【正文】 費(fèi)主力是從精神、物質(zhì)基礎(chǔ)都能接受商品房概念的人群。第三部分:、北部區(qū)域這個(gè)區(qū)域北接54米寬的城市主干道鳳凰大街，南臨中心板塊，位置現(xiàn)對(duì)一般，因?yàn)轼P凰大街還沒有把項(xiàng)目接壤的地方修好，即便是修好了這里作為城市的主干道噪音污染必然很大，較大的車流量必然會(huì)影響出行安全，且項(xiàng)目西北角還有一個(gè)天然的大坑，面對(duì)這些不利的因素我們當(dāng)然還能發(fā)現(xiàn)一些有利開發(fā)的東西，一是利用這個(gè)天然大坑做地下停車位，經(jīng)過4期的開發(fā)我項(xiàng)目完全有把握預(yù)測(cè)到今后幾年業(yè)主汽車的持有量，二是利用寬闊的鳳凰大街，把小區(qū)的主入口設(shè)置在這里（當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)也是有的，那就是大門最后一期才形成，對(duì)項(xiàng)目的推廣有一定的干擾）；三是倘若要開發(fā)到這個(gè)區(qū)域，這個(gè)區(qū)域已經(jīng)具備了比較明朗的開發(fā)態(tài)勢(shì)，到底是開發(fā)一層網(wǎng)點(diǎn)還是二層網(wǎng)點(diǎn)我們心中也有數(shù)。、東部區(qū)域這個(gè)區(qū)域相對(duì)比較安靜，即靠近濱河綠化帶，又離學(xué)校和幼兒園比較近，湖的北側(cè)有休閑廣場(chǎng)，文化長(zhǎng)廊和亭臺(tái)樓榭，因此可以建少量的別墅，雖然景觀資源不如中心區(qū)域和濱河綠化帶的南部區(qū)域，但是它明顯優(yōu)于西部和北部區(qū)域，鑒于此這個(gè)區(qū)域應(yīng)該放在第四期開發(fā)比較合適，它的價(jià)位可以中心區(qū)域持平。這個(gè)區(qū)域以多層為絕對(duì)主力，輔以少量的別墅物業(yè)；如果說在規(guī)劃批下來之后我項(xiàng)目能夠和幾個(gè)大的單位談成集團(tuán)購(gòu)買的意向，那么就可以沿著西部開發(fā)，開發(fā)量要結(jié)合政府的東遷時(shí)間。還有一個(gè)不利的因素就是為了滿足業(yè)主的生活需求，我們必須要建一些網(wǎng)點(diǎn)，這些網(wǎng)點(diǎn)的后期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目我們很難控制，那么這樣事必也要破壞小區(qū)的高檔品味。、中心區(qū)域按照青島設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)理念，元寶內(nèi)的空間可以算是中心區(qū)域，這里布置了大量的景觀小品，設(shè)計(jì)了豐富的水系，且容積率也較低，樓座全部由二至三個(gè)單元而成組合，在加上他在中心位置，在加上設(shè)計(jì)師精心布置的視覺走廊，因此在所有的多層住宅中，它的綜合資源價(jià)值是最高的，因此這么好的資源顯然可以放在三期銷售，同來拉升價(jià)格。此處不僅有開挖的蝴蝶湖還有濱河綠化帶，青島設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的道路系統(tǒng)也便于把別墅和消費(fèi)多層普通客戶的居住區(qū)域形成隱性分割，優(yōu)美的景色，安靜的環(huán)境，能夠滿足購(gòu)買別墅業(yè)主的尊貴心理需求。※當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，本地消費(fèi)者素質(zhì)又較低，舊的消費(fèi)習(xí)慣短期內(nèi)很難消除，他們對(duì)新的置業(yè)理念有一定的排斥心理，引導(dǎo)有風(fēng)險(xiǎn)；※政府什么時(shí)間東遷不定，對(duì)我項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣影響很大；※吸引外地置業(yè)者的只有別墅物業(yè)，因此價(jià)格是個(gè)門檻※如果項(xiàng)目不在多個(gè)方面創(chuàng)新，將很難吸引眾多的消費(fèi)者，但是這樣也間接的加大了開發(fā)成本；※只有部分當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)可我下項(xiàng)目所在地，推廣難度很大，需要長(zhǎng)期引導(dǎo)，倘若不能夠借政府東遷之勢(shì)，公司將投入巨額宣傳資金；※地塊東西長(zhǎng)600多米，東西寬為500多米，交通路線長(zhǎng)；※本地的房產(chǎn)按揭政策過于死板，當(dāng)?shù)厝艘淮涡愿犊畲蠊P資金難度很大。市政府要東遷，項(xiàng)目周邊將來會(huì)形成新的行政、教育、金融辦公中心，升值潛力巨大※地勢(shì)相對(duì)平坦，雖然項(xiàng)目南高北低，但是高差僅為2米；※項(xiàng)目南臨風(fēng)景優(yōu)美的膠河風(fēng)景帶，空氣清新；※公司開挖了人工湖，在高密地區(qū)這是獨(dú)一無二的景觀資源；※公司的員工水平明顯高于本地諸多開發(fā)公司；※項(xiàng)目要進(jìn)行多項(xiàng)創(chuàng)新，可以形成物業(yè)差異優(yōu)勢(shì)?！A(yù)計(jì)高密房地產(chǎn)的快速啟動(dòng)，會(huì)有越來越多的外地規(guī)模開發(fā)企業(yè)進(jìn)入本地開發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)形式非常嚴(yán)峻優(yōu)勢(shì)※市政府對(duì)面的項(xiàng)目開發(fā)定位是高品質(zhì)物業(yè)，一段時(shí)間以內(nèi)他將與我項(xiàng)目將共同爭(zhēng)奪有限的高端客戶置業(yè)群體；※政府將在不久的將來把新市政府周邊用地繼續(xù)拍賣，競(jìng)爭(zhēng)形式會(huì)越來越嚴(yán)峻；※當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)不夠規(guī)范，違規(guī)操作很多；※高密房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少綜合品質(zhì)較高的高端物業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)空間較大；※周邊還沒有成型的大規(guī)模社區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少；※當(dāng)?shù)鼐用裼羞h(yuǎn)離污染嚴(yán)重老城區(qū)的置業(yè)心理；※高密物業(yè)管理混亂，可以引進(jìn)品牌物業(yè)，形成絕佳口碑效應(yīng)；※當(dāng)?shù)鼐用竦闹脴I(yè)意識(shí)還是停留在產(chǎn)品主義時(shí)代，我項(xiàng)目可以從社區(qū)內(nèi)外景觀和智能化等方面提升小區(qū)品質(zhì)，做成品牌社區(qū)。項(xiàng)目地塊SWOT分析報(bào)告根據(jù)我地塊的現(xiàn)狀河設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)圖稿，可以把建設(shè)用地大致分成五個(gè)區(qū)域，現(xiàn)把整個(gè)地塊的SWOT分析如下。高密市黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，私營(yíng)企業(yè)中高層管理人員以及個(gè)體工商企業(yè)主是我們的主要目標(biāo)市場(chǎng)?？蛻羧憾ㄎ弧猩鲜杖胂M(fèi)階層，二次置業(yè)者。項(xiàng)目消費(fèi)者定位依托膠河，突出水景的同時(shí)，也為城市景觀生態(tài)建設(shè)做出了一定的貢獻(xiàn)，成為城市的地標(biāo)性建筑項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位為純粹純正的生態(tài)社區(qū)，以健康、活力、清爽、現(xiàn)代、耳目一新的形象作為主導(dǎo)。在親水設(shè)施上，現(xiàn)在的設(shè)計(jì)在朝著多元化的趨勢(shì)發(fā)展。力爭(zhēng)打造濰坊首席水景住宅。所謂“最具購(gòu)買價(jià)值”這是本項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者的承諾，將為買家打造低價(jià)格、高價(jià)值、高附加值的真正物美價(jià)廉的產(chǎn)品，為買家構(gòu)筑超值的生活環(huán)境、享受高品質(zhì)的生活。所謂“景觀生態(tài)”絕佳生活福地，超大生態(tài)社區(qū)倡導(dǎo)自然與人文的和諧共融，以極富特色的建筑規(guī)劃、優(yōu)美舒適的環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營(yíng)造臨水而居的高尚生活社區(qū)，創(chuàng)造純粹純正的生態(tài)社區(qū)生活。打河居文化牌有別于高密市場(chǎng)上的老城區(qū)牌，也不同于青島等沿海建筑的觀海牌，容易樹立市場(chǎng)形象，便于尋找差異化消費(fèi)的置業(yè)者認(rèn)同并購(gòu)買我們的項(xiàng)目多種物業(yè)。通過引入西方住房的高節(jié)奏和明快舒適的居家理念又溶入東方人尤其是濰坊人的寬容大度的居住情結(jié)，打開河居時(shí)代的門，倡導(dǎo)“河居文化”。所謂：“仁者樂山，智者樂水”?！薄Ｎ翼?xiàng)目最佳的開發(fā)定位項(xiàng)目最佳的開發(fā)定位——“高密首席原生態(tài)健康教育社區(qū)總體來說高密是的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)在濰坊地區(qū)較高，企業(yè)景氣指數(shù)較好，但是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)性結(jié)構(gòu)矛盾突出，第三產(chǎn)業(yè)所占比例不高，人均可支配收入較低，在崗職工人均年收入才8848元，社會(huì)需求不足；但是好的一面我們也要肯定，最近這幾年高密的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)，人民生活質(zhì)量有了較大的提高，部分消費(fèi)者開始追求舒適的生活模式，且對(duì)未來的市區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展信心十足，隨著新的一輪土地開發(fā)熱潮的進(jìn)行，高密市的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局將在盡一兩年年發(fā)生巨大的變化?？傮w而言高密房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛剛豈不階段，房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境在逐步規(guī)范，政府目前還沒喲一個(gè)完善的扶持和發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)劃，因此房地產(chǎn)開發(fā) 市場(chǎng)存在較大的上升開發(fā)利潤(rùn)空間的同時(shí)業(yè)包含者較大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。提升產(chǎn)品價(jià)值的其它建議第九部分：營(yíng)銷體系的建立附件：《高密市基本情況》《論頂層閣樓的營(yíng)銷策劃》第一部分:定位報(bào)告高密的住宅市場(chǎng)不同檔次項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位以及尚未飽和的空間由于歷史的原因高密房地產(chǎn)市場(chǎng)2002年正式啟動(dòng)，目前所有在建項(xiàng)目仍以低檔商品房開發(fā)為主，中檔房為輔，沒有高檔社區(qū)。項(xiàng)目新樓盤命名的建議第七部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告第五部分：消費(fèi)者市場(chǎng)分析報(bào)告第四部分:項(xiàng)目地塊SWOT分析報(bào)告第三部分:錄第一部分：高密鳳臨水岸項(xiàng)目全程策劃報(bào)告目定位分析報(bào)告第二部分：項(xiàng)目規(guī)劃營(yíng)銷建議第六部分：物業(yè)管理的建議報(bào)告第八部分：各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，高密市的房地產(chǎn)業(yè)還沒有培育成拉動(dòng)高密經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的支柱型產(chǎn)業(yè)；地方房地產(chǎn)政策還干擾和制約者當(dāng)?shù)厣唐返拈_發(fā)，這從雖然全國(guó)取消福利制度，高密仍然允許部分單位集資建房，允許城市村莊以招商引資的名字進(jìn)行遍地開花般的進(jìn)行舊村改造，2003年全年開發(fā)了40萬平方米，消化了30多萬平方米，今年政府審批突然放量，預(yù)計(jì)2004年的開發(fā)面積在70多萬平方米；由此我們不難看出高密房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的混亂。這從高密的宏觀經(jīng)濟(jì)等方面也可以驗(yàn)證這個(gè)道理。（具體宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見《2004年高密統(tǒng)計(jì)年鑒》）綜合上述情況，由于我項(xiàng)目是外來公司，運(yùn)營(yíng)成本明顯高于本地開發(fā)商，毫無品牌美譽(yù)度和消費(fèi)認(rèn)可度；如開發(fā)低檔商品房可以說毫無市場(chǎng)，此計(jì)為開發(fā)下策；如開發(fā)中檔商品房則有浪費(fèi)了較多的資源（包括政府東遷帶來的升值效應(yīng)，膠河優(yōu)美的原生態(tài)風(fēng)景），且我們的開發(fā)面積太大本地人群很難在短期消化，此計(jì)為開發(fā)中策；只有開發(fā)高檔房，建立品牌社區(qū)引導(dǎo)休閑，舒心的生活模式建立市場(chǎng)差異化，才可能形成便于開發(fā)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大潛在客戶群存在的區(qū)域，用高品質(zhì)的物業(yè)帶來的高附加值，用低開高走營(yíng)銷推廣策略逐步提高盈利點(diǎn)，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，此計(jì)才是開發(fā)上策?！备鶕?jù)項(xiàng)目所在的區(qū)域的地理位置和我們現(xiàn)在的規(guī)劃思路，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目具有以下幾大賣點(diǎn)：項(xiàng)目毗鄰新市政府，有著巨大的政治，金融，科技優(yōu)勢(shì)，未來升值潛力巨大是新城市生活中心；沿河居住自然生態(tài)保存完整，景觀豐富，適合休閑和養(yǎng)老；周邊沒有污染源，空氣清新，具有發(fā)展健康住宅的條件；項(xiàng)目周邊規(guī)劃了小學(xué)和幼兒園，為了教育有保證，如果能夠引進(jìn)名牌學(xué)校或者引進(jìn)特色教育更可以滿足家長(zhǎng)望子成龍的心情；項(xiàng)目要建成一個(gè)高檔小區(qū)，居住在這里是一種身份和地位的象征；綜合上述情況項(xiàng)目的最終開發(fā)主題是：“高密首席原生態(tài)健康教育社區(qū)在營(yíng)銷策劃推廣上，我們將主推河居文化，因?yàn)槿祟惖陌l(fā)展史就是河居的歷史。得水而靜，得水而暢，水因其善變的靈性創(chuàng)造著寂靜與平和。但如果僅僅把河居理解為在河邊居住未免過于狹隘，應(yīng)該上升到一種文化高度來看待，它是休閑/健康/旅游/觀光等方面的現(xiàn)代綜合體。項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位國(guó)際化景觀生態(tài)文化社區(qū)，最具購(gòu)買價(jià)值的新市中心水景豪宅所謂“國(guó)際化”借此提升高密居住社區(qū)的檔次品質(zhì)，同時(shí)，本項(xiàng)目以一種開發(fā)式的態(tài)度，以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，大膽吸收國(guó)際化產(chǎn)品理念、品牌理念、文化理念打造居國(guó)際化水準(zhǔn)的生活住宅。所謂“文化社區(qū)”汲取高密濃郁的歷史文化底蘊(yùn)，挖掘歷史名人的典故，展現(xiàn)歷史，弘揚(yáng)高密文化，提升其國(guó)際化影響力。所謂“新市中心水景豪宅”以產(chǎn)品取信于人，以熱情服務(wù)于人，以國(guó)際化的水準(zhǔn)打造理想中的生活社區(qū)。我國(guó)的水景住宅開發(fā)，從設(shè)計(jì)角度來看，有三個(gè)方面的趨勢(shì)：在自然水景的開發(fā)上，臨湖的設(shè)計(jì)特別重視水景空間的開發(fā)；另外，開發(fā)商對(duì)水景的開發(fā)已經(jīng)從“觀景”向“用景”轉(zhuǎn)變，給居住者的日常休閑帶來很多便利，強(qiáng)調(diào)居住者與水環(huán)境的融合和參與性；第三個(gè)方面是與國(guó)際接軌的趨勢(shì)，就是從“人造水景”向“親自然水景”轉(zhuǎn)變。　　對(duì)于水環(huán)境的開發(fā)，強(qiáng)調(diào)戶戶見水，并發(fā)掘高密的文化傳統(tǒng)特色，將文化和景觀融為一體；配套上，強(qiáng)調(diào)商業(yè)和娛樂多元化結(jié)合。并通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)等要素充分表達(dá)出來。本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群體定位方位應(yīng)該是立足本地，輻射青島、濰坊。（具體分析見“消費(fèi)者市場(chǎng)分析”）第二部分：整個(gè)地塊的SWOT分析 機(jī)會(huì)※當(dāng)?shù)氐膽粜驮O(shè)計(jì)不到位，室內(nèi)空間布局不合理，使用空間浪費(fèi)嚴(yán)重；※靠近新市政府和體育場(chǎng)，業(yè)主有較多的活動(dòng)空間；威脅※政府沒有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃整個(gè)城市到處搞開發(fā)；※政府允許單位聯(lián)建房，因此不利于商品房的銷售。※劣勢(shì)項(xiàng)目各個(gè)區(qū)域價(jià)值的綜合分析、臨湖濱河區(qū)域就整個(gè)地塊而言，臨湖區(qū)域是景觀資源最佳的位置，為了最大化的利用這種資源，顯然把這里做成別墅區(qū)是最合適不過了；原因在于縱觀世界各地所謂的“豪宅”，就是要講究物業(yè)對(duì)稀缺性資源獨(dú)占性，產(chǎn)品的創(chuàng)新和配置的高低倒是次要的。如果做成別墅概念區(qū)，這里將是樹立小區(qū)高檔小區(qū)形象的關(guān)鍵，也是我項(xiàng)目獲得高額利潤(rùn)的重點(diǎn)區(qū)域。、西部區(qū)域應(yīng)該承認(rèn)在所有的資源布局中，這里的資源共享性最差，市政配套的遞進(jìn)性也需要在西部要多次開挖道路鋪設(shè)管線；為了滿足業(yè)主的交通需求，西部可能要增設(shè)公交路線，以及考慮到外環(huán)線近一兩人氣很難過去，大部分人流到了小區(qū)西部就要停止了，因此嘈雜的聲污染比較厲害比較。綜合上述因素，西部必須減少網(wǎng)點(diǎn)的布置，用通透