御陽花園全程策劃報告(編輯修改稿)
2024-08-28 19:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 較大幅度增長，但與批出量相比還處于下風，并且目前在規(guī)劃局報建的項目尚有約200萬方的報建量，這些項目已蓄勢待發(fā)，隨時可能進入實質(zhì)性開發(fā)階段，這將進一步加劇市場的壓力。面對如此嚴峻的局面，未來的市場競爭將集中于如下三個方面：第一、 質(zhì)量競爭物業(yè)的質(zhì)量包括：工程質(zhì)量、房型質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、物管質(zhì)量等方面。今年，市內(nèi)有多家樓盤通過打“環(huán)境牌”，贏得了市場主動權，如中海城市花園、在水一方等。估計2005年，各發(fā)展商將會全面、細致地把提高綜合質(zhì)量深化到工作的每一個環(huán)節(jié)。第二、 價格競爭由于目前市場上近800萬平方米供應量的商品房，基本上是同質(zhì)產(chǎn)品，相互間差異不大，下一步價格將成為競爭的主要焦點。成本控制得越好，價格越低的產(chǎn)品，市場競爭力就越強。價格競爭，預計將成為某市房地產(chǎn)市場未來三年競爭的主旋律。第三、 市場細分化競爭 2005年，房地產(chǎn)市場進一步細分，各種潛在的需求（如“頂級豪宅”、“麻雀式住宅”、“白領貴族式”、“二次置業(yè)式”、“外來公寓式”等）將逐漸被滿足。發(fā)展商的市場調(diào)查和市場分析工作進一步深化，市場的“空隙”越來越小。發(fā)展商將進入實質(zhì)性的“比拼階段”：比創(chuàng)意、比技術含量、比產(chǎn)品新穎性。這一階段的競爭將迫使發(fā)展商在開發(fā)意念和開發(fā)思路上作全面的調(diào)整和更新。（二）針對本項目的分析從以上分析數(shù)據(jù)我們不難看出，大營坡片區(qū)的地產(chǎn)正處于萌芽階段，這一時期的在建住宅，具有以下特點：（1） 整體質(zhì)素參差不齊；（2） 除個別外其余皆不具規(guī)模；（3） 主銷戶型面積集中在60—120m2；（4） 推廣手法單一、陳舊；（5） 建筑風格普通、無差異性；（6） 除景藤堡外其余各盤的綜合實力皆較弱。目前區(qū)域內(nèi)對本項目最具威脅的是萬東小區(qū)。該項目由于尚未開盤，所以具體項目技術指標還無法獲得，但就其規(guī)模與地理位置來看，完全具備同本項競爭的實力，因此，本項目的前期策劃尤為重要。三、 項目市場細分及市場定位（一）、項目市場細分盡管筑城各區(qū)都打住宅牌，然而選擇項目片區(qū)居住的人還是很多，上班近，交通、購物方便，配套齊全，仍是購房者最注重的條件。大營坡片區(qū)地處某市北面，城市副中心地帶，交通便利，配套設施齊全，且區(qū)域房產(chǎn)均價在1900元/m2。它目前正成為都市的新經(jīng)濟增長熱點，更是房開商和購房者共同的投資焦點。以下，就讓我們從不同的角度來分析本案所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場。從價格方面分析 1600元/ m2—2004元/ m2之間的樓盤，有新聯(lián)小區(qū)、麒龍2號商住樓、銀佳花園、貴開花園、貴新苑、陽光都市等，這些樓盤的推盤手法相對較陳舊。 而價位在2004元/ m2—2500元/ m2的樓盤，市場購買力相對稍弱，且集中體現(xiàn)如景藤堡、奔馬商住樓、上海公寓、冠竹苑二期住宅等樓盤的躍式、變維式結構房。這表明中價位的實用房仍占據(jù)市場需求的主導地位，也充分說明在目前房地產(chǎn)市場上，發(fā)展商對消費者收入情況、住房標準、潛在購房心理的研究已開始深入。從戶型結構分析 從已開發(fā)和尚待開發(fā)的樓盤看，60—80m2的二房一廳和120平方米左右的三室一廳、三室二廳雙衛(wèi)、四室二廳雙衛(wèi)戶型受到追捧，此類戶型的樓盤如冠竹苑一期、貴新苑、新聯(lián)小區(qū)、陽光都市、銀佳花園、友誼花園等占主要比例。由于能滿足家庭生活需要而又不奢侈，已成為目前不少開發(fā)商的主力戶型。 40m2—60m2一室一廳一衛(wèi)、二室一廳一衛(wèi)戶型也較易吸引都市中工作不久的藍領人士。但此類樓盤如上海公寓、潤豐園等，目標客戶并不多， 而面積在150m2—250m2各種躍層、復式結構的戶型銷售勢頭則比較緩慢，如景藤堡的躍式戶型、奔馬商住樓、銀佳花園、新聯(lián)小區(qū)、貴開花園的復式結構等都待在“深閨”。不難看出，大戶型對于一般購房者來說門檻稍高。 從居住環(huán)境分析 在樓盤外環(huán)境中，幾乎所有置業(yè)者均會選擇污染少、清靜、周邊成熟、生活方便的片區(qū)，這點需要開發(fā)商及政府的共同努力。在樓盤的內(nèi)部環(huán)境中，發(fā)展商們開始重視綠化率的提高及園林的規(guī)劃、設計，如景藤堡2600m2的中庭花園，動靜結合，力求塑造一種藝術與自然相結合的生活方式。 從規(guī)劃設計上分析 大營坡片區(qū)的樓盤在規(guī)劃設計上已逐步走入成熟，規(guī)劃面積適中，附含周邊客戶群的需要，園林藝術也慢慢走入發(fā)展商的圖紙中，只是目前還缺乏一個系統(tǒng)、科學的統(tǒng)籌及針對市場變化的創(chuàng)新。 從樓盤賣點上分析大營坡片區(qū)的花園小區(qū)，在樓盤賣點上都打環(huán)境優(yōu)美，價格低廉，位置絕佳的廣告牌，如陽光都市的“做陽光下最快樂的人”等，這些無疑都是目前房產(chǎn)樓盤的熱點和焦點。另外，“智能化概念”也被提上了日程，如景藤堡提倡的“e時代生活”等。作為副中心地帶的優(yōu)越地理位置，大營坡片區(qū)樓盤卻缺少些內(nèi)涵、素質(zhì)
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