【正文】 重慶市的商業(yè)地產(chǎn)除了城市中心組團(tuán)外，其他區(qū)域/板塊都較為分散，并多以住宅底商的形式存在。從走勢圖可以看出，09年以來，僅有2個(gè)月有少量寫字樓供應(yīng)市場。因此，不斷發(fā)展的重慶，將吸引更多的企業(yè)來渝投資，這也為寫字樓市場開拓了更大的空間。重慶直轄十年的快速發(fā)展及可預(yù)見的良好商務(wù)環(huán)境及可投資性增加了寫字樓的需求量。目前寫字樓最集中的商務(wù)區(qū)是渝中區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)。第七章、辦公市場一、市場綜述因特殊的地理環(huán)境的影響，重慶寫字樓分布有明顯的區(qū)域性和聚集性，經(jīng)過幾年的發(fā)展已經(jīng)形成相對較完整的5個(gè)區(qū)域。但對于龍湖這類早已提前完成銷售目標(biāo)的企業(yè)來說對今年的銷售預(yù)期要比去年樂觀，同時(shí)也認(rèn)為，這將是個(gè)敏感的“金九銀十”，政策的影響可能比往年要大。其區(qū)域品牌大盤標(biāo)桿形象已經(jīng)確立，這將有利于項(xiàng)目未來新增去化。五園灣本月兩次推案，表現(xiàn)十分搶眼。五園灣本月兩次推案8月，部分樓盤采取了2次推案的策略。而巴南區(qū)本月亦十分活躍，有4個(gè)加推項(xiàng)目和一個(gè)首次面市項(xiàng)目，其中，首次面市項(xiàng)目曼哈頓城，憑借其獨(dú)具創(chuàng)新打造的私家泳池入戶，受到市場追捧。VIP客戶，開盤當(dāng)天額外優(yōu)惠1% ，當(dāng)天購房客，戶可參與8月30日大抽獎(jiǎng)曼哈頓城巴南區(qū)高層：653小高：52 高層：：高層、小高層高層：5352小高層：6746高層：小高層：恒大名都渝中區(qū)高層：378 小高：132高層、小高層高層：8043小高層：8523 高層102138小高層：111140*數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、熱點(diǎn)板塊8月熱點(diǎn)板塊主要集中在三個(gè)區(qū)域，首先是南岸區(qū)，市場新推案2034套，其次是巴南區(qū)，市場新推案為1646套。龍鳳云洲沙坪壩區(qū)450高層5890繳納5000元可抵10000元，一次性、融匯江山匯南岸區(qū)800高層5200、中冶太陽城巴南區(qū)184高層377天下城江北區(qū)240高層5500辦卡優(yōu)惠1%，開盤優(yōu)惠1%，送1000元新世紀(jì)提貨卡中渝十方界渝北區(qū)369高層4907鉑金卡及光大銀行開卡單總款優(yōu)惠3000元；6月2023日辦卡2000元；，按揭無融匯半島巴南區(qū)163高層4352總價(jià)減3000元，、奧園康城九龍坡區(qū)328高層6300一口價(jià)，無優(yōu)惠藍(lán)溪谷地沙坪壩區(qū)88高層54506379總價(jià)優(yōu)惠10000元，、藍(lán)光藍(lán)溪谷地沙坪壩區(qū)232高層5307交一萬元定金抵兩萬元房款，、萬達(dá)廣場南岸區(qū)286高層8460、辦卡優(yōu)惠2%康德悠哉悠宅渝北區(qū)208高層4600無優(yōu)惠融匯半島城市國際渝北區(qū)215高層6200開盤優(yōu)惠9000元；、按揭無華宇龍鳳云洲、財(cái)信城市國際、元合悠哉悠宅、恒大城等11個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目熱銷戶型主要是一房、二房和三房。 n 上市房型分析表261：重慶市2009年8月上市新盤房型表 房型銷售樓盤數(shù)房型配比面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比例（%）一房61903%二房153103%三房152587%四房3614%五房0——0——復(fù)式257%別墅151%合計(jì)428315% 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)n 去化房型分析8月新開盤銷售套數(shù)在150套以上的主要有萬達(dá)廣場、首創(chuàng)十方界、融匯國際溫泉城、曼哈頓城、恒大名都、天下城、 聚豐在供應(yīng)房型中，二房、%。此外，首次面市項(xiàng)目3個(gè)，分別位于巴南區(qū)、渝中區(qū)、南岸區(qū)。再次，是推案次數(shù)為4次的沙坪壩區(qū)。本月南岸、渝北2區(qū)表現(xiàn)相對活躍，推案次數(shù)較其他各區(qū)域最多，均有6次推案。 （2）、建筑形態(tài)分析圖264 ：8月新盤建筑形態(tài)推案次數(shù)分布圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)8月，重慶房地產(chǎn)市場推出住宅項(xiàng)目的建筑形態(tài)仍以高層為主，占當(dāng)月整個(gè)住宅項(xiàng)目新增推案次數(shù)總數(shù)的81%。較上月而言，基本持平。本月，％，%。圖261：2008年8月至2009年8月商品住宅供應(yīng)量對比圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 二、新推量分析新推總量分析8月，重慶商品房市場共有27個(gè)樓盤新增推案，其中，融匯國際溫泉城、融匯半島需要注意的是成熟區(qū)域，小規(guī)模地塊的產(chǎn)品的打造和合理的規(guī)劃，才能最大化的發(fā)揮出地塊的潛質(zhì)，獲取理想的利潤。 項(xiàng)目地籍圖 鳥瞰圖 現(xiàn)場實(shí)景圖 現(xiàn)場實(shí)景圖三、宗地投資開發(fā)前景總結(jié)n 宗地屬于成熟地段，核心位置；n 宗地周邊交通便利、配套成熟；n 區(qū)域規(guī)劃前景良好，準(zhǔn)備打造為區(qū)域的副中心；n 可開發(fā)住宅和大體量的商業(yè)項(xiàng)目，建筑形態(tài)以高層為主，產(chǎn)品溢價(jià)較高。3）配套區(qū)域板塊中生活配套非常完善。2）交通宗地位置可快速到達(dá)解放碑、沙坪壩商圈、江北觀音橋商圈和楊家坪商圈等。同時(shí)由于大坪的未來規(guī)劃前景看好，對于小戶型等投資價(jià)值較高的產(chǎn)品也有很強(qiáng)的需求。購房者特征分析經(jīng)過調(diào)查，大坪板塊購房者購房目的以自住為主，投資為輔。紅城麗景，該樓盤的價(jià)格和其他三個(gè)樓盤一樣，價(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)，區(qū)域市場競爭不大，較為平靜。該區(qū)域內(nèi)高層住宅售價(jià)約為4800元/平方米，價(jià)格范圍在42005500元/平方米之間。 但是樓板價(jià)個(gè)較高，需要良好的規(guī)劃才具有一定的競爭力。用途為二類居住和商業(yè)用地。目前預(yù)售、銷售樓盤約8個(gè)，建筑形態(tài)以高層為最多。紅城麗景重慶蘭波房屋開發(fā)有限公司重慶市渝中區(qū)大坪長江二路39號(hào)(紅樓賓館旁)銷售高層42002007414協(xié)信江灣國際花都重慶旭慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶市渝中區(qū)大坪肖家灣長江二路預(yù)售高層、多層5500200741460恒大名都恒大地產(chǎn)集團(tuán)重慶有限公司重慶市渝中區(qū)石油路1號(hào)預(yù)售小高層、高層6700（精裝修）200983067輕軌上城重慶市軌道交通總公司重慶市渝中區(qū)大坪長江支路25號(hào)（大坪輕軌站D出口）預(yù)售高層52002009517協(xié)信大坪板塊樓盤概況表254：大坪板塊在售和形象盤列表樓盤名稱開發(fā)商地址銷售狀態(tài)住宅建筑形態(tài)最新報(bào)價(jià)均價(jià)（元/平方米）開盤時(shí)間占地面積（萬平方米）總建筑面積（萬平方米）昆騰東方巴塞重慶金威夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶市渝中區(qū)長江支路25號(hào)(大坪輕軌車站九坑子出口處)預(yù)售高層45002008111奧園 圖259：大坪板塊各塊成交土地（按時(shí)間）溢價(jià)率走勢資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交溢價(jià)率走勢圖來看，2007年8月6日溢價(jià)率最高，％。 n 成交價(jià)格和樓面地價(jià)分析圖258：大坪板塊各塊成交土地（按時(shí)間）成交均價(jià)及樓面價(jià)走勢資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從大坪板塊土地成交均價(jià)及樓面價(jià)走勢圖分析得出：2007年8月6日樓面地價(jià)最高，主要原因是2007年8月6日由恒大地產(chǎn)集團(tuán)重慶有限公司競得的渝中區(qū)石油路1號(hào)地塊的樓面價(jià)格較高，%溢價(jià)購得；2006年7月6日成交價(jià)最低?，F(xiàn)在已經(jīng)拆遷完畢的七牌坊、單巷子等范圍的土地也已經(jīng)開始掛牌出讓中。 大坪在重慶的醫(yī)療、醫(yī)藥行業(yè)中的地位早已樹立，并在規(guī)劃中得到進(jìn)一步強(qiáng)化，按南北兩區(qū)布置，南區(qū)以重慶醫(yī)科大學(xué)、重慶附一院向周邊輻射，并依托奧林匹克中心搞體育休閑產(chǎn)業(yè)和健康器材銷售市場、康體專賣、健身俱樂部；北區(qū)依托大坪三院、醫(yī)藥設(shè)計(jì)院、重慶市藥監(jiān)局等成組團(tuán)點(diǎn)狀布局，主要發(fā)展醫(yī)療保健服務(wù)、醫(yī)藥市場、醫(yī)藥保健產(chǎn)品開發(fā)等產(chǎn)業(yè)。而大坪就占了其中的“兩個(gè)中心”和“兩個(gè)高地”，將被打造成渝中區(qū)西部的商貿(mào)中心、電信數(shù)據(jù)傳輸信息中心、醫(yī)療衛(wèi)生和基礎(chǔ)教育高地。轄區(qū)面積在逐漸縮小。2006年6月7日，重慶市人民政府《關(guān)于渝中區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整方案的批復(fù)》（渝府[2006]118號(hào)）：同意將渝中區(qū)現(xiàn)有的13個(gè)街道調(diào)整為12個(gè)街道。有居民委員會(huì)22個(gè)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作社1個(gè)。 宗地概況表252：土地基本情況公告號(hào)宗地名稱土地面積(萬m2)容積率土地用途起叫價(jià)（萬元）地面價(jià)格（元/平方米）地面價(jià)格（萬元/畝）樓板價(jià)（元/平方米）掛牌時(shí)間渝國土房管告字[2009]28號(hào)渝中區(qū)大楊石組團(tuán)E分區(qū)E81/0E82/02號(hào)地塊E81/02為商業(yè)金融業(yè)、E82/02為二類居住851642009830資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)該地塊投資前景分析n 大坪板塊規(guī)劃 大坪街道：位于渝中區(qū)西部，東鄰?fù)跫移陆值?，西連成渝高速公路和重慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，南接川黔公路。四、重點(diǎn)地塊2009年8月30日，重慶市國土局以85164萬元的價(jià)格掛牌出讓渝中區(qū)大楊石組團(tuán)E分區(qū)E81/0E82/02號(hào)地塊，屬性為二類居住和商業(yè)金融業(yè)。從以上表格可以看出，8月成交地塊集中在溢價(jià)率為20%以下，各區(qū)溢價(jià)率為20%以下的地塊約占到當(dāng)月區(qū)域成交量的一半以上，而溢價(jià)率超過50%的地塊全主城區(qū)僅有兩幅，8月土地成交溢價(jià)走勢平穩(wěn)。今年第三季度國土局出讓的土地有較多位置較好的地塊，面積不大，進(jìn)入門檻不高，所以競爭較為激烈所以成交地塊中這樣性質(zhì)的土地多以溢價(jià)成交。 成交地塊溢價(jià)率分析圖256：重慶市土地成交溢價(jià)率分布圖 表251：土地成交溢價(jià)率分析表溢價(jià)率成交幅數(shù)比重0%758%150%325%50100%217% 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年8月，重慶土地市場成交12宗土地。圖255：重慶市2009年8月土地成交規(guī)模結(jié)構(gòu)資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年8月，大于5萬平方米體量的地塊有2宗，占比17％。成交地塊結(jié)構(gòu)分析圖253 ：重慶市2009年8月土地成交用途結(jié)構(gòu)資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年8月，重慶市土地市場有12宗土地成交，4塊住宅用地，；4塊工業(yè)倉儲(chǔ)用地，；3塊綜合用地，；1塊公建配套用地。地塊成交走勢圖圖252：重慶市2009年8月土地市場成交走勢資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年8月，成交12宗土地，與上月相比，成交土地面積有大幅度的上升。三、本月成交地塊分析據(jù)重慶土地交易中心數(shù)據(jù)顯示，2009年8月重慶市土地成交共12宗，成交總金額71506萬元。與上月相比，上漲幅度較大，擬供應(yīng)土地面積與上月相比，％，擬供應(yīng)土地宗數(shù)也有一定幅度的上升。2009年8月，重慶主城區(qū)除沙坪壩區(qū)外，其他區(qū)域均有土地供應(yīng)。但是更考驗(yàn)的是政府對土地這個(gè)基本生產(chǎn)資料的合理規(guī)劃以及有效利用的能力，在這個(gè)純壟斷的市場中，可能這樣才是保證房地產(chǎn)行業(yè)長期良性運(yùn)轉(zhuǎn)的基本條件。易居觀點(diǎn)： 新增城市建設(shè)用地的謹(jǐn)慎規(guī)劃，存量土地的閑置清理，都對城市土地的利用提出了更高的要求，也對房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響。部分城市的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房不占用新增建設(shè)用地，主要通過存量土地安排解決。對于用地量增長的原因，上述國土部有關(guān)負(fù)責(zé)人說，今年新增的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目較多，%。批準(zhǔn)用地中，%；經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、%。而審批的結(jié)果表明，盡管在擴(kuò)大內(nèi)需的背景下，%。所以，總的來說，下半年的價(jià)格走勢應(yīng)為維持穩(wěn)定。但對于即將來臨的“金九銀十”絕大部分開發(fā)商會(huì)選擇相對保守的價(jià)格策略，因此，短期內(nèi)價(jià)格快速上漲的可能性較小。面對即將來臨的“金九銀十”各大開發(fā)商卯足了勁，大量新盤即將扎堆上市。隨著‘金九銀十’的臨近，前期未大幅推盤的開發(fā)商可能會(huì)在短期內(nèi)加大銷售力度，抓住傳統(tǒng)旺季完成全年銷售目標(biāo)，特別是中低端項(xiàng)目如能批量入市的話，短期內(nèi)房價(jià)有可能小幅下滑。主要是由于目前市場上的購買力仍以剛性需求為主，價(jià)格是影響成交的關(guān)鍵因素，中端、中低端樓盤的大量供應(yīng)、成交，必然導(dǎo)致價(jià)格的下滑。 圖244：2008年8月2009年8月重慶市商品房成交量走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 五、成交均價(jià)分析8月，重慶市商品房成交均價(jià)為4065元/平方米，較上月下降了83元/平方米，%，%。購房者的月供負(fù)擔(dān)將有明顯的增加，這是通過抑制投資性需求來給房市進(jìn)行階段性的降溫。再加上銀行收緊二套房的利率后，又將引起房地產(chǎn)市場新的變動(dòng)。從成交走勢圖可以看出，8月的成交量是樓市回暖后以來的最低水平。%。出現(xiàn)大幅的萎縮。從預(yù)售證辦理來看，8月共計(jì)辦理預(yù)證53個(gè)，其中渝北區(qū)共計(jì)辦理了17個(gè)預(yù)證，預(yù)計(jì)9月渝北區(qū)將是最活躍的區(qū)域，另外，南岸區(qū)8月也新辦