向一個小、精、高檔的專業(yè)商場。一般原則是所有商業(yè)物業(yè)在進(jìn)行市場定位時普遍遵循的原則，個例原則是結(jié)合項目特征和區(qū)位商圈特征所符合的原則，具體如下： 一般原則： ? 定位要符合時代和區(qū)域特征 ? 定位應(yīng)具備稀缺差異性和互補(bǔ)互動性的特點 ? 定位要體現(xiàn)不同因素的贏利性和總體的平衡性 ? 定位要在足夠的市場接納力之內(nèi) 個例原則： ? 與區(qū)域商業(yè)發(fā)展同向 ? 與區(qū)域商業(yè)有效缺口相吻合 ? 以中心區(qū)消費(fèi)者需求特征為導(dǎo)向并考慮其實際購買力 ? 確保該項目前期營銷推廣的成功及后期的保值能力和增值空間 項目定位 市場和經(jīng)營定位 市場定位： 中高檔家居 經(jīng)營定位： 家具、家什 為主打經(jīng)營類別定位 —— 如 順電家居廣場 同時以 超市百貨 和 家電 為備選定位 經(jīng)營定位評估對照表 : 類別定位 時代區(qū)域特征 稀缺差異性 互補(bǔ)互動性 贏利性 平衡性 市場接納力 中高檔家居 ○○○○○ ○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○○○○ 超市百貨 ○○○○ ○○ ○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○○ 家 電 ○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○○○ ○○ ○○○○○ 定位評估： 中高檔家居的定 位是最符合定位一般原則的經(jīng)營定位，并且能 有效 地填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)缺口。 經(jīng)營種類 店 名 經(jīng)營規(guī)模(㎡ ) 租金水平 (元 /㎡ ) 商業(yè)飽和度（估算） 平均 趨勢 超市百貨 新一佳 16000 60（整租） 86% 略升 人人樂 12021 60（整租） 65% 平穩(wěn) 家居裝飾 好百年 40000 50（整租） 79% 略升 世紀(jì)中心 33000 80（整租） 45% 上升 五金家電 新一佳 500 / 24% 略降 餐飲 麥當(dāng)勞 300 120（整租） 92% 平穩(wěn) 彩田食街 2300 120（分租） 73% 下降 ? 區(qū)域內(nèi)居民除了收入水平高以外，主要還表現(xiàn)了小資階層的特征，如消費(fèi)追求時尚、生活富有品位。區(qū)域內(nèi)商業(yè)集中分布在彩田路南段。 C1 相關(guān)點人車日流量表：（取 R≤ 50M， 2021/5/29） 商業(yè)環(huán)境 商圈概況 項目所處商圈為深圳又一新興商圈 ——— 中心區(qū)商圈，深圳中心區(qū)作為一個高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、超時代的重點規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，其商業(yè)前景必將成為繼華強(qiáng)北商圈之后又一嶄新亮點商圈。 ? 商場現(xiàn)狀： 整體已竣工驗收，商場內(nèi)部水泥沙漿抹面、毛地皮；外墻面（ 1/F） 為 12mm 透玻、（ 2～ 3/F）為藍(lán)玻和預(yù)留廣告展示面； 1~3 層 配備 4 部扶手電梯和 2 部垂直貨梯，消防、通風(fēng)設(shè)施已初步安裝完畢。 ? 項目規(guī)模： 本項目由兩棟二十五層高尚聯(lián)體住宅（約 250 戶）、三層商業(yè)裙 樓和一層地下停車場（約 140 個車位）組成。 ? 項目性質(zhì)： 占地 平方米，商住用地（非餐飲），期限為 70 年。 ? 商場面積： 1/F 2, 平方米 2/F 2, 平方米 3/F 2, 平方米 總 計： 6, 平方米 ? 物理素質(zhì)： 框架結(jié)構(gòu)，主要柱距 ~ 米，層高 米。處于政府規(guī)劃的福田中心區(qū)彩田路商業(yè)線中心（ 未來中心區(qū)南區(qū)商業(yè)中心一級輻射范圍 ），具有開辦商業(yè)的地理條件和區(qū)域優(yōu)勢，周邊中高檔居民社區(qū)林立，消費(fèi)資源豐富。 項目位
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