【正文】 ●建設(shè)具備高檔、成熟的社區(qū)配套和尊貴舒適的社區(qū)環(huán)境，打造中高檔社區(qū)品牌，在主要銷售人群定位上，建議相對放松標準，將本項目建立成一個公眾球場將更利于項目的營銷目標的實現(xiàn)，提高項目資金回流速度。●發(fā)揮產(chǎn)品設(shè)計能力，提高產(chǎn)品的建造質(zhì)量?！裉岣咔驁鼋ㄔO(shè)品質(zhì)。建議在規(guī)劃、設(shè)計、布局、建造、營銷等方面，本項目應(yīng)該要充分考慮到球場與別墅的關(guān)系是否真正融合，并以此作為項目可持續(xù)發(fā)展的主導思路。（2）未來國家宏觀調(diào)控可能會對高爾夫球場建設(shè)審批以及別墅樓盤開發(fā)有更多的限制，且不明朗的調(diào)控力度有可能再次打壓島內(nèi)外消費者的消費意欲。（2）近幾年來，海口市經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，本地居民消費水平日益提高，對高尚住宅的需求性越來越大；（3）海口房地產(chǎn)市場環(huán)境比較健康和樂觀，在近來全國主要大城市房地產(chǎn)市場一片殺跌的大環(huán)境和氛圍下，仍然保持著樓價的穩(wěn)定升幅；威脅分析：（1）競爭風險。（6）我司缺乏高爾夫地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，而且開發(fā)本項目對于我司而言，對于資金、建設(shè)、操盤等實力方面提出了很高的要求，更對高級人才、策劃、推廣（不只是廣告宣傳）、項目運作、品質(zhì)管理、品牌建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè)、營銷（不只是銷售）、物業(yè)管理等方面提出了更高的要求。（4）此項目是我司在海南的第一個項目，而在當?shù)?，我司的品牌還缺乏一定的知名度，項目啟動后，需要加大推銷力度，增加了前期的推廣費用。在中國經(jīng)濟的持續(xù)高速增長的今天，尤其是高爾夫用地和別墅用地的新批被雙雙禁止，作為資源和體量均相當稀缺的高爾夫別墅，無疑具有良好的升值期待；（5）本項目為?？谑忻捞m區(qū)政府的招商項目，且市、省政府對高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)有較大的支持度，有利于順利推動項目開發(fā)進程；（6）我司在高尚住宅區(qū)的策劃與設(shè)計開發(fā)能力、經(jīng)驗等方面在東莞乃至廣東、全國都處于領(lǐng)先地位，而在球場設(shè)計工作方面，我司也將聘請全球最頂級的設(shè)計公司完成，將高爾夫球場與地產(chǎn)完美結(jié)合。在該項目的盈虧平衡分析中可得知，在目前設(shè)定的平均價格水平下，即獨力別墅單價11000元/平方米，Townhouse單價95000元/平方米，花庭美墅7000元/平方米，商業(yè)8000元/平方米，%，%的銷售率項目就能收回投資，說明項目銷售風險很低。按以上投資測算的指標，由于地價較低，以總土地價22064萬元估算，在正常情況下，本項目可實現(xiàn)凈利潤419462萬元，財務(wù)凈現(xiàn)值為174494萬元。在高品質(zhì)建設(shè)高爾夫地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)本項目的國際影響力，擴大客戶源，這對于本項目的營銷推廣是一大利好。我司本項目規(guī)模超過3800畝，是現(xiàn)時?？谑猩踔劣诤Ｄ鲜∫?guī)模最為龐大的一個重要項目之一，而國際旅游島的建設(shè)將在很大程度上提高我司在海南和全國的品牌知名度。這對于本項目的多期開發(fā)而言，市場前景將非常廣闊。國際旅游島的建設(shè)將會使海南成為世界經(jīng)濟界、文化界、政界等各個領(lǐng)域的名流人士匯聚的地方，從而帶來最新的科技、信息、理念，世界文明將在這里碰撞、繁衍，這必然會對海南經(jīng)濟、政治、文化、社會生活的各個層面產(chǎn)生深刻而深遠的影響，帶動整體社會文明的變化和提升，使海南融入國際化潮流。國際旅游島建設(shè)對政府施政方式也是一次革命，它必然要求對現(xiàn)行管理理念、管理體制按照國際化要求進行改革。推進國際旅游島建設(shè)，必然要按照國際化旅游標準的要求，完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的國際化配套服務(wù)功能建設(shè)；按照國際化標準，對海南海特色旅游資源進行產(chǎn)業(yè)設(shè)計與配套建設(shè)；加強旅游國際合作，加快國際旅游信息服務(wù)體系的建設(shè)，加快國際化旅游管理、服務(wù)人才的培養(yǎng)，培育良好的國際旅游環(huán)境氛圍。設(shè)立″中國海南國際旅游島綜合試驗區(qū)″，構(gòu)建以旅游為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，將有效促進海南的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，更好地引進外需、拉動內(nèi)需、促進消費。發(fā)展和繁榮休閑運動、演藝娛樂和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，建設(shè)適應(yīng)中外游客需求的理療康復設(shè)施等?？茖W規(guī)劃、有序推進旅游房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。打破行政區(qū)劃壁壘，推進旅游市場全面開放。配合做好文昌航天發(fā)射中心和航天主題公園建設(shè)。高標準建設(shè)一批精品度假區(qū)和旅游景區(qū)。四、海南建設(shè)國際旅游島的近期計劃海南省政府未來五年海南全面推進“國際旅游島”建設(shè)的步驟如下：高水平編制海南國際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃，對吃、住、行、游、購、娛等旅游要素實施國際化改造，全面推進旅游服務(wù)與國際接軌。2008年，省政府已明確全面啟動建設(shè)國際旅游島工作，建設(shè)國際旅游島工作也得到了國務(wù)院的大力支持。三、海南國際旅游島建設(shè)情況建設(shè)國際旅游島是海南省第五次黨代會確定的四大重點工作之一，也是海南新一輪對外開放和增創(chuàng)海南體制、機制、環(huán)境新優(yōu)勢的重要標志。積極向國際爭取更加優(yōu)惠的旅游發(fā)展政策。全力促進海南旅游業(yè)的對外開放。%其中，%。國際旅游島包含兩個其本要件，一個是旅游業(yè)主導，即旅游業(yè)成本島的支柱產(chǎn)業(yè)或主導產(chǎn)業(yè)；二是國際化，即在旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，實現(xiàn)旅游服務(wù)自由、國際化，具有超國界吸引力，客源市場廣泛且面向世界各地。產(chǎn)品價格：產(chǎn)品從772萬元/套起，聯(lián)排別墅均價9000元/平方米，獨立別墅均價20000萬/平方米。推銷賣點：西海岸高爾夫溫泉別墅，一顆座落于?？谑形骱０兜蔫裁髦?，向北俯瞰整個瓊州海峽，往南遙望火山口國家自然風景公園。 推銷賣點：木——綠化率：%綠化率，世界罕見（），%，%?！鲎龊脿I銷推廣工作，不能在推廣中出現(xiàn)誤差，以免因不當推廣或產(chǎn)生不該有的不利傳播而降低項目的口碑價值和同野地位?！鎏岣吒郀柗騽e墅的產(chǎn)品建造質(zhì)量，提高物業(yè)的質(zhì)素?！鲞M一步提升高爾夫別墅的產(chǎn)品設(shè)計，提升產(chǎn)品的設(shè)計價值。盡可能利用和保護原有的生態(tài)植被，減少對環(huán)境的破壞?！鎏岣咔驁龅慕?jīng)營水平，減少目前不少球場本身經(jīng)營艱難而將贏利的壓力增加到房地產(chǎn)中。■提升、確保球場建設(shè)品質(zhì)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，單獨以球場運營而實現(xiàn)贏利的球會，全國不過五到六家，比如北京的國際、深圳的沙河、中山的溫泉、東莞的長安，目前中國的高爾夫球場60%都處于虧損的狀態(tài)。開發(fā)建議由于本項目高爾夫球場的規(guī)模龐大，加上場地施工、會館建設(shè)投資等，總建設(shè)費用巨大；開業(yè)后每年的數(shù)千萬元維護費用，再加上員工薪水，現(xiàn)金流量極為可觀。——確定開發(fā)高爾夫球場與住宅的空間布局一般來說，住宅開發(fā)希望能充分利用球場的景觀資源，而打球人士則不希望在球道附近見到過多的住宅，同時住宅過于靠近球道安全性也較低，球場與住宅在資源共享的同時又要保持一定的距離?！郀柗蚯驁鲩_發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)時序的確定由于球場和房地產(chǎn)的開發(fā)均是分階段的，為了達到依托高爾夫球場提升房地產(chǎn)價值的目的，兩者的開發(fā)通常會采用高爾夫球場開發(fā)先行或高爾夫球場與住宅同步開發(fā)的時序；與此同時，住宅的開發(fā)定位也會對高爾夫球場的規(guī)劃設(shè)計有影響。而從高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)角度而言，由于本項目的住宅用地（瓊文公路北）有25%位于球場內(nèi)，可設(shè)計為“高爾夫球場住宅”，住宅和球場由我司統(tǒng)一興建，球道與建筑緊密結(jié)合并合理規(guī)劃；其余住宅用地位于球場以南，球場與住宅是相互獨立的區(qū)域，但住宅的住戶能分享球場的景觀環(huán)境和資源，所以這部分住宅用地可建設(shè)為“高爾夫景觀住宅”。促成高爾夫球場與房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的原因，除了社會經(jīng)濟發(fā)展和高爾夫運動推廣產(chǎn)生的推動力外，最主要的還是消費者對高爾夫高尚住宅在自然景觀和人文環(huán)境上的熱烈追求，以及與高爾夫關(guān)聯(lián)的相關(guān)物業(yè)開發(fā)帶來的巨大經(jīng)濟收益對投資開發(fā)者的利益驅(qū)動。據(jù)統(tǒng)計，目前我國的高爾夫球場(包括在建而沒有完工的球場)已達到200多個，另有調(diào)查報告認為我國已建和在建的高爾夫球場數(shù)量在500～1000個之間。根據(jù)海口市美蘭區(qū)出臺的《?？谑忻捞m區(qū)高爾夫大區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》和最近調(diào)查了解，美蘭區(qū)高爾夫球場招商已經(jīng)進入完成階段，而7個高爾夫球區(qū)域?qū)⒎謩e建成海景型、椰林型、紅樹林型、沙丘型、河畔型、湖景型、丘陵型以及復合型等多種風格類型。五”期間，海口將在美蘭區(qū)的美仁坡、新埠島、桂林洋、東和鎮(zhèn)、燕尾灣、司馬坡島、紅樹林等7大高爾夫球用地區(qū)域建起270洞的15個標準高爾夫球場，并配套建設(shè)5個練習場（不含球場內(nèi)設(shè)的練習場）、1所高爾夫職業(yè)技術(shù)學校和1所高爾夫?qū)W院。二、?？谑忻捞m區(qū)高爾夫規(guī)劃在2006年海南省省經(jīng)濟工作會議上，衛(wèi)留成省長曾提出要將高爾夫球作為海南的“島球”推出。（5）高爾夫文化和理念缺乏。目前，海南高爾夫基本還是以經(jīng)營打球、組織賽事為主，球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營銷幾乎是空白，高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營與國內(nèi)其它地區(qū)相比也較為落后，高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟總量較小。土地資源的有限性和不可再生性使得土地征用問題成為制約海南高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不可忽略的因素。而作為一項體育運動，目前高球被當作是高消費中的娛樂消費征收20%的稅。海南已經(jīng)營業(yè)的16家球場占地均超過1100畝，由于建設(shè)時間和地價不同，最低投資折合人民幣7000萬元，最高投資超過2億元(含會館)。（3）球場運營成本高，經(jīng)營負擔重，投資回報慢。海南球場基本上都是旅游度假型球場，70%以上的客人來自島外，因此球場同酒店業(yè)一樣，存在著明顯的淡旺季，每年的112月的冬季，由于國內(nèi)北方和亞洲北部地區(qū)的球場大多封場，大批客人前來海南打球，這4個月成為海南球場的經(jīng)營旺季；每年的9月的夏季，海南氣候炎熱，國內(nèi)外客人來海南打球的人數(shù)很少，這6個月成為海南球場的經(jīng)營淡季，10月為經(jīng)營平季。從1992年海南第一家球場開業(yè)至今，海南本土的打球人口增長極為緩慢，從最初的幾十人到現(xiàn)在的不足1000人，平均每年增加僅僅有60多人。 海南高爾夫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展瓶頸（1）海南本土打球人口增長緩慢，遠遠落后于海南球場的增長速度。從而有效解決客源問題，提高球場的使用率，增加