【正文】 ? 樓型物業(yè)名稱 樓體類型 總建面巴黎春天 高層 12世紀(jì)花園 多層小高層 85齊林家園 多層 20紫荊園 多層 怡海世家 多層小高層 天立花園 多層小高層 8荷香園 多層 7金信花園 多層 4恒生城市花園 多層 12麗景翠園 多層 8富貴家園 多層 5蓮馨園 多層 新空間花園 多層 10淄博市住宅市場(chǎng)中多層住宅占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；小高層住宅現(xiàn)在剛剛起步，區(qū)域市36 / 100場(chǎng)仍然以多層板樓為主，小高層和塔樓占有了很小的份額，除了巴黎春天公寓項(xiàng)目外，再?zèng)]有任何項(xiàng)目產(chǎn)品全部為高層，存在高層的項(xiàng)目也是高層和多層并存。造成這種現(xiàn)象的原因主要有以下幾點(diǎn)：（1）淄博市居民平均收入水平不高，普通多層住宅因其造價(jià)便宜、售價(jià)較低，同時(shí)相關(guān)的管理維護(hù)費(fèi)用較低，成為淄博市民購房的首選。（2）淄博市商品住宅市場(chǎng)還不是很成熟，消費(fèi)者對(duì)多層之外的其他類型住宅形式認(rèn)識(shí)不足。開發(fā)商在開發(fā)的過程中，大多依據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，而不愿冒這方面的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（3）對(duì)于中高端產(chǎn)品如單體別墅、聯(lián)體別墅的缺乏，主要是開發(fā)商缺乏操作高檔樓盤的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于目標(biāo)市場(chǎng)缺乏有效細(xì)分，開發(fā)的定位過于保守造成的。? 戶型淄博市地產(chǎn)市場(chǎng)以二居、三居戶型為主。其中又以三居室占據(jù)主導(dǎo)地位，以小戶型為主的項(xiàng)目鑫盛陽光麗舍，一居占了一定的比例，而其銷售業(yè)績較差。在調(diào)研的過程中發(fā)現(xiàn)，比較熱銷的是 130~150 平米的三居室。較低的價(jià)格把總價(jià)限制在一定范圍之內(nèi)，因此，大一點(diǎn)的戶型價(jià)格亦在大多數(shù)人的承受范圍里。多層板樓這類型的產(chǎn)品，就其多層樓本身的產(chǎn)品品質(zhì)而言，戶型在體現(xiàn)其品質(zhì)中占有很大的比重。本次調(diào)研中發(fā)現(xiàn)因?yàn)樽筒┦械南M(fèi)者對(duì)于戶型設(shè)計(jì)的挑剔，而且特別強(qiáng)調(diào)通風(fēng)性。開發(fā)商對(duì)于戶型設(shè)計(jì)都給予了充分的重視，如現(xiàn)有的戶型多是明廚明衛(wèi)的設(shè)計(jì)，有一些還作為自己的重要賣點(diǎn)推出。但也有部分項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)比較陳舊，例如，衛(wèi)生間的窗戶對(duì)公37 / 100共樓道；動(dòng)靜安排混亂；忽視客廳的采光問題，沒有動(dòng)靜分離概念等。由于淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)的低單價(jià)帶來的低總價(jià)，所以戶型主要以二、三居的大戶型為主。隨著淄博市房地產(chǎn)的發(fā)展，人們認(rèn)識(shí)的逐漸提高，產(chǎn)品可供選擇的增加，人們對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)尤其是戶型將越來越挑剔，因此戶型成為項(xiàng)目銷售過程中，影響銷售成績的重要因素，而且越來越重要。區(qū)域住宅市場(chǎng)中的各項(xiàng)目在通訊系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等方面并無較大差異，基本都是采用預(yù)留電話接口、寬帶接口等方式。采暖方式主要有市政供暖和小區(qū)集中供熱兩種，供暖設(shè)備絕大部分采用暖氣。由于淄博市商品住宅市場(chǎng)剛剛起步，社區(qū)智能化設(shè)施的應(yīng)用還不廣泛。如現(xiàn)今比較先進(jìn)的出入口管理系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、防盜及煤氣泄露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報(bào)警系統(tǒng)、IC 一卡通系統(tǒng)等，所有項(xiàng)目沒有全部配備到位，只有少數(shù)項(xiàng)目準(zhǔn)備配置可視防盜對(duì)講系統(tǒng)。 調(diào)研顯示，目前，在區(qū)域住宅市場(chǎng)中住宅項(xiàng)目的外立面裝修選材絕大多數(shù)采用墻面磚，占總體的 80%。部分住宅采用涂料，占總體的 20%。住宅的外立面不僅僅體現(xiàn)在外立面的裝修、色彩方面與眾不同，還體現(xiàn)在富于變化的立面效果，充分展現(xiàn)產(chǎn)品外觀的藝術(shù)性。因此，在住宅市場(chǎng)中產(chǎn)品要樹立高品質(zhì)的形象、與眾不同的個(gè)性，住宅的外立面必須充分體現(xiàn)其38 / 100美觀性和藝術(shù)性，從而在消費(fèi)者面前展現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)性和特色。按照住宅室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，住宅內(nèi)部裝修形式一般分為四種：毛坯房、廚衛(wèi)精裝修、菜單式裝修及精裝修。整體產(chǎn)品檔次不高決定毛坯房仍然是市場(chǎng)上裝修選擇的主流，精裝修和菜單式裝修在很大程度上仍然是市場(chǎng)空白點(diǎn)，面對(duì)于價(jià)格很“敏感”的淄博購房者，菜單式裝修顯然更容易被接受。公共部分的裝修一般包括大堂、電梯間、公共走道、樓梯間的裝修。市場(chǎng)中的絕大多數(shù)項(xiàng)目僅樓梯間僅有一般裝修。淄博房地產(chǎn)發(fā)展較晚，房地產(chǎn)整體水平不高，產(chǎn)品檔次普遍偏低，規(guī)模較大的社區(qū)較少，小區(qū)內(nèi)配套不足成為淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的普遍現(xiàn)象，大多數(shù)的項(xiàng)目借助于外部配套。規(guī)模較大的項(xiàng)目和檔次相對(duì)較高的項(xiàng)目區(qū)內(nèi)配套相對(duì)完善。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，購置者不僅關(guān)注房屋本身品質(zhì)，而且越來越注重其后期服務(wù)。一個(gè)知名物業(yè)管理公司不僅能夠給今后的業(yè)主帶來一流的服務(wù)，而且還能夠提高物業(yè)的附加值，特別是在市場(chǎng)競爭日趨激烈的情況下，物業(yè)管理的水平的高低已經(jīng)成為吸引目標(biāo)客戶的重要手段。高檔項(xiàng)目的客戶有著較強(qiáng)的購買力，他們對(duì)物業(yè)管理的要求也更為嚴(yán)格。只有下大力氣提高物管水平充分滿足業(yè)主的需要，才能真正體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)并最終贏得客戶的認(rèn)同，這也是差異化競爭的要求。39 / 100物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 物業(yè)費(fèi)巴黎春天 1瑞祥世紀(jì)花園 齊林家園 紫荊園 怡海世家 天立花園 荷香園 金信花園 恒生城市花園 麗景翠園 富貴家園 蓮馨園 新空間花園 物業(yè)管理費(fèi)是客戶入住后長期支付的一筆費(fèi)用，由于將會(huì)涉及客戶的支付能力，因此物業(yè)管理費(fèi)用的高低也會(huì)影響目標(biāo)客戶的購買行為。在目前的淄博住宅市場(chǎng)，客戶普遍對(duì)物業(yè)管理公司的認(rèn)知感較差，這主要是由于客戶對(duì)物業(yè)管理的重要性認(rèn)識(shí)及對(duì)其的重視程度一般，但卻非常關(guān)注物業(yè)管理費(fèi)用的高低。40 / 100本次調(diào)研發(fā)現(xiàn) 元以上的項(xiàng)目只有巴黎春天，其它各項(xiàng)目物管費(fèi)平均分布在 元以下，絕大部分項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)集中在 元之間因?yàn)檫^低的物業(yè)管理費(fèi)用，致使盈利性的物業(yè)管理公司無法進(jìn)駐本地市場(chǎng)，為小區(qū)居民帶來專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)?，F(xiàn)在淄博市所有的項(xiàng)目除了巴黎春天外，物業(yè)管理都是由開發(fā)商自管，屬于開發(fā)商為銷售而附加的產(chǎn)品，所以普遍的管理水平不是很高，而且管理主要方面也僅僅集中在保潔和保安方面。因此本案應(yīng)在物業(yè)管理上做足文章，使客戶從本案充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性就意味著客戶對(duì)本案的認(rèn)同，本案就會(huì)因出色的物業(yè)管理在市場(chǎng)上樹立良好形象，促進(jìn)本案取得更大程度的成功。價(jià)格無疑是消費(fèi)者在購物時(shí)最為關(guān)注的，尤其對(duì)購房這樣的大宗交易更超出了對(duì)普通商品的關(guān)注，可以說價(jià)格是絕大多數(shù)消費(fèi)者購房選擇時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，也是消費(fèi)者衡量自己購買能力和購買什么樣的住宅的標(biāo)準(zhǔn)，那么樓盤合理的定價(jià)可以使消費(fèi)者感到物有所值，可以有效地針對(duì)我們的整體目標(biāo)客群，盡量地避免客戶的流失，從而在保證開發(fā)商利益的同時(shí)，是經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化。物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 均價(jià) 銷售率巴黎春天 2700 80%世紀(jì)花園 1800 80%齊林家園 1700 80%紫荊園 1850 80%41 / 100怡海世家 1690 80%天立花園 1650 85%荷香園 1660 85%金信花園 1498 85%恒生城市花園 1780 80%麗景翠園 1700 80%富貴家園 1600 85%蓮馨園 1600 80%新空間花園 1280 80%說明：如分期開發(fā)的項(xiàng)目，銷售率是以本期并包括之前銷售面積計(jì)算，不包括未開發(fā)的部分。? 按綜合品質(zhì)分組綜合品質(zhì)分組 平均綜合品質(zhì) 加權(quán)均價(jià) 建筑面積60 以上 1875 11750—60 1702 50 以下 1280 101171002040608010012014060以 上 50—60 50以 下建 筑 面 積42 / 10001020304050607060以 上 50—60 50以 下0500100015002022平 均 綜 合 品 質(zhì) 加 權(quán) 均 價(jià)以上顯示，隨著綜合品質(zhì)的提高，加權(quán)均價(jià)也隨著平滑提高，但其提升的速度要高于價(jià)格提升的速度。綜合品質(zhì) 60 以上的項(xiàng)目價(jià)格偏高或品質(zhì)沒有做到位，而本段的供應(yīng)量最大，達(dá)到了 117 萬平方米，這樣的弊端如是小項(xiàng)目迅速開盤并且迅速售罄可能受到的影響不大，如是大項(xiàng)目，由于運(yùn)做周期較長，會(huì)受到新項(xiàng)目的沖擊，并且隨著消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)的加深，也會(huì)影響項(xiàng)目的銷售。所以對(duì)于本項(xiàng)目這樣的大型項(xiàng)目來說，如何合理定價(jià)是極其重要的，一但定價(jià)過高，將大大影響項(xiàng)目的銷售，勢(shì)必縮小了項(xiàng)目的客群體量，進(jìn)而影響項(xiàng)目的整體效益；綜合品質(zhì)在 50—60 的項(xiàng)目就其價(jià)格而言相對(duì)比較合理；綜合品質(zhì)在 50 以下的項(xiàng)目只有一個(gè)——新空間花園，位于高新區(qū)東北部，而此區(qū)位的住宅市場(chǎng)目前還沒有被廣大居民所接受，其價(jià)格偏低是可以理解的，它的供應(yīng)量也只有 10 萬平方米，不會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)造成較大的影響。 ? 按價(jià)格分組價(jià)格分組 加權(quán)均價(jià) 平均綜合品質(zhì) 建筑面積2022 以上 2700 1243 / 1001700—1900 1782 1600—1700 1661 1500 以下 1342 1412140204060801001201402022以 上 1700—1900 1600—1700 1500以 下建 筑 面 積27001782 16611342 0500100015002022250030002022以 上 1700—1900 1600—1700 1500以 下010203040506070加 權(quán) 均 價(jià) 平 均 綜 合 品 質(zhì)以上顯示，與價(jià)格分組相類似，目前，淄博的在售項(xiàng)目綜合品質(zhì)同樣與其對(duì)應(yīng)的價(jià)格不相匹配，綜合品質(zhì)提升的速度要慢于價(jià)格提升的速度。? 按性價(jià)比分組44 / 100按性價(jià)比分組 平均性價(jià)比 平均綜合品質(zhì) 加權(quán)均價(jià) 建筑面積35 以上 1553 3430—35 1757 16530 以下 2700 121553 17572700505254565860626435以 上 30—35 30以 下050010001500202225003000平 均 綜 合 品 質(zhì) 加 權(quán) 均 價(jià) 01020304035以 上 30—35 30以 下50556065平 均 性 價(jià) 比 平 均 綜 合 品 質(zhì)45 / 100341651205010015020035以 上 30—35 30以 下建 筑 面 積以上顯示，多數(shù)項(xiàng)目雖然性價(jià)比較高，而綜合品質(zhì)卻較低，反之性價(jià)比較低的項(xiàng)目，綜合品質(zhì)較高，再次說明多數(shù)項(xiàng)目的價(jià)格與其品質(zhì)不相匹配。從供應(yīng)量可以看出，性價(jià)比較高的項(xiàng)目供應(yīng)量較少，性價(jià)比大于 35的只有 34 萬平方米，目前市場(chǎng)上多數(shù)項(xiàng)目的性價(jià)比有待提高。? 銷售情況目前市場(chǎng)上多數(shù)項(xiàng)目銷售業(yè)績頗為良好，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期的現(xiàn)象，雖然多數(shù)項(xiàng)目存在這樣那樣的問題，依然受到了廣大消費(fèi)者的追捧。值得一提的是除了整個(gè)市場(chǎng)狀況良好外，特點(diǎn)之一是普遍存在集體團(tuán)購的現(xiàn)象，爭取到團(tuán)購客戶也是各開發(fā)商所努力追求的，團(tuán)購也是導(dǎo)致銷售頗好的原因之一。本次調(diào)研的大多數(shù)項(xiàng)目銷售率達(dá)到了 80%，它們都不同程度地存在著團(tuán)購客戶，最典型的項(xiàng)目世紀(jì)花園 80%以上都是團(tuán)購。通過對(duì)淄博市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體的考察和分析可以得出以下的結(jié)論：? 整體規(guī)劃：容積率整體較低，絕大部分的項(xiàng)目容積率在 以下；綠化率多數(shù)在 3540%之間；使用率基本在 7585%之間；樓體類型以多層板樓為主。46 / 100? 戶 型：以二、三居為主，二居面積多為 80~120 平方米，三居多為120~160 平方米。? 配套情況：多數(shù)項(xiàng)目借助周邊配套，大多數(shù)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)配套不完善，只有極少數(shù)規(guī)模較大或是品質(zhì)較高的項(xiàng)目配套相對(duì)齊全。? 裝修水平：品質(zhì)較高的項(xiàng)目的公共裝修都以精裝為主，其他項(xiàng)目以簡裝為主。大多數(shù)的項(xiàng)目戶內(nèi)裝修為毛坯房和粗裝修。? 物業(yè)管理：大多數(shù)項(xiàng)目以自管為主，管理費(fèi)在 元/平方米/月內(nèi)。? 價(jià)格和銷售：本案所處區(qū)域以中高檔項(xiàng)目為主，均價(jià)集中在1500~2022 元/平方米之間。該區(qū)域內(nèi)大多數(shù)項(xiàng)目推出的都是毛坯房的商品房，鮮有項(xiàng)目提供精裝修，絕大多數(shù)項(xiàng)目存在定向開發(fā)或集團(tuán)購買，形成一部分客戶分流。47 / 100 需求市場(chǎng)分析：年齡 30 以下 31—35 36—40 41—50 51—60 60 以上人數(shù) 58 57 281 164 37 1210% 9%46%27%6% 2% 30以 下31—3536—4041—5051—6060以 上從上表可以看出，受訪人群的年齡主要集中在 36 歲到 50 歲之間，數(shù)量上占到 73%，原因在于這一部分人群大多經(jīng)過一段時(shí)間的創(chuàng)業(yè)，在事業(yè)上小有所成，因而在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上有購買商品住宅的實(shí)力，而在生活上又有擁有獨(dú)立居所的愿望。這一部分人群構(gòu)成了商品住宅的主要目標(biāo)客戶群體；在生活習(xí)慣和居住需求上，這一部分人群大多比較樸實(shí)、注重實(shí)用性不會(huì)過多地張揚(yáng)個(gè)性。48 / 100因此，在房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，在兼顧每一部分人群需求的同時(shí)更要充分考慮這部分人群對(duì)商品住宅的需求特征，設(shè)計(jì)出迎合他們意愿的產(chǎn)品，并在宣傳推廣中最大程度地宣揚(yáng)住宅項(xiàng)目的實(shí)用性，符合客戶需求的方面，迅速達(dá)到銷售目的。：家庭結(jié)構(gòu) 獨(dú)身兩口之家三口（10 歲以下小孩）三口（10—18 歲小孩）三口（18 以上小孩）四口以上人數(shù) 33 18 267 123 118 505% 3%45%20%19%8%獨(dú) 身 兩 口 之 家三 口 （ 10歲 以 下 小 孩 ） 三 口 （