【正文】 ? 開發(fā)商不便控制和調(diào)整供應(yīng)種類和數(shù)量 一期鄰里中心調(diào)整方案 方 案 二：建立社區(qū)標準化凈菜市場 經(jīng)營面積： 200300平米 經(jīng)營范圍：蔬菜、水果、生熟肉類、海鮮、主食、調(diào)料、五金小物件 優(yōu)點： ? 由萬科物業(yè)成立專門管理處，劃分專營區(qū)，統(tǒng)一管理 ? 挑選個體經(jīng)營者、便于調(diào)整和控制質(zhì)量 ? 由管理處安排統(tǒng)一進貨時間和渠道、避免影響社區(qū)形象 ? 菜農(nóng)直營、價格便宜，養(yǎng)商成本低，并能短期養(yǎng)商轉(zhuǎn)為盈利 缺點： ? 管理難度較高。 功能區(qū)名稱 業(yè)態(tài) 柱距 進深 面寬 特色餐飲區(qū) 中式餐飲 不小于 8米 2025米 1012米 西式餐飲 不小于 8米 2025米 1012米 休閑娛樂區(qū) 咖啡 不小于 8米 1520米 810米 酒吧 不小于 8米 1520米 810米 二期 7000平米商業(yè)技術(shù)指標建議 建筑指標建議 ?上下水指標建議 ? 建議本項目的上下水管預(yù)留管徑為上水 DN50，下水 DN100 ?用電指標建議 商戶名稱 體量 用電量（ KW） 美容美發(fā) 350 50 酒吧 900 90 咖啡 200 30 茶藝 400 30 ? 本項目配套及休閑類商戶的用電量大致在大致在380KW左右 水電指標建議 商戶名稱 體量 上水管徑 /下水管徑（ｍｍ） 日用水量（噸） 美容美發(fā) 350 DN50/DN100 58 酒吧 900 DN50/DN100 45 咖啡 200 DN50/DN100 35 茶藝 400 DN50/DN100 46 二期 7000平米商業(yè)技術(shù)指標建議 ?用電技術(shù)指標建議 業(yè)態(tài)類型 體量 用電指標 (w/m2) 中式餐飲 3000 200 西式餐飲 1000 400 ?上下水技術(shù)指標建議 業(yè)態(tài)類型 上水管徑 /下水管徑 日用水量 中式餐飲 DN100/DN200 1520噸 西式餐飲 DN100/DN200 2025噸 餐飲類指標建議 二期 7000平米商業(yè)技術(shù)指標建議 ?燃氣技術(shù)指標建議 業(yè)態(tài)類型 燃氣管徑 燃氣流量 中式餐飲 DN60 60ｍ 3/ｈ 西式餐飲 DN6080 7080ｍ 3/ｈ ?隔油池技術(shù)指標建議 業(yè)態(tài)類型 隔油池管徑 中式餐飲 DN200 西式餐飲 DN200 餐飲類指標建議 二期 7000平米商業(yè)技術(shù)指標建議 ?廚房排煙量技術(shù)指標建議 業(yè)態(tài)類型 廚房排煙量 中式餐飲 60m3/h/m2 西式餐飲 40m3/h/m2 ?餐廳排風(fēng)技術(shù)指標建議 業(yè)態(tài)類型 廚房排煙量 中式餐飲 5～ 8次 /h 西式餐飲 3～ 5次 /h 餐飲類指標建議 二期 7000平米商業(yè)技術(shù)指標建議 【 I期鄰里中心現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整建議 】 ? I期鄰里中心商業(yè)功能定位 ? I期商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整方案 一期鄰里中心功能定位 社區(qū)商業(yè) 功能定位 檔次 中高檔 ? 根據(jù)第一階段對鄰里中心的調(diào)查研究分析工作，判定一期鄰里中心從目前到中長期都將承擔(dān)社區(qū)商業(yè)的功能，而目前的商業(yè)檔次和業(yè)態(tài)與業(yè)主的消費需求不相符，固鄰里中心調(diào)整后的定位如下： 一期鄰里中心調(diào)整方案 調(diào)整布局原則 ? 考慮一期小區(qū)內(nèi)部人流和外部通過性人流能便捷到達 ? 將知名品牌的商業(yè)沿街布臵，起到展示和“誘敵深入”的作用，激活內(nèi)部消費 ? 將人流較多的業(yè)態(tài)與人流較少的業(yè)態(tài)揉和到一起 展示面 招商銀行 花店家居店 濱湖酒樓 天海風(fēng)餐吧 大方便利 一期鄰里中心調(diào)整方案 對目前商業(yè)建議 餃子館 物業(yè) ? 濱湖酒樓和大方便利檔次太低，建議搬出 ? 花店家居店保留，但建議改變位臵 ? 天海風(fēng)檔次和風(fēng)格與 7000平米定位符合，建議搬到7000平米餐飲街 ? 餃子館如增加早餐可以保留，位臵需調(diào)整 ? 招商銀行位臵保留 ? 物業(yè)改變位臵 一期鄰里中心調(diào)整方案 建議增加業(yè)態(tài) ? 品牌便利店、名煙酒專營店 ? 肉菜水果生鮮市場：水產(chǎn)品、禽類、鮮肉、蔬果、熟食 ? 品牌中式 24小時快餐店、連鎖西餅店 ? 干洗店、縫紉店、皮革美容、五金店、水站、耗材專營店 ? 品牌診所、連鎖藥店、寵物診所、婦嬰兒童用品等 ? 連鎖足浴、盲人按摩、 SPA ? 建議物業(yè)承擔(dān)社區(qū)服務(wù)中心進行房產(chǎn)中介、票務(wù)、家政服務(wù)的管理功能 ?一期鄰里中心商業(yè)調(diào)整后，將為一期和二期入住業(yè)主提供較為完善的社區(qū)配套服務(wù) ?將餐飲等其他配套功能轉(zhuǎn)移到二期 7000平米商業(yè) 醫(yī)藥類 健診類 餐飲類 零售類 洗護類 一期鄰里中心調(diào)整方案 業(yè)態(tài)調(diào)整方案 物業(yè) （服務(wù)中心） 一期鄰里中心調(diào)整方案 零售類擺布位臵 ? 建議便利店、煙酒店沿街布滿一層，入口沿街、出口通向鄰里中心內(nèi)部 ? 生鮮市場建議放在西餅煙酒店的 2層 ? 花店、家居飾品店正對著便利店的出口 生鮮市場 便利店 花店、家居飾品 煙酒 零售類 西餅 方案 一：引進品牌生鮮超市 面積： 200300平米 經(jīng)營范圍：蔬菜水果、肉類、海鮮、熟食 優(yōu)點： ? 超市統(tǒng)一管理，節(jié)省開發(fā)商人力 ? 統(tǒng)一物流配送，不會影響社區(qū)形象 ? 超市統(tǒng)一標準，質(zhì)量有保證 缺點： ? 招商難度高。 ?建議商戶內(nèi)預(yù)留電話線接口、寬帶接口 ?建議預(yù)留應(yīng)急指示燈位置及接線口 弱電系統(tǒng)建議 地下室建議 垃圾清潔房位臵 公共衛(wèi)生間位臵 其他配套設(shè)施建議 二期 7000平米商業(yè)總體規(guī)劃 ? 建議商戶內(nèi)預(yù)留電話線接口、寬帶接口 ? 建議預(yù)留應(yīng)急指示燈位臵及接線口 弱電系統(tǒng)建議 ? 建議在項目組團各物業(yè)地下設(shè)臵地下室，作為儲貨間及其他配套用途。 廣告位規(guī)劃建議 —— 內(nèi)部商戶廣告位 二期 7000平米商業(yè)總體規(guī)劃 ? 主要面向進入項目商業(yè)氛圍中的消費人群，內(nèi)容包括店鋪列表、位臵圖并具備相應(yīng)的指示功能。 廣告位規(guī)劃建議 —— 內(nèi)部主題廣告位 二期 7000平米商業(yè)總體規(guī)劃 ? 突出商戶個性化，強調(diào)設(shè)計感，體現(xiàn)產(chǎn)品細節(jié)及人性化功能。 ?商戶要根據(jù)自己的經(jīng)營需要，在不違背整體原則和特殊限定的要求的前提下，巧妙設(shè)計燈光布局 。 露臺空間及廊道空間建議 二期 7000平米商業(yè)景觀設(shè)計 3F 1F 1F 1F 1F 2F 2F 2F ? 建議在燈光設(shè)計上仔細推敲，采用絢麗多彩的照明效果，提升商業(yè)的檔次；尤其是在夜間，凸顯商業(yè)的繁華氣氛，達到理想的宣傳效果。 特色情景庭院景觀建議 二期 7000平米商業(yè)景觀設(shè)計 ? 露臺空間的可以結(jié)合建筑本身進行景觀化處理 ,充分體現(xiàn)建筑與商業(yè)的融合 。 園林景觀鋪裝及設(shè)施建議 二期 7000平米商業(yè)景觀設(shè)計 ? 符合商業(yè)整體形象定位要求，賦予一定功能性，增強參與性與趣味性，成為整個商業(yè)主要人流聚合的中心場所，考慮與建筑之間的互動性； ? 成為商業(yè)的核心區(qū)，具備極強的標志性。 建筑風(fēng)格 二期 7000平米商業(yè)建筑設(shè)計建議 ? 教堂的設(shè)計應(yīng)該突出其個性特征，建議采用現(xiàn)代主義的手法，創(chuàng)造出豐富的空間，成為小鎮(zhèn)的精神核心； 建筑形式 —— 教堂 二期 7000平米商業(yè)建筑設(shè)計建議 ? 建議園林風(fēng)格為： ? 簡約、自然、個性 體現(xiàn)東麗湖的獨特韻味 。 二期 7000平米商業(yè)建筑設(shè)計建議 建筑形式 ? 展示效果性 ? 人流互動性 ? 景觀借助性 生態(tài)走廊 內(nèi)部商業(yè)街景觀 ? 經(jīng)營商家需求 建筑訴求角度 ? 透視圖示意 二期 7000平米商業(yè)總體規(guī)劃 ? 外立面風(fēng)格為：現(xiàn)代簡約時尚型，符合整體社區(qū)要求。 二期商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議 考慮業(yè)態(tài)對景觀需求，以及對外部空間延伸性需求 ? 一層： 建議酒吧及西餐，分布在沿生態(tài)走廊一側(cè)，單層分布，局部可以雙層，不建議布臵在三層，面積分割以 200平米為單位； ? 二層： 中餐主要經(jīng)營面積設(shè)臵在二層， 廚房等部分附屬功能設(shè)臵三層， 一層設(shè)臵中餐的豎向交通，考慮 合理的垂直交通位臵； 面積分割以 500－ 1000平米為單位 。 ? 以 特色餐飲 和 休閑娛樂 為主的配套商業(yè) 二期首開區(qū) 7000平米商業(yè)定位 規(guī)劃出發(fā)點： 7000平米餐飲、休閑、藝術(shù)為主題商業(yè) ? 客群：整個東麗湖及外來消費群 ? 標志性：婚慶教堂、婚紗租賃、攝影 ? 特色餐飲：中式各菜系精品餐飲；私房菜；韓國、日本、印度等東南亞餐飲；瑞士、德式、法式 、意大利等西式餐飲；商務(wù)餐飲；中西快餐；自助餐、西點制作； 二期首開區(qū) 7000平米商業(yè)定位 3F 1F 1F 1F 1F 2F 2F 2F 教堂 入口廣場 B 入口廣場 A 規(guī)劃建筑指標 : ? 總占地面積： 6000m2 ? 總建筑面積： 7000m2 ? 1F： 2700m2 ? 2F： 2500m2 ? 3F： 1800m2 ? 容積率： 二期 7000平米商業(yè)總體規(guī)劃 總體平面圖規(guī)劃建議 綜合考慮教堂成為目前東麗湖