【正文】 五、 后記項(xiàng)目的全程策劃報(bào)告負(fù)責(zé)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作的戰(zhàn)略指導(dǎo)，在論證確定后制定項(xiàng)目的全程策劃執(zhí)行報(bào)告和貼身、創(chuàng)意性的實(shí)施執(zhí)行。 項(xiàng)目包裝、售樓部軟硬件環(huán)境營(yíng)造C、看樓抽獎(jiǎng)；凡來現(xiàn)場(chǎng)看樓或者來我公司展示區(qū)看樓的購(gòu)房戶都可享受免費(fèi)的看房抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品有一些生活日常用品，蘇格蘭風(fēng)情式的禮品等。因此樣板房的設(shè)置要非常慎重，要認(rèn)真研究客戶心理、布局、質(zhì)量、裝飾、外觀、設(shè)備甚至色彩、氣氛都要仔細(xì)研究，反復(fù)比較，還要特別注意周圍環(huán)境的介紹和描繪。制作一些戶外廣告。（1）廣告推廣制作一系列的電視廣告短片。在接待中心不斷的播放廣告錄象，請(qǐng)來合同公證處、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行按揭處有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)辦公，使現(xiàn)場(chǎng)氣氛變得更熱鬧。D、 最好是樣板房的建設(shè)到位。如：有專門的物業(yè)管理人員負(fù)責(zé)每一組團(tuán)的工作，經(jīng)常組織每一組團(tuán)內(nèi)的活動(dòng)，在豐富住戶的業(yè)余生活的同時(shí)，又加強(qiáng)住戶間的交流，使到大家和睦的相處。 小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)引入先進(jìn)的智能化設(shè)施，以利于更有效的進(jìn)行管理。根據(jù)建設(shè)部1999年4月制定的《全國(guó)住宅小區(qū)智能化技術(shù)示范工程建設(shè)大綱》對(duì)示范小區(qū)的要求，優(yōu)秀小區(qū)至少應(yīng)達(dá)到示范工程技術(shù)含量的普及型，進(jìn)而向先進(jìn)型、領(lǐng)先型發(fā)展。次（南）入口：位于地塊南面，與城市主干道中華北路斜向、距離較遠(yuǎn)連接，估計(jì)住戶不會(huì)從該出口進(jìn)出，但該出口直接面向D區(qū)還房安置戶，且有垃圾壓縮站和煤氣調(diào)壓站，故還有必要在此設(shè)置一個(gè)次車入口和一個(gè)次人入口，但不必獨(dú)立隔開。三房二廳一衛(wèi)的主力戶型與目前客戶居住要求有脫離，是否能改成三房二廳二衛(wèi)，迎合居家潮流。在建筑周邊、林蔭下，道路旁，草坪坡地，大塊面的種植花灌木。C、地形高差銜接區(qū) 通過水體和柔性的園林景觀小品進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，上下左右有序銜接，自然過渡。——照明設(shè)施照明設(shè)施包括人行道燈、廣場(chǎng)燈、埋地?zé)?、泛光燈等，其造型以現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、柔和、亮麗為原則，使燈光豐富建筑和小區(qū)環(huán)境景觀。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：——原則q必須將確定的風(fēng)格貫徹到建筑、環(huán)境的每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)細(xì)部，使之整體和諧統(tǒng)一，并賦予項(xiàng)目濃郁的文化氛圍，以完善建筑設(shè)計(jì)，完成整體環(huán)境設(shè)計(jì)。旨在全心打造一個(gè)出則繁華，入則寧?kù)o，盡享居家閑適，坐擁中心商務(wù)休閑繁華便利的稀有、罕見的富有異域風(fēng)情印象的高尚、精品住宅小區(qū)。B、在目前遵義市場(chǎng)上還沒有任何一家競(jìng)爭(zhēng)單位明確提出蘇格蘭風(fēng)情概念，在市場(chǎng)上有港式、澳式概念，但沒有對(duì)概念在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)進(jìn)行全面展開、演繹。項(xiàng)目發(fā)展SWOT分析優(yōu)勢(shì)點(diǎn)（STRENGTH）q地理位置優(yōu)越q 交通便利q城區(qū)規(guī)劃清晰q未來發(fā)展升值潛力大q周邊物業(yè)形象好（大型市民休閑廣場(chǎng)）q教育配套有優(yōu)勢(shì)（新文小學(xué)）q 環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，體現(xiàn)都市生活繁華中的寧?kù)oq 市政、生活配套設(shè)施成熟q 地塊周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，商業(yè)環(huán)境比較好劣勢(shì)點(diǎn)（WEAKNESS）q遵義市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較低，對(duì)開發(fā)高檔住宅有一定的限制q潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈q發(fā)展商自身實(shí)力相對(duì)較弱、經(jīng)驗(yàn)不夠成熟，品牌影響力及項(xiàng)目策劃管理能力有待加強(qiáng)q銷售市場(chǎng)由期房逐漸向現(xiàn)房轉(zhuǎn)化，對(duì)開發(fā)資金造成更大壓力q周邊商業(yè)氛圍濃厚，相對(duì)較嘈雜，對(duì)開發(fā)純住宅有一定影響q項(xiàng)目占地面積相對(duì)較小，對(duì)景觀設(shè)計(jì)具有一定的限制機(jī)會(huì)點(diǎn)（OPPORTUNITY）q遵義市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向規(guī)范化q城市擴(kuò)充，人口數(shù)量增加q住宅市場(chǎng)需求量大，價(jià)格呈上升趨勢(shì)，尤其是商品房市場(chǎng)q了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)，有一定的后發(fā)優(yōu)勢(shì)q數(shù)個(gè)大盤啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度高，市場(chǎng)活躍q本區(qū)域內(nèi)沒有直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手q項(xiàng)目自然環(huán)境有一定優(yōu)勢(shì)q地理位置優(yōu)越，未來升值潛力大，能夠吸引一定的投資客威脅點(diǎn)（THREATEN）q市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈且競(jìng)爭(zhēng)方向發(fā)生顯著變化，由價(jià)格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)轉(zhuǎn)化為實(shí)力戰(zhàn)、品牌戰(zhàn)、經(jīng)驗(yàn)戰(zhàn)q競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大q消費(fèi)者的消費(fèi)行為日趨理性化q隨著幾個(gè)大盤同時(shí)上市，很可能出現(xiàn)市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)供應(yīng)量急劇飽和的現(xiàn)象q品牌開發(fā)商的進(jìn)駐會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)有很大的拉升，消費(fèi)者需求也在不短升高，對(duì)本地開發(fā)商的開發(fā)造成更大的壓力項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略分析遵義市總體市場(chǎng)前景較好。交通非常便利，有多條線路從此經(jīng)過。隨著萬里路搬遷改造工作的進(jìn)展，該路段將是2004年—2005年房地產(chǎn)最熱點(diǎn)的區(qū)域之一。開發(fā)區(qū) 由于遵義市政府遷至開發(fā)區(qū)，使開發(fā)區(qū)成為遵義市最近比較熱點(diǎn)的開發(fā)區(qū)域。q從小區(qū)規(guī)劃上來說，遵義市目前大部分樓盤無論是景觀環(huán)境還是內(nèi)部配套設(shè)施都不到位，小區(qū)概念不強(qiáng)，雖然有些樓盤相對(duì)于遵義房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，具有一定的特色和優(yōu)勢(shì)，但同發(fā)達(dá)地區(qū)相比存在著相當(dāng)大的差距。q2004年下半年數(shù)個(gè)大盤上市，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)過熱征兆；q2005年將是遵義市房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的一年，將面臨全新的挑戰(zhàn)，會(huì)有從新洗牌的趨勢(shì)q地段、環(huán)境、配套功能成為銷售的利器，缺一不可。7000平米用地的新文小學(xué)。在開發(fā)與需求方面形成差異，致使市場(chǎng)空置率明顯加大。q從市場(chǎng)的占有量來說，遵義目前還是以多層住宅為主，%，%，%。q營(yíng)銷模式上來說，目前遵義的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式相對(duì)比較單一，雖然已有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引進(jìn)外地的房地產(chǎn)策劃公司，但專業(yè)水準(zhǔn)參差不齊，而且大多為后期介入，前期介入、全程策劃的項(xiàng)目非常少。萬里路一帶 萬里路是遵義市老城區(qū)與新城區(qū)的中間地帶。由于遵義市政府北遷，形成新的商圈。近、凈、靜的自然條件，將使“”成為遵義人繁華都市生活中風(fēng)景優(yōu)美的世外桃源。首先我們會(huì)在產(chǎn)品本身的素質(zhì)、附加的居住文化、生活方式的打造上結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)作足工夫，其次我們要把我們將要給消費(fèi)者的產(chǎn)品特色優(yōu)勢(shì)準(zhǔn)確到位的傳遞給他們，最后運(yùn)用我們階段性的包裝推廣、銷售策略區(qū)隔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)和合算的付出贏得購(gòu)買者的心，達(dá)成項(xiàng)目的銷售成交。所以我們選擇了蘇格蘭風(fēng)情概念融合新都市主義的主張，通過項(xiàng)目自身的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境園林景觀等硬件設(shè)施附加配套設(shè)施和蘇格蘭生活方式的導(dǎo)入和推廣雙向展開全面的展開、演繹，不是簡(jiǎn)單的COPY和移植概念，而是引入和營(yíng)造一種高尚的生活方式，真正在這塊土地上把該項(xiàng)目作成一個(gè)遵義消費(fèi)者需求的、體現(xiàn)人文關(guān)懷的、最適合人居住的都市風(fēng)情式、大隱隱于市的生活與工作協(xié)調(diào)共生發(fā)展的生活方式。B、以現(xiàn)代人居環(huán)境的功能要求與自然生態(tài)環(huán)境和諧為目標(biāo)，以高雅的文化底蘊(yùn)為內(nèi)容，以超前的景觀質(zhì)量為要求；堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)原則，營(yíng)造健康、溫馨的全新理念的生態(tài)型居住環(huán)境。——道路交通小區(qū)內(nèi)須完全實(shí)現(xiàn)人車分流，車輛進(jìn)地下車庫(kù)，庭院完全為休閑、步行空間。設(shè)計(jì)中充分利用峽谷山泉水體的引入，并尋求蘇格蘭園林風(fēng)格的典型特色，在中心區(qū)營(yíng)造一個(gè)形態(tài)豐富、布點(diǎn)合理、個(gè)性獨(dú)特的蘇格蘭式親水性主題景觀，使其成為項(xiàng)目整體的中心。F、次入口區(qū)次入口以綠化道路引入項(xiàng)目?jī)?nèi)，讓居住居民感受次入口的相對(duì)寧?kù)o、清閑。主力戶型為三房二廳二衛(wèi)，約90 m2，300多套。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，中華北路還沒有一個(gè)規(guī)模大檔次高的會(huì)所，這和中華北路密集的人口和城市主干道上的生活文化、檔次極不相稱。 第三級(jí)是組團(tuán)級(jí)道路，分別進(jìn)入四個(gè)組團(tuán)。首先應(yīng)該提供清潔、保安、小區(qū)綠化維護(hù)、小區(qū)內(nèi)的房屋維護(hù)等基本服務(wù)，在此基礎(chǔ)上，還要開展一些特色服務(wù)，如代購(gòu)車票、代送物品、代繳各項(xiàng)費(fèi)用、提供各式的鐘點(diǎn)工和保姆服務(wù)等。B、 本小區(qū)的物業(yè)管理，將更廣泛的接受住戶的監(jiān)督。并取得預(yù)售證。（這里涉及到一些銷控手法）銷控表上的包裝，銷控表填充的滿一些，讓客戶感覺你的樓賣的好。付款方式一次性特惠按揭輕松按揭免息分期折扣95%96%98%原價(jià)定金10000元簽約（下定10天內(nèi)）