住宅項(xiàng)目全案策劃(存儲(chǔ)版)
【正文】 。所以即使公司合并成功，也不可能把土地搬到一塊去開(kāi)發(fā)。它是以麗江花園的成熟社區(qū)為基礎(chǔ)，由 強(qiáng)大的2兆寬頻光纖內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)為技術(shù)支撐，通過(guò)具有安全防衛(wèi)、管理服務(wù)、購(gòu) 物娛樂(lè)、電子商務(wù)、低費(fèi)用的無(wú)限次高速上網(wǎng)等智能系統(tǒng)和技術(shù)的應(yīng)用，將家居生活變得更方便、更自由自在、更人性化，充滿智慧。 以廣州碧桂園為例，其生活配套—一廣州碧枝園俱樂(lè)部亦可稱得上是“會(huì)所巨無(wú)霸了。其會(huì)所名為“祈福新村度假俱樂(lè)部”，建筑規(guī)模8萬(wàn)平方米，服務(wù)設(shè)施達(dá)別多項(xiàng)。由于珠三角一帶經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)， 第三產(chǎn)業(yè)興旺，所以祈福的住戶完全不必局限在屋村范圍內(nèi)消費(fèi)。今后將針對(duì)少年、兒童、 清年、老年四類人群開(kāi)展一系列活動(dòng)，逐步形成一些有特色的項(xiàng)目（如桌球人、老年太極拳等），營(yíng)造獨(dú)特的社區(qū)文化娛樂(lè)氣氛。為金地地產(chǎn)品牌提升起了一定的作用。 其它設(shè)施，如祈福超市、家私中心、換氣站、肉菜市場(chǎng)等等，凡住戶生活上所需皆一應(yīng)俱全。廣州碧枝園亦以其高素質(zhì)的硬件和軟件，實(shí)現(xiàn)“給你一個(gè)五星級(jí)的家”的承諾。 樓盤(pán)規(guī)模如此之大，而且又離廣州城區(qū)有一定距離， 因此一定要有十分齊全的配套。運(yùn)動(dòng)會(huì)所里面幾乎包含了所有主要的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，經(jīng)常舉辦培訓(xùn)班，并聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名教練執(zhí)教。而諸多中小開(kāi)發(fā)商，在購(gòu)并一事上支持的少、反對(duì)的多，他們不想受制于人，只想自己干，在土地里刨出一個(gè)“金娃娃”。當(dāng)然，這并不是說(shuō)那些中小開(kāi)發(fā)商在這種格局下無(wú)所作為了，它們可以通過(guò)合并、合伙、合作的形式聯(lián)合起來(lái)共同開(kāi)發(fā)。（在組團(tuán)內(nèi)不穿行，僅局部有小場(chǎng)地） 通過(guò)以上道路分級(jí)規(guī)范化，可滿足居住區(qū)內(nèi)部的交通聯(lián)系（通過(guò)居住區(qū)的“穿梭巴”接送住戶出入與城市路網(wǎng)相通）。配套的公建分別布置在：（1） 沿兩個(gè)主人口（迎賓路及興業(yè)大道）布置；（2） 沿第一、第二小區(qū)之間的步行街兩惻布置Z（3） 沿山腳下不規(guī)則的地形布置；（4） 沿主要的環(huán)行路邊布置。 本居住區(qū)規(guī)劃分為五個(gè)居住小區(qū)，其中暫定三個(gè)為多層的公寓式居住小區(qū)，二個(gè)為別墅式居住小區(qū)。由于有利的自然環(huán)境的生成，居住區(qū)地域位于迎賓路與興業(yè)大道之夾角自成一隅，因此圍閉管理方便，是較理想的安全、經(jīng)濟(jì)、舒適型居住區(qū)規(guī)劃用地。東長(zhǎng) 1450米、寬約500米的范圍為新規(guī)劃居住區(qū)的地域。如果項(xiàng)目規(guī)模小，物業(yè)管理人員在大部分時(shí)間往往無(wú)事可干，配備的人力往往不能被充分利用，住戶照樣要交高昂的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)“供養(yǎng)”這些人。小項(xiàng)目就做不到這一點(diǎn)，至多能拿了十幾套房以成本或微利價(jià)發(fā)售，由于數(shù)量太少，難以聚集人氣，更難打響品牌，余下的房屋銷售依然困難。圍合式、自由式布局越來(lái)越多。在其它樓盤(pán)依然停留于建筑設(shè)計(jì)上采用歐陸風(fēng)格時(shí)，四季花城已更進(jìn)一步，將歐洲小城鎮(zhèn)的規(guī)劃布局方式引入住宅小區(qū)，使中國(guó)人的習(xí)和奧地利風(fēng)格融合在一起。于是市場(chǎng)上頻頻出現(xiàn)定位失誤的無(wú)效供給。特區(qū)外的大項(xiàng)目，以及特區(qū)內(nèi)邊緣地帶的大項(xiàng)目也面向這一市場(chǎng)。規(guī)模大，容易創(chuàng)出品牌，形成“馬太效應(yīng)”。 第3操作環(huán)節(jié)：大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)致勝策略 優(yōu)勢(shì)A：大型項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì) 樓盤(pán)規(guī)模大，能夠克服規(guī)模小的一些缺點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的： 優(yōu)點(diǎn)之一：人氣旺，規(guī)模大，則人氣旺盛，居家氛圍濃厚。如果發(fā)展商比較重視市場(chǎng)調(diào)研的投入，客戶定位的難度或許會(huì)減輕一些。而振業(yè)集團(tuán)的鄭剛經(jīng)理則指出，大型樓盤(pán)的出現(xiàn)是住宅業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，是一個(gè)在更高層次上的大飛躍。 我國(guó)住宅發(fā)展經(jīng)歷著以數(shù)量為主向數(shù)量和質(zhì)量并重發(fā)展的階段，住宅產(chǎn)品，不僅是一套房的概念，而且已擴(kuò)大到一個(gè)社區(qū)的概念。大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)將是未來(lái)幾年中國(guó)各地房地產(chǎn)的熱點(diǎn)之一，我們到處可以聽(tīng)到誰(shuí)又拿到一塊1000畝的地。 第1操作環(huán)節(jié)：洞察大型項(xiàng)目出現(xiàn)的深層原因 洞察A：界定大規(guī)模社區(qū) 何謂大規(guī)模社區(qū)？根據(jù)國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部1993年7月16日聯(lián)合發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，按居住戶數(shù)、人口規(guī)模及占地面積，將住宅區(qū)分為居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級(jí)居住區(qū)。而當(dāng)時(shí)許多冠以“花園”、“新村”、“廣場(chǎng)”的商品房，規(guī)劃面積僅幾萬(wàn)平方米，樓房也不過(guò)幾幢，沒(méi)有了規(guī)模，便難以滿足業(yè)主除房子之外的需求，反過(guò)來(lái)商品房的銷售便成了難題。然而，大的地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是分期開(kāi)發(fā)，拉長(zhǎng)戰(zhàn)線，開(kāi)發(fā)周期達(dá)5年左右。 而且，如果出現(xiàn)合作方之間的見(jiàn)地不同，很容易把項(xiàng)目做成“四不象”。 優(yōu)點(diǎn)之三：管理好。 優(yōu)點(diǎn)之六：經(jīng)營(yíng)成本低。大多數(shù)小項(xiàng)目將面臨這樣一種局面：要么空置積壓，讓市場(chǎng)一點(diǎn)一點(diǎn)地消化，或者等待奇跡出現(xiàn)；要么降價(jià)求售，在周邊大項(xiàng)目橫空出世之前早日出手。大項(xiàng)目限制少，發(fā)展商可以充分發(fā)揮其聰明才智，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、配置設(shè)施、物業(yè)管理等方面達(dá)到或超過(guò)同行的先進(jìn)水平，創(chuàng)出物業(yè)品牌，打響發(fā)展商的名聲。建筑物的分布與排列方式、路網(wǎng)設(shè)置、綠化空間的穿插等都需要精心規(guī)劃，營(yíng)造舒適宜人的居住環(huán)境。大項(xiàng)目還可以在規(guī)劃設(shè)計(jì)及其它方面突出特色，不需要過(guò)份突出自身建筑形象，不會(huì)象小項(xiàng)目那樣走極端，為突出自身面周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)。百仕達(dá)花園一期發(fā)售時(shí)，廣告手法也是如此，現(xiàn)在二期發(fā)售，廣告就少了。物業(yè)管理公司收不到物業(yè)管理兼，又會(huì)進(jìn)一步降低質(zhì)量，引發(fā)惡性循環(huán)。 居住
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