【正文】 圖 261： 2020 年 5 月 2020 年 5 月商品住宅供應(yīng)量對比圖 1 1 . 5 1 1 . 6 1 1 . 7 1 1 . 8 1 1 . 9 1 1 . 1 0 1 1 . 1 1 1 1 . 1 2 1 2 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 1 。主要在于市場成交表現(xiàn)較好，再加上酷暑淡季 即將 來臨，開發(fā)商抓住時機(jī)推售。 表 252：重慶市 主城各區(qū) 5 月商品房各類指標(biāo) 區(qū)域 成交面積 （萬方） 占比 價格 （元 /㎡） 價格平均水平 新增供應(yīng) （萬方） 占比 渝北區(qū) % 6887 % % 南岸區(qū) % 6335 % % 江北區(qū) % 7134 % % 沙坪壩區(qū) % 5918 % % 九龍坡區(qū) % 6084 % % 巴南區(qū) % 5442 % % 渝中區(qū) % 9348 % % 北碚區(qū) % 5492 % % 大渡口區(qū) % 6208 % % 合計 100% 6557 —— 100% 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 35 第六章、商品住宅市場 一、供應(yīng)量 —— 較上月基本持平，依然處于較高水平 根據(jù)本機(jī)構(gòu)對 2020 年 5 月重慶市商品住宅市場監(jiān)控得出， 5月住宅新增預(yù)售供應(yīng)量為，較上月 減少 ，環(huán)比 下降 %，與去年同期相比 下降 %。第三檔屬于價格拉下區(qū)，對于均價下拉作用明顯，主要為巴南區(qū) 、 北碚 區(qū)、沙坪壩區(qū) ， 其中 巴南區(qū) 最為明顯， 價格低于整體均價 %。 渝北 區(qū)本月新增供應(yīng)項目 22個，其中最大的是 美利山公園城市 ，體量達(dá) 萬方 ， 其中有 1 個 辦公 ，其它均 為住宅產(chǎn)品。 本月市場 新增供應(yīng) 除 九龍坡 區(qū) 、 渝北 區(qū) 和 巴南區(qū) 外，均出現(xiàn)了 下降 趨勢。其中大渡口區(qū)和渝中區(qū)回 升幅度較大，分別為 %、和 %。 圖 255： 2 011 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品房成交均價走勢圖 1 1 . 5 1 1 . 6 1 1 . 7 1 1 . 8 1 1 . 9 1 1 . 1 0 1 1 . 1 1 1 1 . 1 2 1 2 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 1 2 . 4 1 2 . 5成交價格 7803 7712 7662 7489 6938 6757 6254 6443 6451 6294 6675 6469 6557 0 1000 2020 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 元 / 平方米 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 34 六、 區(qū)域市場 —— 成交分布穩(wěn)定， 價格小幅 上漲 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場成交量 與 上個 月相比，呈現(xiàn) 小 幅 下 降 的趨勢，環(huán)比 下降%。 成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響， 本月 渝北 區(qū)、 江北 區(qū)和 北碚 區(qū)等區(qū)域不少 中高端 的產(chǎn)品入市，在一定程度上 也 拉 升 了市場價格。 二、從成交結(jié)構(gòu)上看： 成交區(qū)域結(jié)構(gòu) 有所變化 。 成交均價 出現(xiàn) 回升 態(tài)勢主要 有以下兩個方面的原因： 一、 市場優(yōu)惠幅度的 減小 。 圖 254： 2020 年 5 月 2020 年 5 月 重慶市 商品 房 成交量走勢 1 1 . 5 1 1 . 6 1 1 . 7 1 1 . 8 1 1 . 9 1 1 . 1 0 1 1 . 1 1 1 1 . 1 2 1 2 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 1 2 . 4 1 2 . 5成交量 1 1 0 . 4 1 1 0 . 5 9 0 . 2 9 6 . 2 1 1 6 . 1 1 4 7 . 5 1 5 2 . 2 1 8 8 . 6 7 7 . 7 1 2 5 . 5 2 4 4 . 1 1 7 9 . 2 1 7 7 . 5 050100150200250300萬平方米 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 33 五、成交均價 —— 成交結(jié)構(gòu)微調(diào) ，價格 略微 上升 本月重慶主城區(qū)商品房成交價格略有 上升 ，成交均價為 6557 元 /平米。 下月將持續(xù)較為活躍的態(tài)勢，但淡季的來臨以及剛需不斷得到滿足，因此下月成交量將有所下降。 5 月樓市成交情況較好，?紅 5 月?的應(yīng)正主要原因在于：一方面政策方面的松動，給足購房者信心，打破前幾個月以來的濃厚觀望情緒，促進(jìn)成交。 本月市場相對活躍，預(yù)計下月供應(yīng)量將有所減少；但是酷暑來臨之前，開發(fā)商將加緊推盤速度，因此預(yù)計下月供應(yīng)量將持續(xù)在 150170 萬方左右的高位。主要在于：在銀行對首套房政策放松以及政府的微調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場成交活躍；酷暑淡季即將到來，開發(fā)商企圖減低淡季對業(yè)績的拉低影響，在需求較為旺盛的 5 月不斷加大供應(yīng)量，提升業(yè)績。 圖 252： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品房供求關(guān)系對比圖 供應(yīng)量 165 . 7 193 . 5 176 . 2 100 . 3 177 . 3 186 . 6 199 . 7 202 . 1 195 . 8 180 . 0 170 . 36成交量 1 1 0 . 4 1 1 0 . 5 9 0 . 2 9 6 . 2 1 1 6 . 1 1 4 7 . 5 1 5 2 . 2 1 8 8 . 6 7 7 . 7 1 2 5 . 5 2 4 4 . 1 1 7 9 . 2 1 7 7 . 5 供求比 1. 50 1. 75 1. 95 1. 04 1. 53 1. 27 1. 31 1. 07 0. 51 0. 33 0. 80 1. 00 0. 96 0. 00 0. 50 1. 00 1. 50 2. 00 2. 50 050100150200250300萬方 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 31 三、供應(yīng)量 —— 市場活躍，供應(yīng)持續(xù)高位 2020 年 5 月，市場供應(yīng)量為 萬方，環(huán)比下降 %，同比上升 %， 新辦理預(yù)證項目 81 個。 主要在于：在銀行對首套房政策放松以及政府的微 調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場成交活躍 ，而開發(fā)商也抓住時機(jī)，隨之加大供應(yīng)量，提升業(yè)績，同時也盡量 減低淡季對業(yè)績的拉低影響。另一方面 酷暑淡季即將到來， 開發(fā)商勢必 抓緊五六月的時機(jī)，加緊跑量提升業(yè)績。一方面延續(xù)近期的打折優(yōu)惠措施，不少價格便宜、性價比較高的產(chǎn)品入市，獲得購房者追捧。雖然目前政府對樓市調(diào)控的大方向未變，但各地近期均出現(xiàn)了一些微調(diào)政策以鼓勵成交，這些都增強(qiáng)了市場的信心，也刺激了市場成交。 5 月樓市呈現(xiàn)一片好景，主要有以下兩個方面原因： 首先，政策信貸方面影響。 據(jù)本機(jī)構(gòu)監(jiān)測， 2020 年 5月主城區(qū)商品房市場供應(yīng) 萬方，環(huán)比下降 %；成交 ，環(huán)比下降 %，成交均價 6469 元 /平米，環(huán)比下降 %。建筑形態(tài)以高層與多層為主，同時有 商業(yè)項目。 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū) 地塊成交情況 表 242： 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū) 近期成交地塊 區(qū)域 土地位臵 用途 面積(m2) 容積 率 建筑 成交價(萬元 ) 九龍坡區(qū)區(qū) 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 分區(qū) 293/0291/02 號宗地 二類居住 35544 31150 九龍坡區(qū)區(qū) 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N分區(qū) N141/03地塊 二類居住 18500 90972 21834 資料來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 據(jù)本機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計， 2020 年 1月至今， 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū) 有 2宗住宅類用地成交。 ? 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，未來開發(fā)具有較大的升值潛力。 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 27 宗地投資開發(fā)前景總結(jié) ? 宗地 周邊居住氛圍比較濃厚，能以彩云湖公園為依托打造宜居生態(tài)住宅區(qū) 。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的彩云湖是重慶主城最 大的城市水庫 。新城地屬城市總體規(guī)劃?大楊 石?組團(tuán)，其東北緊連石橋鋪，西至上橋片區(qū)，南至大渡口新城。本月將對該地塊的投資前景進(jìn)行簡要分析 。） 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū) N221/02 號、 N2512/04 號宗地 2020 年 5 月 30 日，重慶市國土局以 134851 萬元的價格掛牌 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N標(biāo)準(zhǔn)分區(qū) N221/02號、 N2512/04 號宗地 ，屬性為 二類居住用 地、商業(yè)用地、商務(wù)用地 。 圖 244 ：重慶市 2020 年 5 月 拿地企業(yè)結(jié)構(gòu) 本地開發(fā)商75%其他開發(fā)商25% 外地拿地企業(yè)明細(xì) 區(qū)域 土地位臵 用 途 土地面積 建筑規(guī)模 (m2) 容積率 成交價 競得單位 大渡口區(qū) 大渡口區(qū)大渡口組團(tuán) A 分區(qū)A232/0A252/0A251/06 地塊 二類居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地 119287 69635 雅居樂地產(chǎn) 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 26 四、重點(diǎn)地塊 （由于重慶土地交易中心的數(shù)據(jù)存在滯后性，當(dāng)月土地成交會出現(xiàn)上月部分成交。 圖 242：重慶市 2020 年 5 月 2020 年 5 月土地市場成交走勢 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月2020 年 1月2 月 3 月 4 月 5 月成交面積（萬平方米） 4 6 . 0 1 1 7 6 . 4 4 85 . 36 1 1 3 . 5 4 8 4 . 4 2 118 . 98 9 7 . 2 1 4 4 . 2 6 1 0 0 . 5 2 0 8 . 1 2 2 1 7 . 6 4 1 2 1 . 1 7 4 1 . 6 3成交宗數(shù) 8 23 17 15 18 32 26 23 32 29 23 18 4成交總價 1 7 . 8 64 . 6 5 5 . 6 2 1 7 . 5 1 2 7 . 4 6 3 4 . 6 2 107 . 99 6 2 . 8 8 3 1 . 0 5 36 . 14 4 8 . 7 8 2 7 . 9 8 1 2 . 6 70306090120150050100150200250（宗）（萬平方米） 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 成交地塊結(jié)構(gòu)分析 圖 243 ：重慶市 2020 年 5 月土地成交用途結(jié)構(gòu) 居住用地25%綜合用地25%工業(yè)用地50% 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 5 月成交土地 4宗，工業(yè) 用地占比 50%，居住用地占比 25%，商住混合用地占比 25%。 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 24 三、 土地成交 —— 大幅下降 土地成交概述 據(jù)重慶土地交易中心和重慶市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 5月重慶市土地成 交 4 塊。商業(yè)用地供應(yīng) 2 宗，占地 ，占比 %。 同時， 工業(yè)用地供應(yīng) 7宗，占地 萬方，占本月總供應(yīng)用地的 %。 圖 241：重慶市 2020 年 5 月 2020 年 5 月土地市場供應(yīng)走勢 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月10月11月12月2012 年1 月2 月 3 月 4 月 5 月面積（萬平方米） 154 125 . 149 . 132 . 189 . 157 . 287 . 315 . 248 217 . 86 418 . 73 . 6宗數(shù) 20 16 29 27 37 38 36 67 35 23 17 51 14051015202530354045505560657075050100150200250300350400 ( 宗 )( 萬平方米 ) 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 本月 主城 中九區(qū)中 , 重慶主城區(qū)共供應(yīng) 14 宗土地，供應(yīng)土地面積為 萬平方米。 修訂辦法，加快出臺， 對于房地產(chǎn)的健康發(fā)展來說未必不是一個利好，截止到去年年底的數(shù)據(jù)，全國開發(fā)商的數(shù)量高達(dá) 萬多家，通過調(diào)控、打擊閑臵用地等一系列手段可以加快 房地產(chǎn)內(nèi)部的整合 。但是至今效果不明顯，各地閑臵 2 年以上的?地王?們照常在曬太陽。 圖 133 ： 2020 年 4 月 2020 年 4 月重慶市商品房竣工面積累計同比增幅走勢圖 數(shù)據(jù)來源： 重慶市 統(tǒng)計局 1 4 月 1 5 月 1 6 月 1 7 月 1 8 月 1 9 月 1 10 月 1 11 月 1 12 月12