【正文】 項(xiàng)目市場(chǎng)前景非常好，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也很強(qiáng)。 七、X高爾夫項(xiàng)目順應(yīng)時(shí)勢(shì)：天時(shí)地利人和綜上所述，自大大連西拓北進(jìn)的號(hào)角吹響以來，隨著甘井子區(qū)南關(guān)嶺新火車站的建立、機(jī)場(chǎng)新區(qū)的改造、大連灣的整體規(guī)劃，甘井子區(qū)已成為大連房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。旅順龍頭鎮(zhèn)。英歌石（國(guó)營(yíng)養(yǎng)牛場(chǎng)）。凌水鎮(zhèn)?？傮w分布是七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地周邊（包括凌水灣地區(qū)，河口灣地區(qū)，七賢嶺療養(yǎng)區(qū)，學(xué)苑廣場(chǎng)等）。 據(jù)此，園區(qū)戶型控制標(biāo)準(zhǔn)以中小套戶型為主，大戶型為輔，戶型控制標(biāo)準(zhǔn)為：一室一廳戶型控制在50—70 m2 ，二室一廳戶型控制在70—80 m2 ，二室二廳戶型控制在80—90 m2 ，三室二廳戶型控制在110 — 120 m2 ，四室二廳戶型控制在 130—140 m2 ，中小套型（90 m2 以下）比例控制在70%以上，大戶型比例在30%以下。戶型控制標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部戶型標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制中小套戶型，中套住房面積控制在80 m2 左右，小套住房面積控制在60 m2 左右。土地的供應(yīng)量在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取了競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型土地供應(yīng)。（三）住房建設(shè)總規(guī)?！笆晃濉逼陂g，高新園區(qū)住房建設(shè)總規(guī)模為用地323萬m2 ，住宅建筑面積559萬m2 ，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住宅和為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)配套的廉租公寓。具體目標(biāo)如下：住宅建設(shè)總投資額為120億元，住宅建設(shè)年平均投資額為24億元。除此，,形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)局面。尤其是進(jìn)入二手房市場(chǎng)的次新房?jī)r(jià)，成交價(jià)從去年9月就步入5000元大關(guān)，此后一直平穩(wěn)走高，今年初部分成交價(jià)已達(dá)到5500元以上。據(jù)了解，以自住為目的的購(gòu)房者中，以80—120平方米的多層或小高層二室二廳和三室二廳為主要需求量，近年來呈現(xiàn)出交易活躍、銷售看好、價(jià)格上揚(yáng)的狀態(tài)，開盤不過幾個(gè)月時(shí)間即清盤，幾乎沒有空置房源。從上述數(shù)據(jù)分析，總體銷售價(jià)格每年呈遞增趨勢(shì)，長(zhǎng)幅大約在15%。④園區(qū)住房需求預(yù)期分析a、軟件園、凌水灣、河口灣、大山村等地段仍將是今后園區(qū)范圍內(nèi)商品房開發(fā)的集中區(qū)域，其中園區(qū)學(xué)府概念是最主要的推動(dòng)力，已形成新興熱點(diǎn)地區(qū)，并面臨新一輪的發(fā)展。③價(jià)格情況2001—2003年，住房平均價(jià)格為2600—3200元/ m2；2003—2004年，住房平均價(jià)格為3200—3900元/ m2；2004—2005年，住房平均價(jià)格為4000—5000元/ m2。②市場(chǎng)供求情況“十五”期間，商品住房竣工總面積350萬m2。（2）“十五”期間，園區(qū)住房結(jié)構(gòu)、供求、價(jià)格與銷售分析①在住房套型結(jié)構(gòu)方面：其中一室一廳，面積在60 m2以下的為1600套，占總比為8%；二室二廳，面積在120 m2以下的為13000套，占總比為68%；三室以上，面積在120m2以上的為4400套，占總比為24%。園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)3000余家，軟件信息服務(wù)業(yè)、動(dòng)漫等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，吸引了大量海內(nèi)外優(yōu)秀人才。六、“十一五”期間大連高新園區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（20062010）（一）大連高新園區(qū)住房建設(shè)基本情況“十五”期間住房建設(shè)取得的成績(jī)“十五”期間，大連高新園區(qū)用于住房建設(shè)的土地供應(yīng)量為160萬m2，住房建設(shè)投資額為40億元，商品住房竣工總面積350萬m2，銷售總面積為230 萬m2。如億達(dá)開發(fā)的宅語(yǔ)原，因臨近軟件園，從2007年7月開盤開始發(fā)售至今半年時(shí)間內(nèi)，已銷售80%；另一個(gè)項(xiàng)目東方圣荷西，從2007年9月開盤至今，也已銷售近50%；2007年7月開盤的斯坦福院落一期已全部售罄。如在凌水橋附近的硅谷假日三期2005年初時(shí)價(jià)格為3600元/平米，而到了2006年價(jià)格已漲到6000元/平米左右；東北財(cái)經(jīng)大學(xué)北側(cè)的斯坦福院落，從2007年7月一期的開盤價(jià)格為8000元/m2左右到2008年1月8日二期開盤的均價(jià)為10500元/m2，各個(gè)樓盤漲幅基本在2000元/平米以上。由于時(shí)間短暫，調(diào)查深度有限，這里僅對(duì)高新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體價(jià)格走勢(shì)做以下綜述：（一）價(jià)格明顯上漲通過此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，旅順南路沿線的新建樓盤起價(jià)基本上均超過8000元，均價(jià)大都在10000左右，最高價(jià)已超過15000元。憑借英國(guó)電訊在英國(guó)企業(yè)界的影響，可以為大連軟件行業(yè)和高新園區(qū)起到很好的宣傳作用。目前在北京、上海、深圳設(shè)有辦事處，此次在大連投資設(shè)立的英電科技(大連)有限公司是其首次在華設(shè)立的具有獨(dú)立法人資格的較大規(guī)模企業(yè)。英國(guó)電訊在2006年財(cái)富世界500強(qiáng)排名中列第162位，業(yè)務(wù)遍布于170個(gè)國(guó)家和地區(qū)。公司投資總額為800萬美元，注冊(cè)地址在大連高新園區(qū)。這一協(xié)議的簽訂旨在解決大連市集成電路設(shè)計(jì)人才不足的瓶頸問題，并在增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁方面提供了一種全新的模式，也是在促進(jìn)高等教育人才與市場(chǎng)需求相結(jié)合方面的有益探索。（十一）哈工大和Cadence公司在高新區(qū)建立集成電路培訓(xùn)基地2007年8月1日，高新園區(qū)管委會(huì)欒慶偉主任親自帶隊(duì)，與哈爾濱工業(yè)大學(xué)航天學(xué)院院長(zhǎng)姚郁教授、Cadence中國(guó)有限公司中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)總經(jīng)理劉國(guó)軍先生共同簽署了《關(guān)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)和Cadence公司在大連高新園區(qū)建立集成電路培訓(xùn)基地的合作協(xié)議》。布赫納向市長(zhǎng)夏德仁通報(bào)了集團(tuán)的重大舉措——在大連建立集團(tuán)全球采購(gòu)中心，同時(shí)把更多高端技術(shù)轉(zhuǎn)移到大連的工廠。該項(xiàng)目首期投資440萬美元，規(guī)模達(dá)300余人。富達(dá)投資的落戶，將促使其他投資公司的陸續(xù)跟進(jìn)投資。預(yù)計(jì)在今后兩個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)，富達(dá)大連公司將正式展開項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。（八）全球最大基金管理公司美國(guó)富達(dá)投資集團(tuán)落戶大連高新園區(qū)2007年5月16日，全球最大基金管理公司——美國(guó)富達(dá)投資集團(tuán)在大連高新區(qū)軟件園成立外包中心。其經(jīng)營(yíng)軟件業(yè)務(wù)的新日鐵系統(tǒng)集成株式會(huì)社，在日本信息服務(wù)業(yè)中排名前十位，自2003年6月與大連華信合作以來，雙方建立了穩(wěn)定的信賴關(guān)系，業(yè)務(wù)規(guī)模不斷增長(zhǎng)。（七）世界500強(qiáng)企業(yè)新日鐵solution落戶大連高新園區(qū)2007年4月13日，日本新日鐵系統(tǒng)集成株式會(huì)社向大連華信計(jì)算機(jī)技術(shù)有限公司投資200萬美元，以加強(qiáng)雙方合作，推動(dòng)華信軟件外包業(yè)務(wù)的發(fā)展。預(yù)計(jì)到07年年底，花旗數(shù)據(jù)大連公司將發(fā)展到410人；到2008年底，將發(fā)展到1000人。1－2年內(nèi)，東軟國(guó)際軟件園從業(yè)人員將達(dá)一萬名以上。東軟國(guó)際軟件園位于大連河口國(guó)際軟件園內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)面積50萬平方米，總建筑面積33萬平方米，總投資4億元，預(yù)計(jì)2007年年底建成，并投入使用。大連河口國(guó)際軟件園，位于高新區(qū)旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶的東端，毗鄰騰飛軟件園，緊靠中科院大連創(chuàng)新園高新區(qū)研發(fā)孵化園，規(guī)劃面積150萬平方米。（五）大連河口國(guó)際軟件園暨東軟國(guó)際軟件園在高新區(qū)開工2006年11月9日，大連河口國(guó)際軟件園和東軟國(guó)際軟件園在高新區(qū)舉行奠基典禮。2007年4月投入使用。新公司將成為西門子全球傳感器與通訊產(chǎn)品的生產(chǎn)基地之一。這是西門子自動(dòng)化與驅(qū)動(dòng)集團(tuán)在中國(guó)第一次從置地建廠開始，以獨(dú)資的方式成立新的運(yùn)營(yíng)公司。甲骨文（ORACLE）的入駐，使大連高新園區(qū)引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)目達(dá)到41家。甲骨文大連分公司致力于以北亞區(qū)的資源和知識(shí)庫(kù)以及Oracle全球支持團(tuán)隊(duì)的力量，為客戶提供卓越的支持服務(wù)。（三）甲骨文（ORACLE）公司落戶大連高新園區(qū)2006年8月22日，全球最大企業(yè)軟件提供商甲骨文（ORACLE）公司在大連高新園區(qū)舉行甲骨文大連分公司成立儀式。NCR大連全球咨詢中心不僅向客戶提供中低端的編碼、測(cè)試、安裝及維護(hù)服務(wù)，而且直接接觸日本客戶參與應(yīng)用系統(tǒng)開發(fā)的全部流程，為客戶提供高端的可行性研究及系統(tǒng)整體設(shè)計(jì)等全套解決方案。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，2006年4月在大連成立分公司，主要從事IC卡程序及通訊軟件的開發(fā)、設(shè)計(jì)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)集成的設(shè)計(jì)和維護(hù)。日本NTT集團(tuán)在世界500強(qiáng)企業(yè)中排名第24位，NTT通信株式會(huì)社是NTT集團(tuán)全資控股子集團(tuán)之一，是專業(yè)從事國(guó)際通信，Internet運(yùn)營(yíng)和以網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的系統(tǒng)解決方案的電信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商。工程中會(huì)特別注意對(duì)礁石資源等自然景觀的保護(hù)，打算途經(jīng)礁石將建橋跨過，加以保護(hù)，不會(huì)對(duì)市民到X灣親海休閑造成影響。有效分流X廣場(chǎng)、大連醫(yī)科大學(xué)附屬第二醫(yī)院、黑石礁、學(xué)院廣場(chǎng)至海事大學(xué)沿線交通壓力。此工程計(jì)劃在年內(nèi)啟動(dòng)，新路東側(cè)與老濱海路相連，以X公園為起點(diǎn)，經(jīng)X灣填海區(qū)、西南路至X公園延伸段、自然博物館北側(cè)至水產(chǎn)學(xué)院正門，再沿西尖山南側(cè)海濱，經(jīng)西尖山西側(cè)、國(guó)家海洋環(huán)境監(jiān)測(cè)中心至黃浦路凌水路段，計(jì)劃今年五一通車。他們所負(fù)責(zé)的X灣至凌水路段的方案還沒最終出臺(tái)，目前能確定的是，新路將沿海修建，濱海路的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)將滿足城市次干路的要求，為雙向4排道，路面約24米寬。在凌水地區(qū)修建改造計(jì)劃中，大連海事大學(xué)附近的海岸線將向前移動(dòng)，凌水河與大連海事大學(xué)的教學(xué)港池航道入海口一并延伸，形成寬約100米、長(zhǎng)約900米的河道，貫通新濱海路東西的一座橋梁將跨越這條航道。（三發(fā)電位于項(xiàng)目?jī)?nèi)部據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該廠搬遷時(shí)間還未確定） 　　開發(fā)建設(shè)的招商工作穩(wěn)步進(jìn)行此前，凌水灣改造區(qū)域的控制性規(guī)劃已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，按照新的開發(fā)建設(shè)模式，凌水灣改造將采取社會(huì)化開發(fā)，目前，開發(fā)建設(shè)的招商片已制作完畢，整體規(guī)劃沙盤也正在制作過程中。 　　周邊區(qū)域搬遷取得實(shí)質(zhì)性突破經(jīng)過多方努力，已經(jīng)與沈陽(yáng)鐵路局和旅順海軍保障基地達(dá)成協(xié)議，4月中旬開始實(shí)施。 　　凌水灣填海工程有序推進(jìn)目前，已經(jīng)完成擬征用海域立項(xiàng)和海域使用圖繪制；海域征用論證報(bào)告和環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告已經(jīng)報(bào)送到相關(guān)部門，等待評(píng)審；擬征用海域勘測(cè)、被征用部分補(bǔ)償摸底以及擬征用海域無爭(zhēng)議協(xié)議正同步推進(jìn)；同時(shí)，填海施工設(shè)計(jì)已經(jīng)委托大連理工大學(xué)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 　　凌源街動(dòng)遷工作成效顯著?！　“凑?qǐng)@區(qū)的戰(zhàn)略部署，2006年，凌水灣區(qū)域改造工程全面啟動(dòng)。圖210三、園區(qū)規(guī)劃（一）凌水灣改造凌水灣改造是高新區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)形態(tài)、構(gòu)建自主創(chuàng)新體系的重要舉措。投資項(xiàng)目共計(jì)145個(gè)，其中，新開工項(xiàng)目99個(gè)，%。（二）固定資產(chǎn)投資2006年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要支撐作用。在“十一五”規(guī)劃中，高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)總量將再增長(zhǎng)五倍，GDP將占全市比重的1/10，成為大連經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)極和高新技術(shù)發(fā)展的人才源、技術(shù)源，做全市科技創(chuàng)新的平臺(tái)和機(jī)制和體制創(chuàng)新的示范區(qū)。這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)速度均居全市前列，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全市平均水平，占全市經(jīng)濟(jì)總量的比重逐年上升。其中，同比增長(zhǎng)64%；，同比增長(zhǎng)187%。2006年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 黃河路科技城——高新技術(shù)及產(chǎn)品市場(chǎng)（三）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙D港、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。（二）氣候高新園區(qū)具有北溫帶季風(fēng)氣候特征。（一）位置旅順南路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶：東起黑石礁，西至塔河灣，總規(guī)劃面積133平方公里，包括七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園與軟件園。由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙D港、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。經(jīng)濟(jì)適用房的推出也在一定意義上緩解了住宅價(jià)格的上漲壓力。未來三年，大連市內(nèi)四區(qū)用于住房建設(shè)的土地儲(chǔ)備量約810公頃，其中，用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房的土地儲(chǔ)備量約605公頃。截至2007年，總建筑面積達(dá)323萬平方米。而從全年來看，由于2007年底政策對(duì)需求的打壓，購(gòu)買力的集中或許會(huì)出現(xiàn)于二次供應(yīng)高峰，如果2008年國(guó)家政策不能很好地做出調(diào)控的“接續(xù)”工作，積累很長(zhǎng)時(shí)間的價(jià)格將再次出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)”。通過詳細(xì)分析，我市今年上半年供應(yīng)將出現(xiàn)2次波峰，首先是4月份的集中供量，以中小開發(fā)商為主要參與者，樓盤整體放量不大，分布較為散亂，同時(shí)，2007年底由于種種原因暫緩或順延開盤的樓盤，也會(huì)在2008年初同步放量，預(yù)計(jì)該階段價(jià)格不會(huì)有太大波動(dòng)，但其成交數(shù)量或許可為2008年整體房地產(chǎn)的冷熱定下基調(diào)。表26 2007年大連住宅施工情況表區(qū)域房屋施工面積（萬㎡）本年新開工面積（萬㎡）房屋竣工面積（萬㎡）大連市其中：中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)旅順口區(qū)開發(fā)區(qū) 金州區(qū)（數(shù)據(jù)來源：大連樓盤統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）圖28 由上圖表可以看出：大連西部、北部區(qū)域施工量尤其是新開工量占大連總量絕大部分，可見大連樓市西拓北進(jìn)格局已經(jīng)形成?！拔魍亍狈矫媸窃谙虼筮B旅順口區(qū)發(fā)展，在旅順口區(qū)與原大連老城區(qū)的交通干道旅順南路周邊已有大批項(xiàng)目已經(jīng)并陸續(xù)實(shí)施。表24 2000年—2007年 大連市商品房開竣工面積情況表單位：萬平方米年份20002001200220032004200520062007施工面積竣工面積421 （數(shù)據(jù)來源：《大連市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《大連統(tǒng)計(jì)月報(bào)》）圖26表25 2007 年全市住宅施工、新開工、竣工面積表月份施工面積新開工面積竣工面積累計(jì)(㎡)同比(%)累計(jì)(㎡)同比(%)累計(jì)(㎡)同比(%)1————————————2————————————345