【正文】 4. 高端別墅社區(qū)要注意整體的純粹性；要有豐富的水系和園林景觀；要保證私密性；風格要凸顯業(yè)主的尊貴身份；除日常生活配套外，要設有高端會所，要滿足度假型的居住感受。 2. 2. 目前供應和客戶認可的面積區(qū)間集中在 300500平米。 生活禮賓服務 ? 代住戶特約鐘點工 ? 短期或長期居家清潔服務 ? 代請家教 ? 殘疾人士特別服務 ? ?? 配套服務 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品建議小結 1. 根據(jù) 0 08年高端別墅市場的供應成交分析和 0 10年的預判，高端別墅每年的供應量在350套左右，成交量在 150套以內。 機電維護服務 ? 居家簡易修繕服務，提供業(yè)主簡易居家修繕及技術咨詢服務。 設備設施 產(chǎn)品建議 外維護高標準 —— 引入節(jié)能環(huán)保先進意識 ? 600mm厚外墻外保溫結構，傳熱系數(shù)僅為 ，為現(xiàn)行北京節(jié)能標準的 65%；LowE內中空充氣玻璃，配隔熱鋁合金窗框，傳熱系數(shù)不大于 。 舒適度 產(chǎn)品建議 北側住宅價值提升的解決方式：親水庭院 舒適度 產(chǎn)品建議 ? 制冷：中央空調 ? 采暖：地采暖 ? 供電：雙路供電 ? 電視：預留有線電視及衛(wèi)星電視接口 ? 網(wǎng)絡：寬帶入戶， 24個信息點 ? 熱水：溫泉入戶 ? 消防：自動報警系統(tǒng)，消火栓滅火系統(tǒng)，自動噴淋系統(tǒng) ? 安防：可視對講門禁系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，全方面閉路監(jiān)視系統(tǒng)，地下車庫智能化門禁系統(tǒng) ? 其他：新風系統(tǒng)， LOWE玻璃 核心價值點：通過放大某項功能，加強對高科技的應用，凸顯生活的便利處、尊貴感 本案因外部條件噪音干擾大空氣質量較差，必須具備新風系統(tǒng)和 LOWE隔音玻璃 另外安防設施的完備先進也是高端客群所看重的 建議可以適當采用建筑無線上網(wǎng)系統(tǒng)，全智能化系統(tǒng) 設備設施 產(chǎn)品建議 恒溫恒濕 天棚輻射 ? 通過向預埋在樓板里的水管注入適宜溫度的水，以天棚輻射的方式，使室溫常年保持在 2026攝氏度，同時完成采暖和制冷。 二層示意 設計 產(chǎn)品建議 ?休閑私密空間，可以開辟為 spa區(qū)域、 主人獨立休息區(qū) ?南向可作為 主臥設計 ，頂層空間可謂純粹，主體為主人服務。 設計 產(chǎn)品建議 滿足高端別墅功能集合的單體面積，必須在 400— 450平米之間，作為主力產(chǎn)品， 如考慮地下室設計，以 2層為主，無地下室設計，以 3層為主 ?單體戶型面積屬于中等偏上，總價控制在 800萬以內 ?建筑層數(shù)以 2— 3層為主 ，建筑整體面寬要大，整體可偏于方正 設計 產(chǎn)品建議 ?交通核 十字分區(qū) ，各功能區(qū)交通不交叉； ?雙客廳設計 ，充分體現(xiàn)高端氣質，大尺度的自由空間分區(qū)。 本產(chǎn)品初步定位 —— 天津上東首席別墅社區(qū) 不可復制的資源景觀 價值歸屬的世外桃源 精神家園的傳世府邸 關鍵詞： 標桿別墅，大家望族，絕版環(huán)境，榮耀尊邸，身份象征，世外桃源， 產(chǎn)品定位 環(huán)境 設計 舒適度 設備設施 配套服務 產(chǎn)品定位 定位關鍵詞： 產(chǎn)品特征： （ 1）城市標桿的高檔別墅：自然建筑融合，享受精神和安靜生活； （ 2）萬科品牌下的大宅風范，天津市的首屈一指，財富階層情感價 值兌現(xiàn)； （ 3）功能：保證別墅的舒適度和生活品質，建立生活感受新標 準，注重功能性； 環(huán)境 產(chǎn)品建議 ?親水而建， 建筑與水系 相互 嵌入 ； ?庭院作為建筑整體的一部分，親水進而探水，做以 水為主題 的園林設計； 環(huán)境 ?可以考慮 加大產(chǎn)品密度 ，增加親水別墅個體資源數(shù)量； ?利用 綠植、內循環(huán)水系 解決間距空間較小的問題； 產(chǎn)品建議 環(huán)境 ?產(chǎn)品整體區(qū)域環(huán)境概念要脫穎而出 ，跳出大盤； ?考慮到客戶群的尊貴身份，以及建筑外形的風格特點，景觀設計可以融入歐洲古典園林的造景手法，使用對稱的布局、厚重的石材、豐滿的植物，提升整個社區(qū)的 貴族氣質 。改變客戶對別墅的傳統(tǒng)認知； 安全與私密 。 高端人群共性 價格敏感度不高； 重視對自我價值觀的尊重 ： ?安全私密性； ?舒適度 ?信任 ?設計 ?環(huán)境地段 高端別墅客戶對于產(chǎn)品要求的筆錄總結 安全性、私密性： ?重視居住的安全性，對于自身、孩子，包括寵物的安全都同樣重視； 例如：管道維修設備在室外或貼外墻，常規(guī)維修不要進入室內； 室外綠植一定安全，不含任何有害化學物質，對人和動物都無影響 ?自我的居住空間一定要絕對私密，包括對于社區(qū)的人群要求也同樣需要層次統(tǒng)一，非本社區(qū)的人員絕對不能進入； 例如：社區(qū)專屬的保安可以熟記業(yè)主車牌號，非業(yè)主車牌就算公安系統(tǒng)的車輛 也不能進入； 舒適度： ?尊重主人的舒適細節(jié)，尊重生活細節(jié)； 例如：開窗方式，開窗方向可以起到防風減噪的特點； 更衣室可以自然采光，女士化妝不會形成色差 ?降低在家的心理防線； 例如：生活各空間都有報警系統(tǒng)，房屋周邊可以設置監(jiān)控系統(tǒng)，高科技設施與 保安雙重保險； 信任： ?購買高端產(chǎn)品，重視“眼見為虛、耳聽為實”； 例如：產(chǎn)品品質集中在示范區(qū)、樣板間，客戶對此并不感冒，他們更看重開放 商品牌與實力，重視”口碑”； ?物業(yè)管理需要超出預期，強化客戶感受，尊重客戶價值觀； 例如：物業(yè)人員一主人的身份對待業(yè)主，這樣可以真正做到像代理自己的家一 樣打理社區(qū)； 全方位親力親為的為業(yè)主服務，例如業(yè)主的生日、結婚紀念日贈送禮物； 高端別墅客戶對于產(chǎn)品要求的筆錄總結 設計： ?購買高端產(chǎn)品，重視空間的儀式感，空間開間比較重視； 例如：入門的交通盒可以做成十字形，通往不同區(qū)域； 具備 his空間和 her空間，男女主人的會客廳、家庭廳、更衣間甚至衛(wèi)生間 衛(wèi)生間具備多功能，可以聽音樂、做 spa、喝咖啡，完成自我釋放的全部動作 ?空間打造充分尊重男女主人，生活習慣更加獨立； 例如：具備 his空間和 her空間，男女主人的會客廳、家庭廳、更衣間甚至衛(wèi)生間； 高端人群在家不愛工作，書房空間更加是自我休閑和放松的地方； 環(huán)境： ?對于項目周邊環(huán)境非城市核心資源區(qū)，如果以自然景觀資源為主，更加考驗整體塑造的能力； 例如：建筑融入到整體環(huán)境中，色調可以不要太跳躍，產(chǎn)品具備感性訴求； ?建筑層數(shù)不易過高，過高會形成對人的壓迫感； 例如：做好不要超過三層，如有下沉庭院，地上兩層最好，這樣更像別墅； ?如果建筑之間間距更小，綠化空間利用率要高，這樣每個建筑會顯得更加獨立； 例如：以綠植為圍墻，周邊道路以坡地園林為主，曲徑通幽的感受； 高端別墅客戶對于產(chǎn)品要求的筆錄總結 敏感度 價值點 高 中 低 會所 品牌保障 交通便利 物業(yè)服務 豪氣 生活圈層 空間 綠化 層數(shù) 習慣 安全 居住純粹 車位 價格 私密 房間功能 必備價值需求 增