【文章內(nèi)容簡介】 花都金鑼灣 14 廣場。項目商業(yè)部分總建筑面積約 1 萬平方米，共三層，每層都有通道與金城廣場進行對接，其它為住宅部分。項目配有 20 多停車位，但多數(shù)為后面住戶使用 。項目位置距路面約 6 米左右，中間位置可用于停車場使用。 二、項目地理位置。 金鑼灣購物中心地處花都區(qū)的商業(yè)干道秀全大道和建設(shè)路的交匯處，是花都區(qū)核心商圈所在。東鄰花都體育館，西連廣州火車北站和花都客運站，北有文苑購書中心，南靠金城購物廣場，地段優(yōu)勢非常明顯。 三、交通狀況 項目所處位置交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，城區(qū)主干道建設(shè)路就在項目前面，秀全大道從項目左邊穿過。區(qū)內(nèi)多路公交車經(jīng)過項目所在地，可以連接項目與城區(qū)各處，優(yōu)越的交通網(wǎng)絡(luò)為項目的旺盛經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)。 四、商業(yè)能見度狀況 商業(yè)建筑能否容易找到是商業(yè)開發(fā)成敗的 一個關(guān)鍵因素，尤其是大型商業(yè)建筑。因為商業(yè)的根本目的是吸引顧客來消費，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會影響到以后的經(jīng)營。金鑼灣購物中心由于位于建設(shè)路的東側(cè)，只有一面臨街。商業(yè)能見度不及金城廣場位于交匯路口處優(yōu)越。人流只有在建設(shè)路的西側(cè)位置才能比較清晰的看到金鑼灣購物中心。此外，金鑼灣購物中心的入口不是很明顯，加之臨街多家大型的品牌店的存在，較大程度的影響到人流對金鑼灣購物中心的注意力，從而不利于吸引人流。 花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 15 五、日照情況 ： 日照情況對商業(yè)經(jīng)營也非常關(guān)鍵。項目所處地路面呈直線南北走向，路面寬約 15 米，兩 側(cè)行人道各寬 2 至 4 米不等。中午 11： 00— 16：00 時段日曬嚴重 ,這對行人的行走速度和停留時間造成很大的影響 ,此時人們?yōu)榱吮荜栃枰嗟倪x擇在建設(shè)路西側(cè)行走。 六、項目經(jīng)營狀況 業(yè)態(tài)搭配單一，檔次偏低。 層別 經(jīng)營檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 一層 中低檔 服裝服飾、鞋帽、精品店、化妝品、小飾品 二層 中低檔 服裝服飾、鞋帽、箱包、兒童用品、小飾品 從本項目經(jīng)營業(yè)態(tài)類型看，總體上都以服裝服飾為主，以其它日用品為輔。從經(jīng)營檔次看，都是面向社會中低收入人群為主，其中外來打工人群是本項目的主要客戶群，所以本項目經(jīng)營檔 次偏低。 項目租金狀況 金鑼灣部分商鋪調(diào)查統(tǒng)計情況 序 鋪號 經(jīng)營 場所來源 租金 /買 面積 備注 花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 16 號 項目 入價 （平方米） 1 203 鋪 女裝 租 1500 30 位于中部，反映管理費高 2 219 鋪 鞋 租 1700 30 位于樓梯口及與金城通道口處 3 204 柜 女裝 租 700 6 外來打工者購買居多 4 209amp。218柜 童裝 租 1500 14 生意很好 5 227 鋪 女裝 買 13 萬 12 位處與金城通道轉(zhuǎn)口處 據(jù)金鑼灣商業(yè)管理中心介紹，以及調(diào)查人員調(diào)查得知。金鑼灣購物中心的商鋪租金 水平與緊臨的金城廣場有較大的差距。項目一樓的平均租金水平在 40 元 /平方米，而二樓的租金卻反常的較之一樓租金水平高達 50 元 /平方米。分析認為，這主要受到金鑼灣購物廣場的人流導(dǎo)向系統(tǒng)不科學(xué)和能見度較低以及內(nèi)部鋪柜規(guī)劃不合理影響。 項目商業(yè)氣氛狀況 A、交通和出行方式 花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 17 根據(jù)觀測發(fā)現(xiàn)，前往項目區(qū)域的消費者大部分以步行到達和乘坐交通巴士；其次是騎摩托車和小汽車。從商業(yè)氣氛觀測表反映主要商城的轎車停放率的平均得分為 分，屬于低水平。分析認為這主要是因為項目區(qū)域處于居住區(qū)較為集中地段以及項目區(qū)域相關(guān)停車設(shè)施不完善 導(dǎo)致。（ 詳 見附表） B、著裝水平相對較高，購物時段比較集中 觀測發(fā)現(xiàn)項目周邊區(qū)域的人流的著裝水平都較高平均達到 分。主要因為年輕女性居多約占 65%；而選擇購物的時段也比較集中在下午 4 到晚上 8 點時段，上午的購物氣氛及成交率都比較底 (詳見附表 ) 本項目與廣百百貨經(jīng)營狀況對比 金鑼灣購物中心 廣百百貨 地理位置 建設(shè)路與秀全大道交匯處 秀全大道中段 檔次 中低檔 高檔 經(jīng)營業(yè)態(tài) 服裝服飾、兒童用品、箱包等 化妝品、床上用品、服裝服飾等 經(jīng)營現(xiàn)狀 場面較旺，商鋪出租出售率100% 場面冷清，二層 已有一半商戶撤走 發(fā)展趨勢 商鋪價格有提升空間 部分商鋪已撤走，經(jīng)營現(xiàn)狀花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 18 不容樂觀 由上表可見，廣百百貨經(jīng)營狀況已經(jīng)走下陂路，在花都經(jīng)營高檔商業(yè)的空間較小，而如金鑼灣之中低檔商業(yè)在花都的生存空間較大。分析原因認為，花都主要人口結(jié)構(gòu)以本地農(nóng)民和外來打工人群居多，而這部分人群收入一直偏低，他們的消費對象以中低檔商品為主。另外，花都離廣州太近，高消費人群消費時都到廣州大市場去了，留給花都的只是小部分消費群。 第五部分：項目 SWOT 分析 一、項目優(yōu)勢： 地處花都核心商圈，地段升值空間巨大 項目位于秀全大道與建 設(shè)路交匯處，是花都區(qū)商業(yè)最繁華地段。隨著花都整體經(jīng)濟的增長，城市面貌不斷改善，以及廣州經(jīng)濟圈的擴張對花都商業(yè)的帶動，項目所處地段升值空間巨大。 政府為加快城市化進程，著力打造核心商圈并擴大輻射范圍 20xx 年花都政府為促進城市發(fā)展，出臺了許多優(yōu)惠政策并起到了良好的效應(yīng)，世界 500 強企業(yè)就有 7 家落戶花都，為花都區(qū)核心商圈的擴張奠定了基礎(chǔ)，為城市的進一步繁榮注入活力，對花都的城市化進程建設(shè)拉力明顯。 項目周邊居住氛圍濃厚，消費能量巨大 項目周邊一平方公里內(nèi)聚集了花都約 50%的人流，政府機關(guān)密集，外企、私 企及服務(wù)型單位眾多，居住小區(qū)錯落其間，形成了強大的消費花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 19 群體，并隨城市的擴張而進一步攀升，巨大的消費勢能對本項目的繁榮起到良好的推動作用。 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，為消費群體的聚集與疏散奠定基礎(chǔ) 項目所在地交通網(wǎng)絡(luò)呈網(wǎng)狀分布，外圍道路有城市主干道建設(shè)路和秀全大道交叉而過，廣州火車北站和花都客運站坐落于項目西邊約 500米處，形成強大的外圍交通網(wǎng)。內(nèi)部公交線路眾多，區(qū)內(nèi)多路公交車途經(jīng)項目所在地，為花都的消費群體提供良好的交通環(huán)境。 二、項目劣勢 花都商業(yè)尚處于中檔偏低水平，制約了項目向高檔發(fā)展的空間 目前花都的 商業(yè)模式都處于中檔偏低水平，主要是市場消費水平有限促使了商業(yè)經(jīng)營只有建立在以市場需求為導(dǎo)向的基礎(chǔ)上發(fā)展，而中低檔的經(jīng)營模式所帶來的商業(yè)利潤制約了商業(yè)價值的提升，同時也制約著項目向高檔發(fā)展的空間。 項目規(guī)劃布局不合理，對整體經(jīng)營水平的提升產(chǎn)生阻力 從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本項目對整體經(jīng)營的相互協(xié)調(diào)性不強。一二層的規(guī)劃布局對三層的經(jīng)營帶來許多不便，首先是電梯布置不符合商業(yè)整體經(jīng)營的特性，沒有從利于消費者方便購物和防止商業(yè)死角的方面考慮；其次是商場內(nèi)通道設(shè)置和柜臺設(shè)置不夠理想，較窄的通道既不利聚集人流也不利疏散人流，容易 給消費者制造壓抑感。由以上內(nèi)在動力的作用下，一定程度制約了商場整體經(jīng)營水平的提升。 項目能見度較低，在商業(yè)受眾度上受影響 項目只有一面臨街，而且周邊品牌名牌店的廣告牌林立，而且金鑼灣花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 20 購物中心的門面設(shè)置也較小氣，一定程度上分散了消費者對項目的注意力，縮小了項目的受眾度，從而造成一定量的客戶流失。 三、項目機會 廣州大經(jīng)濟圈擴張，花都商業(yè)面臨重新洗牌 廣州預(yù)期在未來十年內(nèi)打造三層商圈，將新建十大商業(yè)網(wǎng)點，為促進廣州大都市商業(yè)圈的形成提供保障。輻射范圍涵蓋周邊各區(qū)，花都面對廣州大都市商業(yè)圈的沖擊，本地