【正文】 度報(bào)價(jià)權(quán)重15%15%30%15%15%10%綠波6652元/平米(成本定價(jià)法定價(jià))市場(chǎng)最易接受價(jià)位 165。最終可實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)7000元/平米以上。第六部分、產(chǎn)品定位一、 客戶(hù)群定位目標(biāo)客群特征；1． 分布區(qū)域：客戶(hù)群的劃分區(qū)域性大于職業(yè)性，主流客戶(hù)群分布于海淀區(qū)、中關(guān)村、西城區(qū)一帶，他們有強(qiáng)烈的西部情結(jié)2． 購(gòu)買(mǎi)目的：居住自用為主3． 年齡：相對(duì)偏年輕，約為35歲—45歲4． 購(gòu)買(mǎi)力：主力消費(fèi)群購(gòu)買(mǎi)力在100萬(wàn)元左右5． 職業(yè)類(lèi)型* 外資企業(yè)、合資企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)及中高管理層* 從事商業(yè)/商務(wù)經(jīng)營(yíng)股份制公司重要管理者* 國(guó)有企業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層及專(zhuān)業(yè)人士* 私營(yíng)企業(yè)主6． 背景、事業(yè)觀點(diǎn)、生活態(tài)度受過(guò)高等教育，有高等職業(yè)，具開(kāi)放性及創(chuàng)新思維，有強(qiáng)烈的西部情結(jié)。特征描述178。178。所以，單一硬性地訴求住宅所帶來(lái)的功能性利益是不會(huì)吸引到目標(biāo)消費(fèi)者的注意與興趣的。l 均屬綠化率較高的建筑群，容積率均在3左右。這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式。l “人文生態(tài)”則是以文化主題，使人與人之間能夠圍繞不同的特色文化主題進(jìn)行溝通、交往，家庭親情、鄰里友情及社區(qū)情感共存共榮，具有溫馨融洽的文化氛圍及豐富多彩、健康向上的社區(qū)人文。而且還泛指“西部”區(qū)域的整體自然環(huán)境和項(xiàng)目北側(cè)10萬(wàn)平米城市綠地。對(duì)這個(gè)主題的包裝完成需要有四個(gè)支持點(diǎn)： 建筑外立面； 景觀設(shè)計(jì)及實(shí)施； 服務(wù)品質(zhì)體現(xiàn)； 強(qiáng)力的文化推廣宣傳。l 目標(biāo)客戶(hù)所在的區(qū)域、年齡、職業(yè)特點(diǎn)都相對(duì)集中，所以對(duì)產(chǎn)品的偏好一致，容易形成“扎堆”現(xiàn)象，假如都以7080萬(wàn)元的房子作為目標(biāo)，預(yù)計(jì)會(huì)有80%以上的客戶(hù)會(huì)采用公積金和商業(yè)貸款形式，加之早期期房銷(xiāo)售的這一特點(diǎn)，所以一定要注意付款方式適應(yīng)市場(chǎng)的創(chuàng)新，以低首付甚至零首付等措施的運(yùn)用，來(lái)達(dá)到全方位對(duì)本案銷(xiāo)售的推動(dòng)。 他們更看重家的意義，因?yàn)樵诩抑锌梢酝瓿勺约涸谕饷娌荒茚尫诺膲?mèng)想，他們把家當(dāng)作是一個(gè)自己可以實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想，而且從他們的家中往往就能將這個(gè)人看出個(gè)端倪。178。本次置業(yè)是在原比較優(yōu)越的生活質(zhì)量基礎(chǔ)上的進(jìn)一步提高，是在幾年打拼之后，生活上進(jìn)入更加品味、享受的階段。如誠(chéng)品建筑，開(kāi)盤(pán)毛坯房銷(xiāo)售價(jià)格為6900元/平米，由于銷(xiāo)售情況看好，價(jià)格目前漲至精裝修均價(jià)8300元/平米；所以，建議本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)采取低開(kāi)高走的價(jià)格策略，建議開(kāi)盤(pán)均價(jià)定在6600元/平米，最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)7021元/平米。l 最終結(jié)果本項(xiàng)目地價(jià)附加價(jià)值在300500元。住宅價(jià)格定位綜合三種定價(jià)方法得出的結(jié)論：現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)作價(jià)位 165。項(xiàng)目成本核算項(xiàng)目名稱(chēng)全部項(xiàng)目合計(jì)　單位建安標(biāo)準(zhǔn)建安造價(jià)占地面積　平方米　　建筑用地面積　　平方米　　總建筑面積114552　平方米　 地上建筑面積75996　平方米　 住宅71942　平方米 配套公建4054　平方米 地下建筑面積38556　平方米 容積率　　　　項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法測(cè)算基數(shù)單位單價(jià)金額（萬(wàn)元）一、土地成本　　　　 土地出讓金住宅71942　 　配套公建4054　 二、前期工程費(fèi)　　　 臨時(shí)水、電、路及場(chǎng)地平整費(fèi)建安概算*％ 　 可行性、方案咨詢(xún)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)地上建面5元/平米75996　 測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)建安概算*% 　 執(zhí)照費(fèi)建安概算% 　 標(biāo)底編制費(fèi)建安概算% 　 預(yù)算審查費(fèi)建安概算% 　 招投標(biāo)費(fèi)建安概算% 　 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安概算% 　 工程監(jiān)理費(fèi)建安概算2% 　 粘土磚費(fèi)地上建面14元/平方米75996　 1竣工圖費(fèi)測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)70％10％ 　 1檔案保證金10萬(wàn)元　　　 三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)　　　 紅線(xiàn)內(nèi)建安概算8％ 　 紅線(xiàn)外建安概算8％ 　 環(huán)境設(shè)計(jì)與綠化建筑面積8元/平方米 　 四、房屋建安工程及設(shè)備、裝修費(fèi)建安工程費(fèi)+設(shè)備及裝修費(fèi)　　　　（一）建安工程費(fèi)　　　　 地上建筑面積75996　平方米 住宅71942　平方米 配套公建4054　平方米 地下建筑面積38556　平方米 （二）設(shè)備及裝修費(fèi)用　　　　　五、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一至四項(xiàng)3％ 　 六、上交開(kāi)發(fā)辦的管理費(fèi)一至五項(xiàng)% 　 七、管理費(fèi)一至五項(xiàng)% 　 八、貸款利息總建面100每平米單價(jià) 　 九、兩稅一費(fèi)銷(xiāo)售收入% 　 十、銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入3% 　17090820十一、開(kāi)發(fā)成本一至十項(xiàng)　　　 平均成本按總建筑面積 　 綜合成本按可售地上面積 　 扣除地下造價(jià)后綜合成本按可售地上面積 　 十二、銷(xiāo)售收入 　萬(wàn)平方米　 住宅：銷(xiāo)售71942　 地下車(chē)位銷(xiāo)售661萬(wàn)元/個(gè) 十三、毛利潤(rùn)　　　　 十四、所得稅　 　 十五、凈利潤(rùn)　　　　 十六、投資收益率（靜態(tài)）　　　　%二、價(jià)格定位定價(jià)方法一：市場(chǎng)比較定價(jià)法 權(quán)重因素 對(duì)各項(xiàng)目的地段、交通、品質(zhì)、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權(quán)重評(píng)定。l 周邊在銷(xiāo)項(xiàng)目規(guī)模、品質(zhì)與本項(xiàng)目存在較大競(jìng)爭(zhēng)力。地塊SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（Strength） 考察本項(xiàng)目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢(shì)：l 本項(xiàng)目由浙江新湖地產(chǎn)北京中冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，“新湖地產(chǎn)”是以整個(gè)新湖集團(tuán)作為支撐，浙江新湖集團(tuán)麾下現(xiàn)有近20家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，品牌的實(shí)力十分雄厚。小區(qū)南側(cè)八里莊路可同四環(huán)和恩濟(jì)里大社區(qū)。第四部分、地塊SWOT分析一、地塊環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查位置：“中冠家園”位于西四環(huán)定慧北立交橋的東北角，周邊生活配套齊全，各大醫(yī)院、各種特色餐廳、四通八達(dá)的公共交通線(xiàn)路、輻射往北的高等學(xué)府等等，匯成豐富的社區(qū)生活。 （三）主導(dǎo)客戶(hù)群購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析 購(gòu)房目的 55%的被調(diào)查者為二次置業(yè)，目的為居住， 其中30%的被調(diào)查者為改善居住條件二次購(gòu)房。在對(duì)職業(yè)性質(zhì)和職務(wù)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn) 這表明，外企、合資性質(zhì)的企業(yè)薪金水平和住房福利體系領(lǐng)先于其他性質(zhì)的企業(yè)，同時(shí)也證實(shí)了民營(yíng)、私營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)于拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)所起到的促進(jìn)作用在與日俱增，大有與外資企業(yè)一爭(zhēng)高低的氣勢(shì)。市場(chǎng)存量分析：本區(qū)域的銷(xiāo)售率平均為84%，該地區(qū)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目現(xiàn)在基本成為現(xiàn)房，大部分項(xiàng)目都已基本進(jìn)入銷(xiāo)售尾期，在銷(xiāo)的項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度也保持平穩(wěn)水平。由于它是市場(chǎng)主力戶(hù)型，基本上每個(gè)項(xiàng)目都以三居來(lái)體現(xiàn)自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，從我公司對(duì)這些項(xiàng)目的調(diào)查中了解到，三居在本區(qū)域的銷(xiāo)售情況普遍比較理想。漫板232～～90%世紀(jì)城3期～～～83%觀瀾國(guó)際花園896～～65%北京印象800～～～95%樂(lè)府江南1565～～90%湯泉逸墅358126～135132～308153～32799%酈城4781～～～～65%本 案61850～7060～90100～140140～165配比17%16%66%1%戶(hù)型分析：l 本案一居面積在50—70㎡之間，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目5個(gè)有一居室戶(hù)型，面積多數(shù)在47—86㎡之間，而且銷(xiāo)售狀況都比較理想，但同樣在項(xiàng)目中所占的比例都不是很大。漫板9800平方米綠化庭院：多個(gè)具有主體特色的景觀園林43%世紀(jì)城3期工字型405畝綠化帶，主體為9洞27桿高爾夫練習(xí)場(chǎng)。由云樓、山樓、點(diǎn)塔、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅組成。融入北京傳統(tǒng)的四合院建筑特點(diǎn)，圍合式“之”字型的建筑布局。另外，十幾條公交線(xiàn)路四通八達(dá)，可快捷迅速的到達(dá)市內(nèi)各個(gè)地區(qū)。l 通過(guò)8個(gè)代表性樓盤(pán)了解北京西部市場(chǎng)的總體特征；l 通過(guò)暢銷(xiāo)樓盤(pán)所反映出被市場(chǎng)接受的有效的產(chǎn)品及價(jià)格 l 通過(guò)該區(qū)位的樓盤(pán)反映出該區(qū)位的需求特征；1. 位置及配套分析：項(xiàng)目名稱(chēng)位 置交 通 狀 況周 邊 配 套誠(chéng)品建筑四季青橋東南角西臨西四環(huán)，北接萬(wàn)柳、中關(guān)村，東達(dá)紫竹橋公交線(xiàn)路: 734212905等臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對(duì)匱乏綠波 本區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)量保持平穩(wěn)本區(qū)域在售樓盤(pán)大約有１５個(gè)，其中規(guī)模在百萬(wàn)以上項(xiàng)目有３個(gè)。本區(qū)域項(xiàng)目都一般樓為主注重文化與品質(zhì)的營(yíng)造。四季溫泉水景韻致獨(dú)具，環(huán)繞社區(qū)蜿蜒流動(dòng)，成為北京西部罕有的養(yǎng)生溫泉社區(qū)。路網(wǎng)成熟，毗鄰交通干道成為利好 　 西北四環(huán)距中關(guān)村商務(wù)區(qū)、學(xué)院路高校區(qū)車(chē)程不足20分鐘，可經(jīng)杏石路順利進(jìn)入動(dòng)物園、西直門(mén)商圈，還可經(jīng)四環(huán)路順利進(jìn)入CBD中央商務(wù)區(qū)、公主墳商業(yè)區(qū)等。本項(xiàng)目地處西四環(huán)，西四環(huán)因其優(yōu)越的人工生態(tài)景觀，隨著北京市城市規(guī)劃的確定，確定了“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間布局，而西四環(huán)正好是其中的一帶，即自然生態(tài)帶。而且四環(huán)路的周邊將建設(shè)北京的環(huán)城綠化帶，這對(duì)于越來(lái)越注重環(huán)境的買(mǎi)房人而言無(wú)疑更具吸引力。無(wú)論是林溪?jiǎng)e墅、納帕溪谷，還是寬house、玫瑰園，這些城北的項(xiàng)目都是在五環(huán)以外的低密度住宅項(xiàng)目，這主要是因?yàn)楸本┑某潜苯ㄔO(shè)速度一直領(lǐng)先于其它區(qū)域。朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)、東風(fēng)、平房、東壩和常營(yíng)五個(gè)鄉(xiāng)即將推出3000萬(wàn)平米共12個(gè)大盤(pán)。二是萬(wàn)柳地區(qū)收官項(xiàng)目——萬(wàn)城，年中開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將突破萬(wàn)柳現(xiàn)有房?jī)r(jià)。 ——建筑外觀有與消費(fèi)者消費(fèi)觀念相匹配的清新、明快，富有時(shí)代感的建筑外觀及風(fēng)貌。 ——園林有分層次的綠化體系。 　　e、南城人口密度小，道路暢通，房?jī)r(jià)低，可選擇。市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) ——從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，今后5－10年以至更長(zhǎng)時(shí)期，北京經(jīng)濟(jì)保持一個(gè)較高增長(zhǎng)速度是完全有條件和可能的。2010年后，隨著居民住房需求滿(mǎn)足程度的逐步實(shí)現(xiàn)，住房的增量需求將趨于緩和，住房市場(chǎng)供給格局將由增量發(fā)展型轉(zhuǎn)向存量調(diào)整型。 　　(從1990年到2003年，%?！? 第一季度新開(kāi)盤(pán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有40個(gè)，與去年一季度相比，數(shù)量減少了14個(gè)。國(guó)興、觀瀾國(guó)際、駿城、百子灣一號(hào)、陽(yáng)光星期八、保利欣苑、等項(xiàng)目都為板式住宅。從目前已審批的項(xiàng)目來(lái)看，未來(lái)1至2年內(nèi)，北京將有5000至7000套新增高檔別墅進(jìn)入市場(chǎng)。 1998年以來(lái)保持了平穩(wěn)回落狀態(tài)。 l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，成為固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量 a、整體上保持持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng) 2003年，%，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率。%，%％。 市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析——供應(yīng)量持續(xù)放大 據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2003年年底到今年的3月份，北京新樓盤(pán)集中放量，堪稱(chēng)一天一個(gè)新盤(pán)，數(shù)量竟超過(guò)以往同一時(shí)期的三倍。 l 增加“文化附加值”。北京經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)步伐將加快，未來(lái)三年經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積每年將達(dá)到三百萬(wàn)平方米?！　〈送?，單價(jià)4000元/平方米以下的項(xiàng)目有9個(gè)，其中8個(gè)項(xiàng)目分布在五環(huán)以外，主要為經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅，這也表明位置目前依舊是影響房地產(chǎn)價(jià)格最主要的因素。) 　　1990－。 　　b、住房?jī)r(jià)格承受能力。%%。 小區(qū)整體布局注重陽(yáng)光、空氣、綠地等生態(tài)環(huán)境。小區(qū)內(nèi)有超市、菜場(chǎng)、美容美發(fā)等生活配套設(shè)施，有會(huì)所、學(xué)校、書(shū)店、網(wǎng)吧等文體、教育性配套設(shè)施，還要有醫(yī)療、保健等健康保護(hù)設(shè)施。在2004年中，以湯泉藝墅為代表的一批高品質(zhì)樓盤(pán)使本來(lái)已經(jīng)火熱的西北四環(huán)沿線(xiàn)價(jià)格全線(xiàn)上漲，價(jià)格漲幅較2003年同期上漲了2%?？傊?，2004年的西北四環(huán)沿線(xiàn)房?jī)r(jià)的大幅上揚(yáng)將成為必然。這種價(jià)格輻射狀分布說(shuō)明了東四環(huán)在東部區(qū)域的龍頭位置。 l 北四環(huán)沿線(xiàn)項(xiàng)目居住類(lèi)物業(yè)少，商務(wù)類(lèi)物業(yè)多沿線(xiàn)在售的項(xiàng)目中只有千鶴家園是住宅類(lèi)物業(yè)，其它如俊峰華亭、銀谷大廈等都為商務(wù)類(lèi)物業(yè)。四環(huán)開(kāi)通以后，買(mǎi)房人似乎已沒(méi)有了遠(yuǎn)的感覺(jué)，而現(xiàn)在的買(mǎi)房人范圍也不僅限于南城的老住戶(hù)。在此置業(yè)的那些有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但還無(wú)力在原生態(tài)自然景區(qū)進(jìn)行置業(yè)的中產(chǎn)階級(jí)或收入較高的知識(shí)階層有很大的誘惑力，不僅可以享受優(yōu)美環(huán)境，而且上下班方便，還可享受優(yōu)質(zhì)的教育文化環(huán)境。便捷的交通使西北四環(huán)及西山新盤(pán)的價(jià)值更加突出。為此，他們?cè)敢?、也有能力支付較高房款在自然及人文、文化環(huán)境較好的西北四環(huán)置業(yè)。由于本區(qū)域得天獨(dú)厚的區(qū)域特征優(yōu)勢(shì)，各開(kāi)發(fā)商從產(chǎn)品創(chuàng)新上尋找突破口，盡