【正文】 結(jié)合商業(yè)模式看待運作模式特色小鎮(zhèn)的形成不是一蹴而就的，它的誕生是一個錯綜復雜的過程，需要土地、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、服務、法制等多個方面的配合與交織。為了方便分析小鎮(zhèn)的運營過程，我們將特色小鎮(zhèn)的開發(fā)分為土地一級開發(fā)或代開發(fā)期、產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)期、產(chǎn)業(yè)項目培育期、產(chǎn)業(yè)鏈整合期、土地二級開發(fā)期五個發(fā)展階段。每一個階段都對應著不同的資源形態(tài)，有著不同的運營要點及目標。①土地一級開發(fā)或代開發(fā)期特色小鎮(zhèn)中的土地一級開發(fā)并不僅僅是項目地的征地補償、拆遷安置、七通一平等基礎設施和社會公共配套設施的建設，其主要目的也不僅僅是使 “生地”成為“熟地”，而是要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、與項目開發(fā)結(jié)合在一起，因為產(chǎn)業(yè)的價值決定了土地的價值。因此，我們建議土地一級開發(fā)必須結(jié)合產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)，結(jié)合土地二級開發(fā)，只有這樣才可能真正獲取一級市場的利潤。這一時期的運營要點在于頂層設計和政策法制層面：頂層設計層面，做好城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，確定小鎮(zhèn)未來的發(fā)展方向；政策法制層面，出具土地、獎懲、稅收等方面的政策條件以及監(jiān)管機制，保證小鎮(zhèn)的順利推進。②產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)期“特色產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展方向確定后，就是要圍繞這一產(chǎn)業(yè)，通過項目及載體的開發(fā)建設，形成產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、培育及集聚，最終打造產(chǎn)業(yè)集群，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價值。產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)是其中的第一步，即緊抓產(chǎn)業(yè)鏈上的核心環(huán)節(jié)，在尊重市場及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎上，集中人才、創(chuàng)業(yè)團隊及資金等優(yōu)勢條件，集中攻破產(chǎn)業(yè)開發(fā)的各種難題，形成產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展條件的聚集。這一時期的運營要點在于對接國內(nèi)外優(yōu)勢的科研及教育資源，一方面通過科研成果的孵化，促進技術向生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化，另一方面通過專家學者的研究，突破產(chǎn)業(yè)發(fā)展技術上的一些難題，同時還可以完成人才的培育及輸送，形成產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的后備力量。③產(chǎn)業(yè)項目培育期當產(chǎn)業(yè)初步開發(fā)完成，形成一定的特色優(yōu)勢及產(chǎn)業(yè)價值后，就進入到了產(chǎn)業(yè)的培育階段。這里所說的培育還是圍繞特產(chǎn)業(yè)的核心部分展開的，主要目的在于培育和扶持有效的產(chǎn)業(yè)項目和企業(yè)主體，形成規(guī)模化的經(jīng)營效益。這一時期的運營重點在于相關政策的大力扶持，包括信貸金融支持、稅收優(yōu)惠和財政補貼、科研補貼、進出口關稅和非關稅壁壘、土地價格優(yōu)惠等等。在這一階段可以有的放矢，對一些重點品牌或企業(yè)進行大力支持，引導他們與產(chǎn)業(yè)鏈條上的其他小型主體，建立互補、合作、共贏的關系，發(fā)揮龍頭企業(yè)的引領帶動作用。④產(chǎn)業(yè)鏈整合期產(chǎn)業(yè)鏈整合，即圍繞主導特色產(chǎn)業(yè)，利用整合手段，使特色產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)及其他相關產(chǎn)業(yè)通過某種方式彼此銜接，打破各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，構(gòu)建一個有價值有效率的產(chǎn)業(yè)集群，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動與融合，從而增強產(chǎn)業(yè)活力、節(jié)約交易成本、形成產(chǎn)業(yè)抱團發(fā)展，推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。這一時期的運營重點在于打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游及各相關產(chǎn)業(yè)之間的壁壘，有效運用資源、技術、產(chǎn)品、市場、經(jīng)營方式、組織管理、制度、人才等各種手段，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)之間的有效聚集，形成帶動作用更強、效益更好的產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展。⑤土地二級開發(fā)期土地二級開發(fā)期即產(chǎn)城融合共建期，這是新形勢下，特色小鎮(zhèn)發(fā)展的必經(jīng)階段。產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，吸引大量就業(yè)人群集聚，進而產(chǎn)生了對居住、教育、醫(yī)療及第三服務業(yè)的大量需求。基于“產(chǎn)城人”一體化的發(fā)展目標，就需要通過土地的二級開發(fā)，實現(xiàn)綜合服務配套的升級。包括居住配套、商業(yè)配套、教育配套、醫(yī)療配套、休閑娛樂配套、社區(qū)服務配套等等。這一時期的運營重點在于綜合考慮城市發(fā)展、旅游發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策的扶持和制約等因素，實現(xiàn)產(chǎn)城一體化開發(fā)，防止以“城鎮(zhèn)運營”之名，行“地產(chǎn)開發(fā)”之實。四、投融資模式、特色小鎮(zhèn)的投融資流程如下所示：主要以構(gòu)建以項目為核心；以城市投資及旅游投資為支撐，多種投資平臺相互協(xié)調(diào)；特色小鎮(zhèn)投融資平臺為互相支撐的投融資框架結(jié)構(gòu)。① 投資平臺建構(gòu)，包括兩大塊，一塊是城市投資；一塊是旅游投資；② 城市投資包括教育、水利、健康投資；旅游投資包括文化投資、農(nóng)業(yè)投資、養(yǎng)老投資等；③ 多種融資方式，包括基金資金、開發(fā)性銀行政策資金、PPP開發(fā)資金、商業(yè)銀行信貸資金、ABS資產(chǎn)證券化、政府貼息、貸款資金等；④ 外部資源導入，導入九鼎投資、中興通集團、中國健康產(chǎn)業(yè)基金、綠維文旅控股、賽伯樂、發(fā)改委PPP項目辦公室、全經(jīng)聯(lián)等投資；⑤導入大量優(yōu)質(zhì)的IP資源，包括知識資本的導入以及成熟品牌的導入。、資源導入以產(chǎn)業(yè)鏈整合為模式，有效利用各種資源，突破原有的項目推進和開發(fā)時序，將后期導入前期，在進行策劃規(guī)劃設計的同時，引入后期的建造、成熟項目、營銷、管理、服務、投融資等資源，使得策劃規(guī)劃過程也成為一個推動項目落地的過程。（統(tǒng)籌規(guī)劃）結(jié)合項目落地、運營、投融資、營銷概念的前期策劃規(guī)劃設計方案，將成為后期工作的有力指導。后端在策劃規(guī)劃階段，將相關成熟的IP、運營機構(gòu)、管理團隊、建造機構(gòu)、投資機構(gòu)等，以專家身份、投資商、服務商身份，導入進來，形成落地性極強的方案。結(jié)合建造導入、PPP模式 主流投融資模式，云南省內(nèi)情況《云南省135個基礎設施領域PPP項目面向社會公開推介》、《昆明市及滇中新區(qū)推出80個PPP合作項目》。 什么是PPP模式PPP（PublicPrivate Partnership），又稱PPP模式，即政府和社會資本合作，是公共基礎設施中的一種項目運作模式。在該模式下，鼓勵私營企業(yè)、民營資本與政府進行合作，參與公共基礎設施的建設。三大特征：伙伴關系、利益共享、風險共擔。分類方法：外包類、特許經(jīng)營類、私有化類。 PPP項目應用范圍特色小鎮(zhèn)的基礎設施和公共服務設施項目是最需要社會資本參與的范圍，而不是小鎮(zhèn)整體或者所有項目。具體來說可以鎖定4大類：燃氣、供電、供水、供熱、污水及垃圾處理、地下綜合管廊、等市政設施，醫(yī)療、旅游、教育培訓、健康養(yǎng)老、保障性安居工程等公共服務項目，公路等交通設施以及水利、資源環(huán)境和生態(tài)保護等項目。特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間與服務項目則是門檻相對較高的參與范圍。包括土地整理、產(chǎn)業(yè)物業(yè)建設、產(chǎn)業(yè)招商運營等項目，相對基礎設施和公共服務設施來說不是最缺資金的領域，因此會面臨相對較高的參與門檻。 PPP項目運作模式① 4類合作主體：獲得政府授權(quán)的下屬機構(gòu)或下屬公司，各類投資主體（特殊之處在于可能會包含各類鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟、合作經(jīng)濟組織）、金融機構(gòu)或其他投資人，咨詢設計、工程施工、招商運營等產(chǎn)業(yè)服務機構(gòu)等，合作成立SPV（特殊目的機構(gòu)，承擔項目公司角色）作為PPP項目實施主體；② 2類參與收益：開發(fā)建設成本補償+特許經(jīng)營收益，兩項收入之和會使各參與者有一定的利潤收入，但成本補償可能不能完全覆蓋各參與者的投入，不足部分需要特許經(jīng)營收益補足；③ 4類償付來源：對政府來說，土地出讓收入+稅收收入+非稅收入+專項資金四項收入將成為償付各參與者的成本和利潤的主要來源。 PPP項目的主要參與風險① 對投入成本的把控。主要取決于融資成本高低、項目費用管理、物資漲價風險以及不確定性支出；② 對增值收入的挖掘。在政府補貼和特許經(jīng)營收益之外，項目的運營會有不少市場化、商業(yè)化的增值收入點，這是PPP合同之外額外的經(jīng)營收益；③ 對政府兌付的預估。政府的收入、負債和資產(chǎn)狀況、政府支付信用、個別直接相關領導變動、政府換屆、房地產(chǎn)市場波動等都將成為政府兌付收入的風險來源。參考文獻：，目前最靠譜的一篇文章，沒有之一！、投融資模式落地方案總結(jié)（全方位解讀）——TOT模式解讀——圣者網(wǎng)聯(lián)合伙人分享，看旅游小鎮(zhèn)的多維運營?。。ǜ矫麊危禾厣℃?zhèn)建設避免三個“盲目”？省發(fā)改委：歡迎世界500強企業(yè)來建（城）鎮(zhèn)建設的指導意見“千企千鎮(zhèn)工程”推進美麗特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設的通知（城）鎮(zhèn)建設促進脫貧攻堅的意見：區(qū)位、運營模式、操盤手|如何玩轉(zhuǎn)特色小鎮(zhèn)？，玩轉(zhuǎn)特色小鎮(zhèn)PPP 完美DOC格式整理