【正文】 ，%；，%。，增長25%。，%。?。?）房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，市場交易活躍。111月，%。，%，超額完成了?？谑姓?guī)定的銷售指標(biāo)。其中，%；，%。，%%?！≌叻治觥　。?）央行新政形勢下，海口市商品房市場價格將保持平穩(wěn)增長。2007年第4季度出臺的提高第二套房首付比例、實行上浮利率等一系列針對房地產(chǎn)貸款的調(diào)控政策，抑制了部分貸款買房者的積極性。在深廣地區(qū)房價下跌的情況下，?？谑猩唐贩渴袌鲈诘蛢r位運(yùn)行，無下降空間。總體上看，?？谑猩唐贩渴袌鰞r格將保持平穩(wěn)增長，不會有大的波動?！　。?）購房送戶口等政策的取消所產(chǎn)生的負(fù)面影響，都在?？诜康禺a(chǎn)的大好形勢下輕松過關(guān)。諸多不利擔(dān)心均未對?？诜康禺a(chǎn)的需求構(gòu)成明顯的沖擊。二、2008年第一季度?？谑蟹康禺a(chǎn)發(fā)展情況分析2008年第一季度，%，%，其中居住用地及商業(yè)用地漲幅最大，%%；房屋銷售價格，%，%，其中新建商品房同比上漲17%，二手房同比上漲4%。%，與上月相比，%。從各房屋類型看，%，普通住宅上漲17%，%；%。房屋租賃和物業(yè)管理價格繼續(xù)小幅波動，%，%。08年一季度在房價高企并持續(xù)快速上漲的大背景下，房地產(chǎn)商開發(fā)土地的熱情進(jìn)一步高漲，?？谕恋亟灰滓淹耆D(zhuǎn)向賣方市場，這是導(dǎo)致本季度土地價格繼續(xù)以較大幅度上漲的根本原因，%%，即土地價格上漲遠(yuǎn)快于房價的上漲。三、?？谑袆e墅市場分析本項目位于?？谑薪瓥|海岸，典型的別墅代表是海藍(lán)椰風(fēng)，本項目主要定位別墅產(chǎn)品，與海口西海岸及海甸島的別墅盤有較好的可比性，而且這大部分的典型樓盤主要面向島外高端消費(fèi)群體，濱海別墅在?？趧e墅市場中占據(jù)主力位置。別墅產(chǎn)品分析典型別墅一覽表序號名稱所屬區(qū)域產(chǎn)品2007年動向1比華利山莊西海岸獨(dú)立、疊加、聯(lián)排獨(dú)立已售完，其它部分在售2西海岸高爾夫西海岸獨(dú)立、聯(lián)排共推出約300套3陽光西海岸西海岸獨(dú)立、疊加疊加售完；獨(dú)立未推4美視高爾夫西海岸獨(dú)立一期32套已售完，二期開始推出5浪琴灣西海岸獨(dú)立、疊加、聯(lián)排開始銷售6兆南西海豪園西海岸獨(dú)立對外銷售，未正式開盤7海藍(lán)椰風(fēng)東海岸獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排一期已經(jīng)售完，二期銷售中8海悅天倫盈濱半島獨(dú)立一期50套，銷售不到15套。9大公館海甸島獨(dú)立、疊加一期獨(dú)立銷售8套，二期疊加銷售20多套10江南城海甸島疊加二期300套銷售完畢西海岸片區(qū)北臨瓊州海峽，原始植被較好，風(fēng)景優(yōu)美，環(huán)境宜人，成為海口最高檔住宅區(qū)，同時也是?？陧敿墑e墅所在地。序號名稱產(chǎn)品面積（平方米）主題1比華利山莊獨(dú)立300500海口首席生態(tài)海景別墅區(qū)時尚觀點(diǎn)，名流生活聯(lián)排290疊加1802802西海岸高爾夫獨(dú)立560800高爾夫別墅區(qū)聯(lián)排1092623陽光西海岸獨(dú)立440480（未建）低密度、大型復(fù)合濱海生態(tài)社區(qū)疊加2362484美視高爾夫獨(dú)立330454高爾夫別墅區(qū)，酒店會所5浪琴灣獨(dú)立217－272海南島首席領(lǐng)海沙灘度假行宮；巴厘島建筑風(fēng)格與風(fēng)情園林。聯(lián)排190－226疊加190－2266兆南西海豪園獨(dú)立330550現(xiàn)代海邊別墅社區(qū)、7海藍(lán)椰風(fēng)獨(dú)立349387自然度假生活特區(qū)雙拼284288聯(lián)排1592448海悅天倫獨(dú)立227392濱海別墅9大公館獨(dú)立650，300400公館生活疊加22326910江南城疊加200左右江南園林，現(xiàn)代中式風(fēng)格獨(dú)立別墅面積主要分布在300500平米的范圍，占總數(shù)的55%，說明?？讵?dú)立別墅面積較為緊湊。聯(lián)排別墅面積主要分布在250平米以下的范圍，占總數(shù)的60%，說明?？诼?lián)徘別墅面積較為緊湊，以經(jīng)濟(jì)戶型為主。疊加別墅面積主要分布在250平米以下的范圍，占總數(shù)的63%，說明海口疊加別墅面積緊湊，以經(jīng)濟(jì)戶型為主。別墅價格分析序號名稱產(chǎn)品面積（平方米）單價（元/M2）總價（萬元）1比華利山莊獨(dú)立3005001000013000300650聯(lián)排29074007700215224疊加180280780088001402472西海岸高爾夫獨(dú)立56080010000200005601600聯(lián)排10926260009000652363陽光西海岸獨(dú)立440480（未建）860012800379615疊加236248450066001061644美視高爾夫獨(dú)立33045410000120003305455浪琴灣獨(dú)立217－27230000651816聯(lián)排190－22615000285339疊加190－226200003904526西海豪園獨(dú)立33055010000150003307507海藍(lán)椰風(fēng)獨(dú)立34938711000384426雙拼2842889000256259聯(lián)排15924480001271958海悅天倫獨(dú)立22739258001322289大公館獨(dú)立650，3004001000012000300480，650疊加223269680015218310江南城疊加1802607500135195◆價格分析：以上10個典型樓盤，除海悅天倫外，其他位于西海岸和海甸島，開發(fā)商實力比較強(qiáng)，開發(fā)的產(chǎn)品絕大多數(shù)都為高檔精品。其中獨(dú)立別墅由于面積較大，并且相對于聯(lián)排別墅和其他產(chǎn)品在單價上都要高，所以總價格上會拉開較大的距離。在不考慮面積需求面的情況下，可以分析出，2007年?？诟邫n別墅的目標(biāo)銷售群體的消費(fèi)能力非常高，其可承受總價大都在200萬元以上。四、2007年?？诜康禺a(chǎn)市場銷售渠道分析2007年?？诜康禺a(chǎn)市場仍以島外購房為主，同時，受到國家政策影響，島內(nèi)購房比例呈現(xiàn)上升趨勢，因此，銷售推廣因針對市場不同，銷售渠道也不同。以島外市場為主銷售推廣渠道主要有：渠道項目網(wǎng)絡(luò)海南搜房網(wǎng)、海南在線海南房產(chǎn)、新浪網(wǎng)、百度報紙商旅報戶外機(jī)場侯機(jī)廳、機(jī)場路、高速公路戶外、人員推銷島外展覽會分銷島外分銷商坐銷售房部其它旅游看房團(tuán)以島內(nèi)市場為主推廣渠道主要有：渠道項目網(wǎng)絡(luò)海南在線海南房產(chǎn)報紙海南日報、?？谕韴?、南國都市報戶外主城區(qū)路牌、交通樞紐、商業(yè)中心等人員推銷派發(fā)傳單、售房部坐銷其它旅游看房團(tuán)五、2008年?？诜康禺a(chǎn)市場的發(fā)展預(yù)測財富及資本搶灘?？?，?？谧兊迷絹碓健百F氣”，?？诘姆康禺a(chǎn)將呈現(xiàn)升級換代的發(fā)展趨勢?！　?008年，海口計劃在保證基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地產(chǎn)的供地規(guī)模，確保明年土地收益翻倍，并將繼續(xù)推動土地成片規(guī)模開發(fā)和土地的招商運(yùn)營工作，在做好西海岸起步區(qū)土地一級合作開發(fā)的同時，擇優(yōu)選擇開發(fā)企業(yè)啟動金沙灣片區(qū)的開發(fā)建設(shè)?！　『？谑械耐恋貎涑渥?，為城市運(yùn)營打下了堅實基礎(chǔ)，獲得了國家開發(fā)銀行300億元的授信額度。明年海口將繼續(xù)做大土地儲備總量，爭取新增儲備土地800010000畝。　　在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，?？跍厝０?、火山奇觀、海上森林(紅樹林)、會議會展及高爾夫?qū)ｍ椔糜蔚缺姸噘Y源。在城市空間發(fā)展模式上遵循“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則。在城市建設(shè)中堅持突出綠色環(huán)境、熱帶風(fēng)光、濱海濱江、健康宜居、歷史文化名城等城市特色的發(fā)展策略，建設(shè)“江、海、田、林”相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市?！　∠愀窭锢?、希爾頓等五星級酒店相繼進(jìn)入，?？谖逍羌壘频暝龆?，預(yù)示著海口的城市形象變得富貴，?？谠絹碓匠蔀椤坝绣X人”度假養(yǎng)老的天堂。舊城改造，小康社會等因素促成?？诒镜鼐用褓徺I能量的釋放。　　隨著?？诮?jīng)濟(jì)的發(fā)展，?？诒就辆用窦靶乱泼褓徺I第二套房的愿望及需求越來越強(qiáng)烈，這種表現(xiàn)不僅是市區(qū)樓盤緊俏，并向郊區(qū)盤發(fā)展的態(tài)勢，打破了郊區(qū)盤島外客戶全面壟斷的格局。?？谑猩唐贩渴袌鰞r格將保持平穩(wěn)增長，銷售增速將回落?！　≡诜康禺a(chǎn)投資預(yù)測方面，從長遠(yuǎn)來看，央行加息步伐不會停止，房貸壓力會逐步加大，將對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生抑制效應(yīng)。但由于?？谑蟹康禺a(chǎn)成長空間大，近年來，不少國內(nèi)外實力雄厚的大型企業(yè)集團(tuán)來瓊尋求商機(jī)，明年海口市房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。　　市場供求預(yù)測上，2007年第4季度出臺的提高第二套房首付比例、實行上浮利率等一系列針對房地產(chǎn)貸款的調(diào)控政策，抑制了部分貸款買房者的積極性。明年海口市商品房消費(fèi)市場將進(jìn)入疲態(tài)，銷售增速將回落。小戶型滯銷，大中戶型成為?？诒就辆用竦男聦??！　∧壳?，海口市的房地產(chǎn)市場存在三個方面的問題。一是商