【正文】 在做好酒店內(nèi)部裝修的同時(shí)更要做好對(duì)外部環(huán)境的綠化和改善，做到內(nèi)外一致以達(dá)到酒店整體形象的提升。 加強(qiáng)對(duì)酒店周邊環(huán)境的改善，做到內(nèi)外一致。 增強(qiáng)酒店的服務(wù)功能，以多功能來(lái)吸引消費(fèi)群 目前酒店的服務(wù)功能顯得單一，對(duì)于需求面越來(lái)越廣的消費(fèi)者，本酒花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 32 店有時(shí)顯得力不從心，從而喪失了對(duì)部分消費(fèi)者的吸引力。 對(duì)于目前酒店的現(xiàn)狀有很大原因是宣傳不力造成的，對(duì)于酒店現(xiàn)狀分析，相對(duì)于花都較小的市場(chǎng)，并且已有其它酒店在城區(qū)經(jīng)營(yíng)，本酒店要想取得較好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有一定難度。只有對(duì)酒店重新裝修包裝，以煥然一新的面貌切入市場(chǎng)，才能達(dá)到重塑形象并實(shí)現(xiàn)贏利的目的。 五、建議 基于對(duì)本酒店的了解及對(duì) 花都其它酒店和消費(fèi)能力的調(diào)查，我司建議： 重新裝修，重塑形象，以煥然一新的面貌切入市場(chǎng)。 對(duì)本酒店的威脅： 由于該酒店地處于新華路，功能配套及周邊環(huán)境要比本酒店稍好，并且房?jī)r(jià)也較實(shí)惠。 B、功能齊全，配套完善，全方位為客戶提供多功能服務(wù)。 配套設(shè)施 中央空調(diào)，電腦設(shè)備，消防監(jiān)控系統(tǒng)，完善的保安管理。目前廣州新機(jī)場(chǎng)將于 8 月開(kāi)始營(yíng)業(yè)，而從酒店到新機(jī)場(chǎng)約 20 多分鐘車(chē)程，屆時(shí) ，酒店地段價(jià)值將明顯提升，具有一定發(fā)展?jié)摿Α? C、地段價(jià)值較好，具有一定發(fā)展?jié)摿Α? B、交通方便，但未得到合理利用 目前有廣花一級(jí)公路從項(xiàng)目周邊經(jīng)過(guò)，但在廣花一級(jí)公路沿線卻看不到有酒店的標(biāo)識(shí)，從而導(dǎo)致了許多從廣花路經(jīng)過(guò)的人和車(chē)都沒(méi)機(jī)會(huì)了解本酒店。酒店周?chē)慕ㄖ赞r(nóng)民房居多，也曾有幾幢多層小區(qū)式的房子，但都以“爛尾”告終，與沿河較差環(huán)境相輝映，形成一道獨(dú)特風(fēng)景線。 三、周邊環(huán)境概況 A、整體環(huán)境太差，消費(fèi)水平偏低 由于酒店地處雅瑤，和花都城市中心區(qū)有一河之隔。 客房類(lèi)別 原租價(jià) 現(xiàn)租價(jià) 鐘點(diǎn)房 標(biāo)準(zhǔn)房 416 元 /天 168 元 /天 100 元 /小時(shí) 高級(jí)房 516 元 /天 178 元 /天 129 元 /小時(shí) 豪華房 616 元 /天 188 元 /天 134 元 /小時(shí) 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 29 豪華套房 716 元 /天 318 元 /天 179 元 /小時(shí) 加床 80 元 /天 由以上數(shù)據(jù)顯示可見(jiàn)，酒店經(jīng)營(yíng)狀況已走向下陂路，但即使房?jī)r(jià)下調(diào)到原價(jià)一 半以下，經(jīng)營(yíng)依然冷清?？梢?jiàn)，酒店由于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善已經(jīng)進(jìn)入衰退期。以 1600 元每天來(lái)經(jīng)營(yíng)一個(gè) 2 萬(wàn)平方米的三星級(jí)酒店要想贏利肯定是行不通的，可見(jiàn)，酒店?duì)I業(yè)狀況已經(jīng)舉步維艱。從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，酒店經(jīng)營(yíng)狀況偏差，每天入住率約 10%，而且房?jī)r(jià)已下調(diào)一半。 三、酒店規(guī)劃布局及經(jīng)營(yíng)情況 酒店規(guī)劃布局 酒店坐北朝南，總體建筑 12 層， 1 層大堂， 2 層多功能會(huì)議廳， 3 層為娛樂(lè)場(chǎng)所，內(nèi)設(shè)卡拉 OK、舞廳、酒吧等， 4 層未裝修， 5— 12 層為客房，客房總數(shù)約 200 多間。總建筑面積 20xx0 平方米，是一座集飲食、住宿、娛樂(lè)于一體的三星級(jí)酒店。因此發(fā)展香港城是目前物業(yè)條件基礎(chǔ)上較為理 想的業(yè)態(tài)選擇。 賣(mài)點(diǎn)突出，便于推廣 采用香港城的主題，可以在銷(xiāo)售宣傳中有強(qiáng)烈突出的賣(mài)點(diǎn)，便于本項(xiàng)目銷(xiāo)售宣傳推廣的進(jìn)行。 主題定位能有效抓住消費(fèi)者的心理，形成“羊群效應(yīng)”及“磁石效應(yīng)” 第 3 層采用香港城主題購(gòu)物的定位，主打中高檔化妝 品、服裝、首飾、精品四大類(lèi)產(chǎn)品，是充分考慮了香港作為購(gòu)物天堂的形象對(duì)于本項(xiàng)目整體的拉動(dòng)作用，同時(shí)把握了消費(fèi)者對(duì)香港貨品和購(gòu)物模式的追求心理，從而形成強(qiáng)大的人流聚集效應(yīng)。 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 26 香港一直都是時(shí)尚潮流購(gòu)物的天堂，廣州的流行時(shí)尚產(chǎn)品受香港的影響最大，“香港 3 天到廣州，廣州 3 天到全國(guó)”，可見(jiàn)香港對(duì)廣州和內(nèi)地購(gòu)物消費(fèi)的影響力度。 分析認(rèn)為，發(fā)展大型的以單一業(yè)態(tài)為主題以零售為主的商業(yè)組合在花都地區(qū)缺乏人流的支持，做旺的可能性不強(qiáng)。本項(xiàng)目 3 層采用大型鞋業(yè)城的形式，將分散的鞋業(yè)經(jīng)營(yíng)集中規(guī)?；纬缮倘?nèi)的鞋業(yè)主導(dǎo)地位，擴(kuò)大消費(fèi)者的選擇層面。分析認(rèn)為做美食廣場(chǎng)的可行性不強(qiáng)。同時(shí)，可以利用購(gòu)物人流和餐飲人流的互動(dòng)作用，促進(jìn)兩種業(yè)態(tài)的發(fā)展，為金鑼灣的經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)提供保證。鑒于此，我司對(duì)三樓的業(yè)態(tài)定位提出了如下幾種建議： 一、美 食廣場(chǎng) 目前相對(duì)空白市場(chǎng)狀態(tài) 花都的主要購(gòu)物商圈是在以建設(shè)路和秀全大道交匯處為核心向四周輻射的格局，包括建設(shè)路、秀全大道、商業(yè)大道、云山大道，形成購(gòu)物人流最為集中的區(qū)域，但區(qū)域內(nèi)比較有特色、較為集中的美食廣場(chǎng)缺乏，現(xiàn)只有肯德基、麥當(dāng)勞兩間外來(lái)快餐廳及幾間中餐酒樓、餐廳，而具有中國(guó)各地傳統(tǒng)小食特色的美食廣場(chǎng)則沒(méi)有，開(kāi)設(shè)美食廣場(chǎng)具有一定的市場(chǎng)空間。 基于項(xiàng)目的特殊性，必須借用一、二層的基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)，尋找三層最優(yōu)的業(yè)態(tài)定位，與一、二層形成業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，從而形成最佳業(yè)態(tài)組合。 二、三樓商業(yè)發(fā)展建議 一座城市的著名商業(yè)街可以成為商業(yè)與旅游的黃金結(jié)合點(diǎn)。從而造成了高消費(fèi)人群要消費(fèi)都往廣州跑，促使了花都的高檔商品只能成為一道美麗的風(fēng)景。 ? 從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 商業(yè)經(jīng)濟(jì)呈良性有序發(fā)展 目前花都商業(yè)都是以適應(yīng)市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的基礎(chǔ)上呈良性發(fā)展，商業(yè)經(jīng)濟(jì)逐年增長(zhǎng)，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到一定推動(dòng)作用。 商鋪布局不合理增加管理難度 目前內(nèi)部布局不合理。商鋪的使用率通花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 23 常在 50%以下較適宜，但目前金鑼灣購(gòu)物中心以高使用率來(lái)劃分布局。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的兩年內(nèi)沒(méi)有形成領(lǐng)先態(tài)勢(shì)，很容易被后來(lái)者居上，不利于日后經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展。從調(diào)查資料可知，花都區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心普遍存在配套不足的情況，最常見(jiàn)的是電梯量不足或者設(shè)計(jì)不合理、停車(chē)位不足，既無(wú)法提升項(xiàng)目檔次，也難以吸引市民前往購(gòu)物消費(fèi)。我們認(rèn)為地段非常重要，但項(xiàng)目的定位也不能忽略，清晰明確的主題定位不僅有利于吸引更多的顧客前來(lái)消費(fèi)，而且為項(xiàng)目的持續(xù)做旺提高檔次奠定基礎(chǔ)。 ? 從商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)分析 商業(yè)開(kāi)發(fā)“虎頭蛇尾”不利于后續(xù)經(jīng)營(yíng) 目前花都區(qū)的商業(yè)布局體現(xiàn)為重地段輕定位， 重開(kāi)發(fā)輕經(jīng)營(yíng) 。這為花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高花都區(qū)的城市品位創(chuàng)造了條件。 ? 從城市發(fā)展角度看 商業(yè)流通領(lǐng)域的快速發(fā)展促使了花都向現(xiàn)代化大都市靠攏 花都區(qū)不斷加快的城市化進(jìn)程步伐，刺激了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)流通領(lǐng) 域的發(fā)展， 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制基本形成適應(yīng)經(jīng)濟(jì)國(guó)際化要求的開(kāi)放格局，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進(jìn)展，初步形成現(xiàn)代化城市的格局和風(fēng)貌 。而本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者都是零散商戶，經(jīng)營(yíng)比較散亂，面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)需求，項(xiàng)目的創(chuàng)新應(yīng)變能力有待提高，以增長(zhǎng)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次偏低，面對(duì)不斷調(diào)整的市場(chǎng)，項(xiàng)目創(chuàng)新應(yīng)變能力有待提高 本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)檔次上屬中檔偏低水平，屬于現(xiàn)階段花都商業(yè)發(fā)展的主流。 四、項(xiàng)目威脅 未來(lái)幾年內(nèi)商業(yè)大道商圈進(jìn)一步擴(kuò)容，對(duì)項(xiàng)目威脅重重 廣州市預(yù)計(jì)在未來(lái)十年內(nèi)打造內(nèi)中外三層商業(yè)圈，將新建十多個(gè)大型花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 21 商業(yè)圈以滿足消費(fèi)者對(duì)商業(yè)的需求。如此之大的貨運(yùn)流量，將對(duì)花都的物流交通提出更高要求，同時(shí)也對(duì)花都的零售貿(mào)易業(yè)產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用，商業(yè)繁榮指日可待。項(xiàng)目面對(duì)此機(jī)會(huì)如何把握現(xiàn)狀與可持續(xù)發(fā)展是重中之重。 三、項(xiàng)目機(jī)會(huì) 廣州大經(jīng)濟(jì)圈擴(kuò)張，花都商業(yè)面臨重新洗牌 廣州預(yù)期在未來(lái)十年內(nèi)打造三層商圈，將新建十大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，為促進(jìn)廣州大都市商業(yè)圈的形成提供保障。由以上內(nèi)在動(dòng)力的作用下，一定程度制約了商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)水平的提升。 項(xiàng)目規(guī)劃布局不合理，對(duì)整體經(jīng)營(yíng)水平的提升產(chǎn)生阻力 從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目對(duì)整體經(jīng)營(yíng)的相互協(xié)調(diào)性不強(qiáng)。內(nèi)部公交線路眾多，區(qū)內(nèi)多路公交車(chē)途經(jīng)項(xiàng)目所在地，為花都的消費(fèi)群體提供良好的交通環(huán)境。 項(xiàng)目周邊居住氛圍濃厚，消費(fèi)能量巨大 項(xiàng)目周邊一平方公里內(nèi)聚集了花都約 50%的人流，政府機(jī)關(guān)密集，外企、私 企及服務(wù)型單位眾多，居住小區(qū)錯(cuò)落其間，形成了強(qiáng)大的消費(fèi)花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó)