【正文】 由于本次推案面積較大，總價(jià)相對(duì)偏高，導(dǎo)致銷售狀態(tài)相對(duì)較差，%左右房源。本次開盤主城各區(qū)都有較多客戶，主要以江北、渝北客戶為主，年齡多為2855歲左右。點(diǎn)評(píng)：隆鑫鴻府位于目前重慶重點(diǎn)開發(fā)板塊——兩江新區(qū)核心地段，地處寸灘，空港兩大保稅港之間，而寸灘保稅港是國內(nèi)唯一內(nèi)陸型，唯一空港加水港雙功能保稅港區(qū)，項(xiàng)目享有完善配套，更享有重慶中央別墅區(qū)成熟商圈配套，項(xiàng)目周邊高檔社區(qū)云集，300畝的果糖湖公園、高爾夫球場以及多個(gè)高檔酒店也是品質(zhì)生活的保障。圖2103 ：2012年9月重慶市房地產(chǎn)報(bào)媒投放詳情比例（投放頻次）數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、典型項(xiàng)目——隆鑫鴻府媒體策略分析樓盤名稱總投放版面（版）總投放頻次（次）訴求點(diǎn)隆鑫鴻府17產(chǎn)品介紹、開盤信息 平面媒體圖典型活動(dòng)事件分析項(xiàng)目名稱事件時(shí)間事件內(nèi)容隆鑫鴻府2012年9月22日三好洋房 府閱兩江 9月22日 全城啟幕 建面6399元/㎡起 首付22萬買兩江新區(qū)三好洋房 套內(nèi)約60260㎡，交1萬最低抵6萬，最高抵22萬 項(xiàng)目交通圖 項(xiàng)目總平圖2012年9月位于重慶市兩江新區(qū)渝都大道(機(jī)場路、寶石路) 隆鑫鴻府于22日推出高層4/5/6號(hào)樓，共計(jì)74套房源。本月產(chǎn)品介紹投放頻次最高，達(dá)到了992次，%；其次是開盤信息，投放次數(shù)為154次，%；然后是價(jià)格訴求，投放頻次為154次，%。圖2102 ： 2011年9月2012年9月重慶市房地產(chǎn)平面媒體廣告投放走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 主要監(jiān)測(cè)媒體投放分析 從2012年9月的媒體投放比例來看，重慶晨報(bào)的媒體投放比例依然是最大，%，%，其次是重慶商報(bào)，%，%，排名第三的是重慶晚報(bào)，%，%。圖2101 ：2012年9月重慶市房地產(chǎn)營銷活動(dòng)投放金額份額圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、媒體分析媒體市場投放綜述根據(jù)本機(jī)構(gòu)對(duì)重慶六大主流報(bào)紙（晨報(bào)、商報(bào)、晚報(bào)、時(shí)報(bào)、新女報(bào)、渝報(bào)）媒體廣告投放的監(jiān)測(cè)分析，2012年9月重慶市場共投放了1564次報(bào)紙媒體廣告。其次是開盤信息，%，其他方面投放力度均較小。 項(xiàng)目售房部實(shí)景圖 社區(qū)實(shí)景圖第十章、營銷媒體一、營銷綜述本月的房產(chǎn)市場持續(xù)熱銷場面，媒體推廣投放加大！ ，%。 項(xiàng)目總平圖 項(xiàng)目效果圖3）、項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目位置圖4）、項(xiàng)目產(chǎn)品解析：1. 規(guī)劃：行列式布局2. 建筑：現(xiàn)代風(fēng)格3. 地理位置：融僑城花樣派地處主城中心南岸區(qū)板塊，距解放碑商圈，江北商圈，楊家坪商圈，只需要15分鐘車程，更緊鄰南岸商圈。,。開發(fā)商融僑長江（重慶）房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理重慶融僑錦江物業(yè)管理有限公司數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)融僑城花樣派是目前金輝融僑城唯一的中小戶型高層組團(tuán)。本月推案情況：項(xiàng)目9月23日開盤推出25號(hào)樓，共283套房源，現(xiàn)場到訪客戶大約為200組，開盤套內(nèi)折后均價(jià)為9126元/㎡，當(dāng)天去化150套，%。多條道路通達(dá)主城各區(qū)。項(xiàng)目區(qū)位與交通:n 龍湖春森彼岸位于重慶北濱路，緊鄰江北嘴CBD。集團(tuán)總部設(shè)在北京，現(xiàn)有員工8000多人，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)三大板塊。以高層、小高層、商業(yè)與一棟集寫字樓與酒店為主的超高層組成，更以幾近奢華的產(chǎn)品配置，彰現(xiàn)城市精英尊崇的品質(zhì)生活：5000元/㎡的精裝超五星住戶大堂，精選稀少云石，加工為奢華大堂主題墻；，每部10萬元轎箱內(nèi)飾，配備電梯智能預(yù)約系統(tǒng)；意大利馬進(jìn)口賽克，鋪就CBD濱江唯一無邊界涌池；德國ROTO、新風(fēng)系統(tǒng)、電子指紋密碼門鎖、彩色可視對(duì)講系統(tǒng)、密碼鎖信報(bào)箱…諸多頂級(jí)配置，匹配高處人生。保留密植大樹的樹林、將原有的低谷作為水體、地塊內(nèi)的豐富原生植物，為打造生態(tài)的春森彼岸打下了良好的基礎(chǔ)。龍湖春森彼岸78萬方世界級(jí)濱水建筑群，占據(jù)城市中心絕版地段，粹集現(xiàn)代城市生活之品質(zhì)要素：觀江豪宅、商務(wù)SOHO、5A甲級(jí)寫字樓、10萬方國際風(fēng)尚商業(yè)街區(qū)、1000米濱江休閑長廊……構(gòu)筑城市未來國際化水岸生活！1）、項(xiàng)目總體概況：表291：龍湖春森彼岸實(shí)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱龍湖春森彼岸所屬區(qū)域板塊北濱路板塊物業(yè)地址重慶市江北區(qū)北濱路陳家館A宗E宗（緊鄰江北嘴CBD）占地面積160326㎡容積率建筑面積782392㎡綠化率30%建筑形態(tài)高層、小高層規(guī)劃戶數(shù)2000戶最早開盤日期2007121交房時(shí)間201312319月銷售報(bào)價(jià)9126元/平米物業(yè)管理費(fèi)。 項(xiàng)目宣傳圖著名開發(fā)商項(xiàng)目龍湖春森彼岸龍湖春森彼岸坐落于北濱路陳家館，緊鄰江北嘴CBD，擁有長江、嘉陵江江岸線。滿足您一生的生活夢(mèng)想。渝高香洲，同時(shí)秉承新古典主義的建筑精粹，萃取人文美學(xué)，為大成者劃定洋房生活的品位。推介理由：1. 洋房中的脫穎者——園中藏園，“隱於城，藏於園”的極致洋房之前重慶有過很多洋房，它們或者在高層中氣息，或者原理城市的繁華；而對(duì)于渝高香洲來講，不僅擁有彩云湖公園的恬淡，更能在二郎商圈品味萬千繁華。，總建筑面積約28萬方，項(xiàng)目擁有近50畝的天然湖面，周邊擁有100多畝體育公園及300多畝森林公園，整體生態(tài)環(huán)境優(yōu)異。特色樓盤推薦渝高香洲——為大成者劃定洋房生活的品位渝高香洲，坐擁無法復(fù)制的公園天賦，秉承新古典主義的建筑美學(xué)，項(xiàng)目嵌入彩云湖國家濕地公園，三面環(huán)園生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越。從項(xiàng)目本身來看，本機(jī)構(gòu)認(rèn)為該項(xiàng)目9月滯銷的原因主要有以下兩點(diǎn)：地理位置方面：項(xiàng)目整體位置靠近濱江路，交通規(guī)劃方面的不便是導(dǎo)致本次推案滯銷的一個(gè)重要因素。滯銷產(chǎn)品——華潤中央公園 現(xiàn)場人氣圖 項(xiàng)目總平圖開盤銷售狀況：位于重慶市江北區(qū)北濱路中段(鴻恩寺公園旁)華潤中央公園于2012年9月7日盛大開盤，本次推出高層9號(hào)樓，3梯6戶，位于小區(qū)東北面，主要以四房為主，開盤均價(jià)8534元/㎡，開盤優(yōu)惠為：搜房團(tuán)購卡10000抵4366666666；。低于周邊在售的金科公園王府天下公館、華宇北城雅郡、魯能星城等高層項(xiàng)目。并且本次推案一房到三房均有，產(chǎn)品面積跨度較大，滿足市場多方位選擇需求。獨(dú)有的綠色景觀及清新的空氣質(zhì)量，打造更為出色的宜居生活，讓業(yè)主盡享多元化生態(tài)美景。且項(xiàng)目緊鄰龍頭寺森林公園，鮮花大道。團(tuán)購客戶開盤當(dāng)天認(rèn)購可享房屋總款優(yōu)惠1%，一次性付款客戶可享房屋總款優(yōu)惠1%，按時(shí)簽約客戶可享受房屋總款優(yōu)惠1%。再加上龍湖北城、西城天街的成功，更進(jìn)一步加大了龍湖MOCO以后發(fā)展的道路。高端家居消費(fèi)人群主要在沿海及周邊發(fā)達(dá)城市購買世界高檔家居產(chǎn)品。在與商務(wù)部簽署的《共同建設(shè)內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)合作備忘錄》中，北部新區(qū)擬建中國首個(gè)內(nèi)陸保稅港，設(shè)立重慶保稅港區(qū)，將有利于降低我市乃至西部內(nèi)陸省市的物流成本，將吸引云、貴、川等周邊地區(qū)外貿(mào)貨物到重慶經(jīng)長江水運(yùn)出口，帶動(dòng)和推動(dòng)以重慶為圓心半徑500公里面積80萬平方公里的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也將吸納更多企業(yè)入駐重慶。 項(xiàng)目成交成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）成交總金額（萬元）0000商業(yè)規(guī)劃重慶龍湖MOCO整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)體量共3萬方，其中全部為自己持有，按照國際高標(biāo)志設(shè)計(jì)和建設(shè)，建成集裝修設(shè)計(jì)、家居用品、家居藝術(shù)為一體的家居品質(zhì)生活館 ，目標(biāo)成為全方位的高端家居生活館，顛覆重慶家居消費(fèi)理念，提供了與國際潮流同步的生活方式和消費(fèi)文化。月物業(yè)管理龍湖物業(yè)有限公司開發(fā)商重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)區(qū)位分析龍湖國際，地處重慶北環(huán)門戶，軌道交通樞紐站，輕軌6號(hào)線、5號(hào)線，輕軌環(huán)線交匯于此，與數(shù)十條城市公交線，內(nèi)環(huán)高速公路，共同構(gòu)筑交通中轉(zhuǎn)核心動(dòng)力。動(dòng)力國際作為該區(qū)域內(nèi)唯一的“純商業(yè)商務(wù)體”，相關(guān)產(chǎn)品按照國際商業(yè)商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃原則，傾心打造。攜寰宇中心、寰亞3號(hào)、寰歐中心、精品行政酒店、BLOCK購物公園等五大功能業(yè)態(tài)，以劃越時(shí)代的建筑形態(tài)，峰峻的驕傲，霓虹的繽紛，以夢(mèng)幻般的靈感，獨(dú)創(chuàng)未來型空間，3+3立體空間理念，定義國際商業(yè)商務(wù)的精神，成就中國新商務(wù)時(shí)代的城市榜樣。兩江新區(qū)中國經(jīng)濟(jì)崛起第三極，需要杰出的建筑來予以見證和紀(jì)念。城際高速核心區(qū)，輕軌之鄰，列車總站，水陸空國際港全體系交通樞紐中央。近幾年大學(xué)城板塊房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，目前，龍湖、富力、金科、協(xié)信等數(shù)家全國100強(qiáng)地房企業(yè)已入駐大學(xué)城板塊。而北麓國際城、富力城開盤當(dāng)天認(rèn)購都不足百分之1左右，情況不是很理想。臺(tái)北城開盤當(dāng)天認(rèn)購在百分之90以上，情況較好。臺(tái)北城、中渝春華秋實(shí)、龍湖聽藍(lán)灣、貝蒙天地、龍湖花千樹、富力城。綜合分析來看，在目前的政策環(huán)境下，剛需仍是市場要解決的一個(gè)較大問題，項(xiàng)目的合理定價(jià)是項(xiàng)目銷售的重要決定因素。好的產(chǎn)品面市，購房者還是爭先下手，出現(xiàn)個(gè)別樓盤熱銷的情況。本月項(xiàng)目開盤整體認(rèn)購較好主要在于：受剛需產(chǎn)品市場成交依然比較穩(wěn)定，同時(shí)本月改善型產(chǎn)品和高端產(chǎn)品的熱銷，拉高本月的成交。在目前市場在調(diào)控下，剛需產(chǎn)品仍然是市場的主力產(chǎn)品。剛需產(chǎn)品有大幅上升，主要是源于前幾個(gè)月改善型市場的爆發(fā)后，金九銀十的到來不少開發(fā)商集中推售高層剛需產(chǎn)品，從本月推盤結(jié)構(gòu)上來看，本月剛需型市場得到一定的爆發(fā)。本月推案主要集中在渝北壩區(qū)為21次，其次為南岸區(qū)本月推案為13次、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、本月同為12次推案，本月巴南區(qū)和北碚區(qū)推案為7次、5次，渝中區(qū)和大渡口推案為4次、3次。（2）建筑形態(tài)分析圖264 ：9月新盤建筑形態(tài)推案數(shù)分布圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)9月，重慶市商品住宅市場的建筑形態(tài)主力仍是高層，本月受金九銀十的到來影響，本月推案次數(shù)和上月有大幅上升，其中本月共有64個(gè)高層項(xiàng)目推出，%，小高層、多層和低層項(xiàng)目推盤次數(shù)分別為9次、11次和5次，%、%%，剛需產(chǎn)品依然是市場的主力軍。 1萬平米以下和12萬平米的推案次數(shù)較多，特別是12萬平方米推案次數(shù)大幅增加，可以看出本月不少開發(fā)商采取在傳統(tǒng)旺季推盤沖擊市場，在經(jīng)過前幾月改善型物業(yè)市場的爆發(fā)后，本月剛需客戶在高層產(chǎn)品集中推出的情況下得到一定爆發(fā)，同時(shí)也可以看出不少開發(fā)商轉(zhuǎn)變銷售策略，金九銀十到來不少開發(fā)商采用集中推盤的開盤策略，所以本月12萬平米的開盤占比較大也是受這方面影響。臺(tái)北城、龍湖聽藍(lán)灣、貝蒙天地、中渝梧桐郡、和龍湖花千樹等項(xiàng)目開盤當(dāng)天去化率都在90%以上。可以看出多數(shù)開發(fā)商在金九到來采用加大體量增加開盤次數(shù)來沖擊市場。本月供應(yīng)市場反應(yīng)強(qiáng)烈，推盤次數(shù)大幅上升，同時(shí)供應(yīng)面積也大幅上升。圖261： 2011年9月2012年9月商品住宅供應(yīng)量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)二、新推量——金九到來，供應(yīng)量開盤次數(shù)大幅上升 新推總量分析據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年9月共有84個(gè)項(xiàng)目89次推盤，開盤次數(shù)環(huán)比增加37次。主要在于為傳統(tǒng)的金九銀十的到來，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都加大供應(yīng)量，沖擊本年銷售任務(wù)。根據(jù)本機(jī)構(gòu)對(duì)2012年9月重慶市商品住宅市場監(jiān)控得出，%，%。第三檔屬于價(jià)格拉下區(qū)，主要為巴南區(qū)、北碚區(qū)、大渡口區(qū)，其中巴南區(qū)最為明顯，%。成交價(jià)格明顯地分為三個(gè)檔次，第一檔屬于拉升區(qū)，主要為渝中區(qū)、江北區(qū)和渝北區(qū)，%、%%，其中渝北和江北成交量均處于前四位置，對(duì)本月成交價(jià)起到明顯拉升作用。本月市場新增供應(yīng)出現(xiàn)繼續(xù)上漲，其中除九龍坡、北碚和江北區(qū)外，其余六區(qū)均呈現(xiàn)不同程度上漲。但由于8月巴南區(qū)受理工大學(xué)教職工集資房影響，因此拋開集資房，本月成交比8月稍好。但是目前購房者趨于理性，價(jià)格上漲幅度對(duì)去化影響很大，所以未來價(jià)格以小幅緩漲為主。渝北區(qū)、江北區(qū)品牌開發(fā)商項(xiàng)目的集中推售對(duì)整體市場的成交均價(jià)有一定的拉升。這在一定層面商堅(jiān)定了開發(fā)商漲價(jià)信心，因此以小幅上調(diào)項(xiàng)目價(jià)格，以保證項(xiàng)目利潤，同時(shí)也能保證項(xiàng)目較好去化。圖254： 2011年9月2012年9月重慶市商品房成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)五、成交均價(jià)——價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)定，長期消費(fèi)上漲趨勢(shì)明顯本月重慶主城區(qū)商品房成交價(jià)格6783元/㎡，與上月持平，%。傳統(tǒng)的10月重慶秋季房交會(huì)已經(jīng)延遲，因此2012年重慶10月商品房市場成交可能出現(xiàn)回落。9月樓市成交并未達(dá)到市場理想高度。但由于9月的高位供應(yīng)，項(xiàng)目工程進(jìn)度趕不上，因此10月可能將出現(xiàn)一個(gè)調(diào)整期。本月供應(yīng)繼續(xù)高位運(yùn)行，目前開發(fā)商信心滿滿，抓住營銷旺季集中供應(yīng)，市場熱度高漲。本月市場供應(yīng)遠(yuǎn)超成交，整體存量增加，后市競爭壓力進(jìn)一步增大。市場供求高位運(yùn)行，但成交并沒有特別突出，市場供大于求嚴(yán)重。因此，改善型客戶選擇持幣觀望，剛需客戶又購買能力有限，因此，市場過量供應(yīng)造成去化比例不足，市場供求比拉大。但是，在購房者感知和信心變化期間，重慶商品房市場價(jià)格已經(jīng)連續(xù)數(shù)月上漲，目前建面均價(jià)6783元/㎡，已達(dá)到10年10月同期水平。9月為傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場旺季，開發(fā)企業(yè)一方面為了搶占市場份額，另一方面也為了規(guī)避后市的不確定性，因此本月集中供應(yīng)，造成市場井噴。本月市場供過于求嚴(yán)重，達(dá)近1年來最大。SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)該宗地位于熱點(diǎn)區(qū)域宗地周邊發(fā)展暫不成熟機(jī)遇威脅政府牽頭大力發(fā)展該區(qū)域周邊多家企業(yè)拿地，未來有一定