住宅項(xiàng)目全案策劃-免費(fèi)閱讀
【正文】 會(huì)所在試業(yè)后的短短3個(gè)月內(nèi)，各種社區(qū)活動(dòng)不斷。 此外，祈福新村還充分利用周邊市、鎮(zhèn)的社會(huì)配套設(shè)施。 再以祈福新村為例，由于開(kāi)發(fā)較早，規(guī)模更大，因此配套更為齊全、完備。差不多每一個(gè)樓盤(pán)都做得十分到位，營(yíng)造出了一種企業(yè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)大型 屋村的生活模式。 麗江花園星海洲——－E生活 星海洲的3棟高層樓宇即粵風(fēng)閣、粵雅閣、粵頌閣引入了“E一生活”概念，即 電子化（ ELECTRONIC LIFE）生活。 支柱D：房地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn) 這種產(chǎn)品不像普通的非耐用消費(fèi)品，它不可移動(dòng)，“一錘定音”后再難改變。不過(guò)，這在現(xiàn)時(shí)情況下也并非易事。這樣的路網(wǎng)設(shè)計(jì)一般至居住組團(tuán)距離不超過(guò)100米，交通方便、滿(mǎn)足消防、疏散、地下管網(wǎng)埋設(shè)、道路綠化及居住小區(qū)的排水等綜合考慮，有一定的經(jīng)濟(jì)效益，方便生活、 方便管理，符合以人為本的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想。其基本原則是盡量不占用居住小區(qū)的用地，方使封閉小區(qū)的管理，使居民的生活方便。由于該居住區(qū)分期建設(shè)與施工，因此可視將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的定位需求來(lái)確定后期建設(shè)的居住。 指導(dǎo)思想：本居住區(qū)規(guī)劃始終貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀”的建設(shè)方針，努力追來(lái)以人為本、回歸自然。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)劃撥的用地紅線(xiàn)計(jì)算，其用地規(guī)模為 67． 28 公頃。大項(xiàng)目物業(yè)管理公司可以采用增加物業(yè)管理人員工作量，而不增加或少增加物業(yè)管理人員的方式，降低物業(yè)管理公司最大的支出項(xiàng)目人力成本，從而降低物業(yè)管理收費(fèi)，也使配備的人員得以被充分利用。其次，大項(xiàng)目的廣告投入比小項(xiàng)目大，小項(xiàng)目本身投資小，利潤(rùn)少，不可能拿出很多錢(qián)來(lái)做廣告，花幾百萬(wàn)元廣告費(fèi)發(fā)展商就很心疼，物業(yè)品牌和開(kāi)發(fā)商名聲都難打響。 步驟B：建筑設(shè)計(jì) 大項(xiàng)目同樣可以在建筑設(shè)計(jì)上下功夫。一眼望去，四季花城酷似奧地利的小城鎮(zhèn)?；蛘吖こ藤|(zhì)量不過(guò)關(guān)，入住以后不是這里出問(wèn)題，就是那里出毛病，甚至有發(fā)展商惡意欺騙購(gòu)房者，令小業(yè)主苦不堪言，擾亂了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。與這些大項(xiàng)目相比，小項(xiàng)目的價(jià)格總體而言依然偏高，而廣大工薪階層是把價(jià)格放在第一位的，位置偏遠(yuǎn)一點(diǎn)、生活不大方便都可以容忍，小項(xiàng)目的價(jià)格如不下調(diào)也將失去這一市場(chǎng)。一方面在銷(xiāo)售上能克服小樓盤(pán)“勢(shì)單力薄”的弱點(diǎn)，另一方面較易培育升值潛力。 優(yōu)點(diǎn)之二：配套全。 難題C：資金難以籌措 由于地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的利潤(rùn)誘惑，有本事拿地就有賺錢(qián)的機(jī)會(huì)，所以自己是否有實(shí)力，有多少斤兩，都需要好好稱(chēng)稱(chēng)。具備實(shí)力的房地產(chǎn)商只有把握住了這個(gè)方向，才能在下個(gè)世紀(jì)更為白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中創(chuàng)出優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地。 在以前，大現(xiàn)模社區(qū)似乎只是安居房的“特權(quán)”。如何令這么大的地盤(pán)成為超級(jí)聚寶盆而非被其套牢，操盤(pán)者必須是集團(tuán)軍總指揮級(jí)的領(lǐng)袖。讓我們一起來(lái)破解大型住宅項(xiàng)目利潤(rùn)之謎。前些年發(fā)售的微利房小區(qū)，雖然房子有居住面積不大、采光通風(fēng)不好等缺點(diǎn)，但很快銷(xiāo)售一空，走俏的原因主要在于由于微利房小區(qū)具有了規(guī)?；A(chǔ)，所以產(chǎn)生了“效益”配套設(shè)施齊備、管理服務(wù)優(yōu)良，能夠滿(mǎn)足業(yè)主在居住環(huán)境上的需求。 第2操作環(huán)節(jié)：開(kāi)發(fā)大型項(xiàng)目常見(jiàn)戰(zhàn)略難題剖析 難題A：規(guī)劃難以超前 大的項(xiàng)目容易做整體全盤(pán)規(guī)劃沒(méi)錯(cuò)。否則規(guī)模經(jīng)營(yíng)，最終變成發(fā)展商的簡(jiǎn)單合作開(kāi)發(fā)。規(guī)模大，則配套齊全，會(huì)所、泳池、球場(chǎng)、綠化、景觀、商業(yè)設(shè)施等一應(yīng)俱全，過(guò)起“日子”來(lái)十分舒適、方便。當(dāng)然，規(guī)模太大，也會(huì)有一定的銷(xiāo)售壓力，但它對(duì)買(mǎi)家的吸引力顯然應(yīng)該更大。 當(dāng)大項(xiàng)目挾各種優(yōu)勢(shì)橫掃市場(chǎng)時(shí)，絕大多數(shù)小項(xiàng)目將難以爭(zhēng)敵，市場(chǎng)空間將被急劇壓縮。 發(fā)展商，尤其是有實(shí)力的發(fā)展商都希望做大項(xiàng)目。 步驟A：規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)是大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中必不可少的重要一環(huán)。小項(xiàng)目能做到的，大項(xiàng)目也可以做到。大項(xiàng)目則不同，由于投資額大，廣告預(yù)算幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)都是正常，還可以在一期發(fā)售時(shí)透支二期、三期工程的廣告費(fèi)，打響物業(yè)品牌和發(fā)展商名聲，以后廣告的地方，都可以見(jiàn)到四季花城的廣告。 現(xiàn)在很多小發(fā)展商往往成立物業(yè)管理公司來(lái)管理自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目規(guī)模小，物業(yè)管理費(fèi)高，還發(fā)生物業(yè)管理服務(wù)不到位的惰況，導(dǎo)致很多住戶(hù)投訴甚至拒交物業(yè)管理費(fèi)。 新規(guī)劃的居住區(qū)地域西臨迎賓路，南臨小片自然村（局部尚單層的鞋廠），東南臨興業(yè)大道，東北角為有一定高差的小山崗（可利用的山崗地約100畝左右，不計(jì)入規(guī)劃紅線(xiàn)用地范圍內(nèi)），其東面為較平坦的耕地與自然村，可作為居住區(qū)今后持續(xù)發(fā)展的用地（未征用）。精心處理好人、建筑、環(huán)境三者的關(guān)系。由于建筑單體戶(hù)型類(lèi)別多姿多彩，可隨市場(chǎng)的來(lái)求定位來(lái)建設(shè)。其服務(wù)半徑一般控制在500米左右。 為貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀”的建設(shè)方針，結(jié)合已有的地形地貌，為使居住區(qū)聯(lián)系便捷，因此規(guī)劃的內(nèi)環(huán)路西起三人口的迎賓路，位于第一、二居住小區(qū)之間往東行，途經(jīng)五星級(jí)酒店之南側(cè)繞山腳走，與山腳下的康樂(lè)中心及第三、四、五居住小區(qū)聯(lián)系。 支柱B：土地供應(yīng)制度 發(fā)展商土地的取得和現(xiàn)實(shí)占有情況顯得頗為復(fù)雜，例如，一些單位特別是國(guó)企在歷史上吃進(jìn)了大量土地，現(xiàn)在它可以通過(guò)賣(mài)地來(lái)獲利，這就致使一些土地流入市場(chǎng)
教學(xué)教案相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1