【正文】 在告訴企業(yè)如何看市場(chǎng)的問(wèn)題。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從98年前的200多家迅速增至目前的500多家，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一個(gè)緊接一個(gè)，并且項(xiàng)目單個(gè)開(kāi)發(fā)量也越做越大。因而我們現(xiàn)在入市有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)上下很多的功夫，本項(xiàng)目的產(chǎn)品一定要是一種有效的供給，從其他城市調(diào)查情況看，積壓空置的商品房也是那些質(zhì)素較差的住宅，如房型陳舊、設(shè)計(jì)草率、位置偏僻、配套落后、規(guī)劃欠缺、發(fā)展商后續(xù)資金缺乏的住宅，這種住宅從市場(chǎng)需求的角度看，均屬無(wú)效供給。第三、 市場(chǎng)細(xì)分化競(jìng)爭(zhēng) 2005年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，各種潛在的需求（如“頂級(jí)豪宅”、“麻雀式住宅”、“白領(lǐng)貴族式”、“二次置業(yè)式”、“外來(lái)公寓式”等）將逐漸被滿足。 40m2—60m2一室一廳一衛(wèi)、二室一廳一衛(wèi)戶型也較易吸引都市中工作不久的藍(lán)領(lǐng)人士。在此暫且略談。（8） 環(huán)境偏好：治安良好，周邊配套齊全，綠化程度好（9） 地段偏好：不求住市區(qū)，但勿離市區(qū)太遠(yuǎn)。 由之前的市場(chǎng)分析我們得知，區(qū)域市場(chǎng)的購(gòu)買力相對(duì)較弱，要在初期炒熱，樓盤總價(jià)將是一個(gè)制勝的法寶，在總價(jià)上要想得到優(yōu)勢(shì)就必須對(duì)戶型面積加以控制，基于本項(xiàng)目具體情況，建議在初期開(kāi)發(fā)時(shí)60m2—80m2的戶型盡量多些，所占比例至少在40%左右，如此，再運(yùn)用靈活的付款方式（如“再循環(huán)信貸”的提出或針對(duì)特定客戶實(shí)施“零首期”等），相信在推廣初期定能獲得滿意的成果。我們可以在安全上多做文章，組織專業(yè)保安隊(duì)伍在區(qū)內(nèi)實(shí)施全封閉式24小時(shí)保安管理，訓(xùn)練有素的保安人員定時(shí)、定點(diǎn)巡察；與區(qū)內(nèi)派出所聯(lián)系增加公安巡察次數(shù)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置監(jiān)控系統(tǒng)，確保小區(qū)各個(gè)公共角落盡在監(jiān)控之中；設(shè)置單元對(duì)講門，令住戶可隨時(shí)清晰確認(rèn)每位來(lái)往客友。周邊環(huán)境衛(wèi)生不佳，整個(gè)區(qū)域給人印象不好，并且在某市民心中，項(xiàng)目所在區(qū)域就是一種中低收入者的集居地。在小區(qū)內(nèi)設(shè)立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間關(guān)系，并與物管公司合作在小區(qū)內(nèi)定期、不定期的舉行藝術(shù)表演、書(shū)畫(huà)匯演、運(yùn)動(dòng)競(jìng)技、露天影院等文化娛樂(lè)活動(dòng)，令住戶得以進(jìn)行釋心的交流與溝通，營(yíng)造出一個(gè)親切、自然、坦誠(chéng)、融洽的人文環(huán)境，完全改變都市人群所出現(xiàn)的人情淡薄的狀況，在一種全新的人情氣氛中，滿足了現(xiàn)代城市人渴望得到心靈交流的真切愿望，令這一片天空成了充滿安適、情趣、溫馨、自由的心田園地。在小區(qū)內(nèi)設(shè)立法律咨詢中心。人文特區(qū)（4） 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有存款4萬(wàn)元—15萬(wàn)元。它的答案依賴于市場(chǎng)分析，在本案的市場(chǎng)定位過(guò)程中，我們從不同的角度來(lái)確認(rèn)差異、剖析項(xiàng)目的最大價(jià)值：a. 區(qū)位——地點(diǎn)，環(huán)境等項(xiàng)目的地理位置緊靠環(huán)市線上, 周邊設(shè)施齊全, 有較成熟的社區(qū)環(huán)境。 而價(jià)位在2004元/ m2—2500元/ m2的樓盤，市場(chǎng)購(gòu)買力相對(duì)稍弱，且集中體現(xiàn)如景藤堡、奔馬商住樓、上海公寓、冠竹苑二期住宅等樓盤的躍式、變維式結(jié)構(gòu)房。估計(jì)2005年，各發(fā)展商將會(huì)全面、細(xì)致地把提高綜合質(zhì)量深化到工作的每一個(gè)環(huán)節(jié)。目前市內(nèi)房改政策主要有：★住房公積金貸款★住房公積金的實(shí)施★存量補(bǔ)貼的發(fā)放★按揭貸款（可貸至8成30年利率調(diào)底）★個(gè)人住房貸款正是這些政策的實(shí)施，加大了人們購(gòu)房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，以一種城郊結(jié)合，綠色和自然環(huán)境為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過(guò)綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)群需求，故銷售都比較紅火。市民應(yīng)改變過(guò)去那種不愿離開(kāi)中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。且背靠獅子山上千畝郁郁蔥蔥的環(huán)保林木，無(wú)形中又為項(xiàng)目提供了絕佳的自然觀賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。比如說(shuō)，出臺(tái)以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為重點(diǎn)政策，實(shí)際上是告訴開(kāi)發(fā)商目前市場(chǎng)需求中，中低水平的消費(fèi)仍是主流。從剛剛結(jié)束的第五屆房地產(chǎn)交易會(huì)上看，上10萬(wàn)方的項(xiàng)目競(jìng)?cè)挥?2個(gè)。我們的產(chǎn)品應(yīng)與目前市場(chǎng)供給存在必要的差異性，但又一定要符合現(xiàn)時(shí)客觀存在的有效需求，才能以別具一格的姿態(tài)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。發(fā)展商的市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析工作進(jìn)一步深化，市場(chǎng)的“空隙”越來(lái)越小。但此類樓盤如上海公寓、潤(rùn)豐園等，目標(biāo)客戶并不多， 而面積在150m2—250m2各種躍層、復(fù)式結(jié)構(gòu)的戶型銷售勢(shì)頭則比較緩慢，如景藤堡的躍式戶型、奔馬商住樓、銀佳花園、新聯(lián)小區(qū)、貴開(kāi)花園的復(fù)式結(jié)構(gòu)等都待在“深閨”。公共設(shè)施：對(duì)公共設(shè)施的安排無(wú)需豪華，但要與生活配套及園林規(guī)劃相適應(yīng)（如：添加垃圾箱、藝術(shù)雕像等）c. 價(jià)格——單價(jià)、總價(jià)、付款方式等 定價(jià)的程序是一個(gè)由整體到個(gè)體, 從全案到各戶的“評(píng)估”與“決策”的復(fù)雜過(guò)程, 由差異性帶來(lái)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值貫穿整個(gè)過(guò)程中。據(jù)此，