【正文】 ? 減弱價(jià)格阻力： 能夠突出產(chǎn)品的個(gè)性，做出產(chǎn)品的絕對(duì)吸引力； 增加環(huán)境配套的投入，樹立高檔物業(yè)的項(xiàng)目吸引力； 營(yíng)銷手段上創(chuàng)新，最大程度觸及目標(biāo)客戶群體的消費(fèi)習(xí)慣； 對(duì)預(yù)期價(jià)位接受度的評(píng)估： 首期項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品的領(lǐng)先與獨(dú)特性，將會(huì)絕對(duì)引領(lǐng)“遠(yuǎn)郊住宅”消費(fèi)趨勢(shì) ；規(guī)?；鐓^(qū)，天然的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，具備理想“城郊生活”的社區(qū)素質(zhì)； “臨水而居”成為高品質(zhì)生活意識(shí)的一項(xiàng)軟性指標(biāo)； 面積指標(biāo)與價(jià)格處在市場(chǎng)熱點(diǎn)消費(fèi)區(qū)間，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較??； 品牌優(yōu)勢(shì) 機(jī)會(huì) 別墅市場(chǎng)的升溫 — 由于消費(fèi)心理、土地政策的變化在未來(lái) 23年內(nèi)成為高端消費(fèi)的趨勢(shì) 由于市政道路的建設(shè)、城市發(fā)展速度影響，東麗湖的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將日益突顯。 同類產(chǎn)品不具備同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力 劣勢(shì) “距離”仍舊在目前成為前期項(xiàng)目認(rèn)可的主要障礙。 首期開發(fā)范圍，不足以支撐“規(guī)模化社區(qū)、日常生活配套”的需求。 銷售的公開期過(guò)晚，過(guò)短，浪費(fèi)市場(chǎng)機(jī)遇。 對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)心理（遠(yuǎn)郊住宅）的了解很處于嘗試階段 威脅 上半年將會(huì)推出的全新項(xiàng)目（南部市場(chǎng)紅勘開發(fā)的），在規(guī)模與產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上與東麗湖具備一定的競(jìng)爭(zhēng)，且距離相對(duì)較近、推出時(shí)間較早（ 04年上半年）。 項(xiàng)目 形象 ： 世外桃源 概念解釋： ?環(huán)境優(yōu)雅，提供健康的生活方式，遠(yuǎn)離嘈雜擁擠的街道。 ?自然環(huán)境受到保護(hù)，人們與鳥類及自然景觀和諧相處，并從中受益。 ?人們可以到此周末休閑或遠(yuǎn)足郊游，遠(yuǎn)離城市塵囂。 項(xiàng)目主題 ： 要建成生態(tài)（是我們追求的生活目標(biāo)）、健康（是我們對(duì)于生活形態(tài)的理解）、環(huán)保（是我們倡導(dǎo)的生活行為）的綠色綜合性新市鎮(zhèn)生活模型。 項(xiàng)目個(gè)性 ： 尊重地脈的肌理，搭建人與自然共生的生態(tài)建筑，濃郁的城市意像表現(xiàn)，喚起人們對(duì)于“城市新生活的”熱情。 品牌效應(yīng)： 萬(wàn)科新一帶造鎮(zhèn)計(jì)劃的向遠(yuǎn)郊啟動(dòng) (首期 )項(xiàng)目定位 : 遠(yuǎn)郊生態(tài)型臨湖生活 。（以水、鳥、蘆葦為項(xiàng)目形象的設(shè)計(jì)表現(xiàn)） (首期 )產(chǎn)品定位 : 低層、低密度、戶戶帶院落、水景、溫泉具有北美建筑風(fēng)格的城郊生態(tài)型住宅； 目標(biāo)客戶群體定位： ?目標(biāo)客戶構(gòu)成： 首期主要選擇天津市區(qū)的常住型高端客戶， ? 兼顧休閑度假型和“城市特質(zhì)”客戶。 ?目標(biāo)客戶特征 年齡結(jié)構(gòu)： 年齡在 4050歲 消費(fèi)心理特征： 更加向往遠(yuǎn)離城市、接近自然的生活方式 ； 更加關(guān)心居住的享受度。 需求特征： 有自己獨(dú)到的生活見(jiàn)解，不隨眾消費(fèi)，生活與社交圈子相對(duì)固 定；但對(duì)高質(zhì)物品的追求成為顯示自己對(duì)生活品位的標(biāo)準(zhǔn)。 區(qū)域分布： 相對(duì)沒(méi)有比較集中的區(qū)域，主要居住在 95年以后購(gòu)買的和平、河西的高端物業(yè)中 推廣訴求重點(diǎn)： ?天津市唯一的“大型生態(tài)臨湖”社區(qū)，充分享受“湖景生活”； ?低層、低密度遠(yuǎn)郊生態(tài)住宅； ?獨(dú)特的中式、超大、帶水景的院落； ?高性價(jià)比產(chǎn)品品質(zhì)； ?具有無(wú)限升值空間； 1. 會(huì)徽、吉祥物及相關(guān)設(shè)施 2. 賽期中媒體相關(guān)報(bào)道 3. 滑水賽舉辦的作用 4. 王石及萬(wàn)科高層對(duì)于東麗湖的觀點(diǎn) 四、 成功舉辦 02年 世界大學(xué)生滑水賽 會(huì)徽 吉祥物命名 : 英文“ FLYER”、中文名稱“福來(lái)” 吉祥物 滑水賽會(huì)所 —— 將成為社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所和水上運(yùn)動(dòng)中心 滑水賽賽道 —— 將成為東麗湖別具一格的風(fēng)景 國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的人工滑水賽道，長(zhǎng) 700米，寬不小于 100米 。 20230703天津日?qǐng)?bào)： 昨天，記者在東麗湖畔見(jiàn)到，新興建的滑水會(huì)所主體工程已竣工，７萬(wàn)平方米、長(zhǎng)達(dá)７００米的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)賽道已展現(xiàn)眼前。據(jù)介紹，本次比賽是中國(guó)滑水協(xié)會(huì)成立以來(lái)，首次正式主辦的世界滑水賽，同時(shí)是組織規(guī)模最大、水平最高的一次賽事。到昨天為止，已有來(lái)自美國(guó)、加拿大等２０多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的５００名運(yùn)動(dòng)員報(bào)名參賽。 20230706天津日?qǐng)?bào)： 東麗湖坐落在本市東麗區(qū)，１９７６年人工挖成，蓄水量２２００萬(wàn)立方米，湖岸周長(zhǎng)１２公里，水域?qū)掗?，面積達(dá)７．３平方公里，相當(dāng)于杭州西湖的１．５倍。這里綠樹環(huán)抱，環(huán)境幽雅，繁衍著幾十種約十幾萬(wàn)只鳥，是天津７個(gè)生態(tài)自然保護(hù)區(qū)之一。這里地?zé)豳Y源十分豐富，溫泉度假區(qū)已具一定規(guī)模，距外環(huán)線１３公里，離市中心２３公里，有津漢公路、衛(wèi)國(guó)道與市區(qū)連接，加之這里離天津機(jī)場(chǎng)較近，交通便利，2023年４月國(guó)際滑水聯(lián)合會(huì)副主席本間徹先生來(lái)津考察時(shí)，美麗的東麗湖景色給他留下美好印象，他認(rèn)為這里很適宜舉辦滑水賽，希望天津能申辦首屆世界大學(xué)生滑水錦標(biāo)賽。 20230824天津日?qǐng)?bào) 本昨天，風(fēng)光秀麗的天津東麗湖迎來(lái)了世界滑水高手，首屆世界大學(xué)生“萬(wàn)科杯”滑水錦標(biāo)賽在東麗湖水上中心舉行。這是繼第４３屆世乒賽、第３４屆世體賽之后，本市承辦的又一重大國(guó)際賽事，是世界大學(xué)生滑水運(yùn)動(dòng)的首次大檢閱。 次比賽由國(guó)際滑水聯(lián)合會(huì)批準(zhǔn)，國(guó)家體育總局、天津市人民政府主辦，國(guó)家體育總局水上運(yùn)動(dòng)管理中心、天津市體育局、天津日?qǐng)?bào)社承辦， 天津東麗區(qū)人民政府和天津萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司協(xié)辦。 本次比賽是中國(guó)滑水協(xié)會(huì)成立以來(lái)，首次正式主辦的世界滑水賽，同時(shí)是規(guī)模最大、水平最高的一次賽事。來(lái)自美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞等２０多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的１００多名運(yùn)動(dòng)員將參加團(tuán)體、男女全能、男女花樣、男女回旋、男女跳躍等九個(gè)項(xiàng)目的角逐 20230725天津日?qǐng)?bào) 不了解東麗湖的人還真有可能會(huì)在這方面對(duì)東麗湖的生活配套設(shè)施產(chǎn)生懷疑，其實(shí)，到過(guò)東麗湖的人都會(huì)看到一個(gè)符合國(guó)際大賽標(biāo)準(zhǔn)的新東麗湖展現(xiàn)在人們眼前。東麗湖原本就是天津市十大旅游風(fēng)景區(qū)之一，在生活配套設(shè)施上已有一定的基礎(chǔ)，此次舉辦首屆世界大學(xué)生滑水賽， 萬(wàn)科集團(tuán)在原有生活和環(huán)境設(shè)施上加大了建設(shè)力度，因此，現(xiàn)在的東麗湖已經(jīng)成為一個(gè)集游樂(lè)與競(jìng)賽于一身的綜合性活動(dòng)場(chǎng)所。目前，東麗湖已為各國(guó)選手準(zhǔn)備了東麗湖度假村、頤園賓館、溫泉賓館、隆達(dá)賓館４家賓館，４家賓館６００多張床位將完全可以滿足比賽的需要。 游樂(lè)設(shè)施方面，東麗湖更是準(zhǔn)備充足，一條名為湖濱游樂(lè)場(chǎng)的船樓已經(jīng)整修完畢，只等投入使用，而在高爾夫練習(xí)場(chǎng)、游泳館、游艇、摩托艇、沙灘浴場(chǎng)等配套設(shè)施也已可以投入使用。此外，為迎接滑水錦標(biāo)賽，改善周邊環(huán)境，組委會(huì)拓寬了茶金路（津漢公路至東麗之光大道），方便疏導(dǎo)人流、車輛。 ８月初，各國(guó)滑水代表隊(duì)將陸續(xù)抵達(dá)東麗湖，中國(guó)國(guó)家滑水隊(duì)也將在８月５日左右抵達(dá)。 滑水賽對(duì)東麗湖地區(qū)的帶動(dòng) ? 提升了東麗湖地區(qū)在國(guó)內(nèi)外的知名度 ? 極大的加快了東麗湖地區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) ? 帶動(dòng)了區(qū)內(nèi)其他旅游、運(yùn)動(dòng)、會(huì)議、度假等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ? 在合理規(guī)劃前提下，形成東麗湖地區(qū)的良性發(fā)展，人與自然和諧相處 王石解說(shuō)“親水”興奮點(diǎn) （摘自 02年 8月 22日天津日?qǐng)?bào)） 躊躇滿志的王石在接受記者采訪時(shí)難以抑制拓荒東麗湖的興奮。他說(shuō)：“東麗湖項(xiàng)目總體規(guī)劃面積２７０多萬(wàn)平方米，是萬(wàn)科土地儲(chǔ)備中面積最大的一塊，也是自然條件最好的一塊。在東麗湖這個(gè)項(xiàng)目中，大家能感覺(jué)到它最大的特點(diǎn)就是對(duì)自然的關(guān)注。而在自然當(dāng)中它多處應(yīng)用了水的概念，其實(shí)這并不是什么創(chuàng)新。這個(gè)概念３年前萬(wàn)科就提出了，只是那時(shí)還沒(méi)有明確到東麗湖項(xiàng)目，只是一個(gè)比較泛泛的‘江、河、湖、海、渠’概念。 在王石的描述中，作為天津水域面積最大的自然保護(hù)區(qū)，東麗湖給了未來(lái)的居住者一個(gè)與自然和諧共處的幸福憧憬。 在這里，水不單單成為一道風(fēng)景，而是直接參與生活，成為生活的一部分。 比如水系，未來(lái)的東麗湖住宅門前將有自己的水渠，這些水渠當(dāng)然不僅僅是水景，它們流動(dòng)、跳躍、有生命，和你一起生活，條條水渠匯入縱橫的河道，河道最終連接?xùn)|麗湖。又比如溫泉，東麗湖的溫泉資源將進(jìn)入家庭，成為隨時(shí)可以享用的家庭溫泉。水鳥、蘆葦、漁歌也將成為東麗湖的生活，成為你的生活?！拔铱辞嗌蕉鄫趁?，青山看我亦如是”。道法自然，這似乎也是住宅開發(fā)的最高境界。 丁長(zhǎng)鋒綜論“新市鎮(zhèn)” 丁長(zhǎng)峰由此認(rèn)為，東麗湖地塊擁有的區(qū)位，使它具備了打造“新市鎮(zhèn)”的必備條件。而在萬(wàn)科的“造城”運(yùn)動(dòng)中，不僅要顧及自然生態(tài)的保護(hù)，更要努力建立一個(gè)“新市鎮(zhèn)”模式所固有的社會(huì)生態(tài)環(huán)境。萬(wàn)科的概念十分明確，“新市鎮(zhèn)”核心不僅是住宅，而且是產(chǎn)業(yè)，未來(lái)這里與人居環(huán)境共同崛起的將是包括旅游業(yè)、餐飲娛樂(lè)業(yè)和ＩＴ等其它無(wú)煙產(chǎn)業(yè)，大量的就業(yè)機(jī)會(huì)的提供將使這里成為一個(gè)良性發(fā)展的“就業(yè)之城”，而非僅僅是一個(gè)“睡城”。 在“新市鎮(zhèn)”居住模式中， 住戶是基本的單位，幾個(gè)住戶形成和諧共處的“鄰里”關(guān)系。鄰里群落相互組合形成社區(qū)組團(tuán)，若干社區(qū)組團(tuán)最終組成整個(gè)市鎮(zhèn)。就像由細(xì)胞而器官，由器官而生命 項(xiàng)目除滿足在市區(qū)工作到郊區(qū)度假、休閑的中高收入階層外，還會(huì)逐步、有計(jì)劃地修建一些小規(guī)模郊區(qū)辦公場(chǎng)所，吸納一些創(chuàng)業(yè)型的公司入住東麗湖地區(qū)，最終實(shí)現(xiàn)４０％至５０％的就業(yè)本地化，實(shí)現(xiàn)城區(qū)社會(huì)生態(tài)良性循環(huán)。一言以蔽之，東麗湖項(xiàng)目不是簡(jiǎn)單的別墅區(qū)，希望未來(lái)東麗湖不僅是最適合天津人居住的地方，也是最適合天津人創(chuàng)業(yè)的地方。 肖楠談東麗湖未來(lái)“居住模式” “萬(wàn)科東麗湖項(xiàng)目首先從度假需求介入，目標(biāo)客戶是那些已經(jīng)擁有第一套住房，尋找周末別墅的中高收入人群，他們已經(jīng)形成了較為明確的‘５＋２’生活需求。東麗湖居住區(qū)是他們工作５天之后，與家人團(tuán)聚、親近自然的好地方。３到５年后，東麗湖項(xiàng)目開發(fā)將進(jìn)入第二個(gè)階段，引進(jìn)高新技術(shù)、商務(wù)培訓(xùn)等產(chǎn)業(yè)， 就業(yè)人群可以保證在‘５’天中定居新市鎮(zhèn)。 １０年左右，東麗湖將發(fā)展成為一個(gè)較成熟的社區(qū)，集多樣化功能于一身。到這個(gè)時(shí)候，東麗湖項(xiàng)目就形成有長(zhǎng)住人群、有度假群體，能滿足多元化需求的社區(qū)?！? 東麗湖項(xiàng)目客戶群的多樣性， 決定了其建筑形式也是多種多樣。面向中高收入者的高級(jí)住宅，緊跟世界房屋建筑潮流，個(gè)性化設(shè)計(jì)趕超世界一流； ＳＯＨＯ一族，崇尚自由、自然和舒適的生活，東麗湖的ＳＯＨＯ住宅為其提供了最好的生活方式；隨著城區(qū)服務(wù)業(yè)的增多，面向普通工薪階層的普通公寓也將在此占有一席之地。目前，東麗湖的總體規(guī)劃已經(jīng)出籠 ——— 規(guī)劃容積率約０．３６，總建筑面積８８萬(wàn)平方米，建筑密度不大于２０％，綠地率不小于５０％ 謝謝觀看 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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