【正文】 上河廊橋， 星河階層的奢侈品 星河地產(chǎn) 原創(chuàng)出品 一方面，上河廊橋是不折不扣的商品。 200+露臺(tái)+花園+地下室+閣樓=400平方米。 [典型案例：純水岸 ] 重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的 新生活方式 [典型案例：十七英里 ] 思想守舊、頑固、愛(ài)面子講派場(chǎng)、對(duì)金錢(qián)的看法和在其使用上存在一些矛盾、對(duì)價(jià)格有一些敏感 [典型案例：城市山谷 ] 責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對(duì)金錢(qián)在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、 對(duì)價(jià)格有一定的敏感度 小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時(shí)尚流行元素、 對(duì)價(jià)格有一定的敏感 [典型案例：萬(wàn)科城 ] 項(xiàng)目 客戶(hù)類(lèi)型 客戶(hù)描述 波托菲諾別墅 企業(yè)老板、老總、 跨國(guó)公司高管 豐富的閱歷、獨(dú)立自我但不張揚(yáng)、強(qiáng)烈的區(qū)隔感、豪華汽車(chē)、高級(jí)宴請(qǐng)、高爾夫或各種俱樂(lè)部會(huì)員證、瑞士名表 項(xiàng)目 客戶(hù)類(lèi)型 客戶(hù)描述 城市山谷 私企老板（開(kāi)廠(chǎng)居多） 外地公務(wù)員 務(wù)實(shí)、內(nèi)斂、開(kāi)中檔車(chē)、高離婚率、對(duì)價(jià)格敏感、在朋友圈中從眾 項(xiàng)目 客戶(hù)類(lèi)型 客戶(hù)描述 熙園 私企老板（潮州籍居多） 掙錢(qián)是生活主調(diào)、精明、信風(fēng)水、家庭觀念、高級(jí)宴請(qǐng)、名酒、麻將、朋友有較大影響力 項(xiàng)目 客戶(hù)類(lèi)型 客戶(hù)描述 萬(wàn)科城 四季花城及其它萬(wàn)科項(xiàng)目老業(yè)主 為主 老業(yè)主重視生活品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、圈子。 除了萬(wàn)科，豪宅物業(yè)的制造商們都忽視了深圳主流客戶(hù)的形成和成長(zhǎng) —— 他們優(yōu)越感和壓力感并存，同時(shí)工作壓力不斷掏空他的智慧和體力，晚睡，身心高度緊張； —— 他們可能是純正白領(lǐng)，可能是金領(lǐng)，可能屬于創(chuàng)意階層；但他們必定是事業(yè)有成的上班族； —— 他們追求時(shí)尚，有名牌觀念，不喜群居，酷愛(ài)旅游想周游世界； —— 他們有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力。 產(chǎn)生 200平方米之于 400平方米的感官錯(cuò)覺(jué)。 另一方面，上河廊橋是純粹的奢侈品。 享受建筑商品之于奢侈品的藝墅體驗(yàn)。 橋居 橋生活：將自然導(dǎo)向人文 在小區(qū)島與島之間、水與水之間的道路以主題橋連接，在展示中營(yíng)造一種另人興奮的穿越體驗(yàn) 上河廊橋， 致力于星河階層的建筑實(shí)踐 房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展 本項(xiàng)目將與萬(wàn)科系產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 “星河在本項(xiàng)目的建筑實(shí)踐和營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐，將在未來(lái) 2年的時(shí)間里，深刻地影響深圳的地產(chǎn)走向” 3個(gè)問(wèn)題 營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐 1個(gè)機(jī)會(huì) “致力于星河階層的建筑實(shí)踐” 2個(gè)實(shí)踐 建筑實(shí)踐 —— 上河廊橋 與山湖林海產(chǎn)生區(qū)隔 TH數(shù)量和品類(lèi)的最大化 完全剔除邊緣化產(chǎn)品 提升“水化率” 本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐的戰(zhàn)略 1：鍛造“星河階層”，將星河從企業(yè)品牌上升到社會(huì)品牌 首創(chuàng)房地產(chǎn)界的“置入式營(yíng)銷(xiāo)”： 著書(shū)立說(shuō)：可以是一份訪(fǎng)談錄；一本微型小說(shuō)集；一個(gè)網(wǎng)絡(luò)評(píng)論的集合；一疊經(jīng)濟(jì)學(xué)家、意見(jiàn)領(lǐng)袖們具有理論高度的專(zhuān)業(yè)成果； 在平面媒體和網(wǎng)絡(luò)媒體上的專(zhuān)題配合和文章公關(guān)，深圳從來(lái)就不缺乏這樣對(duì)于階層文化積極參與的民間氛圍； 適時(shí)給予“星河階層”一個(gè)物質(zhì)的載體：上河廊橋； 本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐的戰(zhàn)略 2：創(chuàng)建“星河原創(chuàng)體驗(yàn)中心” 在入口處設(shè)置公共會(huì)所，以先鋒建筑的姿態(tài)，以獨(dú)特的空間造型和建筑形式，以會(huì)所與水主題互生相融的情景給予客戶(hù)全新的視覺(jué)體驗(yàn)； （展示價(jià)值 功能價(jià)值） ?一個(gè)城市客廳 ?一個(gè)名人秀 /名利場(chǎng) ?一個(gè)外景拍攝基地 ?一個(gè)表演舞臺(tái) ?一個(gè)出租性廣場(chǎng)碼頭 —— 頒獎(jiǎng) /聚餐 /宴席 /慶生 /會(huì)議 /招待會(huì)的出租地 ?一場(chǎng)“水幕電影”：充分發(fā)揮水的想象空間和層次感 “造場(chǎng)” 以“體驗(yàn)與別墅設(shè)計(jì)師互動(dòng)溝通”為噱頭，更新目前常規(guī)的“ VIP誠(chéng)意金”認(rèn)籌方式； 以“國(guó)際低密度住宅設(shè)計(jì)趨勢(shì)展”活動(dòng)，更新目前常規(guī)的“產(chǎn)品發(fā)布會(huì)”和“新聞發(fā)布會(huì)”； 讓我們?cè)俅晤嵏材壳暗禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)界的不思進(jìn)取 以“國(guó)際低密度住宅體驗(yàn)之旅”，更新目前常規(guī)的抽獎(jiǎng) +折扣優(yōu)惠； 開(kāi)放“水街”：設(shè)置以商業(yè)配套功能為主的社區(qū)開(kāi)放系統(tǒng)，體現(xiàn)自然與城市的最佳融合 連續(xù)的步行系統(tǒng) —— 盡可能地提供親水的條件 面水側(cè) —— 下沉式處理形成場(chǎng)所 /更親近水體 背水側(cè) —— 風(fēng)情建筑 /廣場(chǎng) 環(huán)境 —— 標(biāo)志性鋪地 /街道家具 /招貼 /伸出水面的碼頭和棧道 開(kāi)放“水岸” （ Longbeach ） ：飽覽全湖景的步行系統(tǒng) 水岸 樓王示范單位 小獨(dú)棟示范單位 聯(lián)院示范單位 3套 水街 會(huì)所 聯(lián)排示范單位 “星河原創(chuàng)體驗(yàn)中心”的完整構(gòu)成 新穎獨(dú)特的客房試?。w驗(yàn)村）是整個(gè)體驗(yàn)過(guò)程的關(guān)鍵組成 結(jié)合會(huì)所或泳池設(shè)置 藝術(shù)感強(qiáng)，氣質(zhì)獨(dú)特，最大化景觀面的客房， 供 VIP客戶(hù)試住， 以“試住體驗(yàn)”完成“星河原創(chuàng)體驗(yàn)中心”難忘的體驗(yàn)之旅 本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐的戰(zhàn)略 3：從“革命綱領(lǐng)”到“制訂標(biāo)準(zhǔn)” 當(dāng)所有商品房都在以復(fù)制品冒充新品，將舶來(lái)品奉為上品，把贗品看作精品的時(shí)候，我們旗幟鮮明地打造 品質(zhì)與品位有機(jī)結(jié)合，功能與審美融會(huì)貫通的奢侈品 ； 制訂奢侈品的 8大標(biāo)準(zhǔn) —— 更具親和力； 品質(zhì)卓越； 產(chǎn)量嚴(yán)格受限； 具有多層面的實(shí)效性； 除了性能，更具有情感的附加； 加速創(chuàng)新，強(qiáng)烈的差異性和稀缺性帶動(dòng)行業(yè)的發(fā)展； 強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)和感官消費(fèi)； 高設(shè)計(jì)含量，同時(shí)強(qiáng)調(diào)品位和品質(zhì)； 上河廊橋， 星河階層的奢侈品 2023年 2023年 2期完工 3期開(kāi)工 2023年 2期開(kāi)工 2期入市 1期入市 3期完工 ① ② 約 約 3期入市 ③ 約 3月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 11月 12月 7月 6月 4月 2月 1月 9月 10月 銷(xiāo)售線(xiàn) 工程進(jìn)度線(xiàn) 2期 3期 本項(xiàng)目自 05年 11月銷(xiāo)售， 07年 3月售罄，實(shí)際銷(xiāo)售期約為13月 總價(jià) 平方米 150萬(wàn) 200萬(wàn) 250萬(wàn) 300萬(wàn) 350萬(wàn) 400萬(wàn) 190 210 220 250 合院 TH 1期 2期 3期 100萬(wàn) TH 六甲 六甲 TH 聯(lián)排 TH 170 190 210 250 寬景 TH 130 160 190 220 100 70 聯(lián)院