【正文】 圖 262： 2020 年 9 月 2020 年 9 月重慶市商品住宅新增量對(duì)比圖 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 1 1 . 9 1 1 . 1 0 1 1 . 1 1 1 1 . 1 2 1 2 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 1 2 . 4 1 2 . 5 1 2 . 6 1 2 . 7 1 2 . 8 1 2 . 9新增推案量 9 2 . 9 4。 可以看出多數(shù)開 發(fā)商在金九到來采用加大體量增加開盤次數(shù)來沖擊市場(chǎng)。 本月供應(yīng)市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，推盤次數(shù)大幅上升，同時(shí)供應(yīng)面積也大幅上升。 圖 261： 2020 年 9 月 2020 年 9 月商品住宅供應(yīng)量對(duì)比圖 1 1 . 9 1 1 . 1 0 1 1 . 1 1 1 1 . 1 2 1 2 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 1 2 . 4 1 2 . 5 1 2 . 6 1 2 . 7 1 2 . 8 1 2 . 9住宅 1 4 1 . 9 1 6 7 . 3 1 6 3 . 7 1 5 9 . 6 2 8 . 5 4 4 0 . 0 4 1 6 8 . 8 1 5 4 . 3 1 5 2 . 0 1 5 4 . 1 1 0 5 . 0 1 7 3 . 9 2 5 7 . 60 . 0 5 0 . 0 1 0 0 . 0 1 5 0 . 0 2 0 0 . 0 2 5 0 . 0 3 0 0 . 0 萬平方米 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 9 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 35 二、新推量 —— 金九到來，供應(yīng)量開盤次數(shù)大 幅上升 新推總量分析 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2020 年 9 月共有 84 個(gè)項(xiàng)目 89 次推盤，開盤次數(shù)環(huán)比 增加 37 次。主要在于為傳統(tǒng)的金九銀十的到來，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都加大供應(yīng)量，沖擊本年銷售任務(wù)。 根據(jù)本機(jī)構(gòu)對(duì) 2020 年 9 月重慶市商品住宅市場(chǎng)監(jiān)控得出， 9月住宅新增預(yù)售供應(yīng)量為 萬方，較上月 增加 萬方，環(huán)比 上升 %，與去年同期相比 上升 %。第三檔屬于價(jià)格拉下區(qū)，主要為巴南區(qū) 、 北碚區(qū) 、大渡口區(qū) ，其中巴南區(qū)最為明顯，價(jià)格低于整體均價(jià)%。 成交價(jià)格明顯地分為三個(gè)檔次，第一檔屬于拉升區(qū)，主要為渝中區(qū)、江北區(qū)和渝北區(qū)，分別高出均價(jià) %、 %和 %， 其中渝北和江北成交量均處于前四 位臵，對(duì)本月成交價(jià)起到明顯拉升作用。 本月市場(chǎng)新增供應(yīng) 出現(xiàn)繼續(xù)上漲，其中除九龍坡、北碚和江北區(qū)外，其余六區(qū)均呈現(xiàn)不同程度上漲。但由于 8 月巴南區(qū)受理工大學(xué)教職工集資房影響，因此拋開集資房，本月成交比 8 月稍好。但是目前購房者趨于理性，價(jià)格上漲幅度對(duì)去化影響很大，所以未來價(jià)格以小幅緩漲為主。渝北區(qū)、江北區(qū)品牌開發(fā)商項(xiàng)目的集中推售對(duì)整體市場(chǎng)的成交均價(jià)有一定的拉升。這在一定層面商堅(jiān)定了開發(fā)商漲價(jià)信心，因此以小幅上調(diào)項(xiàng)目價(jià)格，以保證項(xiàng)目利潤，同時(shí)也能保證項(xiàng)目較好去化。 圖 254： 2020 年 9 月 2020 年 9 月 重慶市 商品 房 成交量走勢(shì) 成交量 050100150200250300萬平方米 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 9 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 32 五、成交均價(jià) —— 價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)定，長期消費(fèi)上漲趨勢(shì)明顯 本月重慶主城區(qū)商品房成交價(jià)格 6783 元 /㎡，與上月持平 ，同比下降 %。 傳統(tǒng)的 10月重慶秋季房交會(huì)已經(jīng)延遲，因此 2020 年重慶 10月商品房市場(chǎng)成交可能出現(xiàn)回落。 9月樓市成交 并未達(dá)到市場(chǎng)理想高度。但由于 9 月的高位供應(yīng)，項(xiàng)目工程進(jìn)度趕不上，因此 10 月可能將出現(xiàn)一個(gè)調(diào)整期。 本月 供應(yīng)繼續(xù)高位運(yùn)行，目前開發(fā)商信心滿滿，抓住營銷旺季集中供應(yīng)，市場(chǎng)熱度高漲。本月市場(chǎng)供應(yīng)遠(yuǎn)超成交，整體存量增加，后市競爭壓力進(jìn)一步增大。 市場(chǎng) 供求 高位運(yùn)行 ， 但成交并沒有特別突出，市場(chǎng)供大于求嚴(yán)重。因此，改善型客戶選擇持幣觀望，剛需客戶又購買能力有限，因此，市場(chǎng)過量供應(yīng)造成去化比例不足，市場(chǎng)供求比拉大。但是，在購房者感知和信心變化期間，重慶商品房市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)連續(xù)數(shù)月上漲，目前建面均價(jià) 6783元 /㎡，已達(dá)到 10年 10 月同期水平。 9月為傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)旺季，開發(fā)企業(yè)一方面為了搶占市場(chǎng)份額，另一方面也為了規(guī)避后市的不確定性，因此本月集中供應(yīng)，造成市場(chǎng)井噴。本月市場(chǎng) 供過于求嚴(yán)重 ，需求比為 ，達(dá)近 1 年來最大 。 2020 年 9 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 26 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 該宗地位于熱點(diǎn)區(qū)域 宗地周邊發(fā)展暫不成熟 機(jī)遇 威脅 政府牽頭大力發(fā)展該區(qū)域 周邊多家企業(yè)拿地，未來有一定競爭 2020 年 9 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 27 第五章、商品房市場(chǎng) 一、市場(chǎng)綜 述 —— “ 金九 ” 未現(xiàn)：市場(chǎng)供應(yīng)高漲，但成交未達(dá)到預(yù)期 2020 年 9 月重慶主城商品房市場(chǎng)表現(xiàn)：市場(chǎng)供應(yīng)近 300 萬方，為 2020 年以來單月供應(yīng)量最高；但成交卻環(huán)比下滑，不及 8 月傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)量價(jià)均為達(dá)到預(yù)期。 表 243： 江北城組團(tuán) A 分區(qū) 周邊主要在售和形象樓盤一覽 表 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 建筑形態(tài) 總建面積 (㎡ ) 開盤時(shí)間 銷售狀態(tài) 銷售報(bào) 價(jià) (元/㎡ ) 紫御江山 江北區(qū) 高層 880000 2020123 預(yù)售 10538 寰宇天下 江北區(qū) 高層，小高 層，多層 426272 2020428 預(yù)售 25650 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 周邊房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)項(xiàng)目不多，區(qū)域內(nèi)在售住宅 產(chǎn)品 少。 商業(yè)（商服） 。 24501 50000 13664 江北區(qū) 江北區(qū)江北城組團(tuán) A 分區(qū) A081/0A082/03 號(hào)宗地 商業(yè)（商服） 。公建配套（文化娛樂、酒店、加油站、科教等） 。 江北城組團(tuán) A 分區(qū) 成交情況 表 242： 江北城組團(tuán) A 分區(qū) 近期成交地塊 區(qū)域 土地位臵 用途 面積(m2) 容積率 建筑 成交價(jià)(萬元 ) 江北區(qū) 江北區(qū)江北城組團(tuán) A 分區(qū) A061/0A062/0 A063/0 A064/03,B 分區(qū)B011/03,O 分區(qū) O031/04 號(hào)宗地 商業(yè)（商服） 。 未來開發(fā)具有較大 的升值潛力。 2020 年 9 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 25 ? 該 宗地周邊同屬性土地成交較多，未來競爭較大。 該地區(qū)將 建設(shè) 成 城市的金融中心，商務(wù)辦公寫字樓以及一系列包括大劇院、科技館在內(nèi)的大型公共服務(wù)設(shè)施，成為未來城市的功能、景觀和活動(dòng)中心。 宗地概況 表 241： 202012128 江北區(qū)江北城組團(tuán) A 分區(qū) A131/05 號(hào)宗地 地塊名稱 202012128 江北區(qū)江北城組團(tuán) A 分區(qū) A131/05 號(hào)宗地 地址 重慶市 江北區(qū) 出讓方式 掛牌出讓 土地用途 B1R2（以商業(yè)為主的綜合用地） 所在區(qū)域 江北 區(qū) 板塊位臵 五里店板塊 占地面積 (萬 m2) 起始總價(jià)（萬元） 110934 總建面積 (萬 m2) 55 地面價(jià)格 （萬 元 /畝） 容積率 樓板價(jià) （元 /平方米） 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 該地塊區(qū)域規(guī)劃分析 該宗地位于 重慶 江北區(qū)江北嘴。占地面積為 萬平方米，預(yù)計(jì)可開發(fā)總建筑面積約 55 萬平方米，容積率 。故從2020 年 1 月開始，熱點(diǎn)地 塊的研究將是以土地交易中心公布的整月土地為準(zhǔn)，且也對(duì)供應(yīng)地塊進(jìn)行分析。 拿地企業(yè)分析 2020 年 9 月無土地成交 。 三、 土地成交 —— 成交面積大幅下降 土地成交概述 據(jù)重慶土地交易中心和重慶市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 9月重慶 市 無土地成交 。商住混合用地 9 宗，占地 萬方，占比 %。居住用地供應(yīng) 7 宗，占地 萬方，占比 %。 其余 部分主要集中在 九龍坡區(qū)、巴南區(qū)和江北區(qū) ，其他區(qū)域都較少 。 2020 年 9 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 22 圖 241：重慶市 2020 年 9 月 2020 年 9 月土地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì) 9 月 10 月 11 月 12 月2020年 1月2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月面積（萬平方米） 189 . 157 . 287 . 315 . 248 217. 86 418 . 73 . 6 116 . 222 . 193 . 210 .宗數(shù) 37 38 36 67 35 23 17 51 14 17 18 27 35051015202530354045505560657075050100150200250300350400 ( 宗 )( 萬平方米 ) 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 2020 年 9 月， 除渝中區(qū)、大渡口區(qū)外，其他區(qū)域均有土地供應(yīng) 。因此，雖近兩個(gè)月一些城市開始相對(duì)集中推出土地，部分房企加大了拿地力度，但地價(jià)變化不大，土地市場(chǎng)總體平穩(wěn)，尚未出現(xiàn)過熱 。 克而瑞觀點(diǎn)： 近兩個(gè)月房企拿地雖有所增多，但底價(jià)成交或低溢價(jià)成交仍是主流，地價(jià)總體上仍保持了平穩(wěn)。 從歷年的實(shí)際看，土地供應(yīng)一般從 2 季度開始逐漸增加， 4 季度形成高峰，從落實(shí)住房用地供應(yīng)計(jì)劃看，近兩個(gè)月各 地加大推出住房用地力度也是正常的。 圖 133 ： 2020 年 8 月 2020 年 8 月重慶市商品房竣工面積累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源： 重慶市 統(tǒng)計(jì)局 1 8月1 9月1 10月1 11月1 12月12 年1 2月1 3月1 4月1 5月1 6月1 7月1 8月重慶市商品房竣工面積同比增幅（ % ）2 2 . 4 2 5 . 4 2 4 . 8 3 1 . 2 3 0 . 4 4 . 0 1 . 0 6 . 1 9 . 2 1 1 . 1 1 2 . 8 1 6 . 9 1 0 . 0 0. 0 10. 0 20. 0 30. 0 40. 0 %2020 年 9 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 21 第二篇 市場(chǎng)分析篇 第 四 章、土地市場(chǎng) 一、土地資訊 ? 國 土部：地價(jià)變化不大未現(xiàn)過熱 近期，一些城市相對(duì)集中地推出住房用地，有觀點(diǎn)認(rèn)為可能會(huì)造成土地市場(chǎng)過熱，進(jìn)而推高房價(jià)。 圖 132： 2020 年 8 月 2020 年 8 月重慶市商品房及住宅累計(jì)施工面積走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源： 重慶市 統(tǒng)計(jì)局 1 ~ 8 月 1 ~ 9 月 1 ~ 1 0 月 1 ~ 1 1 月 1 ~ 1 2 月12 年 1 2月1 3 月 1 4 月 1 5 月 1 6 月 1 7 月 1 8 月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅 3 4 . 9 3 3 . 8 3 3 . 6 2 8 . 6 2 4 . 4 2 8 . 1 3 1 . 5 1 9 . 7 2 0 . 1 1 9 . 7 2 1 . 5 2 1 . 6 固定資產(chǎn)投資增幅 3 0 . 3 3 1 . 1 3 2 . 2 3 1 . 6 30 2 0 . 4 2 2 . 7 2 0 . 1 2 0 . 7 2 3 . 1 2 1 . 1 2 2 . 60510152025303540 %1~ 8 月 1~ 9 月1~ 10月1~ 11月1~ 12月12 年1 2 月1~ 3 月 1~ 4 月 1~ 5 月 1~ 6 月 1~ 7 月 1~ 8 月商品房施工面積 1. 78 1. 86 1. 92 1. 97 2. 04 1. 67 1. 66 1. 69 1. 76 1. 81 1. 87 1. 96 住宅施工面積 1. 4 1. 46 1 . 5 0 1 . 5 5 1 . 5 9 1 . 2 9 1. 30 1. 31 1. 36 1 . 4 0 1 . 4 4 1 . 5 2 00. 511. 522. 5億平方米2020 年 9 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 20 同期，全市商品房竣工面積 ，同比 增加 %。 圖 1 31： 2020 年 8 月 2020 年 8 月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)及固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源： 重慶市 統(tǒng)計(jì)局 二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo) 18 月全市房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，