【正文】 的特點。116150平方米8%14.該公建的位置建議上提到小區(qū)車行主入口以南的位置，公建的門建議朝南開，公建的門前設置噴泉，旗桿，停車位。為了緩和這個矛盾，規(guī)避開發(fā)風險，建議把最好資源都讓給做成田園風格單體別墅（沿湖和沿濱河綠化帶第一排位置），其它資源獨占性相對較弱的位置讓給“寬HOUSE”，再次之讓給疊加別墅。對于任何聯(lián)排別墅的業(yè)主來說，不論樓梯設計寬窄或坡度如何，都少不了頻繁地上下樓爬樓梯，這對于中青年來說不一定是壞事，但對于家有老人或小孩的業(yè)主則較困難并有一定危險。Townhouse與疊拼別墅具有別墅的一些特性，在定位上屬于經(jīng)濟型別墅，它的購買人群是社會上的中產階級，而非真正意義上的富人，并且稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所，這也與定位為第二居所的單體別墅有著概念上的差別。選擇一些有特色，有新意的服務項目,于項目品質相符,與區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀有所區(qū)別□、規(guī)劃原則、設施設置原則□(豪華不侈\尊貴不張揚的主題思想)，所提供的功能也必然兼顧項目的銷售推廣和未來物業(yè)服務檔次及收費標準。通過細致的普調我們發(fā)現(xiàn)，在我們有購買能力的潛在有效客戶中有車的也不過是占到總人口的5%，因此在項目一期就做地下車位向市場推出，顯然存在較大的冒險成分，但也不排除項目一期所有客戶都沒有私家車，因此建議項目一期地上停車位控制在5%以內，不做地下停車位，如果一期不能夠滿足業(yè)主的停車需要，且對地下停車位認可，我們可以在二期適當?shù)募哟笸＼囄?車庫的開發(fā)量。項目南部沿濱河綠化帶一側，樓座應該如何安排？項目南部沿濱河綠化帶一側的樓座有二種設計方式，其一是、從湖邊自東向西，小區(qū)車行道以南部分用2/3的占地面積開發(fā)高端物業(yè)建成小區(qū)最大的別墅區(qū)，用來吸引本地的高端客戶群體和外來投資者，別墅以單體為主，輔以雙拼和疊加。其拱廊、涼廊、尖頂、陽臺、窄窗、豪華的雕刻、高門的巍然等無不體現(xiàn)了新歌特式的典型風格。形成建筑群體風格時注意使其在建筑形式上單體有個性、群體有共性，即變化中求統(tǒng)一、整體協(xié)調中求變化。綠化以草坪為基調，輔以灌木、喬木，豐富綠化在空間上的層次感。景觀設施主要包括鋪地、噴水、小品雕塑等。組團設置主題園林景觀，充分體現(xiàn)小區(qū)綠地景觀的平面區(qū)域層次感，營造全方位的綠色立體空間，每一處景觀追求精細化、實用化、可使用性、可參與性、可觀賞性、人景互動、人景融合。單元入口設殘疾人通道。遵循方便、經(jīng)濟、安全和無障礙原則，盡量避免直線交割式路網(wǎng)，主要采用放射狀、環(huán)狀路網(wǎng)設計，減少交通死角、增加道路層次、保證各區(qū)域連接暢順?！?、總平面布局形式。南湖小區(qū)1350西關路與城南二街交界處區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域為新興的城區(qū)，交通便利，路況較好，空氣清新，但是市政配套不完善，生活成本略高于中心板塊。北王新區(qū)二室二廳一衛(wèi)總開發(fā)量1394元/平方米古城路中段87平方米1500元/平方米位置高密本地市場還是屬于賣方市場，客戶需求不明顯，購房心理不成熟，沒有投資意識和旅游度假意識；◆從營銷角度來看，所有的開發(fā)公司都認識到競爭的殘酷，因此加強了對營銷工作重視力度，青島的代理公司紛紛進入高密本地市場，代理公司有上海鵬祥，青島和志行，青島世紀恒昌，青島昊?！砉镜慕槿朐谔嵘镜胤康禺a營銷水平的同時，也帶來了房價炒作的空間，使房價基本符合價值。........（略）第四部分:孚日家紡股份有限公司22210792高密市通信公司（地方）70高密中專201086811303市計劃生育服務站10513807市級機關后勤處10212707市房產管理局5614978國家稅務局19417809工商銀行高密支行單位從業(yè)人員（人）173307職工工資總額（千元）3422元/人2003年%固定資產投資總額商業(yè)、服務業(yè)中的佼佼者；□多層產品類型以三口之家為主，年齡集中在35－50歲；多數(shù)客戶目前沒有私家車，他們主要以自行車和摩托車為主要交通工具，部分人做公交車。對價格敏感，尤其對總價的敏感性高與單價，整體購買力并非特別強；※、東部區(qū)域這個區(qū)域相對比較安靜，即靠近濱河綠化帶，又離學校和幼兒園比較近，湖的北側有休閑廣場，文化長廊和亭臺樓榭，因此可以建少量的別墅，雖然景觀資源不如中心區(qū)域和濱河綠化帶的南部區(qū)域，但是它明顯優(yōu)于西部和北部區(qū)域，鑒于此這個區(qū)域應該放在第四期開發(fā)比較合適，它的價位可以中心區(qū)域持平。此處不僅有開挖的蝴蝶湖還有濱河綠化帶，青島設計院設計的道路系統(tǒng)也便于把別墅和消費多層普通客戶的居住區(qū)域形成隱性分割，優(yōu)美的景色，安靜的環(huán)境，能夠滿足購買別墅業(yè)主的尊貴心理需求?！姓畬γ娴捻椖块_發(fā)定位是高品質物業(yè)，一段時間以內他將與我項目將共同爭奪有限的高端客戶置業(yè)群體；※政府將在不久的將來把新市政府周邊用地繼續(xù)拍賣，競爭形式會越來越嚴峻；※當?shù)氐姆康禺a開發(fā)市場不夠規(guī)范，違規(guī)操作很多；客戶群定位——中上收入消費階層，二次置業(yè)者。力爭打造濰坊首席水景住宅?！?。提升產品價值的其它建議第九部分：營銷體系的建立附件：《高密市基本情況》《論頂層閣樓的營銷策劃》第一部分:定位報告高密的住宅市場不同檔次項目的競爭定位以及尚未飽和的空間由于歷史的原因高密房地產市場2002年正式啟動，目前所有在建項目仍以低檔商品房開發(fā)為主，中檔房為輔，沒有高檔社區(qū)。項目地塊SWOT分析報告第三部分:定位分析報告第二部分：物業(yè)管理的建議報告第八部分：”根據(jù)項目所在的區(qū)域的地理位置和我們現(xiàn)在的規(guī)劃思路，發(fā)現(xiàn)項目具有以下幾大賣點：項目毗鄰新市政府，有著巨大的政治，金融，科技優(yōu)勢，未來升值潛力巨大是新城市生活中心；沿河居住自然生態(tài)保存完整，景觀豐富，適合休閑和養(yǎng)老；周邊沒有污染源，空氣清新，具有發(fā)展健康住宅的條件；項目周邊規(guī)劃了小學和幼兒園，為了教育有保證，如果能夠引進名牌學?；蛘咭M特色教育更可以滿足家長望子成龍的心情；項目要建成一個高檔小區(qū)，居住在這里是一種身份和地位的象征；綜合上述情況項目的最終開發(fā)主題是：“高密首席原生態(tài)健康教育社區(qū)項目初步市場定位所謂“新市中心水景豪宅”以產品取信于人，以熱情服務于人，以國際化的水準打造理想中的生活社區(qū)?！?shù)氐膽粜驮O計不到位，室內空間布局不合理，使用空間浪費嚴重；※靠近新市政府和體育場，業(yè)主有較多的活動空間；威脅項目各個區(qū)域價值的綜合分析、臨湖濱河區(qū)域就整個地塊而言，臨湖區(qū)域是景觀資源最佳的位置，為了最大化的利用這種資源，顯然把這里做成別墅區(qū)是最合適不過了；原因在于縱觀世界各地所謂的“豪宅”，就是要講究物業(yè)對稀缺性資源獨占性，產品的創(chuàng)新和配置的高低倒是次要的。倘若政府沒有具體的東遷時間，我項目也沒有談下一個集團戶，那么我們就只能開發(fā)沿濱河綠化帶的別墅區(qū)，吸引高端客戶。體現(xiàn)在如下幾個特點：※消費者看重相關的配套：交通、生活、教育等；※家庭收入水平36萬金融工作者、醫(yī)療機構；□對房地產行業(yè)最近二年的統(tǒng)計資料分析2002年%農民人均純收入人員16692不同單位的收入差別對比表單位1163171郵政局16870512市建設局1744442市農業(yè)局12533136市婦幼保健醫(yī)院13282123市第二中學202市檔案局11297煙草公司8707487高密市菲達巴士公司14954青島的代理公司對消費者市場的市調報告匯總根據(jù)多家代理公司對潛在客戶的調查，我們可以發(fā)現(xiàn)高密本地我項目潛在客戶的諸多共性。產品的綜合品質有了明顯的提高，產品的建筑規(guī)劃設計，戶型設計，社區(qū)景觀的文化內涵，社區(qū)綜合配套，建筑風格，單體外力面，都有了較大改善。房地產公司開始加大提升開發(fā)項目的綜合品質的工作力度，產品有所創(chuàng)新；◆案名60800平方米二室二廳一衛(wèi)鳳凰公寓10800平方米位置1200元/平方米 、南部區(qū)域競爭格局分析區(qū)域界定：城南街以南，康成大街二側，交通路以西，西關路以東的區(qū)域。主力總價中國北方鞋城三室二廳一衛(wèi)100康成大街與南湖路通過嚴格、科學、準確的市場調研，定位為符合市場需求的規(guī)劃，把本項目做成“深思熟慮的具有創(chuàng)新意識的產品”?！窬G地分為公共綠地、宅基綠地、配套公建綠地、道路綠地。本項目內部景觀布置以水景為主，大量設置流動的活水小溪、造型各異的噴泉、開闊活躍的涌泉生態(tài)水池、層層的疊水、室內室外任意轉換的游泳池，與小區(qū)外湖與膠河的水景相互呼應、相互融合，讓每一個業(yè)主由內而外都能感受鄰水而居、親水而息的浪漫與情趣。不同的娛樂設施、健身設施分散在中央主題廣場和宅間。同時還考慮了一定的供行人避雨的設施。倡導自然與人文的和諧共融，以極富特色的建筑規(guī)劃、優(yōu)美舒適的環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質，營造臨水而居的高尚生活社區(qū)，創(chuàng)造純粹純正的生態(tài)社區(qū)生活。嚴謹?shù)慕Y構、古樸的格調、莊重的造型、宏偉的氣勢，體現(xiàn)出了歌特式建筑高昂的藝術特色。5.應該說這種地下車位存在較大的滯銷風險。品質檔次——本項目會所的裝修,服務一定要與本項目的產品品質相符合,建筑面積——建筑總面積控制在2000－3000平方米，三層設計，每層最多不要超過1000平方米?！隘B拼別墅”則由兩個復式住宅疊落起來，下層有花園，上層有屋頂花園。二是、頻繁爬樓梯。綜合所述結合高密本地的實際情況，顯然風格迥異的單體別墅市場前景要明顯好于聯(lián)排別墅和疊加別墅，但是如果項目資源較好的位置做成一單體別墅為主的形式雖然售價會上去，但是卻也占用了大量土地資源；如果做成聯(lián)排別墅和疊加別墅為主，單體為輔的化，市場引導的難度又會很大，因此我們陷在一個二難的境地。二樓則可以做成項目辦公區(qū)，三樓做成員工餐飲娛樂休息區(qū)，需要注意的是二三樓的出入口最好和一樓售樓處分開，也就說員工通道不可以經(jīng)過售樓大廳避免對售樓形成干擾。因為作為這種新城區(qū)的樓盤低密度，高綠化，低價位是吸引消費者的三大殺手锏，如果房價高在項目建設初期給客戶留下較小的升值空間，房屋密度大初期又不易形成較好的綠化效果，項目很難在近一二年內對客戶形成足夠強的吸引力，只能靠開發(fā)商的信譽和實實在在產品做擔保，我們一定會實現(xiàn)我們的開發(fā)承諾，才有可能促進銷售。101115平方米17.19.21.其二，按照設計院提供的單元設計方案來看，—，東西寬則在15—24米左右；如果取東西寬18米計算，四個單元東西距離就要達到72米長，即便是15米寬，四個單元也要東西長60米，這樣一個長度會給人一種非常呆板，一堵長墻的感覺，因此建議社區(qū)樓座以三個單元的樓座為主，二個單元和四個單元的為輔來排列組合?！?米，小學的門口還要向東移二米，以滿足家長等人的需要。5個區(qū)域的樓座的單體在不同的位置可以略有圍合狀，既可以一該呆板的兵營式排列，又能夠形成樓座之間豐富的組團景觀資源。從某種意義上說物業(yè)管理費是客戶入住后需要長期支付的一筆不小的費用，因此收費的高低將直接影響客戶的購買行為。社區(qū)安全保衛(wèi)工作一般，保安人員多數(shù)是退休的老人，工作起來既沒有激情也沒有形象，很難給業(yè)主以安全感，所以本地人底層住戶都在窗戶外面加防盜網(wǎng)。建議聘請知名物業(yè)管理公司，實行品牌聯(lián)盟戰(zhàn)略，強強合作，擴大企業(yè)以及項目的知名度?！羯陥蟆盀H坊社區(qū)文化建設試點小區(qū)”；◆在小區(qū)環(huán)境建設中，增加人性化設施；◆辦項目內部刊物，定期出版發(fā)表在小區(qū)文化宣傳欄內；◆不定期的組織各類社區(qū)活動；第八部分：提升產品價值的其它建議智能化配置根據(jù)本項目規(guī)劃主題的需求，智能化是本項目凸現(xiàn)的重要訴求點。有利于促進銷售盡快回籠