【正文】 三 、 供應(yīng)分析 供應(yīng)量月度走勢 分析 圖： 2021 年 1 月至 2021 年 10 月 天津市 商品 住宅供應(yīng)量走勢 20 .0040 .。 本月 供求比為 1： 。除遠(yuǎn)郊區(qū)縣出現(xiàn)價(jià)格下降外外，其他各區(qū)域價(jià) 格均出現(xiàn)不同程度的上漲，其中漲幅較高的為中心城區(qū)和環(huán)城四區(qū)，漲幅分別為 %和%，濱海新區(qū)價(jià)格環(huán)比上漲 %，而遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交價(jià)格環(huán)比降幅為 %。 ? 成交分析： 2021 年 10月， 商品住宅市場成交量為 ，環(huán)比下降了 %，同比上漲了 %。 商業(yè)（商服） 掛牌 20210814 天津和泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 漲 % 津紅?。⊕欤?021026 住宅 掛牌 20210409 天津市河西區(qū)建設(shè)開發(fā)總公司 漲 % 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 25 表： 津紅光（掛） 2021136 號(hào) 地塊 SWOT 分析表 優(yōu)勢 劣勢 毗鄰西站城市副中心，提升區(qū)域價(jià)值 區(qū) 域拆遷群體較多，帶來部分改善型客戶群 緊臨地鐵 1 號(hào)線， 位臵決定價(jià)值最大化可能性 地塊樓面價(jià)同比周邊地塊較高，項(xiàng)目營銷定位較有難度 地塊周邊物業(yè)形象一般，居住氛圍檔次不高 機(jī)遇 威脅 中高檔居住類物業(yè)和酒店式公寓市場需求較高 當(dāng)前板塊較少競品項(xiàng)目，在售幾乎售罄，填補(bǔ)空檔期 區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃建設(shè)中西站商務(wù)中心帶來較多機(jī)遇 項(xiàng)目體量較大，劣勢于周邊潛在項(xiàng)目體量小、易開發(fā)定位 潛在競爭項(xiàng)目樓盤價(jià)格優(yōu)勢將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成一定的威脅，影響客戶分流 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系 統(tǒng) 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 26 第 二 章 住宅市場 一 、 市場綜述 ? 供求關(guān)系分析： 2021 年 10 月，商品住宅供求比為 1： 。由于高于 8 月成交的和泓房地產(chǎn)位于紅橋區(qū) 咸陽北路與子牙河南路交口 地塊 %的樓板價(jià)，預(yù)計(jì)其未來上市價(jià)格將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域地產(chǎn)市場整體水平再次提高。 該地塊位于天津市 紅橋區(qū)東至勤儉道，南至現(xiàn)狀住宅，西至宏泰公寓，北至光榮道，緊鄰地鐵一號(hào)線，以及毗鄰 京滬高速鐵路天津市唯一站場 西站，而且市政規(guī)劃 光榮道拓寬涉及紅橋區(qū)勤儉道至千里堤 2400 米路 段，現(xiàn)狀道路由 16 米拓寬至 40 米 ，因此此地塊未來發(fā)展?jié)摿薮蟆? 發(fā)展前景分析 該地塊掛牌起始價(jià) 從 91430 萬元 最終 拍到 146000 萬元 ， 北京億城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 和其他三家開發(fā)企業(yè)中海、北京聯(lián)合、北京融僑經(jīng)歷了 100 萬， 500萬和 1000 萬的加價(jià)爭奪，而當(dāng)競價(jià)達(dá)到 億時(shí)一直沉默的 238 號(hào)中海才參與競價(jià)，而最終的競拍在 237 號(hào)億城與 238 號(hào)中海之間進(jìn)行角逐，經(jīng)歷 10 幾次競價(jià)之后，此地塊以 億 由 北京億城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 獲得 ，其樓面地價(jià)為4790 元 /平米，加上此前與政府簽署的協(xié)議中沒有公開標(biāo)注在拍賣地塊中占地 萬方，未拆遷建面 萬方，（若拆遷價(jià)為 萬元 /方，拆遷總額則為 億元。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 24 公司確立了地產(chǎn)事業(yè)“規(guī)?；?、品牌化、專業(yè)化”的發(fā)展戰(zhàn)略，依托在北京地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模及業(yè)績，積極穩(wěn)妥地進(jìn)行區(qū)域擴(kuò) 張。公司在北京陸續(xù)投資開發(fā)了碧水云天?頤園、卡爾生活館、億城中心，均取得良好的市場業(yè)績。 億城股份 （股票代碼 000616）于 1996 年在深交所上市。它是深圳證券交易所上市公司大連渤海飯店（集團(tuán)）股份公司的控股子公司。如地下有構(gòu)筑物或其他設(shè)施等，由受讓人自行與有關(guān)部門協(xié)商解決。 2. 該地塊現(xiàn)狀場清地平。 B 地塊中居住型公寓建筑規(guī)模占總建筑規(guī)模的 40%，酒店型公寓占總建筑規(guī)模的 30%，商業(yè)占總建筑規(guī)模的30%（含居住區(qū)級(jí)綜合商業(yè)與服務(wù)用房）。 表： 津西青倪（掛） 2021131 地塊 周邊土地情況 3 年內(nèi)周邊成交 未開工 土地情況列表 土地名稱 土地用 途 出讓方式 占地面積 （ m2） 容積率 成交時(shí)間 受讓企業(yè) 成交樓板價(jià) （元 /m2） 樓板價(jià)漲跌幅 津西青王（掛）2021105 號(hào) 住宅 掛牌 65076 2021925 北京尚博地投資顧問有限公司 3876 降 % 津西青王（掛）2021106 號(hào) 住宅、商業(yè) 掛牌 86521 2021925 北京尚博地投資顧問有限公司 4438 漲 % 津西青王（掛）2021107 號(hào) 住宅 掛牌 20391 2021927 天津億豪臵地發(fā)展有限公司 3102 降 % 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表： 津西青倪（掛） 2021131 地塊 SWOT 分析表 優(yōu)勢 劣勢 開發(fā)商品牌深入人心，實(shí)力雄厚 城市外遷，外環(huán)線沿線區(qū)域市場熱度提升 受大梅江板塊輻射，具有一定升 值潛力 板塊 缺乏居住氛圍及商業(yè)人氣 涉及村鎮(zhèn)拆遷，開發(fā)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性 機(jī)遇 威脅 板塊缺乏新樓盤面市 中高檔居住類物業(yè)市場需求旺盛 城市改造和規(guī)劃將給區(qū)域帶來發(fā)展 周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展較熱，整體市場規(guī)模大，競爭難以避免 區(qū)域內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房對(duì)本項(xiàng)目入市形成一定的威脅 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 23 ? 津紅光（掛） 2021136 號(hào) 地塊指標(biāo)分析 表： 津紅光（掛） 2021136 號(hào) 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表 地塊名稱 津紅光（掛） 2021136 號(hào) 地址 東至勤儉道，南至現(xiàn)狀住宅 ，西至宏泰公寓，北至光榮道 出讓方式 掛牌 土地用途 居??； 居住型公寓、酒店型公 寓、商業(yè) 所在區(qū)域 紅橋 區(qū) 環(huán)線位臵 中外環(huán) 占地面積 平米 起始總價(jià) 91430 萬元 總建面積 304784 平米 成交總價(jià) 146000 萬元 容積率 居住 ； 居住型公寓、酒店型公寓、商業(yè) 成交樓板價(jià) 元 /㎡ 備注 1. 該地塊土地用途為居?。ê幼⌒凸ⅲ⑸虡I(yè)金融業(yè)（含酒店型公寓），出讓土地面積為 平方米。 這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)年內(nèi)第二次獲取土地儲(chǔ)備。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 22 發(fā)展前景分析 該地塊出讓土地面積為 平方米，起始價(jià)為 73218 萬元，有三家開發(fā)企業(yè)參與了此地塊競價(jià)， 最終遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以 11 億元競得該地塊， 溢價(jià) 達(dá) 36782萬 元 。 目前在售還有天津遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目， 位于濱海新區(qū)核心區(qū) ， 未來的遠(yuǎn)洋城將與濱海新區(qū)共同成長，成為天津又一令人矚目的超大規(guī)模高尚社區(qū)，升值潛力不可限量。首個(gè)項(xiàng)目遠(yuǎn)洋天地于 2021 年 9 月 8 日破土動(dòng)工，是天津首屈一指的高檔公寓項(xiàng)目，目前已全明入住。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在鞏固北京領(lǐng)先地位的同時(shí)，憑借豐富的經(jīng)驗(yàn)及雄 厚實(shí)力，不斷強(qiáng)化以 “ 環(huán)渤海 ” 為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，并逐步進(jìn)軍珠江三角洲、長江三角洲等中國高速發(fā)展區(qū)域。 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 拿地企業(yè)分析 北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 是 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 的 全資附屬子公司。 新建住房套型建筑面積 90 平方米以下的住宅總面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)住宅建設(shè)總面積的 70%以上。 土地成交溢價(jià)率分析 圖： 2021 年 10 月天津市土地 成交溢價(jià)率分布圖 100%以上%1%50%%50% 100%%%% 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月土地市場成交的 55 宗土地 ，其中有 5 宗出現(xiàn)溢價(jià)現(xiàn)象，溢價(jià)率為 %，發(fā)生 溢價(jià)的土地分別位于武清區(qū)、大港區(qū)、西青區(qū)、寶坻區(qū)和紅橋區(qū)。西青 公頃，占總成交的 %，武清 公頃，占總成交 面積的 %，薊縣 公頃，占總成交面積的 %，大港 公頃，占總成交面積的 %。 商業(yè) 用地本月共成交 5 宗， 分布在東麗區(qū)、武清區(qū)和開發(fā)區(qū)。其他少量成交分布在武清區(qū)、津南區(qū)、寧河、漢沽區(qū)和寶坻區(qū)，成交面積分別為武清 公頃，津南 公頃，寧河 公頃，漢沽 公頃，寶坻 公頃。 工業(yè)用地本月成交最多，共成交 38 宗土地，成交面積為 公頃，占總體成交面積的 %，主要分布在靜海、東麗、開發(fā)區(qū)和西青區(qū)。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 19 ? 土地用途分布 圖： 2021 年 10 月天津市土地 成交用途結(jié)構(gòu) 工業(yè)5 9 .6 7 %商業(yè)1 0 .8 5 %綜合1 9 .4 7 %居住1 0 .0 1 % 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 在本月成交的 四 大類用途土地中， 以工業(yè)用地為主。 濱海新區(qū)位居第三， 本月共成交土地 7 宗，總成交面積為 公頃，占總成交面積的 %。 遠(yuǎn)郊區(qū)縣 本月成交面積 位居第二，共成交土地 23 宗 ，總成交面積為 公頃，占總成交的 %。 環(huán)城四區(qū) 本月成交面積 最多 ， 共成交土地 24 宗，總成交面積為 公頃，占總成交面積的 %。 土地 成交 結(jié)構(gòu)分析 ? 區(qū)域 結(jié)構(gòu)分析 圖： 2021 年 10 月天津市土地 成交 區(qū)域結(jié)構(gòu) 環(huán)城四區(qū)3 9 .0 4 %遠(yuǎn)郊區(qū)縣3 6 .3 5 %濱海新區(qū)2 2 .5 7 %中心城區(qū)2 .0 4 % 數(shù)據(jù)來源 ： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 18 圖： 2021 年 10 月天津市土地 成交 區(qū)域 分布 020406080100120東麗 靜海 西青 武清 開發(fā)區(qū) 塘沽 津南 漢沽 紅橋 薊縣 寧河 寶坻 大港公頃02468101214宗 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2021 年 10 月，共有 13 個(gè)區(qū)縣出現(xiàn)土地成交。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 17 三、 本月土地成交情況分析 土地 成交走勢分析 圖：天津市土地 市場成交走勢 010020030040050060070080090008.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.9公頃020406080100120140160宗，億元占地面積 土地幅數(shù) 成交總