【文章內(nèi)容簡介】 ㎡物管內(nèi)容紅　外　線　監(jiān)　控　、　?！“病⊙病∵壒芾碣M 一l 元／㎡ 月主力賣點配　　　套　　　齊　　　全營銷主題我　　的　　城　　市，　　我　　的　　家競爭對手三：項目名稱紫　　藤　　花　　園項目定位中　　檔　　住　　宅目標客戶事、企業(yè)單位職工綠化率37 . 2 %周邊配套市政醫(yī)院、金融、保險學校俱全44000㎡建　　筑　　面　　積規(guī)劃布局正南北向整齊排列式建筑風格現(xiàn)代時尚的建筑風格園林風格以中心花園為主的周邊綠化社區(qū)配套商業(yè)網(wǎng)點、會所、美容美發(fā)、洗衣房、咖啡屋、郵政儲蓄售價最　　　高3 300 元／㎡最　　　低2 720 元／㎡均　　　價2 720 元／㎡主力戶型情況主　力　戶　型建　筑　面　積實用率82%三室二廳二衛(wèi)129 . 74㎡三室二廳二衛(wèi)146 .5l㎡三室二廳二衛(wèi)163 . 01㎡四室二廳二衛(wèi)191 . 4l㎡物管內(nèi)容智能通信系統(tǒng)，安防自動系統(tǒng)、保安全天候值班管理費多層： 元／㎡ 月　　小高層： 元／㎡ 月主力賣點設計規(guī)劃理念親近自然，社區(qū)內(nèi)外配套齊全營銷主題藤草花園、寧靜花園競爭對手四：項目名稱香　　　天　　　公　　　寓項目定位中　檔　商　住　物　業(yè)目標客戶事　業(yè)　單　位　職　工綠化率33 %周邊配套穗　豐　花　園、　小　商　品　店建筑面積18600㎡占地面積24000㎡建筑風格現(xiàn)　代　主　義　風　格園林風格樓　　之　　間　　綠　　化規(guī)劃布局排　列　式社區(qū)配套乒　乓　球　室售價最　　高3100 元／㎡最　　低2150 元／㎡均　　價2700 元／㎡主力戶型情況主力戶型建筑面積實用率二室二廳㎡88%三室二廳㎡、129㎡，、149㎡四室二廳㎡物管內(nèi)容24 小時保安，電子巡邏管理費1元／㎡月主力賣點規(guī)　?！〈?、　戶　型　多營銷主題香港路上唯一小區(qū)內(nèi)的小高層結論：JH 區(qū)域并沒有產(chǎn)生真正意義上的豪宅，高檔樓盤所占的市場比例比較?。疅o論是從樓盤的硬件還是軟件來說，配套設施相對來說都是比較薄弱的。對于南項目而言，發(fā)展豪宅所面臨的市場空白比較大，產(chǎn)品的發(fā)揮空間比較大，價格空間也比較大。二、項目定位目標客戶群定位豪宅的目標客戶群自然是金字塔尖端的消費群，根據(jù)5％的人具備購買豪宅能力的定律，我們針對這部分消費者的消費特征以及消費心理來進行調(diào)查。皇家御景目標客戶組成：非目標客戶群95 ％，目標客戶群只占整個市場中金字塔尖頂部分，數(shù)量為5%目標客戶群：企業(yè)家：外企CEO；高科技領軍人物；政府高級干部；企、事業(yè)高級領導；演藝界知名人士占該市人口約5 % 目標客戶群特征（挖掘）：具有一定的社會地位和思想內(nèi)涵；個人素質(zhì)屬于WH 市的上層水平：有穩(wěn)定、可觀的收入來源；對待住宅消費的態(tài)度較理性：講究品位、渴望個人價值被社會所認同；目標客戶群的居住心理（提升）：追求與自身素質(zhì)相匹配的住所：追求高質(zhì)量的生活方式：尋找與不同建黨的生活形態(tài)：從住宅價位、面積、類型、高度上體現(xiàn)價值：尋求尊貴感；追求精神與物質(zhì)的平衡；能夠接受高質(zhì)高價的產(chǎn)品；2 、市場定位戰(zhàn)略決定方向，方向決定了企業(yè)如何在競爭行業(yè)與市場中形成獨特的競爭優(yōu)勢。目標集中戰(zhàn)略認為，主攻某個特定的客戶群，必須以更好的產(chǎn)品，更高的檔次，更好的服務，迎臺某一特定客戶對象，從而超越更廣闊范圍內(nèi)的競爭對手?！　『勒_發(fā)，要想脫穎而出，就應“做得最好”“方方面面都是精品甚至是極品”。從設計、從質(zhì)量、從配套、從服務都可能是“最好”。以其無以倫比的內(nèi)存質(zhì)量與檔次形象，服務于高收入階層，甚至是金字塔塔尖人士，建立起獨有的核心優(yōu)勢?；始矣暗氖袌龆ㄎ槐硎觯?區(qū)域中心的頂級豪宅：素質(zhì)人文、優(yōu)勢環(huán)境、黃金地段、完美配套、人性化服務、高質(zhì)量、專業(yè)設計；3 、產(chǎn)品定位創(chuàng)新和超前是豪宅的生命，最新、最獨特、唯一性的東西才能產(chǎn)生高附加值，才能成為買家追捧的產(chǎn)品。豪宅不應只是一種空間尺度的界定，而是一種生活方式的氣度；一種博覽天下的視野；一種不凡的口昧的挑剔，一種人為關懷的見識。本案地塊具備開發(fā)高檔豪宅的潛質(zhì)，但如何才能在市場中突圍而出，則必須獨具創(chuàng)新性與唯一性。這一定位體現(xiàn)六大特點：超前性：從理念到規(guī)劃到產(chǎn)品保持5－10年適度超前。差異性：本著“以人為本”設計理念，打造標新立異的“空中私家花園”豪宅，以個性鮮明、品位高尚的建筑造型、高檔豪華的配套與服務，結合立沛化精致園林，使之成為獨具空中私家花園的經(jīng)典豪宅?；始矣暗漠a(chǎn)品定位表述：產(chǎn)品的質(zhì)變創(chuàng)新、產(chǎn)品設計的唯一性、搶占市場的制高點這三方面的優(yōu)勢結合在一起，產(chǎn)生出來的是：對項目而言：舍我其誰的氣勢；對客戶而言：非你不嫁的誘惑；★市場導向性：市場接受，以需求為導向。人與自然相依相存，身在繁華都市之中，又能時時親近自然，都市別墅式住宅成為人們追求居家環(huán)境的最高境界。★創(chuàng)新性：首創(chuàng)空中私家主題花園，景觀電梯，一梯一戶等?！锔邫n性：時尚的外部設計，豪華的內(nèi)部配置與裝飾，舒適高雅的戶型設計，管家式服務，尊貴會所配套，先進智能化系統(tǒng)等。★生態(tài)性：立體空中私家花園，塑造出都市內(nèi)的“世外桃源”式生態(tài)空中別墅豪宅。三、產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計理念的表述市場領導者策略―――打造豪宅市場的“勞斯萊斯”以上產(chǎn)品設計理念由六方面的元素作支撐：獨特性（產(chǎn)品創(chuàng)新――私家空中花園）個性化（度身定造――面積大＋功能多）稀缺性（地段或景觀――黃金地段＋限量套數(shù)）高品味（建筑鳳格與主人品味――現(xiàn)代鳳格＋高素質(zhì)業(yè)主）豪華性（配套與裝飾――配套奢華高級裝飾）高價格（單價與總價――片區(qū)最高價格）1 、整體規(guī)劃本項目為高容積率的高層豪華住宅，容積率設定6 ，總建筑面積32000 平方米，小區(qū)規(guī)劃為3幢超高層住宅及景觀配套用地。其中一幢呈復式住宅，層高31 層，另兩幢層高分別為32 及34 層。首層全部架空6 米，3 層塔樓均為混凝土框筒結構。另建地下2 層，用途為車庫及設備用房。綠化率為50%，除退縮用地綠化外，其它用地規(guī)劃為綠地及配套，其中綠地部分規(guī)劃為精致的休閑景觀園林，配套部分主要為室外網(wǎng)球場、高爾夫推桿練習場、羽毛球場等。2 、建筑風格一個真正的豪宅就是要讓“受眾”去感受一種氛圍。本案的目標客戶為事業(yè)成功人士，現(xiàn)代、簡約的表現(xiàn)手法最能讓這些“受眾”產(chǎn)生共鳴，同時豪宅要顯現(xiàn)唯一性與獨特性，首先要賦予項目凸現(xiàn)風格的外衣。 ( 1 ）風格設計目標使本案成為“標志性豪宅建筑符號”。( 2 ）風格設計原則：　　以純現(xiàn)代的手法去沛現(xiàn)其獨特性，立面以鮮麗、明快的色彩搭配為主，一反市中心群樓建筑灰沉、刻板的感覺，凸顯個案的個性風格，并能與中心園林融為一體，達至渾然天成的境界。力求使整個立面體現(xiàn)簡約純粹的現(xiàn)代時尚，采用地標性設計及飄逸的弧線設計，加強了該項目的可識別性，使其在眾樓盤當中別樹一幟，給“受眾”留下深刻印象。( 3 ）風格設計說明：　　建筑物正立面的墻身色彩和隔音玻璃窗相間，形成了墻面與玻璃的虛實對比；建筑形體的高低錯落，直線與弧形造型的結臺，頂部簡