【正文】 結(jié)合商業(yè)模式看待運(yùn)作模式特色小鎮(zhèn)的形成不是一蹴而就的，它的誕生是一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的過(guò)程，需要土地、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、服務(wù)、法制等多個(gè)方面的配合與交織。為了方便分析小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程，我們將特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)分為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)或代開(kāi)發(fā)期、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目培育期、產(chǎn)業(yè)鏈整合期、土地二級(jí)開(kāi)發(fā)期五個(gè)發(fā)展階段。每一個(gè)階段都對(duì)應(yīng)著不同的資源形態(tài)，有著不同的運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)及目標(biāo)。①土地一級(jí)開(kāi)發(fā)或代開(kāi)發(fā)期特色小鎮(zhèn)中的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)并不僅僅是項(xiàng)目地的征地補(bǔ)償、拆遷安置、七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施的建設(shè)，其主要目的也不僅僅是使 “生地”成為“熟地”，而是要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)合在一起，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的價(jià)值決定了土地的價(jià)值。因此，我們建議土地一級(jí)開(kāi)發(fā)必須結(jié)合產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，結(jié)合土地二級(jí)開(kāi)發(fā)，只有這樣才可能真正獲取一級(jí)市場(chǎng)的利潤(rùn)。這一時(shí)期的運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)在于頂層設(shè)計(jì)和政策法制層面：頂層設(shè)計(jì)層面，做好城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，確定小鎮(zhèn)未來(lái)的發(fā)展方向；政策法制層面，出具土地、獎(jiǎng)懲、稅收等方面的政策條件以及監(jiān)管機(jī)制，保證小鎮(zhèn)的順利推進(jìn)。②產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期“特色產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展方向確定后，就是要圍繞這一產(chǎn)業(yè)，通過(guò)項(xiàng)目及載體的開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)、培育及集聚，最終打造產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值。產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是其中的第一步，即緊抓產(chǎn)業(yè)鏈上的核心環(huán)節(jié)，在尊重市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，集中人才、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)及資金等優(yōu)勢(shì)條件，集中攻破產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的各種難題，形成產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展條件的聚集。這一時(shí)期的運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)在于對(duì)接國(guó)內(nèi)外優(yōu)勢(shì)的科研及教育資源，一方面通過(guò)科研成果的孵化，促進(jìn)技術(shù)向生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化，另一方面通過(guò)專家學(xué)者的研究，突破產(chǎn)業(yè)發(fā)展技術(shù)上的一些難題，同時(shí)還可以完成人才的培育及輸送，形成產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的后備力量。③產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目培育期當(dāng)產(chǎn)業(yè)初步開(kāi)發(fā)完成，形成一定的特色優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)業(yè)價(jià)值后，就進(jìn)入到了產(chǎn)業(yè)的培育階段。這里所說(shuō)的培育還是圍繞特產(chǎn)業(yè)的核心部分展開(kāi)的，主要目的在于培育和扶持有效的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和企業(yè)主體，形成規(guī)模化的經(jīng)營(yíng)效益。這一時(shí)期的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)在于相關(guān)政策的大力扶持，包括信貸金融支持、稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼、科研補(bǔ)貼、進(jìn)出口關(guān)稅和非關(guān)稅壁壘、土地價(jià)格優(yōu)惠等等。在這一階段可以有的放矢，對(duì)一些重點(diǎn)品牌或企業(yè)進(jìn)行大力支持，引導(dǎo)他們與產(chǎn)業(yè)鏈條上的其他小型主體，建立互補(bǔ)、合作、共贏的關(guān)系，發(fā)揮龍頭企業(yè)的引領(lǐng)帶動(dòng)作用。④產(chǎn)業(yè)鏈整合期產(chǎn)業(yè)鏈整合，即圍繞主導(dǎo)特色產(chǎn)業(yè)，利用整合手段，使特色產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)通過(guò)某種方式彼此銜接，打破各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，構(gòu)建一個(gè)有價(jià)值有效率的產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)與融合，從而增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力、節(jié)約交易成本、形成產(chǎn)業(yè)抱團(tuán)發(fā)展，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這一時(shí)期的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)在于打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游及各相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的壁壘，有效運(yùn)用資源、技術(shù)、產(chǎn)品、市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)方式、組織管理、制度、人才等各種手段，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)之間的有效聚集，形成帶動(dòng)作用更強(qiáng)、效益更好的產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展。⑤土地二級(jí)開(kāi)發(fā)期土地二級(jí)開(kāi)發(fā)期即產(chǎn)城融合共建期，這是新形勢(shì)下，特色小鎮(zhèn)發(fā)展的必經(jīng)階段。產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，吸引大量就業(yè)人群集聚，進(jìn)而產(chǎn)生了對(duì)居住、教育、醫(yī)療及第三服務(wù)業(yè)的大量需求?；凇爱a(chǎn)城人”一體化的發(fā)展目標(biāo)，就需要通過(guò)土地的二級(jí)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)綜合服務(wù)配套的升級(jí)。包括居住配套、商業(yè)配套、教育配套、醫(yī)療配套、休閑娛樂(lè)配套、社區(qū)服務(wù)配套等等。這一時(shí)期的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)在于綜合考慮城市發(fā)展、旅游發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策的扶持和制約等因素，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城一體化開(kāi)發(fā)，防止以“城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)”之名，行“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”之實(shí)。四、投融資模式、特色小鎮(zhèn)的投融資流程如下所示：主要以構(gòu)建以項(xiàng)目為核心；以城市投資及旅游投資為支撐，多種投資平臺(tái)相互協(xié)調(diào)；特色小鎮(zhèn)投融資平臺(tái)為互相支撐的投融資框架結(jié)構(gòu)。① 投資平臺(tái)建構(gòu)，包括兩大塊，一塊是城市投資；一塊是旅游投資；② 城市投資包括教育、水利、健康投資；旅游投資包括文化投資、農(nóng)業(yè)投資、養(yǎng)老投資等；③ 多種融資方式，包括基金資金、開(kāi)發(fā)性銀行政策資金、PPP開(kāi)發(fā)資金、商業(yè)銀行信貸資金、ABS資產(chǎn)證券化、政府貼息、貸款資金等；④ 外部資源導(dǎo)入，導(dǎo)入九鼎投資、中興通集團(tuán)、中國(guó)健康產(chǎn)業(yè)基金、綠維文旅控股、賽伯樂(lè)、發(fā)改委PPP項(xiàng)目辦公室、全經(jīng)聯(lián)等投資；⑤導(dǎo)入大量?jī)?yōu)質(zhì)的IP資源，包括知識(shí)資本的導(dǎo)入以及成熟品牌的導(dǎo)入。、資源導(dǎo)入以產(chǎn)業(yè)鏈整合為模式，有效利用各種資源，突破原有的項(xiàng)目推進(jìn)和開(kāi)發(fā)時(shí)序，將后期導(dǎo)入前期，在進(jìn)行策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)的同時(shí)，引入后期的建造、成熟項(xiàng)目、營(yíng)銷、管理、服務(wù)、投融資等資源，使得策劃規(guī)劃過(guò)程也成為一個(gè)推動(dòng)項(xiàng)目落地的過(guò)程。（統(tǒng)籌規(guī)劃）結(jié)合項(xiàng)目落地、運(yùn)營(yíng)、投融資、營(yíng)銷概念的前期策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，將成為后期工作的有力指導(dǎo)。后端在策劃規(guī)劃階段，將相關(guān)成熟的IP、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、管理團(tuán)隊(duì)、建造機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)等，以專家身份、投資商、服務(wù)商身份，導(dǎo)入進(jìn)來(lái)，形成落地性極強(qiáng)的方案。結(jié)合建造導(dǎo)入、PPP模式 主流投融資模式，云南省內(nèi)情況《云南省135個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域PPP項(xiàng)目面向社會(huì)公開(kāi)推介》、《昆明市及滇中新區(qū)推出80個(gè)PPP合作項(xiàng)目》。 什么是PPP模式PPP（PublicPrivate Partnership），又稱PPP模式，即政府和社會(huì)資本合作，是公共基礎(chǔ)設(shè)施中的一種項(xiàng)目運(yùn)作模式。在該模式下，鼓勵(lì)私營(yíng)企業(yè)、民營(yíng)資本與政府進(jìn)行合作，參與公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。三大特征：伙伴關(guān)系、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。分類方法：外包類、特許經(jīng)營(yíng)類、私有化類。 PPP項(xiàng)目應(yīng)用范圍特色小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目是最需要社會(huì)資本參與的范圍，而不是小鎮(zhèn)整體或者所有項(xiàng)目。具體來(lái)說(shuō)可以鎖定4大類：燃?xì)?、供電、供水、供熱、污水及垃圾處理、地下綜合管廊、等市政設(shè)施，醫(yī)療、旅游、教育培訓(xùn)、健康養(yǎng)老、保障性安居工程等公共服務(wù)項(xiàng)目，公路等交通設(shè)施以及水利、資源環(huán)境和生態(tài)保護(hù)等項(xiàng)目。特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間與服務(wù)項(xiàng)目則是門檻相對(duì)較高的參與范圍。包括土地整理、產(chǎn)業(yè)物業(yè)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)等項(xiàng)目，相對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施來(lái)說(shuō)不是最缺資金的領(lǐng)域，因此會(huì)面臨相對(duì)較高的參與門檻。 PPP項(xiàng)目運(yùn)作模式① 4類合作主體：獲得政府授權(quán)的下屬機(jī)構(gòu)或下屬公司，各類投資主體（特殊之處在于可能會(huì)包含各類鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟(jì)、合作經(jīng)濟(jì)組織）、金融機(jī)構(gòu)或其他投資人，咨詢?cè)O(shè)計(jì)、工程施工、招商運(yùn)營(yíng)等產(chǎn)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等，合作成立SPV（特殊目的機(jī)構(gòu)，承擔(dān)項(xiàng)目公司角色）作為PPP項(xiàng)目實(shí)施主體；② 2類參與收益：開(kāi)發(fā)建設(shè)成本補(bǔ)償+特許經(jīng)營(yíng)收益，兩項(xiàng)收入之和會(huì)使各參與者有一定的利潤(rùn)收入，但成本補(bǔ)償可能不能完全覆蓋各參與者的投入，不足部分需要特許經(jīng)營(yíng)收益補(bǔ)足；③ 4類償付來(lái)源：對(duì)政府來(lái)說(shuō)，土地出讓收入+稅收收入+非稅收入+專項(xiàng)資金四項(xiàng)收入將成為償付各參與者的成本和利潤(rùn)的主要來(lái)源。 PPP項(xiàng)目的主要參與風(fēng)險(xiǎn)① 對(duì)投入成本的把控。主要取決于融資成本高低、項(xiàng)目費(fèi)用管理、物資漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)以及不確定性支出；② 對(duì)增值收入的挖掘。在政府補(bǔ)貼和特許經(jīng)營(yíng)收益之外，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)會(huì)有不少市場(chǎng)化、商業(yè)化的增值收入點(diǎn)，這是PPP合同之外額外的經(jīng)營(yíng)收益；③ 對(duì)政府兌付的預(yù)估。政府的收入、負(fù)債和資產(chǎn)狀況、政府支付信用、個(gè)別直接相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)變動(dòng)、政府換屆、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)等都將成為政府兌付收入的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。參考文獻(xiàn)：，目前最靠譜的一篇文章，沒(méi)有之一！、投融資模式落地方案總結(jié)（全方位解讀）——TOT模式解讀——圣者網(wǎng)聯(lián)合伙人分享，看旅游小鎮(zhèn)的多維運(yùn)營(yíng)！?。ǜ矫麊危禾厣℃?zhèn)建設(shè)避免三個(gè)“盲目”？省發(fā)改委：歡迎世界500強(qiáng)企業(yè)來(lái)建（城）鎮(zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)“千企千鎮(zhèn)工程”推進(jìn)美麗特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)的通知（城）鎮(zhèn)建設(shè)促進(jìn)脫貧攻堅(jiān)的意見(jiàn)：區(qū)位、運(yùn)營(yíng)模式、操盤手|如何玩轉(zhuǎn)特色小鎮(zhèn)？，玩轉(zhuǎn)特色小鎮(zhèn)PPP 完美DOC格式整理