【正文】 花都金鑼灣 2 第一部分：總 論 一、適用范圍： 本次調(diào)查具有時(shí)間性，若進(jìn)行多次的跟蹤調(diào)查研究分析將得到更全面、系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)的市場情況資料，本調(diào)查結(jié)論只適用于花都地區(qū)。開業(yè)已兩年，但三樓依然沒有經(jīng)營，現(xiàn)考慮到項(xiàng)目整體贏利模式及開發(fā)商長期利潤的因素，針對三樓的經(jīng)營模式及業(yè)態(tài)定位做本次市場調(diào)查。 由于項(xiàng)目本身的特殊性，給項(xiàng)目整體經(jīng)營管理和三樓的開發(fā)與市場定位造成一定的難度，如果市場定位不準(zhǔn)確，將直接影響項(xiàng)目的銷售和后期的經(jīng)營管理。 二、調(diào)查背景 金鑼灣購物中心地處花都建設(shè)路與秀全路的交匯處，是花都區(qū)域核心商圈位置。 在此背景下我們對花都商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了專項(xiàng)市場調(diào)查和研究。本次調(diào)研的總體思路設(shè)計(jì)為：通過了解花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，消費(fèi)環(huán)境情況，項(xiàng)目所在商圈區(qū)域業(yè)態(tài)分析等因素的調(diào)查分析提出三樓物業(yè)的經(jīng)營發(fā)展建議。 資料采集方法 1）運(yùn)用觀察法，組織觀察小組在目標(biāo)區(qū)域觀察、收集各調(diào)查主體的相關(guān)資料 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 4 2）假以顧客或投資者的身份，通過與店員或業(yè)主以及物業(yè)管理人員的交談收集相關(guān)資料。 東連從化，南靠廣州，西鄰 三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳。 二、花都宏觀經(jīng)濟(jì) 綜合實(shí)力顯著增長，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈良好勢頭。 全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值突破 500 億元，達(dá)到 億元，增長 %，工業(yè)增加 值 億元，增長 %。 汽車、皮革皮具、金銀首飾三大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為壯大全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量、增加出口、帶動(dòng)群眾致富的龍頭。 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 6 餐飲、旅業(yè)、娛樂業(yè)穩(wěn)中有升，汽車、住房、通信產(chǎn)品銷售不斷攀高，拉動(dòng)消費(fèi)升溫。 全區(qū)新批企業(yè) 897 個(gè)，投資總額 億元，增長分別為 %和 %。 引進(jìn)投資額超 500 萬美元的項(xiàng)目 11 個(gè)，比上年增加 4 個(gè)；世界 500 強(qiáng)企業(yè)已有 7 家落戶花都，實(shí)現(xiàn)了新的突破。金銀首飾企業(yè)從無到有，短短兩年時(shí)間累計(jì)引進(jìn) 50 家。 加快推進(jìn)重大工程和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和實(shí)施花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 7 民心工程為重點(diǎn)，完成了一批市政道路的改造，鏡湖大道、風(fēng)神大道已建成通車，梯面鎮(zhèn)至西坑村的道路擴(kuò)建改造工程按時(shí)完成，鳳凰中路、鳳凰南路、雅瑤中路的建設(shè)工程和打通“斷頭路”的工作正抓緊推進(jìn)，迎賓大道改造工程已經(jīng)啟動(dòng)。 市容面貌明顯改善。 四、小結(jié) 整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增長，對商業(yè)貿(mào)易起到拉升作用。其中世界 500強(qiáng)企業(yè)有 7 家落戶花都，將對整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到極大刺激作用，可見，花都經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁強(qiáng)大。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)興旺，零售貿(mào)易業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫。 二、區(qū)域 環(huán)境概況 人口結(jié)構(gòu) 秀全大道和建設(shè)路地處花都區(qū)中心區(qū)域，周邊聚集了政府機(jī)構(gòu)、國營企事業(yè)單位、學(xué)校、各企業(yè)單位、外來打工者等各層次的人群。購物項(xiàng)目約占 80%其他消費(fèi)項(xiàng)目為 21%。秀全大道近臨廣州北站和花都客運(yùn)站路段臨街商鋪價(jià)格也有走高的趨勢，分析 認(rèn)為是受到北站也客運(yùn)站的客運(yùn)人流影響： 建設(shè)路兩側(cè)臨街商鋪的租金價(jià)格相對秀全大道來說表現(xiàn)得比較均勻。 三、區(qū)域商業(yè)發(fā)展特點(diǎn) 商業(yè)發(fā)展具備優(yōu)越的交通環(huán)境 外部大交通環(huán)境： 花都區(qū)位于廣東省 北部， 擁有 較為 發(fā)達(dá)的 水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是 10 10 107 三條國道和機(jī)場高速、廣清高速、京珠高速、廣州北二環(huán)、北三環(huán)高速五條高速公路交匯之處。 內(nèi)部交通環(huán)境： 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 13 區(qū)內(nèi)多路公交線路連通全區(qū)各處 ，交通網(wǎng)絡(luò)立體網(wǎng)狀分布，為消費(fèi)人群提供方便的交通環(huán)境。 經(jīng)營檔次偏低，經(jīng)營模式較落后 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域現(xiàn)階段經(jīng)營的商品檔次偏低 ，主要是為了滿足周邊居住人群的日常生活所需。 第四部分：本項(xiàng)目整體環(huán)境分析 一、項(xiàng)目概況 金鑼灣購物中心地處秀全大道和建設(shè)路交匯處，項(xiàng)目南邊是金城購物花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 14 廣場。 二、項(xiàng)目地理位置。區(qū)內(nèi)多路公交車經(jīng)過項(xiàng)目所在地，可以連接項(xiàng)目與城區(qū)各處，優(yōu)越的交通網(wǎng)絡(luò)為項(xiàng)目的旺盛經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)。商業(yè)能見度不及金城廣場位于交匯路口處優(yōu)越。項(xiàng)目所處地路面呈直線南北走向，路面寬約 15 米，兩 側(cè)行人道各寬 2 至 4 米不等。從經(jīng)營檔次看，都是面向社會(huì)中低收入人群為主，其中外來打工人群是本項(xiàng)目的主要客戶群，所以本項(xiàng)目經(jīng)營檔 次偏低。項(xiàng)目一樓的平均租金水平在 40 元 /平方米，而二樓的租金卻反常的較之一樓租金水平高達(dá) 50 元 /平方米。分析認(rèn)為這主要是因?yàn)轫?xiàng)目區(qū)域處于居住區(qū)較為集中地段以及項(xiàng)目區(qū)域相關(guān)停車設(shè)施不完善 導(dǎo)致。另外，花都離廣州太近，高消費(fèi)人群消費(fèi)時(shí)都到廣州大市場去了，留給花都的只是小部分消費(fèi)群。 項(xiàng)目周邊居住氛圍濃厚，消費(fèi)能量巨大 項(xiàng)目周邊一平方公里內(nèi)聚集了花都約 50%的人流，政府機(jī)關(guān)密集，外企、私 企及服務(wù)型單位眾多，居住小區(qū)錯(cuò)落其間，形成了強(qiáng)大的消費(fèi)花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 19 群體，并隨城市的擴(kuò)張而進(jìn)一步攀升，巨大的消費(fèi)勢能對本項(xiàng)目的繁榮起到良好的推動(dòng)作用。 項(xiàng)目規(guī)劃布局不合理，對整體經(jīng)營水平的提升產(chǎn)生阻力 從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目對整體經(jīng)營的相互協(xié)調(diào)性不強(qiáng)。 三、項(xiàng)目機(jī)會(huì) 廣州大經(jīng)濟(jì)圈擴(kuò)張，花都商業(yè)面臨重新洗牌 廣州預(yù)期在未來十年內(nèi)打造三層商圈，將新建十大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，為促進(jìn)廣州大都市商業(yè)圈的形成提供保障。如此之大的貨運(yùn)流量，將對花都的物流交通提出更高要求，同時(shí)也對花都的零售貿(mào)易業(yè)產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用，商業(yè)繁榮指日可待。 項(xiàng)目經(jīng)營檔次偏低，面對不斷調(diào)整的市場，項(xiàng)目創(chuàng)新應(yīng)變能力有待提高 本項(xiàng)目在經(jīng)營檔次上屬中檔偏低水平，屬于現(xiàn)階段花都商業(yè)發(fā)展的主流。 ? 從城市發(fā)展角度看 商業(yè)流通領(lǐng)域的快速發(fā)展促使了花都向現(xiàn)代化大都市靠攏 花都區(qū)不斷加快的城市化進(jìn)程步伐，刺激了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)流通領(lǐng) 域的發(fā)展， 市場經(jīng)濟(jì)體制基本形成適應(yīng)經(jīng)濟(jì)國際化要求的開放格局，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進(jìn)展，初步形成現(xiàn)代化城市的格局和風(fēng)貌 。 ? 從商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)分析 商業(yè)開發(fā)“虎頭蛇尾”不利于后續(xù)經(jīng)營 目前花都區(qū)的商業(yè)布局體現(xiàn)為重地段輕定位， 重開發(fā)輕經(jīng)營 。從調(diào)查資料可知，花都區(qū)商業(yè)購物中心普遍存在配套不足的情況，最常見的是電梯量不足或者設(shè)計(jì)不合理、停車位不足，既無法提升項(xiàng)目檔次，也難以吸引市民前往購物消費(fèi)。商鋪的使用率通花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 23 常在 50%以下較適宜，但目前金鑼灣購物中心以高使用率來劃分布局。 ? 從商業(yè)發(fā)展趨勢分析 商業(yè)經(jīng)濟(jì)呈良性有序發(fā)展 目前花都商業(yè)都是以適應(yīng)市場需求為導(dǎo)向的基礎(chǔ)上呈良性發(fā)展，商業(yè)經(jīng)濟(jì)逐年增長，對整體經(jīng)濟(jì)增長起到一定推動(dòng)作用。 二、三樓商業(yè)發(fā)展建議 一座城市的著名商業(yè)街可以成為商業(yè)與旅游的黃金結(jié)合點(diǎn)。鑒于此，我司對三樓的業(yè)態(tài)定位提出了如下幾種建議： 一、美 食廣場 目前相對空白市場狀態(tài) 花都的主要購物商圈是在以建設(shè)路和秀全大道交匯處為核心向四周輻射的格局，包括建設(shè)路、秀全大道、商業(yè)大道、云山大道，形成購物人流最為集中的區(qū)域，但區(qū)域內(nèi)比較有特色、較為集中的美食廣場缺乏，現(xiàn)只有肯德基、麥當(dāng)勞兩間外來快餐廳及幾間中餐酒樓、餐廳，而具有中國各地傳統(tǒng)小食特色的美食廣場則沒有，開設(shè)美食廣場具有一定的市場空間。分析認(rèn)為做美食廣場的可行性不強(qiáng)。 分析認(rèn)為，發(fā)展大型的以單一業(yè)態(tài)為主題以零售為主的商業(yè)組合在花都地區(qū)缺乏人流的支持，做旺的可能性不強(qiáng)。 主題定位能有效抓住消費(fèi)者的心理，形成“羊群效應(yīng)”及“磁石效應(yīng)” 第 3 層采用香港