【導(dǎo)讀】本項目地處花都區(qū)中心區(qū)域，位于秀全大道與建設(shè)路交匯處。入的市場調(diào)查研究工作。并與開發(fā)商工作人員及投資者、經(jīng)營者進行。面、系統(tǒng)、動態(tài)的市場情況資料，本調(diào)查結(jié)論只適用于花都地區(qū)。該區(qū)域是花都區(qū)商業(yè)最集中的街道，是花都商業(yè)的。市商業(yè)中心和現(xiàn)代購物中心的雙重功能。中受到了多方面的限制。如何實現(xiàn)金鑼灣購物中心運營利益最大化，態(tài)成為目前經(jīng)營管理金鑼灣購物中心的重點。以期通過市場調(diào)查和研究為金鑼灣購物中心三樓產(chǎn)業(yè)的市場定位。調(diào)查通過對上述事實進行描述性調(diào)研，實施探索性的研究。本次調(diào)研的總體思。設(shè)路商業(yè)街以及廣百百貨、金城廣場作為主要調(diào)查對象。由3名專業(yè)人員,組成調(diào)查小組進行調(diào)查與數(shù)據(jù)收集工作。花都是僑鄉(xiāng)，有華僑、海外華人和港澳同胞近30萬人。居全市第四位，增幅名列全市第一。全區(qū)新批企業(yè)897個，投資總額億元，加4個；世界500強企業(yè)已有7家落戶花都，實現(xiàn)了新的突破。資金達到億元；新發(fā)展私營企業(yè)738家，新增注冊資金億元，

　　

【正文】 題定位能有效抓住消費者的心理，形成“羊群效應(yīng)”及“磁石效應(yīng)” 第 3 層采用香港城主題購物的定位，主打中高檔化妝 品、服裝、首飾、精品四大類產(chǎn)品，是充分考慮了香港作為購物天堂的形象對于本項目整體的拉動作用，同時把握了消費者對香港貨品和購物模式的追求心理，從而形成強大的人流聚集效應(yīng)。 另一方面，采用香港城的主題購物形式，可以延續(xù)本項目的首層和 2 層的業(yè)態(tài)，從而產(chǎn)生整體的延伸和提升作用，同時與金城購物中心的人流形成共享。 賣點突出，便于推廣 采用香港城的主題，可以在銷售宣傳中有強烈突出的賣點，便于本項目銷售宣傳推廣的進行。而且以主題購物的形式，便于劃分為獨立產(chǎn)權(quán)式的商鋪或柜臺出售。因此發(fā)展香港城是目前物業(yè)條件基礎(chǔ)上較為理 想的業(yè)態(tài)選擇。 花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 27 酒店調(diào)查報告 一、項目概況 東雅圖酒店座落在花都區(qū)雅瑤鎮(zhèn)，位于廣花一級公路旁邊，離廣州市區(qū)約三十分鐘車程?？偨ㄖ娣e 20xx0 平方米，是一座集飲食、住宿、娛樂于一體的三星級酒店。 二、地理位置 酒店坐北朝南位于建設(shè)路南段，處于城郊結(jié)合處的雅瑤鎮(zhèn)，東面緊鄰廣花一級公路，酒店右邊是新街河沿線的爛尾樓，周邊整體環(huán)境較差，地理位置一般。 三、酒店規(guī)劃布局及經(jīng)營情況 酒店規(guī)劃布局 酒店坐北朝南，總體建筑 12 層， 1 層大堂， 2 層多功能會議廳， 3 層為娛樂場所，內(nèi)設(shè)卡拉 OK、舞廳、酒吧等， 4 層未裝修， 5— 12 層為客房，客房總數(shù)約 200 多間。 酒店經(jīng)營情況 A、經(jīng)營狀況偏差，營業(yè)舉步維艱 10%入住率 30%入住率 60%入住率 按 200間客房每間 400 元計 每天營業(yè)額為8000 元 每天營業(yè)額為24000元 每天營業(yè)額為48000元 按 200間客房每間 200 元計 每天營業(yè)額為4000 元 每天營業(yè)額為120xx元 每天營業(yè)額為24000元 花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 28 按 80 間客房每間 400 元計 每天營業(yè)額為3200 元 每天營業(yè)額為9600 元 每天營業(yè)額為19200元 按 80 間客房每間 200 元計 每天營業(yè)額為1600 元 每天 營業(yè)額為4800 元 每天營業(yè)額為9600 元 從酒店經(jīng)營現(xiàn)狀看，酒店共有客房 200 多間，而現(xiàn)在經(jīng)營的只有 80多間。從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，酒店經(jīng)營狀況偏差，每天入住率約 10%，而且房價已下調(diào)一半。以每間 200 元共 80間計算，入住率 10%時只有 1600元每天。以 1600 元每天來經(jīng)營一個 2 萬平方米的三星級酒店要想贏利肯定是行不通的，可見，酒店營業(yè)狀況已經(jīng)舉步維艱。 B、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，但已進入衰退期 內(nèi)部裝修都是按三星級標(biāo)準(zhǔn)實行的，但隨著經(jīng)營狀況的萎縮，經(jīng)營管理上難以得到資金支持，有些已經(jīng)呈現(xiàn)老化的裝修沒有得到更新，并且 局部已經(jīng)出現(xiàn)漏水和墻皮脫落，客房由于長期沒有使用給人一種灰朦朦的感覺，并帶有霉味，舒適度已大大降低?？梢姡频暧捎陂L期經(jīng)營不善已經(jīng)進入衰退期。 C、房價進一步下調(diào)。 客房類別 原租價 現(xiàn)租價 鐘點房 標(biāo)準(zhǔn)房 416 元 /天 168 元 /天 100 元 /小時 高級房 516 元 /天 178 元 /天 129 元 /小時 豪華房 616 元 /天 188 元 /天 134 元 /小時 花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 29 豪華套房 716 元 /天 318 元 /天 179 元 /小時 加床 80 元 /天 由以上數(shù)據(jù)顯示可見，酒店經(jīng)營狀況已走向下陂路，但即使房價下調(diào)到原價一 半以下，經(jīng)營依然冷清。由此可見，造成經(jīng)營走下陂路的原因并非全是價格的因素，很大一部分原因應(yīng)該是取決于酒店在市民心中的受群度和認(rèn)知率。 三、周邊環(huán)境概況 A、整體環(huán)境太差，消費水平偏低 由于酒店地處雅瑤，和花都城市中心區(qū)有一河之隔。由于沿河兩邊環(huán)境太差，暫時尚未形成建筑物對接，造成了酒店所在地與城市中心區(qū)生活環(huán)境的極大反差。酒店周圍的建筑以農(nóng)民房居多，也曾有幾幢多層小區(qū)式的房子，但都以“爛尾”告終，與沿河較差環(huán)境相輝映，形成一道獨特風(fēng)景線。酒店周邊居住的人群以花都本地農(nóng)民和外來打工族居多，受收入水平的限制，消 費能力一直在中檔偏低范圍。 B、交通方便，但未得到合理利用 目前有廣花一級公路從項目周邊經(jīng)過，但在廣花一級公路沿線卻看不到有酒店的標(biāo)識，從而導(dǎo)致了許多從廣花路經(jīng)過的人和車都沒機會了解本酒店。如果在廣花一級公路上設(shè)立酒店指示牌，可以有效提高本酒店的知名度。 C、地段價值較好，具有一定發(fā)展?jié)摿Α? 隨著花都撤市設(shè)區(qū)，進一步拉近了與廣州的距離，伴隨廣州城市再一花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 30 步北擴計劃的實施，本酒店所處位置將成為花都區(qū)與廣州市對接的橋頭堡，地理位置將進一步凸現(xiàn)。目前廣州新機場將于 8 月開始營業(yè)，而從酒店到新機場約 20 多分鐘車程，屆時 ，酒店地段價值將明顯提升，具有一定發(fā)展?jié)摿Α? 四、市場可類比項目調(diào)查 （一）、花都大酒店 名稱 花都大酒店 地理位置 花都新華鎮(zhèn)新華路 44 號 建筑面積 樓高 10 層，建筑面積 6600 平方米 功能劃分 一樓酒店大堂、商務(wù)中心 ， 二樓中餐大廳 ， 四樓桑拿休閑中心 ， 三五樓貴賓亭房 ， 六至九樓豪華客房 ， 十樓會議中心 容量 標(biāo)準(zhǔn)間、 豪華套房、雙人、單人客房共 60 間，有可供40 人－ 80 人使用的大小會議室，有可容納 500 人餐位的餐廳 客房價格 標(biāo)準(zhǔn)雙人房 420 元 每天， 豪華單人房 420 元 每天， 豪華雙人房 480 元 每天， 豪華 套房（一房一廳） 680 元 每天，平時按六折優(yōu)惠。 配套設(shè)施 中央空調(diào)，電腦設(shè)備，消防監(jiān)控系統(tǒng)，完善的保安管理。 酒店優(yōu)勢： 花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 31 A、酒店 地處花都城區(qū)中心，與秀全公園為鄰，地處鬧市又不失清靜，于繁華中更顯獨特，是休閑娛樂住宿的好去處。 B、功能齊全，配套完善，全方位為客戶提供多功能服務(wù)。 酒店劣勢： 規(guī)模較小，一定程度上對客戶的吸納量有限。 對本酒店的威脅： 由于該酒店地處于新華路，功能配套及周邊環(huán)境要比本酒店稍好，并且房價也較實惠。對于本酒店而言，幾乎把花都區(qū)客戶大部分都攔截了。 五、建議 基于對本酒店的了解及對 花都其它酒店和消費能力的調(diào)查，我司建議： 重新裝修，重塑形象，以煥然一新的面貌切入市場。 目前本酒店裝修已趨老化，到處散發(fā)一股霉味，外立面灰塵較大，墻體已呈灰黑。只有對酒店重新裝修包裝，以煥然一新的面貌切入市場，才能達到重塑形象并實現(xiàn)贏利的目的。 加大宣傳力度，立足花都面向廣州，擴大酒店的客戶范圍。 對于目前酒店的現(xiàn)狀有很大原因是宣傳不力造成的，對于酒店現(xiàn)狀分析，相對于花都較小的市場，并且已有其它酒店在城區(qū)經(jīng)營，本酒店要想取得較好經(jīng)營業(yè)績有一定難度。只有立足花都小市場，面向廣州大市場，本酒店才有可能 實現(xiàn)經(jīng)營旺盛的局面。 增強酒店的服務(wù)功能，以多功能來吸引消費群 目前酒店的服務(wù)功能顯得單一，對于需求面越來越廣的消費者，本酒花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 32 店有時顯得力不從心，從而喪失了對部分消費者的吸引力。首先從增強酒店內(nèi)部服務(wù)系統(tǒng)入手，擴大酒店的服務(wù)功能來滿足不同消費者的需求，才能吸引來自五湖四海的不同消費者。 加強對酒店周邊環(huán)境的改善，做到內(nèi)外一致。 目前酒店周邊環(huán)境較差，如果不對周邊環(huán)境加以改善，酒店就會顯得內(nèi)外不協(xié)調(diào)。在做好酒店內(nèi)部裝修的同時更要做好對外部環(huán)境的綠化和改善，做到內(nèi)外一致以達到酒店整體形象的提升。