【正文】 2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 Page 39 of 96 b) 上 市房型分析 表 412：?？谑?2020 年 9 月上市新盤房型表 9 月新盤上市房型表 房型 單位數(shù)（套） 房型配比 房型面積（ M2） 套數(shù) 比例（ %） 一房 517 60 487 % 6080 30 % 二房 1092 60100 1012 % 100130 80 % 三房 415 100 25 % 100130 325 % 130180 65 % 200 以上 0 % 四房 6 130160 0 % 160200 6 % 躍層 10 160250 10 % 聯(lián)排 77 200250 77 % 合計 2117 / 2117 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) c) 去化房型分析 表 413：?？谑?2020 年 9 月上市新盤去化表 房型 上市量 (套 ) 去化量 (套 ) 去化比例 （ %） 一房 517 8 % 二房 1092 7 % 三房 415 2 % 四房 6 0 % 躍層 10 0 % 聯(lián)排 77 0 % 合計 2117 17 % 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場研究報告 ?？谝拙臃康禺a(chǎn)研究所 ?？谑杏裆陈?118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。 （ 2）建筑形態(tài)分析 圖 49：?？谑行卤P建筑形態(tài)列表 9 月新盤建筑形態(tài)分布圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 規(guī)模 新盤量（個） 1 萬方 以下 1 15 萬方 7 510 萬方 1 合計 9 建筑形態(tài) 新盤量（個） 小高層 4 高層 1 復合型 4 合計 9 *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場研究報告 海口易居房地產(chǎn)研究所 海口市玉沙路 118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。 但市場連續(xù)兩月 供應 放 量 ，累計 50余萬方，所以截止本月存量比截止上月多出 6 萬平方米。其中龍華存量最大，共 17747 套，其次是美蘭區(qū)，共 12551 套。 表 47： 2020 年 9 月商品住宅供應房型結構圖 30% 46% 22% 0%0%2%0%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%供應量一房 二房 三房 四房 躍層 別墅 其他 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場研究報告 ?？谝拙臃康禺a(chǎn)研究所 ?？谑杏裆陈?118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 Page 36 of 96 表 46： 2020 年 9 月商品住宅供 應 面積結構圖 16% 46% 27% 4% 7%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%供應量60 以下 60 100 100 1 3 0 130 1 6 0 160 以上 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 9 月供應房型 以 二 房 為主 ， 共 1459 套，占總套數(shù) % 9 月，海口市新推商品住宅中以 二 房為主，共 1459 套，占總套數(shù)的 %； 其次是 一房 ， 供應 955 套 ；另外三房供應 687 套，占 %。 本月商品住宅供應戶均面積為 87平方米， 比上月戶均面積足足 減少 48平方米 。 其次 是面積段在100130 平方米，面積為 萬平方米，占總供應量 %；另外 60 平方米 以上 的 小 戶型 供應量為 萬平方米，占供應總量 %?？梢?，?？诜績r攀升的如此 之 快。如龍昆南路的玉龍灣目前都是 5300 元 /平方米起價，算上折扣，一套 70 多平方米的二房得 40 萬左右。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 Page 35 of 96 供應結構分析 ? 供應商品住宅主要價位 依然 集中在 50007000 元 /平方米 2020 年 9 月，海口市批準預售商品住宅按價格段劃分 ， 50007000 元 /平方米價位的中高 端產(chǎn)品所占比列 較大 ，面積為 萬平方米，占總供應面積的 71%%；其次為 30005000元 /平方米，面積為 ，占 %； 另外 700090000 元 /平方米 的商品住宅供應 面積為 萬平方米，排名第三位 。 十一黃金周和房展會的舉辦都為開發(fā)商提供機 會，各項目也紛紛集中上市，推出各種優(yōu)惠活動大 力推廣。 截止 9 月底， ?？谑袌鰮碛?470 余萬方的存量房，按照現(xiàn)在的消化速度 還得 至少得兩年 才能消化完， ?？谑袌鲣N售壓力 依然很大。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 Page 33 of 96 第四章 商品住宅市場 一、市場綜述 ? 9 月住宅供應量為 萬平方米， 較上月增長 萬平方米 ，環(huán)比上漲 % ? 9 月商品住宅成交量為 萬平方米， 環(huán)比 上漲 %，同比上漲 % 圖 41 ： 2020 年 9 月 2020 年 9 月?？谑猩唐纷≌┣笞邉輬D 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 5 10 15 20 25 30 35 元 / 平方米萬平方米供應量 成交量 成交均價 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表 42：?？谑?9 月商品住宅各類指標變化表 指標 2020 年 8 月 2020 年 9 月 同比增長（ %） 環(huán)比增長（ %） 供求比 1： 1： — — 供應量（ 萬 m2） 成交量（ 萬 m2） 成交價格（元 / m2） 5317 5088 成 交總額（億元） 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場研究報告 ?？谝拙臃康禺a(chǎn)研究所 ?？谑杏裆陈?118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。 *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場研究報告 ?？谝拙臃康禺a(chǎn)研究所 ?？谑杏裆陈?118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 Page 31 of 96 圖 36： 2020 年 9 月至 2020 年 9 月?？谑?辦公房市場 成交 情況 對比 00 . 20. 40. 60. 811 . 21. 41. 61. 80 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4 0 9 . 5 0 9 . 6 0 9 . 7 0 9 . 8 0 9 . 9萬平方米 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 圖 37： 2020 年 9 月 ?？谑猩唐贩?成交 物業(yè)類型分類表 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 商品房成交均價為 4850 元 /平方米， 持續(xù)數(shù)月上漲之后首次 跌 至 5000 元 /平方米以下 2020 年 9 月，商品房成交均價 出現(xiàn) 反彈，較 上月 5262 元 /平方米 下跌 %，同比上漲 %。?？谵k公市場一直較平淡，每月成交量也基本 維持在 5000平方米左右，很難有新的突破，本月主要是海南醫(yī)藥物流商城的拉動。以往海口市場主要靠外地市場支持，但是近一年來，本地剛性需求持續(xù) 增長，改變了許久以來的常規(guī)。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 Page 30 of 96 三、銷售市場分析 ? 9 月商品房成交量為 萬平方米，呈 上漲 趨勢 2020 年 9 月，商品房成交量 在上月小幅下滑之后又 呈 上漲 趨勢 ，共成交 萬平方米，環(huán)比 上漲 %，與 2020 年同期相比 上漲 %，增長較快 。 主要是本月車庫供應面積較大 ，占總量 %，另外 商業(yè)占總量 %，商業(yè)所占比例 也 下調 ，本月 無辦公用房新增量。 表 33：?？谑?9 月商品房供應明細表 物業(yè)類別 項目名稱 區(qū)域 面積（平方米） 套數(shù) 住宅 美城〃印象荷園商住樓 秀英 12813 165 金海雅苑 美蘭 29163 513 兆南麗灣 美蘭 22714 208 “海島〃陽光”三期 秀英 6364 54 南方海岸度假花園小區(qū) 美蘭 10627 59 文博府 秀英 21872 204 兆南和園 秀英 18461 191 美蘭 .山水天 美蘭 17726 184 紫園 A 區(qū) 秀英 8491 80 三青家苑 龍華 10505 134 富力盈溪谷 秀英 15383 63 玉龍灣 瓊山 35313 454 “ 海島 〃 陽光 ” 三期 秀英 1550 20 馳天鈺園 美蘭 15032 240 錦地翰城一期 秀英 51329 617 金和信花園 秀英 1639 8 小計 278982 3398 商業(yè) 玉龍灣 龍華 2645 45 馳天鈺園 美蘭 8134 24 美蘭山水天 美蘭 5822 2 三青家苑 龍華 4093 12 文博府 秀英 1296 18 海島陽光 秀英 1545 13 金海雅苑 美蘭 3399 5 浪琴灣 秀英 1947 4 南方海岸度假花園小區(qū) 美蘭 1773 4 小計 30654 127 車庫 美城〃印象荷園商住樓 秀英 1016 1 *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場研究報告 海口易居房地產(chǎn)研究所 ?？谑杏裆陈?118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 Page 28 of 96 二、供應市場分析 ? 商品房供應量為 萬平方米，較上月 上漲 % 2020 年 9 月商品房供應市場 依然 非常活躍 ， 在上月良好的供應基礎上再次大放量， 共 的新房源推向市場 。 ? 商業(yè)市場 呈現(xiàn)較為活躍的態(tài)勢 ，成交面積為 萬平方米，較上月 上漲 %。 ? 商品房成交量為 萬平方米， 較上月增長 萬平方米， 環(huán)比 上漲 %，另外，商品住宅成交量也有所 上漲 ， 面積為 萬平方米， 上漲 幅度為 %。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 Page 27 of 96 第三章 商品房市場 一、市場綜述 ? 9月商品房市場供應量為 ， 較 9月 增長 ，環(huán)比 上漲 %。使得未來該地塊 需要注意的是產(chǎn)品的打造和合理的規(guī)劃， 特別在延續(xù)江南城的各種產(chǎn)品打造方面，以及客戶的定位。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 Page 26 of 96 地塊周邊 易居觀點： 該宗地雖然占地面積不大，但是 該地塊未來開發(fā)將很大程度上是作為寶安江南城的土地儲備，保持土地的連續(xù)供應。 該板塊項目在售均價較高； 區(qū)域市場存量大，未來供應激烈。 地塊開發(fā)限制過多 ，產(chǎn)品設計受限。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 Page 25 of 96 發(fā)展前景分析 該地塊土地成交總價 萬元 ，成交單價為 1258元 /平方米，樓面地價 為 元 /平方米