【正文】 圖 261： 2020 年 1 月 2020 年 1 月商品住宅供應(yīng)量對(duì)比 圖 1 2 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 1 2 . 4 1 2 . 5 1 2 . 6 1 2 . 7 1 2 . 8 1 2 . 9 1 2 . 1 0 1 2 . 1 1 1 2 . 1 2 1 3 . 1住宅 2 8 . 5 4 4 0 . 0 4 1 6 8 . 8 1 5 4 . 3 1 5 2 . 0 1 5 4 . 1 1 0 5 . 0 1 7 3 . 9 2 5 7 . 6 1 1 8 . 9 1 8 4 . 2 1 7 6 . 5 1 。 1 月住宅新增預(yù)售供應(yīng)量為 ， 與上月相比下降幅度較大， 較上月 減少 ，環(huán)比 下降 %，與去年同期相比 上升 %，上升幅度較大，主要是因?yàn)槿ツ晖谔幱诖汗?jié)假期，商品住宅供應(yīng)量較小 。 本月拉 下 區(qū)域的成交量 占比較 大 ，因此 對(duì) 本月價(jià)格起到明顯拉 低 作用 。 成交價(jià)格明顯地分為三個(gè)檔次，第一檔屬于拉升區(qū)，主要為渝中區(qū)、 渝北 區(qū) 、 江北 區(qū) 和南岸區(qū) ，分別高出均價(jià) %、 %、 %和 %左右，而其中價(jià)格較 高的渝 北 區(qū) 、成交量占比 居于 榜首位臵 ， 但受成交面積排名第二的沙坪壩區(qū)價(jià)格影響， 因此對(duì)總體均價(jià)拉升作用 不大 ；第二檔屬于價(jià)格平行區(qū)，本月平行價(jià)格的區(qū)域有 大渡口 區(qū) 。本月新增供應(yīng)最大的區(qū)域是渝北區(qū)，為 萬(wàn)方，占市場(chǎng)總量的 %。其中渝北區(qū)成交量 依舊持續(xù)最高 ，為 萬(wàn)方，占全市的%，成交占比下降 %。 圖 255： 2 012 年 1 月 2020 年 1 月重慶市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖 12 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 12 . 4 1 2 . 5 12 . 6 1 2 . 7 1 2 . 8 1 2 . 9 12 . 10 1 2 . 1 1 12 . 12 1 3 . 1成交價(jià)格 6451 6294 6675 6469 6557 6607 6672 6784 6783 6657 6929 7065 66045800 6000 6200 6400 6600 6800 7000 7200 元 / ㎡ 數(shù)據(jù)來(lái)源： 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 1 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 30 六、 區(qū)域市場(chǎng) —— 主城各區(qū)量?jī)r(jià) 出現(xiàn)小幅度回落 2020 年 1 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量 與上個(gè) 月相比， 出現(xiàn)小幅 下降 ， 環(huán)比 下降 %。本月成交價(jià)格 低 于整體市場(chǎng) 均價(jià) 相對(duì)較 多的沙坪壩區(qū) 本月成交量較大， 略低于 位于 全市 成交排位榜首 的渝北區(qū) ，另外本月渝北區(qū)和沙坪壩本月成交部 分經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)價(jià)格拉低也起到一定影響， 其余價(jià)格拉升區(qū)域成交量均較低，因此對(duì)全市價(jià)格有明顯的拉 低 作用。 本 月來(lái)市場(chǎng)成交均價(jià) 出現(xiàn) 小幅 下降 主要有以下兩個(gè)方面的原因： 一、從優(yōu)惠幅度看： 本月 為農(nóng)歷年關(guān)，不少外出務(wù)工人員紛紛返鄉(xiāng)臵業(yè)，開(kāi)發(fā)商更是推出年關(guān)優(yōu)惠，大多較之前的優(yōu)惠要大，借此激發(fā)購(gòu)房者的購(gòu)買欲望， 致使均價(jià)出現(xiàn)小幅 度的回落 。 市場(chǎng)成交持續(xù)高位運(yùn)行，將激發(fā)不少購(gòu)房者購(gòu)買欲望， 初步預(yù)計(jì)下月成交會(huì)在 180200萬(wàn)方左右 。 圖 253： 2020 年 1 月 2020 年 1 月重慶市商品房供應(yīng)量走勢(shì) 1 2 . 1 12 . 2 1 2 . 3 1 2 . 4 1 2 . 5 1 2 . 6 12 . 7 12 . 8 1 2 . 9 1 2 . 1 0 1 2 . 1 1 12 . 12 1 3 . 1供應(yīng)量 3 9 . 9 4 1 . 1 1 9 5 . 8 180 . 0 1 7 0 . 4 2 0 9 . 1 1 3 5 . 9 8 2 2 7 . 8 9 295 . 98 175 . 87 2 3 0 . 6 7 2 5 5 . 6 5 1 9 0 . 1 7050100150200250300350萬(wàn)㎡ 數(shù)據(jù)來(lái)源： 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 1 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 28 四、 成交量 —— 成交 延續(xù)“暖冬”行情 本月商品房成交 萬(wàn)方，環(huán)比 下降 %，同比上升 %。 本月供應(yīng) 出現(xiàn) 小幅上漲 ，主要在于： 一方面，受 12 年年底火爆成交市場(chǎng)影響，各大開(kāi)發(fā)商均一反常態(tài)加大 13 年伊始供應(yīng)滿足市場(chǎng)所需 ；另一方面，市場(chǎng)成交的持續(xù)高位運(yùn)行，開(kāi)發(fā)商資金 得到 回籠，給足賣方信心， 導(dǎo)致了房企在 2020年開(kāi)年就發(fā)起了沖刺。 本月 市場(chǎng) 出現(xiàn)供不應(yīng)求 ， 主要在于：一方面 中央調(diào)控政策空擋加上 12年暖冬市場(chǎng)延續(xù)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商加大市場(chǎng)供應(yīng)，領(lǐng)跑 2020市場(chǎng)；另一方面 ，各大開(kāi)發(fā)商給出各種年關(guān)給力優(yōu) 惠，激發(fā)不上購(gòu)房者的購(gòu)買欲望，再者，受返鄉(xiāng)臵業(yè)潮的影響，帶動(dòng)本月成交。 第二、 市場(chǎng)買方： 一方面， 地方 各種鼓勵(lì)剛需購(gòu)房的優(yōu)惠政策正不斷出臺(tái)， 加上 樓市仍可能在未來(lái) 市場(chǎng) 繼續(xù)上行 ， 市場(chǎng)上購(gòu)房者買漲不買跌的心態(tài)也越發(fā)的顯現(xiàn)出來(lái) ， 所以，去年11 月份以來(lái)，購(gòu)房者由“觀望”情緒逐漸轉(zhuǎn)化為“盡早入市”的情緒；另一方面 ， 各 大 房企年關(guān) 均推出種種 優(yōu)惠，大都比之前的幅度大，從而為樓市營(yíng)造出一個(gè)“相對(duì)低谷” 市場(chǎng)，激發(fā)購(gòu)房者購(gòu)買欲望，促成成交 。 本月 市場(chǎng) 供 不應(yīng) 求 ，需求比為 。 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 地勢(shì)平坦，改造難度小 宗地周邊發(fā)展不成熟 機(jī)遇 威脅 政府牽頭大力發(fā)展該區(qū)域 市場(chǎng)對(duì)于區(qū)域認(rèn)可度不夠 2020 年 1 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 24 第五章、商品房市場(chǎng) 一、市場(chǎng)綜述 —— 各大房企搶跑 2020， 市場(chǎng) 供求 持續(xù)高位 運(yùn)行 2020 年 1 月重慶主城商品房市 場(chǎng)表現(xiàn)： 受 2020 暖冬市場(chǎng)影響， 市場(chǎng) 供求持續(xù) 高位 ；出現(xiàn) 供不應(yīng)求 ；成交均價(jià)出現(xiàn) 小幅度下降 。 禮嘉組團(tuán) A 分區(qū) 成交情況 表 242： 禮嘉組團(tuán) A 分區(qū) 近期成交地塊 區(qū)域 土地位臵 用途 面積(m2) 容積率 建筑 成交價(jià)(萬(wàn)元 ) 渝北區(qū) 渝北區(qū)悅來(lái)組團(tuán) D 分區(qū) 1113/0171/04 號(hào)宗地 二類居住用地 74516 36663 資料來(lái)源： 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 據(jù)本機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)， 2020 年 1 月至今， 禮嘉組團(tuán) A 分區(qū) 有 18 宗商業(yè)住宅 類用地成交。 未來(lái)開(kāi)發(fā)具有較大 的升值潛力。 ? 該 宗地周邊同屬性土地成交目前較少，后期會(huì)持續(xù)增加，近期競(jìng)爭(zhēng)力度不大。同時(shí)結(jié)合公共服務(wù)設(shè)施及服務(wù)半徑 ,布局 6處社會(huì)停車場(chǎng)和 3處公交首末站。商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地 19 公頃 ,商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施總建筑面積 45 萬(wàn)平方米。 毗鄰重慶國(guó)際博覽中心，與蔡家組團(tuán)隔江相望，距解放碑、觀音橋約 15 公里，距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng) 12 公里，距規(guī)劃的悅來(lái)兩江國(guó)際商務(wù)中心區(qū) 8 公里。本月將對(duì)該地塊的投資前景進(jìn)行簡(jiǎn)要分析 。） 渝國(guó)土房管告字 [2020]2 號(hào)渝北區(qū)悅來(lái)組團(tuán) D 分區(qū) 131/0 132/04 號(hào)宗地 2020年 1月 15日， 渝國(guó)土房管告字 [2020]2號(hào)渝北區(qū)悅來(lái)組團(tuán) D分區(qū) 131/0 132/04號(hào)宗地 掛牌 ，屬性為 二類居住用地 。 外地開(kāi)發(fā)商拿地明細(xì) : 區(qū)域 土地位臵 用 途 土地面 積 建筑規(guī)模 (m2) 容積 率 起始價(jià)(萬(wàn)元 ) 成交價(jià)(萬(wàn)元 ) 競(jìng)得單位 巴南區(qū) 巴南區(qū)李家沱 魚(yú)洞組團(tuán)巴南B 分區(qū) B531/04 號(hào)宗地 二類居住 112876 282190 43757 43757 重慶融科智地房地產(chǎn)有限公司 巴南區(qū) 渝國(guó)土房管告字 [2020]1 號(hào)巴南區(qū)魚(yú)洞組團(tuán) A 標(biāo) 準(zhǔn)分區(qū)A1321/0 A1322/0A1531/0 A154/0A133/0 A11111/05 號(hào)宗地 一類居住、二類居住、商業(yè)用地、商務(wù)用地、廣場(chǎng)用地 84959 24849 42500 重慶浩博實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司 九龍坡區(qū) 渝國(guó)土房管告字 [2020]49 號(hào)九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū) F183 宗地 二類居住用地 28507 29477 29477 萬(wàn)科（重慶）房地產(chǎn)有限公司 九龍坡區(qū) 渝國(guó)土房管告字 [2020]49 號(hào)九龍坡區(qū)西彭組團(tuán)Ｏ分區(qū)Ｏ021/0Ｏ 031/0Ｏ081/03 地塊 一類居住用地、二類居住用地 167670 33067 33067 宜賓聚鑫投資有限公司 2020 年 1 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 22 四、重點(diǎn)地塊 （由于重慶土地交易中心的數(shù)據(jù)存在滯后性，當(dāng)月土地成交會(huì)出現(xiàn)上月部分成交。 拿地企 業(yè)分析 2020 年 1 月的成交土地中外地企業(yè)拿地 4 宗。公建配套用地成交 1 宗，占比 %。 圖 242：重慶市 2020 年 1 月 2020 年 1 月土地市場(chǎng)成交 走勢(shì) 2020 年 1月2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月2020 年 1月成交面積（萬(wàn)平方米） 1 0 0 . 5 208 . 12 2 1 7 . 6 4 394 . 39 45 . 37 5 1 . 3 115 . 36 3 1 1 . 7 9 1 2 2 . 0 3 356 . 58 2 3 5 . 7 1 4 1 7 . 5 4 1 3 6 . 4 4成交宗數(shù) 32 29 23 49 7 6 13 24 27 36 32 49 12成交總價(jià) 3 1 . 0 5 36 . 14 48 . 78 107 1 3 . 7 7 26 . 48 2 8 . 9 2 102 . 4 43 . 74 6 8 . 4 5 119 . 54 1 1 7 . 6 9 2 9 . 7 30306090120150050100150200250 （宗）（萬(wàn)平方米） 數(shù)據(jù) 來(lái)源： 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 成交地塊結(jié)構(gòu)分析 圖 243 ：重慶市 2020 年 1 月土地成交用途結(jié)構(gòu) 商業(yè)用地8%工業(yè)用地25%公建配套8%居住用地42%商住混合用地17%2020 年 1 月重慶土地成交 結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù) 來(lái)源： 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 1 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 21 2020 年 1 月成交土地 12 宗， 其中商業(yè)用地成交 1 宗 ,占比 %。公建配套用地供應(yīng) 7 宗 ,占地 萬(wàn)方 ,占比 %。商業(yè)用地供應(yīng) 2宗，占地 萬(wàn)方，占比 %。 圖 241：重慶市 2020 年 1 月 2020 年 1 月土地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì) 2012 年1 月2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月10月11月12月2013 年1 月面積 ( 萬(wàn)平方米 ) 248 217 86 418 73 . 117 222 194 210 361 636 306 133宗數(shù) 35 23 17 51 14 17 18 27 35 35 79 44 270510152025303540455055606570758085050100150200250300350400( 宗 )( 萬(wàn)平方米 )2 0 1 2 年 1 月 2 0 1 3 年 1 月重慶土地供應(yīng)走勢(shì) 數(shù)據(jù) 來(lái)源： 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 2020 年 1 月擬供應(yīng)土地 27 宗，其中工業(yè)用地供應(yīng) 12 宗，占地 ，占本月總供應(yīng)用地的 %。其中渝北區(qū)供應(yīng)量最大，占地面積 萬(wàn)方，占全市供應(yīng)的 %。 二、 土地供應(yīng) —— 供應(yīng)面積下降、供應(yīng)宗數(shù)下降 土地供應(yīng)概述 據(jù)本機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止到 2020 年 1 月 31 日，重慶市土地交易中心和重慶市國(guó)土資源和2020 年 1 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 19 房屋管理局公眾信息網(wǎng)公示擬供應(yīng)土地共 27宗，預(yù)出讓土地面積共計(jì)為 ，出讓綜合價(jià)金共 284182 萬(wàn)元，土地平均出讓價(jià)格 元 /平方米。受到需求強(qiáng)勁 、降價(jià)促銷以及市場(chǎng)環(huán)境等因素的影響，多個(gè)城市的住房?jī)r(jià)格正在上升。考慮到目前市場(chǎng)利率依然處于低位，未來(lái)在限購(gòu)等手段難以進(jìn)一步拓展空間的情況下，央行可以通過(guò)加息抬高資金成本，將通脹預(yù)期抑制下去。 ? 克而瑞觀點(diǎn)： 如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)升溫，未來(lái)不排除政府進(jìn)一步收緊當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)控手段。 統(tǒng)計(jì)顯示， 1 月 10個(gè)典型城市土地成交建筑面積 2602萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比下降了 32%，但同比出現(xiàn) 77%的增長(zhǎng)。值得注意的是，北京成為了今年 1 月份土地出讓市場(chǎng)最大的亮點(diǎn)。 圖 133 ： 2020 年 12 月 2020 年 12 月重慶市商品房竣 工面積累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源： 重慶市 統(tǒng)計(jì)局 1 12月12 年1 2 月1 3 月 1 4 月 1 5 月 1 6 月 1 7 月 1 8 月 1