【正文】 ，榮耀尊邸，身份象征，世外桃源， 產(chǎn)品定位 環(huán)境 設(shè)計 舒適度 設(shè)備設(shè)施 配套服務(wù) 產(chǎn)品定位 定位關(guān)鍵詞： 產(chǎn)品特征： （ 1）城市標(biāo)桿的高檔別墅：自然建筑融合，享受精神和安靜生活； （ 2）萬科品牌下的大宅風(fēng)范，天津市的首屈一指，財富階層情感價 值兌現(xiàn)； （ 3）功能：保證別墅的舒適度和生活品質(zhì)，建立生活感受新標(biāo) 準(zhǔn)，注重功能性； 環(huán)境 產(chǎn)品建議 ?親水而建， 建筑與水系 相互 嵌入 ； ?庭院作為建筑整體的一部分，親水進而探水，做以 水為主題 的園林設(shè)計； 環(huán)境 ?可以考慮 加大產(chǎn)品密度 ，增加親水別墅個體資源數(shù)量； ?利用 綠植、內(nèi)循環(huán)水系 解決間距空間較小的問題； 產(chǎn)品建議 環(huán)境 ?產(chǎn)品整體區(qū)域環(huán)境概念要脫穎而出 ，跳出大盤； ?考慮到客戶群的尊貴身份，以及建筑外形的風(fēng)格特點，景觀設(shè)計可以融入歐洲古典園林的造景手法，使用對稱的布局、厚重的石材、豐滿的植物，提升整個社區(qū)的 貴族氣質(zhì) 。 產(chǎn)品建議 環(huán)境 產(chǎn)品建議 ?區(qū)域核心內(nèi)部景觀，延續(xù) 水系主體題 ?新古典主義景觀 ，與建筑風(fēng)格呼應(yīng)，最大化社區(qū)的尊貴不凡。 設(shè)計 產(chǎn)品建議 滿足高端別墅功能集合的單體面積，必須在 400— 450平米之間，作為主力產(chǎn)品， 如考慮地下室設(shè)計，以 2層為主，無地下室設(shè)計，以 3層為主 ?單體戶型面積屬于中等偏上，總價控制在 800萬以內(nèi) ?建筑層數(shù)以 2— 3層為主 ，建筑整體面寬要大，整體可偏于方正 設(shè)計 產(chǎn)品建議 ?交通核 十字分區(qū) ，各功能區(qū)交通不交叉； ?雙客廳設(shè)計 ，充分體現(xiàn)高端氣質(zhì)，大尺度的自由空間分區(qū)。 首層示意 產(chǎn)品位置為北水南岸，主功能區(qū)設(shè)置于南向，休閑區(qū)設(shè)置于景觀較好的北向 設(shè)計 產(chǎn)品建議 ?三個臥室 全部朝陽 ，各功能區(qū)交通不交叉； ?雙客廳設(shè)計 ，充分體現(xiàn)高端氣質(zhì)，大尺度的自由空間分區(qū)。 二層示意 設(shè)計 產(chǎn)品建議 ?休閑私密空間，可以開辟為 spa區(qū)域、 主人獨立休息區(qū) ?南向可作為 主臥設(shè)計 ，頂層空間可謂純粹，主體為主人服務(wù)。 頂層示意 舒適度 產(chǎn)品建議 ３ .南北通透 南側(cè)庭院價值提升的解決方式：景觀庭院 舒適度 產(chǎn)品建議 南側(cè)半地下躍層復(fù)式住宅，挖掘地下建筑面積價值潛力。 舒適度 產(chǎn)品建議 北側(cè)住宅價值提升的解決方式：親水庭院 舒適度 產(chǎn)品建議 ? 制冷：中央空調(diào) ? 采暖：地采暖 ? 供電：雙路供電 ? 電視：預(yù)留有線電視及衛(wèi)星電視接口 ? 網(wǎng)絡(luò)：寬帶入戶， 24個信息點 ? 熱水：溫泉入戶 ? 消防：自動報警系統(tǒng)，消火栓滅火系統(tǒng)，自動噴淋系統(tǒng) ? 安防：可視對講門禁系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，全方面閉路監(jiān)視系統(tǒng)，地下車庫智能化門禁系統(tǒng) ? 其他：新風(fēng)系統(tǒng)， LOWE玻璃 核心價值點：通過放大某項功能，加強對高科技的應(yīng)用，凸顯生活的便利處、尊貴感 本案因外部條件噪音干擾大空氣質(zhì)量較差，必須具備新風(fēng)系統(tǒng)和 LOWE隔音玻璃 另外安防設(shè)施的完備先進也是高端客群所看重的 建議可以適當(dāng)采用建筑無線上網(wǎng)系統(tǒng)，全智能化系統(tǒng) 設(shè)備設(shè)施 產(chǎn)品建議 恒溫恒濕 天棚輻射 ? 通過向預(yù)埋在樓板里的水管注入適宜溫度的水，以天棚輻射的方式，使室溫常年保持在 2026攝氏度，同時完成采暖和制冷。輻射方式采暖、制冷效率高，不占用室內(nèi)空間，無風(fēng)感，無噪聲，并與新風(fēng)系統(tǒng)分離 設(shè)備設(shè)施 產(chǎn)品建議 置換新風(fēng) ? 取自高空的新鮮空氣，通過過濾、除塵、除菌、加熱 /降溫、加濕 /除濕等工序，以每米 ，從房間底部送風(fēng)口不停的送出，新風(fēng)經(jīng)過房間緩緩上升，帶走人身體的汗味及各種異味，最終從房間頂部的出風(fēng)口排出，新、回風(fēng)完全杜絕交叉污染。 設(shè)備設(shè)施 產(chǎn)品建議 外維護高標(biāo)準(zhǔn) —— 引入節(jié)能環(huán)保先進意識 ? 600mm厚外墻外保溫結(jié)構(gòu)，傳熱系數(shù)僅為 ，為現(xiàn)行北京節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的 65%；LowE內(nèi)中空充氣玻璃，配隔熱鋁合金窗框，傳熱系數(shù)不大于 。 設(shè)備設(shè)施 產(chǎn)品建議 練操房，器械區(qū)免費提供給所有會員，每位業(yè)主均享有普通會員資格 配套服務(wù) 產(chǎn)品建議 保齡球、游泳池， SPA、美容美發(fā)，可作為高級會員的附加服務(wù) 配套服務(wù) 產(chǎn)品建議 配套服務(wù) 產(chǎn)品建議 星級酒店服務(wù) ? 24小時返家接待服務(wù)，如代提行李等 ? 24小時訪客接待服務(wù)，如客人等候時提供茶水等 ? 24小時留言服務(wù) ? 24小時生活信息服務(wù)，如提供各類廠商如餐飲、影院、干洗店及家政公司等的資料和相關(guān)信息 ? ?? 全方位商務(wù)管理 ? 代訂報紙雜志等 ? 代訂花束等 ? 代訂票務(wù)等，如代訂、代購、代取機票、火車票、電影票等 ? 代繳費服務(wù)，如電信、水電、停車等費用 ? 其他代辦事項服務(wù)，如申請電話、水電過戶等 ? ?? 資產(chǎn)管理 ? 根據(jù)對目標(biāo)業(yè)戶的定位及其產(chǎn)品形態(tài)，提供具有國際水準(zhǔn)的服務(wù)，確保物業(yè)長期保值升值。 機電維護服務(wù) ? 居家簡易修繕服務(wù)，提供業(yè)主簡易居家修繕及技術(shù)咨詢服務(wù)。 ? 專有部分設(shè)施、設(shè)備檢查及修護服務(wù)，包括給書設(shè)備，排水設(shè)備，衛(wèi)生設(shè)備，熱水器設(shè)備，電氣設(shè)備，空調(diào)設(shè)備，換氣設(shè)備，室內(nèi)消防設(shè)備等維護事項。 生活禮賓服務(wù) ? 代住戶特約鐘點工 ? 短期或長期居家清潔服務(wù) ? 代請家教 ? 殘疾人士特別服務(wù) ? ?? 配套服務(wù) 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品建議小結(jié) 1. 根據(jù) 0 08年高端別墅市場的供應(yīng)成交分析和 0 10年的預(yù)判，高端別墅每年的供應(yīng)量在350套左右，成交量在 150套以內(nèi)。 08年整體去化比例 30%左右。 2. 2. 目前供應(yīng)和客戶認(rèn)可的面積區(qū)間集中在 300500平米。 3. 購房客戶主要為孩子已成年的三口之家或三代同居，因此產(chǎn)品設(shè)計要滿足此家庭結(jié)構(gòu)客戶需求。 4. 高端別墅社區(qū)要注意整體的純粹性；要有豐富的水系和園林景觀；要保證私密性；風(fēng)格要凸顯業(yè)主的尊貴身份；除日常生活配套外，要設(shè)有高端會所，要滿足度假型的居住感受。 5. 產(chǎn)品設(shè)計上， ? 高端別墅戶型至少在 400平米以上 ? 要有寬敞的院落，停車位一般設(shè)計為 2個 ? 要有地下室，用于家庭活動房和設(shè)備間 ? 雙客廳設(shè)計，一般配有中西廚房和洗衣間、傭人房，同時根據(jù)情況設(shè)計至少 4間臥室和一間書房 ? 二樓一般設(shè)計共享空間部分，增強與一樓間的互動 ? 三層可以設(shè)置主臥、更衣室、浴室、衛(wèi)生間、休閑區(qū) ? 主臥設(shè)計成套間的形式，盡量大面積利用空間，體現(xiàn)主人特殊地位，抓住決策人心理 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH