【正文】 到這個(gè)時(shí)候，東麗湖項(xiàng)目就形成有長(zhǎng)住人群、有度假群體，能滿(mǎn)足多元化需求的社區(qū)。 在“新市鎮(zhèn)”居住模式中， 住戶(hù)是基本的單位，幾個(gè)住戶(hù)形成和諧共處的“鄰里”關(guān)系。 比如水系，未來(lái)的東麗湖住宅門(mén)前將有自己的水渠，這些水渠當(dāng)然不僅僅是水景，它們流動(dòng)、跳躍、有生命，和你一起生活，條條水渠匯入縱橫的河道，河道最終連接?xùn)|麗湖。 ８月初，各國(guó)滑水代表隊(duì)將陸續(xù)抵達(dá)東麗湖，中國(guó)國(guó)家滑水隊(duì)也將在８月５日左右抵達(dá)。這是繼第４３屆世乒賽、第３４屆世體賽之后，本市承辦的又一重大國(guó)際賽事，是世界大學(xué)生滑水運(yùn)動(dòng)的首次大檢閱。 區(qū)域分布： 相對(duì)沒(méi)有比較集中的區(qū)域，主要居住在 95年以后購(gòu)買(mǎi)的和平、河西的高端物業(yè)中 推廣訴求重點(diǎn)： ?天津市唯一的“大型生態(tài)臨湖”社區(qū)，充分享受“湖景生活”； ?低層、低密度遠(yuǎn)郊生態(tài)住宅； ?獨(dú)特的中式、超大、帶水景的院落； ?高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品品質(zhì)； ?具有無(wú)限升值空間； 1. 會(huì)徽、吉祥物及相關(guān)設(shè)施 2. 賽期中媒體相關(guān)報(bào)道 3. 滑水賽舉辦的作用 4. 王石及萬(wàn)科高層對(duì)于東麗湖的觀(guān)點(diǎn) 四、 成功舉辦 02年 世界大學(xué)生滑水賽 會(huì)徽 吉祥物命名 : 英文“ FLYER”、中文名稱(chēng)“福來(lái)” 吉祥物 滑水賽會(huì)所 —— 將成為社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所和水上運(yùn)動(dòng)中心 滑水賽賽道 —— 將成為東麗湖別具一格的風(fēng)景 國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的人工滑水賽道，長(zhǎng) 700米，寬不小于 100米 。 ?自然環(huán)境受到保護(hù)，人們與鳥(niǎo)類(lèi)及自然景觀(guān)和諧相處，并從中受益。 2023年 4月和 5月周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的壓力加大同時(shí)受非典影響，價(jià)格略有下降。 ? 銷(xiāo)售情況： 一期西岸南北兩個(gè)半島開(kāi)盤(pán)均價(jià)為 5350元 /平米 。主力戶(hù)型為 230250平米。 ? 天津區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r顯示出：政府每年投向市政、路網(wǎng)以及其它基礎(chǔ)建設(shè)的總量為 500億元，且保持 3年的穩(wěn)定水平。尤其是三季度市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)大幅度的攀升，在上半年市場(chǎng)空前的繁榮與發(fā)展的基礎(chǔ)上又創(chuàng)新高。 每戶(hù)“多入口”設(shè)計(jì)， 多出口、多功能、多靈活性地制造出多重私密領(lǐng)地，無(wú)一不是室內(nèi)空間向室外多個(gè)方向的延展。 ?靈活與開(kāi)放 —— 打破傳統(tǒng)的住宅布局形式與現(xiàn)代城市的幾何特征構(gòu)建形態(tài)，更多地強(qiáng)調(diào)了城鎮(zhèn)中不可預(yù)見(jiàn)的因素、并創(chuàng)造了更多的不同人群之間的混合與交流的機(jī)會(huì)。 常住必然會(huì)存在多方位的生活需求 。 總體來(lái)看 ， 應(yīng)當(dāng)把建設(shè)一個(gè)“ 多功能 、 復(fù)合化的成熟社區(qū) ” 作為東麗湖項(xiàng)目的基本開(kāi)發(fā)思路 。 重視社區(qū)教育 教育氛圍要在社區(qū)內(nèi)隨處可見(jiàn)，不能將教育僅限定在教室，接受教育不應(yīng)該是年輕人的專(zhuān)利。 （ 市區(qū) /選別墅： 54%；市區(qū) /選非別墅： 46%； 濱海 /選別墅： 40%；濱海 /非別墅： 60%） （ 3）對(duì)國(guó)外新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式的借鑒 —— 基于新都市主義理念的開(kāi)發(fā)原則 人與自然和諧共生 尊重人與自然的和諧共生關(guān)系，保護(hù)自然景觀(guān)與社區(qū)融為一體，在整個(gè)項(xiàng)目的建筑、水系、土壤、植被、能源等諸多方面融入生態(tài)學(xué)概念，使人們的生活更為的健康和長(zhǎng)久保持環(huán)境的自然、優(yōu)美與生機(jī)勃勃。 本項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境好， 對(duì)健康有益；交通便 利；有投資升值價(jià)值 等。 ? 天津市區(qū)有效目標(biāo)客戶(hù)平均住房套數(shù)是 ；濱海新區(qū)有效 目標(biāo)客戶(hù)平均住房套數(shù)是 ； ? 天津市區(qū)有效目標(biāo)客戶(hù)家住河西區(qū)的最多，其次是河?xùn)|區(qū)、 南開(kāi)區(qū)，再次是紅橋區(qū)、和平區(qū)、河北區(qū)。 ? 5080萬(wàn)元是他們最能接受的價(jià)位。 產(chǎn)品選型 理想的建筑風(fēng)格 =%的獨(dú)戶(hù)住宅 +%的聯(lián)排別墅 +%的低密度公寓 對(duì)于大多數(shù)二次以上置業(yè)的客戶(hù) ， 產(chǎn)品的獨(dú)特性和差異性非常關(guān)鍵 ， 同時(shí)表明聯(lián)排別墅和低層公寓也有一定市場(chǎng) 。 市場(chǎng)趨勢(shì)綜述 : 天津地產(chǎn)市場(chǎng)正在形成多層次、復(fù)合型的需求結(jié)構(gòu)。 特別是 2500元 /平米至 3500元 /平米的中價(jià)市場(chǎng)需求逐年增加 。 市場(chǎng)研究 —— 社區(qū)人群分析 規(guī)劃簡(jiǎn)述 The resort munity of Dongli Lake has been 東麗湖社區(qū)的規(guī)劃與構(gòu)思基于住宅、休閑、商業(yè) conceived and planned as a plete synthesis of 與旅游設(shè)施綜合性運(yùn)用的考慮，形成一個(gè)完全成熟的 residential , recreation, mercial and resort uses 項(xiàng)目。 ? 生態(tài)主題： 利用當(dāng)?shù)貎?yōu)美的自然風(fēng)景和豐富的生態(tài)資源，突出生態(tài)主題，建成一個(gè)有濕地、水系、野鳥(niǎo)和溫泉的生態(tài)系統(tǒng)，成為華北乃至全國(guó)真正的生態(tài)居住區(qū)。 該項(xiàng)目占地 270多萬(wàn)平方米 (4095畝 )，總建筑面積 88萬(wàn)平方米，總體規(guī)劃容積率 ，是萬(wàn)科目前最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃在 8— 10年內(nèi)建設(shè)成為一個(gè)功能齊全的綜合性新市鎮(zhèn) 萬(wàn)科東麗湖 ? 萬(wàn)科東麗湖項(xiàng)目將“建筑文脈”、“優(yōu)秀小區(qū)的基本要素”、“良好的城市形態(tài)”三個(gè)設(shè)計(jì)思想結(jié)合在一起。 確定了以下投資熱點(diǎn)： 2023年市政府從國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款 500億元，要在中心城區(qū)未來(lái) 5年完成四大工程：快速路工程、海河開(kāi)發(fā)市政工程、地鐵（為 3號(hào)線(xiàn)），綠色家園，該 500億元貸款計(jì)劃用土地出讓收益來(lái)歸還，制定了土地整理方案。針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)以大規(guī)模小住宅為發(fā)展概念的項(xiàng)目都獲得較大成功，較為代表的有廣州的祈福新村、碧桂園和上海的錦秋加州項(xiàng)目。 ? 東麗湖與京、津、塘的交通網(wǎng)絡(luò)基本成型 。 根據(jù)監(jiān)測(cè)結(jié)果 ， 東麗湖項(xiàng)目中心區(qū)域的晝夜噪聲監(jiān)測(cè)值均低于 《 城區(qū)區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) 》 （ I類(lèi) ） ， 聲環(huán)境質(zhì)量較好 。也是各種候鳥(niǎo)棲息，繁殖的場(chǎng)所。 ? 其水域面積位居天津市各自然生態(tài)保護(hù)區(qū)之首 。當(dāng)?shù)乩脺厝Y源生產(chǎn)的飲用礦泉水，品質(zhì)優(yōu)良，十分暢銷(xiāo)。 37%50%0%10%20%30%40%50%目前 未來(lái)產(chǎn)業(yè) 走 廊 目前： ? 通過(guò)津漢公路、衛(wèi)國(guó)道與市區(qū)相連。 －－保稅區(qū)已有 80多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外商前來(lái)投資。 東麗湖具備的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 追求自然、健康的生活狀態(tài) ? 交通的自由度加大 ? 城市和郊區(qū)人口密度的差異 ? 信息化的發(fā)展快 ， 產(chǎn)業(yè)向城郊發(fā)展成為可能 人們生活方式的多樣化，呼喚新的居住環(huán)境 03年以后 ， 天津的城市規(guī)劃、土地政策、以及東麗湖周邊配套的進(jìn) 展、交通建設(shè)的進(jìn)展都發(fā)生了很大的變化，因此對(duì)東麗湖項(xiàng)目的啟 動(dòng)時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)?？崭畚锪骷庸^(qū)和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)的建設(shè)將承擔(dān)地區(qū)性產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心這一角色，東麗湖地區(qū)成為天津新市鎮(zhèn)的遠(yuǎn)期目標(biāo)具備了現(xiàn)實(shí)性 津漢公路的建設(shè) 金鐘公路的建設(shè) 市內(nèi)部分 由于以上的基礎(chǔ)配套實(shí)施速度明顯提速 ， 至明年開(kāi)盤(pán)時(shí) ， 東麗湖的飛地狀況將徹底改觀(guān) ， 到外環(huán)線(xiàn)的時(shí)間可縮短到 10－ 15分鐘 ， 到市中心的時(shí)間可縮短到 30－ 40分鐘 。 規(guī)劃理念：之三 Building Strong Communities 優(yōu)秀小區(qū)的基本要素 規(guī)劃主題 —— 世外桃源 ? 環(huán)境優(yōu)雅，提供健康的生活方式，遠(yuǎn)離嘈雜擁擠的街道。社區(qū)重視健康、保健、自然和休閑，富有休閑度假的氛圍，為周?chē)鞘刑峁┝艘粋€(gè)獨(dú)特的去處。 配套方面 達(dá)到滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的吸引力標(biāo)準(zhǔn)及首期常住型客戶(hù)的基本生活要求。 ? 項(xiàng)目周邊投資日益升溫； 滑水賽后 ， 東麗湖地區(qū)的投資進(jìn)程加快 ， 特別是保稅區(qū)空港近 40平 方公里土地的圈定 ， 對(duì)東麗湖區(qū)域的投資 、 就業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)意義重 大 。相反，一些遠(yuǎn)郊的別墅不成規(guī)模，配套、手續(xù)不規(guī)范，僅以低價(jià)吸引少量特異的需求。擁有私家車(chē)和單位配車(chē)的比例為 75%。 第三次調(diào)研旨在達(dá)到以下目的： 客戶(hù)群特征： 首期客戶(hù)特征； 濱海新區(qū)市場(chǎng)客戶(hù)特征； 北京市場(chǎng)客戶(hù)特征 需求利益細(xì)分市場(chǎng)特征 客戶(hù)需求特征： 對(duì)于遠(yuǎn)離市中心的郊外住宅，客戶(hù)有哪些需求點(diǎn)？他們真正關(guān)心的是什么？東麗湖項(xiàng)目的哪些特點(diǎn)最具吸引力？小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施規(guī)劃，哪些設(shè)施必不可少？ 可接受的價(jià)位判斷 各需求細(xì)分市場(chǎng)對(duì)住房需求的特點(diǎn) 第三次調(diào)研目的：描述客戶(hù)特征與需求偏好（ 2023年 12月） ? 從住房心理需求角度看 —— 細(xì)分為四類(lèi)客戶(hù)，但比例相差不大 生態(tài)追求型客戶(hù)占 30% 向往別墅型客戶(hù)占 26% 綜合社區(qū)型客戶(hù)占 23% 運(yùn)動(dòng)、休閑型客戶(hù)占 21% ? 從住房類(lèi)型需求角度看 —— 別墅、非別墅客戶(hù)各半，前者稍多 別墅客戶(hù)占 54% 非別墅 /主要為低層公寓客戶(hù)占 46% ? 從消費(fèi)模式看 —— 常住型客戶(hù)居主導(dǎo)地位（ 47%），將近一半 作為第一居所的常住型客戶(hù)占 47％ 作為第二居所的休閑度假型客戶(hù)占 29％ 用于出租、升值的投資型客戶(hù)占 24％ 三次客戶(hù)調(diào)研的主要結(jié)論 —— 客戶(hù)類(lèi)型細(xì)分及各類(lèi)型比例 三次客戶(hù)調(diào)研的主要結(jié)論 —— 有效客戶(hù)主要特征 ? 市區(qū)、濱海、北京 有效目標(biāo)客戶(hù)的平均年齡均為 35歲。 ?客戶(hù)心目中生態(tài)概念的含義主要是：空氣清新、自然、安靜、 健康。（濱海地區(qū) 57%選擇長(zhǎng)?。皇袇^(qū) 47%選擇長(zhǎng)?。?； b、“生態(tài)型”、“運(yùn)動(dòng)休閑型”、“綜合社區(qū)型”、“向往別墅型” 四類(lèi)客戶(hù)的比例較為平均 ； 濱海 /選運(yùn)動(dòng)休閑： 31%；選綜合社區(qū)： 28%；選生態(tài)： 24%；向往別墅： 17%； 市區(qū) /選生態(tài)： 30%；向往別墅： 26%；選綜合社區(qū)： 23%；選運(yùn)動(dòng)休閑： 21% c、 選擇 “ 別墅 ” 和 “ 非別墅 ” 的客戶(hù)比例較平均 有效調(diào)查樣本中 ， 選擇別墅的客戶(hù)和選擇非別墅的客戶(hù)比例相差不大 。 多元化社區(qū)構(gòu)成 項(xiàng)目定位在低層、低密度、低價(jià)位、高品質(zhì)的大規(guī)模小住宅。根據(jù)項(xiàng)目的不同階段，社區(qū)配套成熟度、交通問(wèn)題解決的時(shí)機(jī)，介入不同的細(xì)分市場(chǎng) 。 “ 多功能綜合社區(qū) ” 將是項(xiàng)目多重概念的最終聚焦點(diǎn) 。 ?遵從 —— 與當(dāng)?shù)氐孛}的充分融合，項(xiàng)目與區(qū)域風(fēng)景特征的巧妙結(jié)合，并通過(guò)開(kāi)發(fā)營(yíng)造與保留當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)濕地系統(tǒng)。 ?建筑風(fēng)格 :北美住宅風(fēng)格體現(xiàn) ?表現(xiàn)手法 : 每棟住宅外觀(guān)造型變化豐富，追求輕盈、豐富的體型，多樣化的手法，但整體樓座擺放自然、規(guī)整，視覺(jué)形成變化多樣、錯(cuò)落有秩的感覺(jué) 。 首期產(chǎn)品目標(biāo)：