【正文】 本項(xiàng)目地塊臨近東北角規(guī)劃中的風(fēng)情商業(yè)街，有利于項(xiàng)目商業(yè)部分的發(fā)展，同時(shí)為降低未來(lái)風(fēng)情商業(yè)街對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的影響， 建議將商業(yè)部分設(shè)置在地塊東北角， 既承接商業(yè)街帶來(lái)的人氣，又為項(xiàng)目?jī)?nèi)部別墅部分起到緩沖的作用；但考慮。 由于目前重慶市場(chǎng)上無(wú)聯(lián)排別墅銷(xiāo)售，聯(lián)排別墅的價(jià)格將以市場(chǎng)慣例制定，一般來(lái)說(shuō)聯(lián)排別墅與獨(dú)立別墅價(jià)格的比值為 2： 3，本項(xiàng)目聯(lián)排別墅價(jià)格應(yīng)為10039 元 /平方米。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 通過(guò)回歸分方程計(jì)算出：本項(xiàng)目平均銷(xiāo)售價(jià)格為： 14620 元 /平方米。 ? 比較中都設(shè)定案例為靜止?fàn)顟B(tài)，避免對(duì)案例進(jìn)行未來(lái)預(yù)測(cè)，從而導(dǎo)致預(yù)測(cè)性誤差加大的情況，所以本修正體系是依照現(xiàn)階段袁家崗 —— 謝家灣區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)未來(lái)進(jìn)行判斷。 ? 對(duì)于每項(xiàng)指數(shù)的評(píng)價(jià)數(shù)值設(shè)定為 0～ 10 之間。 ? 在地塊和產(chǎn)品的組成分項(xiàng)上遵照現(xiàn)階段消費(fèi)者對(duì)其綜合判斷的組成因素為基本點(diǎn)，并綜合考慮全面和條件之間不重疊為標(biāo)準(zhǔn)。 主要通過(guò)市場(chǎng)比較法進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位： 方法一：市場(chǎng)比較法 ? 本案價(jià)格修正比較體系 ? 體系說(shuō)明： ? 以房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的修正比較法為基礎(chǔ)工具，選用和本案具有較強(qiáng)可比較性且銷(xiāo)售良好的案例，將其價(jià)格作為被市場(chǎng)認(rèn)同的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)本項(xiàng)目與參照案例存在的各項(xiàng)差異性進(jìn)行系數(shù)修正從而得出本項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)測(cè)。以上為 2021— 2021 年內(nèi)拿地項(xiàng)目，地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 預(yù)計(jì)其開(kāi)發(fā)時(shí)間應(yīng)在 2021 初年，銷(xiāo)售時(shí)間應(yīng)在 2021 年底， 2021 年底已經(jīng)完成大部分銷(xiāo)售，且項(xiàng)目形象已逐漸老化，正是本項(xiàng)目入市搶占市場(chǎng)的最好時(shí)機(jī)；同時(shí)，由于目前政府已停止別墅用地的報(bào)批，到 2021 年底別墅用地隨著逐步的開(kāi)發(fā)將日益稀少，因此建議 將本項(xiàng)目入市時(shí)間確定在 2021 年底或 2021 年初。該模地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 式更 人性化，對(duì)不同年齡段的人群同樣有效。 社區(qū)品牌形象：高尚、領(lǐng)先、知名、升值 。 管理目標(biāo) 社區(qū)環(huán)境：盡其所能 以 細(xì)致入微的服務(wù)滿足業(yè)主一切合理要求 。 物業(yè)管理形象定位 較 高品質(zhì)物業(yè)管理 —— 管家式物業(yè)管理 核心工作理念：提供主動(dòng)的、體貼入微的、尊重和滿足業(yè)主需求的服務(wù) ，以滿足 生活和 精神層面的 雙重 需求。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 物管服務(wù)建議 物業(yè)管理直接影響企業(yè)品牌的建立，也是別墅項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。 （ 1）、由于需要通過(guò)管道接引溫泉，無(wú)疑將增加項(xiàng)目成本； （ 2）、各棟別墅與溫泉會(huì)所之間距離不同，溫泉接引管道的長(zhǎng)短不一，對(duì)溫泉溫度難以保證，加之業(yè)主對(duì)水溫的要求各不相同，如另行增加加熱設(shè)備，將大幅提高開(kāi)發(fā)成本，從而提升銷(xiāo)售價(jià)格，增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； （ 3）、溫泉使用高峰主要集中在冬季，其他季節(jié)使用頻率較低，而業(yè)主對(duì)溫泉的喜好程度不一， 溫泉入戶市場(chǎng)接受度值得商榷； （ 4）、溫泉水質(zhì)富含多中礦物質(zhì)，長(zhǎng)時(shí)間使用將使管道出現(xiàn)堵塞狀況，增加后期維護(hù)成本； （ 5）、本項(xiàng)目溫泉會(huì)所將對(duì)外開(kāi)放，而本項(xiàng)目業(yè)主也是溫泉會(huì)所只要客戶來(lái)源之一，如設(shè)置溫泉入戶，將減少溫泉會(huì)所客戶量，增加溫泉會(huì)所經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 ? 網(wǎng)球場(chǎng)或壁球館 智能化系統(tǒng)建議 智能化特點(diǎn)： ? 實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)的高效管理，節(jié)約能源，保持和改善生態(tài)環(huán)境； ? 滿足人們現(xiàn)代生活需要，為物業(yè)管理中心提供良好的管理與控制方式； ? 為住戶提供良好的服務(wù)和交流手段。 室外休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施 應(yīng)盡量集中設(shè)置在居住組團(tuán)里，既能達(dá)到運(yùn)動(dòng)健身的目的，又能共享環(huán) 4 詳見(jiàn)會(huì)所可研報(bào)告 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 境空間，并成為景觀的重要組成一部分。 由于本項(xiàng)目溫 泉會(huì)所將對(duì)外開(kāi)放，前期只要目的是為別墅項(xiàng)目聚集人氣，擴(kuò)大知名度，加之總體規(guī)模較大，可考慮分期建設(shè)，同時(shí)可作為項(xiàng)目售樓部使用，降低項(xiàng)目前期硬性投資。 樹(shù)陣 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 荷花池 建議主入口處設(shè)置大面積綠化景觀，力求營(yíng)造較強(qiáng)的震撼性和尊崇感，同時(shí)應(yīng)以綠化景觀阻隔入口處對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的直視。 建議可在湖岸設(shè)置部分濕地，加強(qiáng)項(xiàng)目親水性的同時(shí)，擴(kuò)大公共活動(dòng)空間。 環(huán)境建議 湖景是本項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀的核心部分， “ 擇水而居 ” 素來(lái) 也 是中國(guó)人的夢(mèng)想，中國(guó)傳統(tǒng)文化中就有 “ 仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水 ” 的說(shuō)法 。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 外立面建議 ? 外立面風(fēng)格建議 外立面風(fēng)格與元素設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目形象定位，給消費(fèi)者強(qiáng)烈的硬質(zhì)感受，以迎合目標(biāo)客戶群體心理特征。 ? 戶型面積較大的獨(dú)立別墅主要布置在半島上，戶型面積略小的獨(dú)立別墅則沿湖擺放； ? 地塊西側(cè)沿中環(huán)高速區(qū)域和臨近項(xiàng)目商業(yè)部分區(qū)域，由于景觀相對(duì)較差，受外界干擾較嚴(yán)重，建議布置雙拼別墅，在項(xiàng)目?jī)?nèi)部形成層次感，減弱對(duì)獨(dú)立別墅區(qū)的影響。 ? 合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)車(chē)流動(dòng)線，盡量以“斷頭路”組織各棟別墅的交通，增強(qiáng)項(xiàng)目私密性及獨(dú)享性。 本項(xiàng)目主景觀面為花都湖，為提高項(xiàng)目親水性，增加項(xiàng)目景觀面，建議將建設(shè)用地與湖面、綠地相互穿插，形成多個(gè)局部半島，別墅主要布置在湖岸線。 項(xiàng)目規(guī)劃布局 ? 項(xiàng)目一期整體規(guī)劃建議 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ ? 注重項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境規(guī)劃和湖面景觀設(shè)計(jì)，提高項(xiàng)目品質(zhì)感為硬性指標(biāo)，旨在塑造高品質(zhì)別墅區(qū)。 ? 私密保證 ：項(xiàng)目?jī)?nèi)盡可能避免出現(xiàn)環(huán)線，盡量使用“斷頭路”進(jìn)行交通組織，降低道路對(duì)項(xiàng)目私密性的影響。 ? 環(huán)境保證 ：將建設(shè)用地與湖面進(jìn)行穿插，增加湖岸線長(zhǎng)度；同時(shí)建設(shè)用地還將與綠地進(jìn)行穿插，增加項(xiàng)目景觀面，達(dá)到景觀的均好性。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 室內(nèi)空間緊湊、精致，但客廳及臥室尺度較大，充分滿足了舒適性的需求。 陽(yáng)光地下室 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 室內(nèi)功能空間齊備，動(dòng)靜、潔污劃分嚴(yán)謹(jǐn)，休閑娛樂(lè)設(shè)施全部設(shè)置在負(fù)一層，臥室設(shè)在 2 層，充分保證了業(yè)主的私密性。適度創(chuàng)新的方向主要在于：可變空間，有限的面積范圍內(nèi)劃分更多的功 能區(qū)間形成本項(xiàng)目獨(dú)特的亮點(diǎn)，功能區(qū)間可以發(fā)展的方向是棋牌室、休閑廳等； 戶型推薦 采用陽(yáng)光地下室，突破了地下室的功能局限；房型方正，浪費(fèi)面積較少；客廳挑空，彰顯尊貴與大氣。 把“陽(yáng)光地下室”變成戶型中的可變功能空間，成為項(xiàng)目獨(dú)特的亮點(diǎn)。 ? 主客分區(qū)，動(dòng)靜分區(qū)，潔污分區(qū)合理，流線明確無(wú)交叉，提高戶型舒適性及私密性。 二期別墅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總戶數(shù)： 110 戶（雙拼 20 戶，獨(dú)棟 90 戶） 總建筑面積： 36900 平方米（獨(dú)棟 32400 平方米，雙拼 4500 平方米） 戶均面積： 335 平方米（獨(dú)棟 360 平方米，雙拼 225 平方米） 戶型產(chǎn)品建議 室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)建議 由于本項(xiàng)目定位為高品質(zhì)別墅區(qū)，所在區(qū)域休閑度假氛圍濃厚，建議項(xiàng)目?jī)?nèi)所有建筑高度控制在兩層內(nèi)，如建筑過(guò)高，將破壞項(xiàng)目休閑度假氛圍，影響高品質(zhì)感。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 戶型面積建議 一期地塊戶型定位 一 期 地 塊 戶型面積段 平均面積 套數(shù) 套數(shù)比例 總建筑面積 建筑面積比例 200— 250㎡（雙拼） 225 ㎡ 30 20% 6750 ㎡ % 250— 300㎡ 295 ㎡ 40 ％ 11800 ㎡ % 300— 350㎡ 345 ㎡ 45 ％ 15525 ㎡ % 350— 400㎡ 375 ㎡ 35 ％ 13125 ㎡ % 商業(yè) 5000 ㎡ 5000 ㎡ % 溫泉會(huì)所 12021 ㎡ 12021 ㎡ % 合計(jì) 150 100% 64200 ㎡ 100% 到可在景觀絕佳處設(shè)置小部分“豪宅”，但為減小項(xiàng)目?jī)?nèi)部貧富差距，同時(shí)控制銷(xiāo)售難度，建議適當(dāng)減少“豪宅”面積，盡量控制在 350— 400 平方米之間。 戶型面積的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力 一期地塊： 對(duì)于本項(xiàng)目而言，戶型產(chǎn)品也是項(xiàng)目的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力之一，建議項(xiàng)目一期的戶型面積關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力在于： 注重功能性和舒適性，戶型精致、緊湊； 如前分析所述，度假及投資是項(xiàng)目一期目標(biāo)客戶群的主要用途 ，滿足尊崇性舒適性是項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)的前提，在有限 的空間內(nèi)設(shè)置較多的功能區(qū)，用精致、舒適的戶型控制總價(jià)，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 產(chǎn)品策略 一期地塊： 基于供需機(jī)會(huì)及市場(chǎng)的消費(fèi)需求，本項(xiàng)目產(chǎn)品贏得競(jìng) 爭(zhēng)應(yīng)該是： ? 主題與產(chǎn)品創(chuàng)新，與其它項(xiàng)目形成差異化； ? 提升項(xiàng)目品質(zhì)，改變區(qū)域市場(chǎng)別墅檔次不高的現(xiàn)狀； ? 內(nèi)部空間以舒適性與功能性為原則，注重精致、緊湊； ? 擯棄重慶度假型別墅主要為連排別墅的慣例，而主要采用小獨(dú)棟別墅，有效提高項(xiàng)目品質(zhì)； ? 戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)舒適性與功能性，與其他項(xiàng)目戶型相比更為精致、緊湊； ? 按地塊功能區(qū)域（一期地塊主要為度假型別墅、二期地塊主要為投資型別墅）為不同層級(jí)消費(fèi)群體提供相應(yīng)的產(chǎn)品。該項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)型別墅，市場(chǎng)接受度較低。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 九龍坡區(qū) 面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 成交率 300350 ㎡ 42 3 7% 350400 ㎡ 12 1 8% 400450 ㎡ 450500 ㎡ 24 1 4% 500550 ㎡ 16 2 13% 550600 ㎡ 4 0% 合計(jì) 98 7 7% 九龍坡區(qū)目前只有西郊莊園區(qū)域聯(lián)排別墅成交率較高，目前已基本完成銷(xiāo)售，其面積區(qū)間分布在 150— 250 ㎡范圍內(nèi)，其中主要集中在 200250 ㎡區(qū)間范圍內(nèi)。其中 300— 350 ㎡區(qū)間范圍內(nèi)供應(yīng)量最大， 250— 300 ㎡區(qū)間范圍內(nèi)成交率最高。 ? 650 ㎡以上別墅市場(chǎng)抗性 較大，銷(xiāo)售率較低。 ? 聯(lián)排別墅供應(yīng)主要集中在 200250 ㎡區(qū)間內(nèi)，獨(dú)棟別墅則主要集中在 300400㎡區(qū)間內(nèi)。 重慶主流別墅各面積區(qū)間供應(yīng)成交狀況 3 面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 銷(xiāo)售率 150200 ㎡ （聯(lián)排） 21 21 100% 200250 ㎡ （聯(lián)排） 221 217 98% 250300 ㎡ 91 88 97% 300350 ㎡ 170 91 54% 350400 ㎡ 142 66 46% 400450 ㎡ 27 7 26% 450500 ㎡ 63 10 16% 500550 ㎡ 16 2 13% 550600 ㎡ 88 71 81% 600650 ㎡ 12 7 58% 800 ㎡ 以上 26 6 23% 合計(jì) 877 586 67% 分析： ? 目前重慶市場(chǎng)主流別墅供應(yīng)主要以獨(dú)棟別墅為主，聯(lián)排別墅供應(yīng)量較小。小泉?jiǎng)e墅 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 07 年 3 月31 日 踩盤(pán)時(shí)間： 07 年 9 月15 日 330350 60012021萬(wàn) /棟 15 32% 6 360380 19 40% 12 390400 13 28% 5 合計(jì) 47 100% 23 高山流水（二期） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 06 年 7 月15 日 踩盤(pán)時(shí)間： 07 年 9 月15 日 280300 250530萬(wàn)元 /棟 18 20% 15 300330 46 50% 43 350380 28 30% 24 合計(jì) 92 100% 82 坡嶺頓 開(kāi)盤(pán)時(shí)間