【正文】 市、步行街、美食街住宅小區(qū)：華瑞園、科技園、建業(yè)花園、金麗園、政府三宿舍? 臨淄、周村、淄川相對繁華的商業(yè)區(qū)。基于上8 / 100述原因，在收集整理數(shù)據(jù)作匯總分析之同時，敝司亦會根據(jù)多種渠道綜合之信息，對有關(guān)數(shù)據(jù)結(jié)論作一定的主觀調(diào)整，希望盡可能反映客觀情況，令貴司于決策過程中可正確判斷或參照相應(yīng)內(nèi)容，保證本項目于操作方向上之合理性。C, 年平均降水量 550800 毫米。臨淄作為 2600 多年前春秋戰(zhàn)國時期最強盛的國家齊國的都城，長達 638 年之久，是當時東方最大的城市之一。市中心張店區(qū)距濟南國際機場僅 70 公里，向東距青島港 300 公里，空運、海運十分便捷。淄博市主要工業(yè)門類有石油化工、陶瓷、紡織、絲綢、醫(yī)藥、建材、10 / 100冶金、機電、塑料、電子等 35 個，擁有一大批在中國、山東占有重要位置的企業(yè)和產(chǎn)品。原油加工量，中小電機產(chǎn)量居中國第二位。文化、教育事業(yè)不斷發(fā)展，全市基本普及九年義務(wù)教育，被國家文化部、人事部命名為全國文化模范市。這種結(jié)構(gòu)有利于促進城鄉(xiāng)一體化，縮小城鄉(xiāng)差別，有利于發(fā)展生產(chǎn)、方便生活。從以上根據(jù)市統(tǒng)計局提供資料制成的圖中可以看出，雖然近兩年淄博市 GDP 增長速度在 2022 年有所下降，但經(jīng)濟增長穩(wěn)定，仍然保持著很高的增長速度，高于全國 7%的經(jīng)濟增長。2022 年市區(qū)人均可支配收入為 8198 元，13 / 100比 2022 年增長 %。促進經(jīng)濟增長的措施主要有：加快農(nóng)業(yè)、工業(yè)和服務(wù)業(yè)三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步加大第三產(chǎn)業(yè)的比例，積極改善投資環(huán)境以吸引外資，繼續(xù)推進對外開放以擴大出口，加大固定資產(chǎn)投資等。從以上圖中可以看出，淄博市固定資產(chǎn)投資額近幾年在 150 億元左右上；2022 年固定資產(chǎn)投資增長大幅下降以后，政府采取了積極的措施，使得 2022 年 1 到 8 月份固定資產(chǎn)投資增長速度超過了 2022 年的水平，達到了 %；2022 年城市公用基礎(chǔ)設(shè)施投資總額為 億元，增長 %。2022 年末房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè) 101 家，全年完成房地產(chǎn)投資 億元（僅占全年 GDP 的 1%）據(jù)市計劃委員會資料，2022 年 1 到 9 月份，全市房地產(chǎn)投資完成 億元，同期增長 %,可見 2022 年以來房地產(chǎn)投資增長十分迅速，遠大于固定資產(chǎn)的增長速度。 單位：萬元按用途分類 商品住宅 經(jīng)濟適用房 合計 辦公樓 商業(yè)用房 合計2022 年 93358 7514 100872 1610 10023 1125052022 年 254578 8252 262830 13517 23865 300212增長% % % % % % %數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計局上表顯示，2022 年各項都有不同程度的增長，除了經(jīng)濟適用房外，增長幅度都很高，超過了 100%，商品住宅的增長為 %，辦公樓增長17 / 100%，商業(yè)用房的增長為 %，可以看出， 2022 年是房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的一年，市場前景比較樂觀 。淄博市的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，其中商品住宅開發(fā)是絕對主流，經(jīng)濟適用房所占份額較小，僅為住宅開發(fā)的補充。2022 年住宅平均價格為 1247 元/平方米，增長 %，其中經(jīng)濟適用房價格為1072 元/平方米，增長 %，商品住宅價格為 1301 元/平方米，增長20 / 100%，價格的提升幅度達到了兩成。九五以來，淄博市用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資累計 億元。淄博是山東半島東西向經(jīng)濟發(fā)展主軸上的重要經(jīng)濟結(jié)合點，同時也是魯中傳統(tǒng)的物資集散中心。淄博市張店區(qū)市政配套比較完善，道路交通條件良好，能夠基本滿足城市居民交通出行的需要。22 / 100據(jù)了解，淄博市區(qū)內(nèi)由于擁有大量企業(yè)、市級和地方政府機關(guān)等單位，建設(shè)時間較早，已經(jīng)形成較完善的配套體系，供水、供電、供暖、天然氣、電信等配套設(shè)施能滿足市民的需求，另外購物、教育、娛樂、體育、郵局、銀行、等生活設(shè)施也初步具備。 由 于城 市 規(guī) 模 小 ， 城 市 邊 緣 離 市 中 心 不 過 幾 公 里 ， 可 以 借 用 到 市 中 心 的 一 些 整 個 城 市 的 公 用配 套 ， 不 存 在 明 顯 的 區(qū) 域 性 。其中，加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、大力發(fā)展建筑業(yè)、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是重點發(fā)展方向。淄博市房地產(chǎn)市場處于剛起步階段，各項產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，淄博市的房地產(chǎn)業(yè)還沒有培育成拉動國民經(jīng)濟增長的動力。但從總體上看，住宅二級市場還不夠活躍，住宅二級市場發(fā)育嚴重不足。24 / 100目前淄博市正處于的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整時期，GDP 中第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比例占大部分，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值不到四成。目前房地產(chǎn)投資僅占 GDP 的 1%左右，與其他較發(fā)達城市的發(fā)展水平相比，淄博市房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。 隨 著 購 房 者 需 求 檔 次 的 提 高 、 發(fā) 達 城 市 開 發(fā) 和 營 銷 經(jīng) 驗 的引 入 ， 也 會 使 淄 博 市 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 水 平 逐 步 提 高 。通過對淄博市房地產(chǎn)的了解，確定出淄博市房地產(chǎn)影響項目的因素，運用層次分析法（AHP）確定各影響因素的權(quán)重，即對于項目的影響程度。項目概況物業(yè)名稱 發(fā) 展 商 物業(yè)位置巴黎春天 京潤房地產(chǎn)綜合經(jīng)營開發(fā)有限公司 張店區(qū)華光路 123 號世紀花園 9 家公司聯(lián)合開發(fā) 世紀路與聯(lián)通路交叉口齊林家園 淄博眾信置業(yè)有限公司 四五路、昌國路交匯處紫荊園 中房集團淄博市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司 張店區(qū)華光路 81 號怡海世家 青島麥迪紳集團（淄博）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 張店區(qū)世紀路北首天立花園 天立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)通大道與新西四路交匯處荷香園 新達房地產(chǎn)開發(fā)公司 中潤大道與西五路交匯處東南角金信花園 金信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中潤大道與西四路交匯處東南角恒生城市花園 恒生置業(yè)有限公司 聯(lián)通路與世紀路交匯處西南麗景翠園 山東創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 聯(lián)通路與西四路交匯處西南角富貴家園 華瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)通路北柳泉路口東 300米蓮馨園 圣亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)通路中段西五路與聯(lián)通路交匯處向東 200 米新空間花園 山東新空間置業(yè)有限公司 開發(fā)區(qū)中路南側(cè)27 / 100、市場界定淄博市房地產(chǎn)目前還處于起步階段，市場還不完善，每年的房地產(chǎn)總投資不到 20 億元，開復(fù)工面積只有 150 到 180 萬平方米，整個淄博市房地產(chǎn)還沒有形成規(guī)模，目前市場供應(yīng)量不大，項目數(shù)目也不是很多，彼此間差異也不大。此次的市場調(diào)查也覆蓋了本案地塊的周邊區(qū)域。各要素權(quán)重及各項目最終綜合指標如下：28 / 100要素權(quán)重及綜合指標圖——綜合品質(zhì)項目名稱 綜合品質(zhì)巴黎春天 世紀花園 齊林家園 紫荊園 怡海世家 天立花園 荷香園 金信花園 恒生城市花園 麗景翠園 富貴家園 蓮馨園 新空間花園 環(huán) 境%項 目 配 套%物 業(yè) 管 理%戶 型%位 置 交 通%29 / 100項目性價比表物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 均價 銷售率 性價比新空間花園 1280 80% 金信花園 1498 85% 齊林家園 1700 80% 天立花園 1650 85% 怡海世家 1690 80% 荷香園 1660 85% 富貴家園 1600 85% 蓮馨園 1600 80% 紫荊園 1850 80% 麗景翠園 1700 80% 恒生城市花園 1780 80% 瑞祥世紀花園 2100 80% 巴黎春天 2700 80% 注：性價比在數(shù)值上等于綜合品質(zhì)除以銷售價格乘以 1000可見，所有項目中，性價比最高的項目為新空間花園，性價比最低的項目為巴黎春天。容積率和綠化率是評價小區(qū)整體規(guī)劃水平的重要指標，是小區(qū)檔次和形象最直接的體現(xiàn)。同時綠地非常的零散，沒有大面積的綠化區(qū)域，無法形成綠化景觀。 那么本項目在綠化景觀方面的突破，將為本項目未來的銷售打下堅實的基礎(chǔ)。開發(fā)商在開發(fā)的過程中，大多依據(jù)消費者的消費習慣，而不愿冒這方面的市場風險。在調(diào)研的過程中發(fā)現(xiàn)，比較熱銷的是 130~150 平米的三居室。開發(fā)商對于戶型設(shè)計都給予了充分的重視，如現(xiàn)有的戶型多是明廚明衛(wèi)的設(shè)計，有一些還作為自己的重要賣點推出。區(qū)域住宅市場中的各項目在通訊系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等方面并無較大差異，基本都是采用預(yù)留電話接口、寬帶接口等方式。 調(diào)研顯示，目前，在區(qū)域住宅市場中住宅項目的外立面裝修選材絕大多數(shù)采用墻面磚，占總體的 80%。按照住宅室內(nèi)裝修標準，住宅內(nèi)部裝修形式一般分為四種：毛坯房、廚衛(wèi)精裝修、菜單式裝修及精裝修。淄博房地產(chǎn)發(fā)展較晚，房地產(chǎn)整體水平不高，產(chǎn)品檔次普遍偏低，規(guī)模較大的社區(qū)較少，小區(qū)內(nèi)配套不足成為淄博市房地產(chǎn)市場上的普遍現(xiàn)象，大多數(shù)的項目借助于外部配套。高檔項目的客戶有著較強的購買力，他們對物業(yè)管理的要求也更為嚴格。40 / 100本次調(diào)研發(fā)現(xiàn) 元以上的項目只有巴黎春天，其它各項目物管費平均分布在 元以下，絕大部分項目的物業(yè)費集中在 元之間因為過低的物業(yè)管理費用，致使盈利性的物業(yè)管理公司無法進駐本地市場，為小區(qū)居民帶來專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 均價 銷售率巴黎春天 2700 80%世紀花園 1800 80%齊林家園 1700 80%紫荊園 1850 80%41 / 100怡海世家 1690 80%天立花園 1650 85%荷香園 1660 85%金信花園 1498 85%恒生城市花園 1780 80%麗景翠園 1700 80%富貴家園 1600 85%蓮馨園 1600 80%新空間花園 1280 80%說明：如分期開發(fā)的項目，銷售率是以本期并包括之前銷售面積計算，不包括未開發(fā)的部分。 ? 按價格分組價格分組 加權(quán)均價 平均綜合品質(zhì) 建筑面積2022 以上 2700 1243 / 1001700—1900 1782 1600—1700 1661 1500 以下 1342 1412140204060801001201402022以 上 1700—1900 1600—1700 1500以 下建 筑 面 積27001782 16611342 0500100015002022250030002022以 上 1700—1900 1600—1700 1500以 下010203040506070加 權(quán) 均 價 平 均 綜 合 品 質(zhì)以上顯示，與價格分組相類似，目前，淄博的在售項目綜合品質(zhì)同樣與其對應(yīng)的價格不相匹配，綜合品質(zhì)提升的速度要慢于價格提升的速度。值得一提的是除了整個市場狀況良好外，特點之一是普遍存在集體團購的現(xiàn)象，爭取到團購客戶也是各開發(fā)商所努力追求的，團購也是導(dǎo)致銷售頗好的原因之一。? 配套情況：多數(shù)項目借助周邊配套，大多數(shù)項目區(qū)內(nèi)配套不完善，只有極少數(shù)規(guī)模較大或是品質(zhì)較高的項目配套相對齊全。? 價格和銷售：本案所處區(qū)域以中高檔項目為主，均價集中在1500~2022 元/平方米之間。48 / 100因此，在房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計階段，在兼顧每一部分人群需求的同時更要充分考慮這部分人群對商品住宅的需求特征，設(shè)計出迎合他們意愿的產(chǎn)品，并在宣傳推廣中最大程度地宣揚住宅項目的實用性，符合客戶需求的方面，迅速達到銷售目的。47 / 100 需求市場分析：年齡 30 以下 31—35 36—40 41—50 51—60 60 以上人數(shù) 58 57 281 164 37 1210% 9%46%27%6% 2% 30以 下31—3536—4041—5051—6060以 上從上表可以看出，受訪人群的年齡主要集中在 36 歲到 50 歲之間，數(shù)量上占到 73%，原因在于這一部分人群大多經(jīng)過一段時間的創(chuàng)業(yè)，在事業(yè)上小有所成，因而在經(jīng)濟實力上有購買商品住宅的實力，而在生活上又有擁有獨立居所的愿望。大多數(shù)的項目戶內(nèi)裝修為毛坯房和粗裝修。通過對淄博市的房地產(chǎn)市場的整體的考察和分析可以得出以下的結(jié)論：? 整體規(guī)劃：容積率整體較低，絕大部分的項目容積率在 以下；綠化率多數(shù)在 3540%之間；使用率基本在 7585%之間；樓體類型以多層板樓為主。從供應(yīng)量可以看出，性價比較高的項目供應(yīng)量較少，性價比大于 35的只有 34 萬平方米，目前市場上多數(shù)項目的性價比有待提高。綜合品質(zhì) 60 以上的項目價格偏高或品質(zhì)沒有做到位，而本段的供應(yīng)量最大，達到了 117 萬平方米，這樣的弊端如是小項目迅速開盤并且迅速售罄可能受到的影響不大，如是大項目，由于運做周期較長，會受到新項目的沖擊，并且隨著消費者對房地產(chǎn)市場認識的加深，也會影響項目的銷售。因此本案應(yīng)在物業(yè)管理上做足文章，使客戶從本案充分認識到物業(yè)管理的重要性就意味著客戶對本案的認同，本案就會因出色的物業(yè)管理在市場上樹立良好形象，促進本案取得更大程度的成功。39 / 100物業(yè)管理相關(guān)費用物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 物業(yè)費巴黎春天 1瑞祥世紀花園 齊林家園 紫荊園 怡海世家 天立花園 荷香園 金信花園 恒生城市花園 麗景翠園 富貴家園 蓮馨園 新空間花園 物業(yè)管理費是客戶入住后長期支付的一筆費用，由于將會涉及客戶的支付能力，