【正文】 萬(wàn)科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財(cái)富。 火警119 臺(tái)面標(biāo)牌 3，工地辦公室 掛幅 6．切忌主觀言論在進(jìn)行活動(dòng)策劃的前期，市場(chǎng)分析和調(diào)查是十分必要的，只有通過(guò)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)局勢(shì)的分析，才能夠更清晰地認(rèn)識(shí)到企業(yè)或者產(chǎn)品面對(duì)的問(wèn)題，找到了問(wèn)題才能夠有針對(duì)性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。在一次策劃中，如果加入了太多活動(dòng)，不僅要投入更多的人力物力和財(cái)力，直接導(dǎo)致活動(dòng)成本的增加，而且還有一個(gè)問(wèn)題就是容易導(dǎo)致操作人員執(zhí)行不力，最終導(dǎo)致案子的失敗?；顒?dòng)策劃往往對(duì)于新產(chǎn)品上市、產(chǎn)品終端鋪貨和產(chǎn)品轉(zhuǎn)型具有直接的效果，所以它也是廣告策劃中的一個(gè)重要組成部分。掃樓：是比較有效的一種辦法，進(jìn)入大廈派發(fā)項(xiàng)目資料及名片予客戶。小結(jié)：寫(xiě)字樓銷(xiāo)售一般第一、第二階段很難達(dá)到預(yù)期的效果，所以第三階段才是銷(xiāo)售的重頭戲。這是廣告發(fā)布的第一個(gè)高潮,同時(shí)也標(biāo)志著強(qiáng)銷(xiāo)期的開(kāi)始。寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的一般推廣過(guò)程及方法寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的一般階段劃分：*第一階段：尋找客戶訂作式生產(chǎn)(項(xiàng)目導(dǎo)入期)此階段為項(xiàng)目初期階段，一般項(xiàng)目地塊已經(jīng)取得土地使用權(quán)或即將取得土地使用權(quán)，此階段的任務(wù)是找到合適的公關(guān)人員積極尋找對(duì)地塊所屬區(qū)域有辦公需求的企事業(yè)單位進(jìn)行訂作式生產(chǎn)。針對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”各項(xiàng)目的土地環(huán)境價(jià)值，分析和判斷主力客戶群是今后項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的前提，通過(guò)研究購(gòu)買(mǎi)者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進(jìn)行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項(xiàng)目的形象宣傳、價(jià)格定位和推廣手法都必須針對(duì)這群人，取得它們的認(rèn)同，避免功能、信息的相互干擾。S226。S226。S226。S226。S226。S226。所以說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程策劃是保障項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。經(jīng)常有一些策劃方案規(guī)定了非常理想的策略，但完全脫離了市場(chǎng)的客觀需求或超出了開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，因而也只能是空洞的紙上談兵。因?yàn)橹黝}概念是項(xiàng)目的靈魂，是項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則，只有概念主題有了新意，才能使項(xiàng)目有個(gè)性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從開(kāi)始到完成經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)服務(wù)等幾個(gè)階段，每個(gè)階段構(gòu)成策劃的子系統(tǒng)，各個(gè)子系統(tǒng)又由更小的子系統(tǒng)組成。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更需要充分了解、適應(yīng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。換句話說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程策劃包括硬件的建筑和軟件的服務(wù)兩大方面，兩者相輔相成，缺一不可。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程策劃包括養(yǎng)老項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、整合推廣、營(yíng)銷(xiāo)策略、投資分析、損益預(yù)測(cè)、經(jīng)營(yíng)管理等關(guān)鍵步驟的策劃。（四）營(yíng)銷(xiāo)策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃就是將市場(chǎng)策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果，通過(guò)系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢(shì)（賣(mài)點(diǎn)）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標(biāo)客戶群。許多開(kāi)發(fā)商是從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)，在開(kāi)發(fā)初期，由于不熟悉養(yǎng)老地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，自己建設(shè)項(xiàng)目，把服務(wù)委托給服務(wù)商。有時(shí)候，我們甚至懷疑少數(shù)企業(yè)家的基本判斷力?，F(xiàn)在，一些房地產(chǎn)商以賣(mài)房思維經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)，只考慮短期收回投入的商業(yè)模式將后患無(wú)窮。在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部?jī)r(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。就是利用對(duì)建設(shè)目標(biāo)所處社會(huì)環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究項(xiàng)目任務(wù)書(shū)對(duì)設(shè)計(jì)的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計(jì)依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計(jì)內(nèi)容，并尋找達(dá)到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。10%，所需費(fèi)用，%～%，%~%.5．項(xiàng)目的評(píng)估和決策按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。該階段投資估算的精確度為177。三、總體策劃流程詳解（一）項(xiàng)目可行性分析可行性分析的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。（三）能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。一般由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)策劃公司來(lái)執(zhí)行。（二）養(yǎng)老地產(chǎn)策劃能使養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力。這些資源在養(yǎng)老地產(chǎn)策劃還沒(méi)參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒(méi)有中心的。4）項(xiàng)目SWOT分析(優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、發(fā)展機(jī)會(huì)、競(jìng)爭(zhēng)威脅)：分析項(xiàng)目發(fā)展的重要及難點(diǎn)，明確項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、發(fā)展機(jī)會(huì)、競(jìng)爭(zhēng)威脅等。20%，%～%。即什么樣的人會(huì)買(mǎi)項(xiàng)目的產(chǎn)品和服務(wù)。6．價(jià)格定位養(yǎng)老項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的。3．評(píng)估法：由專業(yè)地產(chǎn)評(píng)估師對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的評(píng)估后作出定價(jià)。物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點(diǎn)：1．商業(yè)模式設(shè)計(jì)商業(yè)模式設(shè)計(jì)應(yīng)該注意以下八大事項(xiàng)：。即使是非企業(yè)界人士都知道，高端人群有錢(qián)，但他們的需求特性雖然有效但卻最具彈性，這種定位往往容易出現(xiàn)商業(yè)模式運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。但卻忽視了多元化的現(xiàn)金流來(lái)源，這是值得深思的。2．開(kāi)盤(pán)時(shí)間及銷(xiāo)售階段的劃分內(nèi)容包括：開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)建議（根據(jù)市場(chǎng)、項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況綜合起來(lái)考慮）；銷(xiāo)售階段的劃分及周期。即使設(shè)施的建筑和設(shè)備水平非常高，如果管理不到位、工作人員不專業(yè)，無(wú)法為入住者提供滿意的服務(wù)，那這所設(shè)施也是不合格的。如項(xiàng)目所在地的功能區(qū)位、地理區(qū)位、街區(qū)區(qū)位，區(qū)位的交通情況、自然資源、發(fā)展規(guī)劃等等。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案也不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對(duì)策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證策劃方案對(duì)現(xiàn)實(shí)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。6．創(chuàng)新性。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃在國(guó)內(nèi)尚屬起步階段，新的概念和主題需要一系列可操作的方法和手段貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程。我國(guó)現(xiàn)行的建設(shè)工程項(xiàng)目程序可分為項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究、建筑策劃、建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)準(zhǔn)備、施工安裝、竣工驗(yàn)收以及試運(yùn)行交付使用八個(gè)階段。第四篇：地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程一、市場(chǎng)調(diào)研：1，前言本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；2，市場(chǎng)分析（1）當(dāng)前市場(chǎng)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況）3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì) 4，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析 5，消費(fèi)者分析：（1）購(gòu)買(mǎi)者地域分布；（2）購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）（4）購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性（5）購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）（6）購(gòu)買(mǎi)頻度 6，結(jié)論二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研 1，地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì) 2，地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)3，地塊周?chē)坝^（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）5，地塊周?chē)慕煌l件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）6，公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）三、項(xiàng)目投資分析1，投資環(huán)境分析（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開(kāi)（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）2，土地建筑功能選擇（見(jiàn)下圖表）3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）4，土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）5，成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤(rùn)6，投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價(jià)模擬表（2）股東回報(bào)率7，同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析 四，營(yíng)銷(xiāo)策劃（一）市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2 建筑規(guī)模與風(fēng)格 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）7 發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）（二）、目標(biāo)客戶分析經(jīng)濟(jì)背景 amp。彩旗 amp。門(mén)楣標(biāo)牌 amp。工作牌