【正文】 花都金鑼灣 2 第一部分：總 論 一、適用范圍： 本次調(diào)查具有時間性，若進行多次的跟蹤調(diào)查研究分析將得到更全面、系統(tǒng)、動態(tài)的市場情況資料，本調(diào)查結(jié)論只適用于花都地區(qū)。開業(yè)已兩年，但三樓依然沒有經(jīng)營，現(xiàn)考慮到項目整體贏利模式及開發(fā)商長期利潤的因素，針對三樓的經(jīng)營模式及業(yè)態(tài)定位做本次市場調(diào)查。 由于項目本身的特殊性，給項目整體經(jīng)營管理和三樓的開發(fā)與市場定位造成一定的難度，如果市場定位不準確，將直接影響項目的銷售和后期的經(jīng)營管理。 二、調(diào)查背景 金鑼灣購物中心地處花都建設(shè)路與秀全路的交匯處，是花都區(qū)域核心商圈位置。 在此背景下我們對花都商業(yè)發(fā)展狀況進行了專項市場調(diào)查和研究。本次調(diào)研的總體思路設(shè)計為：通過了解花都區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況，消費環(huán)境情況，項目所在商圈區(qū)域業(yè)態(tài)分析等因素的調(diào)查分析提出三樓物業(yè)的經(jīng)營發(fā)展建議。 資料采集方法 1）運用觀察法，組織觀察小組在目標區(qū)域觀察、收集各調(diào)查主體的相關(guān)資料 花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 4 2）假以顧客或投資者的身份，通過與店員或業(yè)主以及物業(yè)管理人員的交談收集相關(guān)資料。 東連從化，南靠廣州，西鄰 三水，西南連南海，北接清遠，毗鄰港澳。 二、花都宏觀經(jīng)濟 綜合實力顯著增長，整體經(jīng)濟發(fā)展呈良好勢頭。 全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值突破 500 億元，達到 億元，增長 %，工業(yè)增加 值 億元，增長 %。 汽車、皮革皮具、金銀首飾三大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為壯大全區(qū)經(jīng)濟總量、增加出口、帶動群眾致富的龍頭。 花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 6 餐飲、旅業(yè)、娛樂業(yè)穩(wěn)中有升，汽車、住房、通信產(chǎn)品銷售不斷攀高，拉動消費升溫。 全區(qū)新批企業(yè) 897 個，投資總額 億元，增長分別為 %和 %。 引進投資額超 500 萬美元的項目 11 個，比上年增加 4 個；世界 500 強企業(yè)已有 7 家落戶花都，實現(xiàn)了新的突破。金銀首飾企業(yè)從無到有，短短兩年時間累計引進 50 家。 加快推進重大工程和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和實施花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 7 民心工程為重點，完成了一批市政道路的改造，鏡湖大道、風(fēng)神大道已建成通車，梯面鎮(zhèn)至西坑村的道路擴建改造工程按時完成，鳳凰中路、鳳凰南路、雅瑤中路的建設(shè)工程和打通“斷頭路”的工作正抓緊推進，迎賓大道改造工程已經(jīng)啟動。 市容面貌明顯改善。 四、小結(jié) 整體經(jīng)濟實力顯著增長，對商業(yè)貿(mào)易起到拉升作用。其中世界 500強企業(yè)有 7 家落戶花都，將對整體經(jīng)濟發(fā)展起到極大刺激作用，可見，花都經(jīng)濟發(fā)展后勁強大。 商業(yè)網(wǎng)點興旺，零售貿(mào)易業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫。 二、區(qū)域 環(huán)境概況 人口結(jié)構(gòu) 秀全大道和建設(shè)路地處花都區(qū)中心區(qū)域，周邊聚集了政府機構(gòu)、國營企事業(yè)單位、學(xué)校、各企業(yè)單位、外來打工者等各層次的人群。購物項目約占 80%其他消費項目為 21%。秀全大道近臨廣州北站和花都客運站路段臨街商鋪價格也有走高的趨勢，分析 認為是受到北站也客運站的客運人流影響： 建設(shè)路兩側(cè)臨街商鋪的租金價格相對秀全大道來說表現(xiàn)得比較均勻。 三、區(qū)域商業(yè)發(fā)展特點 商業(yè)發(fā)展具備優(yōu)越的交通環(huán)境 外部大交通環(huán)境： 花都區(qū)位于廣東省 北部， 擁有 較為 發(fā)達的 水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是 10 10 107 三條國道和機場高速、廣清高速、京珠高速、廣州北二環(huán)、北三環(huán)高速五條高速公路交匯之處。 內(nèi)部交通環(huán)境： 花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 13 區(qū)內(nèi)多路公交線路連通全區(qū)各處 ，交通網(wǎng)絡(luò)立體網(wǎng)狀分布，為消費人群提供方便的交通環(huán)境。 經(jīng)營檔次偏低，經(jīng)營模式較落后 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域現(xiàn)階段經(jīng)營的商品檔次偏低 ，主要是為了滿足周邊居住人群的日常生活所需。 第四部分：本項目整體環(huán)境分析 一、項目概況 金鑼灣購物中心地處秀全大道和建設(shè)路交匯處，項目南邊是金城購物花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 14 廣場。 二、項目地理位置。區(qū)內(nèi)多路公交車經(jīng)過項目所在地，可以連接項目與城區(qū)各處，優(yōu)越的交通網(wǎng)絡(luò)為項目的旺盛經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)。商業(yè)能見度不及金城廣場位于交匯路口處優(yōu)越。項目所處地路面呈直線南北走向，路面寬約 15 米，兩 側(cè)行人道各寬 2 至 4 米不等。從經(jīng)營檔次看，都是面向社會中低收入人群為主，其中外來打工人群是本項目的主要客戶群，所以本項目經(jīng)營檔 次偏低。項目一樓的平均租金水平在 40 元 /平方米，而二樓的租金卻反常的較之一樓租金水平高達 50 元 /平方米。分析認為這主要是因為項目區(qū)域處于居住區(qū)較為集中地段以及項目區(qū)域相關(guān)停車設(shè)施不完善 導(dǎo)致。另外，花都離廣州太近，高消費人群消費時都到廣州大市場去了，留給花都的只是小部分消費群。 項目周邊居住氛圍濃厚，消費能量巨大 項目周邊一平方公里內(nèi)聚集了花都約 50%的人流，政府機關(guān)密集，外企、私 企及服務(wù)型單位眾多，居住小區(qū)錯落其間，形成了強大的消費花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 19 群體，并隨城市的擴張而進一步攀升，巨大的消費勢能對本項目的繁榮起到良好的推動作用。 項目規(guī)劃布局不合理，對整體經(jīng)營水平的提升產(chǎn)生阻力 從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本項目對整體經(jīng)營的相互協(xié)調(diào)性不強。 三、項目機會 廣州大經(jīng)濟圈擴張，花都商業(yè)面臨重新洗牌 廣州預(yù)期在未來十年內(nèi)打造三層商圈，將新建十大商業(yè)網(wǎng)點，為促進廣州大都市商業(yè)圈的形成提供保障。如此之大的貨運流量，將對花都的物流交通提出更高要求，同時也對花都的零售貿(mào)易業(yè)產(chǎn)生積極的推動作用，商業(yè)繁榮指日可待。 項目經(jīng)營檔次偏低，面對不斷調(diào)整的市場，項目創(chuàng)新應(yīng)變能力有待提高 本項目在經(jīng)營檔次上屬中檔偏低水平，屬于現(xiàn)階段花都商業(yè)發(fā)展的主流。 ? 從城市發(fā)展角度看 商業(yè)流通領(lǐng)域的快速發(fā)展促使了花都向現(xiàn)代化大都市靠攏 花都區(qū)不斷加快的城市化進程步伐，刺激了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)流通領(lǐng) 域的發(fā)展， 市場經(jīng)濟體制基本形成適應(yīng)經(jīng)濟國際化要求的開放格局，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進展，初步形成現(xiàn)代化城市的格局和風(fēng)貌 。 ? 從商業(yè)發(fā)展特點分析 商業(yè)開發(fā)“虎頭蛇尾”不利于后續(xù)經(jīng)營 目前花都區(qū)的商業(yè)布局體現(xiàn)為重地段輕定位， 重開發(fā)輕經(jīng)營 。從調(diào)查資料可知，花都區(qū)商業(yè)購物中心普遍存在配套不足的情況，最常見的是電梯量不足或者設(shè)計不合理、停車位不足，既無法提升項目檔次，也難以吸引市民前往購物消費。商鋪的使用率通花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 23 常在 50%以下較適宜，但目前金鑼灣購物中心以高使用率來劃分布局。 ? 從商業(yè)發(fā)展趨勢分析 商業(yè)經(jīng)濟呈良性有序發(fā)展 目前花都商業(yè)都是以適應(yīng)市場需求為導(dǎo)向的基礎(chǔ)上呈良性發(fā)展，商業(yè)經(jīng)濟逐年增長，對整體經(jīng)濟增長起到一定推動作用。 二、三樓商業(yè)發(fā)展建議 一座城市的著名商業(yè)街可以成為商業(yè)與旅游的黃金結(jié)合點。鑒于此，我司對三樓的業(yè)態(tài)定位提出了如下幾種建議： 一、美 食廣場 目前相對空白市場狀態(tài) 花都的主要購物商圈是在以建設(shè)路和秀全大道交匯處為核心向四周輻射的格局，包括建設(shè)路、秀全大道、商業(yè)大道、云山大道，形成購物人流最為集中的區(qū)域，但區(qū)域內(nèi)比較有特色、較為集中的美食廣場缺乏，現(xiàn)只有肯德基、麥當勞兩間外來快餐廳及幾間中餐酒樓、餐廳，而具有中國各地傳統(tǒng)小食特色的美食廣場則沒有，開設(shè)美食廣場具有一定的市場空間。分析認為做美食廣場的可行性不強。 分析認為，發(fā)展大型的以單一業(yè)態(tài)為主題以零售為主的商業(yè)組合在花都地區(qū)缺乏人流的支持，做旺的可能性不強。 主題定位能有效抓住消費者的心理，形成“羊群效應(yīng)”及“磁石效應(yīng)” 第 3 層采用香港