【正文】 該項目最引人矚目的特點在于戶型設計，175252㎡居室空間秉。但是，大面積、高價格的所謂高層豪宅與洋房、別墅相比優(yōu)勢并未顯示，銷售情況不理想，開盤當天僅去化10套房源。開盤當天折后均價6650元/平米，5700－8400元/平米的單價范圍。香堡銷售狀況：09年11月21日，綠地香堡低調(diào)開盤，將項目所有的109套全部推出。就是本項目的價格適中，能夠吸引到該區(qū)域廣大的購房者。該項目熱銷的原因主要有三個：該項目的位置交通便利和生活配套完善。開盤當天客戶大多來自九龍坡區(qū)（項目周邊業(yè)主），現(xiàn)場到訪500組客戶左右，購房者從青年人到中老年人不等。由于本項目的位置緊臨著石揚路，交通十分便利，但是本項目一大劣勢亦是由于臨近公路，所以車輛帶來的噪音較大。項目首次開盤均價為5250元/平方米，本項目的均價相對于周邊樓盤的價格相對比較適中，另外開盤當天還一次性付款、。兩棟均為32層的高層，1號樓位于小區(qū)的西北側(cè)，6號樓位于小區(qū)的正東側(cè)，房源全部為毛坯房。開盤當天現(xiàn)場進行了豐富的文娛表演，一定程度上提升了該樓盤的人氣。產(chǎn)品點評：由于該樓盤地理位置優(yōu)越，交通比較方面，同時前期宣傳較好，升值空間潛力較大，因此，整體銷售情況十分火爆。當天推出房源從均為一室一廳一衛(wèi)的小躍層，－，折后均價為6762元/平方米。熱銷產(chǎn)品—偉岸項目地理位置優(yōu)越性，是加州大社區(qū)和新牌坊大社區(qū)之間最成熟的地段。項目地處加州新牌坊成熟生活區(qū)，居住氛圍濃厚，周邊生活配套齊全，具有該地塊不可復制的地理優(yōu)勢和教育配套優(yōu)勢。合計推出243套房源，銷售情況十分火爆，開盤即售罄。起價和最高價分別為7100元/平方米，7500元/平方米。第九章、產(chǎn)品分析一、產(chǎn)品綜述熱銷、滯銷產(chǎn)品熱銷產(chǎn)品—財信主要內(nèi)容都大致相同，“雙景美宅 廣場旺鋪 2009年11月14日聯(lián)袂發(fā)售 6號樓雙景美宅約3789㎡魔幻戶型 約2742㎡廣場臨街旺鋪。本次華宇開盤銷售的華宇春江花月南區(qū)2號樓面向廣場的臨街門面面積區(qū)間2742平米，特別適合于中小商戶自營或投資。隨著華宇商業(yè)規(guī)劃華宇業(yè)瑞地產(chǎn) 作為華宇首個新中式園林大院，打造充滿詩情畫意的美好人居環(huán)境，是春江花月的目標和特色。春江花月項目概況華宇春江花月是華宇集團精心打造的新中式園林景觀社區(qū)，項目占地70余畝，總建筑面積約26萬方，是一個集住宅與商業(yè)廣場于一體的綜合物業(yè)。從新增供應走勢圖看出，新增推案體量在09年下半年以來，重慶市商業(yè)增量呈下降趨勢。據(jù)本所不完全統(tǒng)計，09年11月，重慶市有一個新增商業(yè)項目，即華宇春江花月項目的住宅底商，此次所推量較小。重慶市的商業(yè)地產(chǎn)除了城市中心組團外，其他區(qū)域/板塊都較為分散，并多以住宅底商的形式存在。從走勢圖可以看出，09年以來，僅有4個月有少量寫字樓供應市場，、。因此，不斷發(fā)展的重慶，將吸引更多的企業(yè)來渝投資，這也為寫字樓市場開拓了更大的空間。重慶直轄十年的快速發(fā)展及可預見的良好商務環(huán)境及可投資性增加了寫字樓的需求量。目前寫字樓最集中的商務區(qū)是渝中區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)。 第七章、辦公市場一、市場綜述因特殊的地理環(huán)境的影響，重慶寫字樓分布有明顯的區(qū)域性和聚集性，經(jīng)過幾年的發(fā)展已經(jīng)形成相對較完整的5個區(qū)域。渝北區(qū)：11月渝北區(qū)量價齊跌，與上月相比出現(xiàn)大幅上漲，%；，%；11月渝北區(qū)建筑面積成交均價為4795元/平方米，11月渝北區(qū)建筑面積成交均價為4795元/平方米，較之10月有小幅下滑，%。近半年，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場成交均價的波動巨大，但可以預見其區(qū)域均價已經(jīng)跳上一個新臺階。數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、熱點板塊11月熱點板塊主要集中在兩個區(qū)域，首先是渝北區(qū)，市場新增推案次數(shù)最多，共計15次，推案套數(shù)2000套；，其次是九龍坡區(qū)，市場新增推案次數(shù)為11次，新推案套數(shù)為1469套。晶藍公館九龍坡區(qū)253高層550035119，按揭付款無折扣協(xié)信天驕城九龍坡區(qū)99高層6600103120辦卡之日起至加推前一日享受累計200元/天累計購房優(yōu)惠 開盤當日一次性付款、 開盤當日交10000定金可享受8888元/套的優(yōu)惠 開盤當日認購贈送5000元大禮包開盤當日選房成功即可享受現(xiàn)場抽獎偉岸摩登堡渝北區(qū)240高層6900、5天內(nèi)簽訂合同優(yōu)惠2000，VIP客戶再優(yōu)惠2000元恒大城巴南區(qū)352小高層800055226.恒鑫南山道南岸區(qū)162高層66006790，VIP客戶購67㎡、78㎡ 總價優(yōu)惠7000元，購90㎡總價優(yōu)惠12000元，當日購67㎡總價優(yōu)惠4000元，購78㎡ 總價優(yōu)惠6000元，購90㎡總價優(yōu)惠8000元。中央廣場巴南區(qū)144高層3900（建）74 116一次性付款98折，按揭99折，辦卡額外優(yōu)惠99折金科西城大院九龍坡區(qū)99高層70004784一次性、慶隆南山高爾夫國際社區(qū) 老帶新總價優(yōu)惠2000元（僅限當天）銀鑫蓮花半島渝北區(qū)193高層650075172辦卡客戶優(yōu)惠6000萬科朗潤園渝北區(qū)530高層63005475，景康藍溪谷地沙坪壩區(qū)50多層663589190交1萬抵3萬，綠地翠谷保利勁力五星城2期—自由地渝北區(qū)129高層665074109。銘城、等9個項目，這些項目熱銷戶型主要是一房、二房和三房。摩登堡、財信城市國際、華宇北城中央、興茂西城綠錦、萬科n 推案房型分析表261：重慶市2009年11月上市新盤房型表 房型銷售樓盤數(shù)房型配比面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比例（%）一房151773%二房172348%三房232717%四房4287%五房2323%復式5121%別墅3113%合計697682% 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) n 去化房型分析11月新開盤銷售套數(shù)在150套以上的主要有金海在供應房型中，二房、%、%。本月開盤樓盤主要集中在渝北區(qū)和九龍坡區(qū)，分別推案15次、11次，兩個區(qū)域的推案次數(shù)超過總推案次數(shù)的一半。本月重慶商品房住宅市場44個樓盤有新增推案，其中，位于江北區(qū)的東海岸項目本月2次加推，因此，本月累積推案次數(shù)為45次，推出新房源7682套。 （2）、建筑形態(tài)分析圖264 ：11月新盤建筑形態(tài)推案次數(shù)分布圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)11月，重慶房地產(chǎn)市場推出住宅項目的建筑形態(tài)仍以高層為主，共有33個項目推出高層產(chǎn)品，%。較上月而言，推案樓盤數(shù)大幅增加。此外，本月新面市樓盤建筑形態(tài)較為豐富，從低層到高層均有。圖261：2008年11月至2009年11月商品住宅供應量對比圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 二、新推量分析新推總量分析從市場新增看來，11月重慶商品房市場有新增推案的項目共計44個，推出新房源7682套，％，%。北部新區(qū)西板塊200997%周邊在售項目情況列表項目名稱物業(yè)類型建筑面積（平方米）本月成交均價（元/平方米）10月成交面積（平方米）土地樓板價/對比樓盤成交均價棕櫚泉國際花園二期住宅281335住宅：6500別墅：23000——春城北部新區(qū)東板塊2009626%北部新區(qū)高新園人和組團I標準分區(qū)I54號（部分）宗地住宅。北部新區(qū)東板塊2009625%北部新區(qū)高新園人和組團I標準分區(qū)I1I1I19（部分）號宗地住宅。商業(yè)（商服）。北部新區(qū)東板塊20071218%北部新區(qū)高新園人和組團I標準分區(qū)I5I56號（部分）宗地住宅。商業(yè)（商服）。北部新區(qū)東板塊200766%北部新區(qū)高新園人和組團L611號宗地住宅。商業(yè)（商服）。北部新區(qū)東板塊2007319%北部新區(qū)高新園人和組團I標準分區(qū)I321/01號、I321/02號宗地商業(yè)（商服）。 表175北部新區(qū)高新園人和組團I標準分區(qū)I52號宗地周邊土地、住宅情況對比表周邊土地成交情況列表土地名稱土地用途板塊位置占地面積（萬平方米）成交時間成交樓板價（元/平方米）樓板價漲跌幅北部新區(qū)高新園人和組團I標準分區(qū)I19號宗地　商業(yè)（商服）。區(qū)域規(guī)劃前景良好，發(fā)展較快，升值潛力較大。該宗地占地面積不大，投資門檻低。216。而在交通上，規(guī)劃中的輕軌5號線會改變區(qū)域居住群體的結構，也會對區(qū)域產(chǎn)業(yè)和就業(yè)結構有一定影響。服務于涉外商務區(qū)以及周邊高檔社區(qū)居民的商務和休閑娛樂需要。　　區(qū)位：位于北部新區(qū)人和組團洪湖東路北側(cè)，以財富中心為發(fā)展核心，占地面積2平方公里。轄區(qū)擁有北部新區(qū)第一家區(qū)級醫(yī)院重慶市北部新區(qū)高新園人民醫(yī)院，擁有高新區(qū)斥資3000萬元修建的九年一貫制學校1所。轄區(qū)內(nèi)水、電、郵政、通訊、排污等基礎設施齊備，轄區(qū)內(nèi)高新區(qū)投資建成金星、水星、海王星等“星”系統(tǒng)現(xiàn)代化標準廠房，陸續(xù)有眾多高科技企業(yè)入駐。轄區(qū)水、陸、空交通十分發(fā)達，221319三條高速公路在境內(nèi)匯合，距重慶朝天門碼頭10公里。人和街道位于渝北區(qū)南部，其東接天宮殿街道，南接龍溪街道，西接大竹林鎮(zhèn)，北接鴛鴦鎮(zhèn)，距重慶市政府5公里，轄重光、大坡、集樂3個行政村，邢家橋、汪家橋、萬壽山、和睦路4個居民委員會。產(chǎn)業(yè)方面，圍繞“以高新技術為基礎的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、西部地區(qū)重要增長極中的核心增長極和都市風貌展示區(qū)”三大功能定位，著力發(fā)展汽車、電子信息、現(xiàn)代服務業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)和儀器儀表、生物醫(yī)藥、能源裝備、飲料食品四個特色產(chǎn)業(yè)，新建成四個工業(yè)園區(qū)，完善提升兩個工業(yè)園區(qū)，打造四個現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)，基本完成開發(fā)建設任務。重點培植沿江綠化帶，建設生態(tài)公園、休閑度假中心和高檔住宅區(qū)，發(fā)展休閑旅游、生態(tài)觀光和高檔物業(yè)。由人和、大竹林、禮嘉、黃茅坪、翠云、鴛鴦、金山7個組團構成；總體上分為北部新區(qū)經(jīng)開園、北部新區(qū)高新園，分別全面委托重慶經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（經(jīng)開區(qū)）和重慶高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（高新區(qū)）實施開發(fā)建設。北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，北靠國際空港，南臨重慶中央商務區(qū)，西依嘉陵江，東接長江黃金水道，緊臨重慶保稅港區(qū)，具有中國西部唯一的集水運、航空、公路、鐵路于一體的立體交通運輸網(wǎng)絡優(yōu)勢，俗稱重慶副中心。2007年12月，為貫徹落實胡錦濤總書記關于重慶發(fā)展的“314”總體部署，市委、市政府又決定北部新區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)實行“三區(qū)合一”管理體制。 地塊指標分析表174 北部新區(qū)高新園人和組團I標準分區(qū)I52號宗地經(jīng)濟指標列表地塊名稱北部新區(qū)高新園人和組團I標準分區(qū)I52號宗地地址該地塊位于重慶市北部新區(qū)人和“光宇陽光新世界”旁出讓方式招拍掛土地土地用途二類居住、商業(yè)金融業(yè)所在區(qū)域渝北區(qū)板塊位置環(huán)線外占地面積5586平方米起始總價2919萬元總建面積地面價格容積率樓板價數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)此次推出的北部新區(qū)高新園人和組團I標準分區(qū)I52號宗地位于北部新區(qū)人和組團。本月將對該地塊的投資前景進行簡要分析。拿地企業(yè)分析2009年11月，無土地成交。成交地塊結構分析2009年11月，重慶市土地市場無土地成交。地塊成交走勢圖圖252：重慶市2009年11月土地市場成交走勢資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年11月，無土地成交。供應結構分析2009年11月擬供應土地共20宗，綜合用地供應5宗，；工業(yè)倉儲用地供應15宗。地塊供應走勢分析圖251：重慶市2009年11月土地市場供應走勢資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年11月，重慶市公示出讓的土地共20宗。 二、本月公告土地分析據(jù)本機構統(tǒng)計，截止到2009年11月30日，重慶市土地交易中心公示擬供應土地共20宗，出讓綜合價金共172400萬元。 易居觀點：就如同報道中所說，“對于囤地，國土資源部早有一系列政策進行限制”，包括國土部推行的新版合同，和此次的收緊供應量，都是新老辦法處于不斷的嘗試之中，但是并沒有得到太大的進展。然而，截至今天，加在一起，中國閑置地被收回的不超過5例。這意味著并非是土地供應不足導致開發(fā)商囤地。據(jù)國土部最新數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)開發(fā)用地呈現(xiàn)出逐季增加的態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，三季度末，全國排名前10名的上市房企囤地規(guī)模已經(jīng)達到3億平方米。近日，SOHO中國董事長潘石屹表示，中國有很多房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地，倒賣土地，卻不蓋房子，這樣的開發(fā)商大概占到三分之一左右。綜合以上因素，2009