【正文】 市、步行街、美食街住宅小區(qū)：華瑞園、科技園、建業(yè)花園、金麗園、政府三宿舍? 臨淄、周村、淄川相對(duì)繁華的商業(yè)區(qū)?；谏? / 100述原因，在收集整理數(shù)據(jù)作匯總分析之同時(shí)，敝司亦會(huì)根據(jù)多種渠道綜合之信息，對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)結(jié)論作一定的主觀(guān)調(diào)整，希望盡可能反映客觀(guān)情況，令貴司于決策過(guò)程中可正確判斷或參照相應(yīng)內(nèi)容，保證本項(xiàng)目于操作方向上之合理性。C, 年平均降水量 550800 毫米。臨淄作為 2600 多年前春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期最強(qiáng)盛的國(guó)家齊國(guó)的都城，長(zhǎng)達(dá) 638 年之久，是當(dāng)時(shí)東方最大的城市之一。市中心張店區(qū)距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 70 公里，向東距青島港 300 公里，空運(yùn)、海運(yùn)十分便捷。淄博市主要工業(yè)門(mén)類(lèi)有石油化工、陶瓷、紡織、絲綢、醫(yī)藥、建材、10 / 100冶金、機(jī)電、塑料、電子等 35 個(gè)，擁有一大批在中國(guó)、山東占有重要位置的企業(yè)和產(chǎn)品。原油加工量，中小電機(jī)產(chǎn)量居中國(guó)第二位。文化、教育事業(yè)不斷發(fā)展，全市基本普及九年義務(wù)教育，被國(guó)家文化部、人事部命名為全國(guó)文化模范市。這種結(jié)構(gòu)有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，縮小城鄉(xiāng)差別，有利于發(fā)展生產(chǎn)、方便生活。從以上根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局提供資料制成的圖中可以看出，雖然近兩年淄博市 GDP 增長(zhǎng)速度在 2022 年有所下降，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，仍然保持著很高的增長(zhǎng)速度，高于全國(guó) 7%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2022 年市區(qū)人均可支配收入為 8198 元，13 / 100比 2022 年增長(zhǎng) %。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的措施主要有：加快農(nóng)業(yè)、工業(yè)和服務(wù)業(yè)三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步加大第三產(chǎn)業(yè)的比例，積極改善投資環(huán)境以吸引外資，繼續(xù)推進(jìn)對(duì)外開(kāi)放以擴(kuò)大出口，加大固定資產(chǎn)投資等。從以上圖中可以看出，淄博市固定資產(chǎn)投資額近幾年在 150 億元左右上；2022 年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)大幅下降以后，政府采取了積極的措施，使得 2022 年 1 到 8 月份固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度超過(guò)了 2022 年的水平，達(dá)到了 %；2022 年城市公用基礎(chǔ)設(shè)施投資總額為 億元，增長(zhǎng) %。2022 年末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè) 101 家，全年完成房地產(chǎn)投資 億元（僅占全年 GDP 的 1%）據(jù)市計(jì)劃委員會(huì)資料，2022 年 1 到 9 月份，全市房地產(chǎn)投資完成 億元，同期增長(zhǎng) %,可見(jiàn) 2022 年以來(lái)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)十分迅速，遠(yuǎn)大于固定資產(chǎn)的增長(zhǎng)速度。 單位：萬(wàn)元按用途分類(lèi) 商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 合計(jì) 辦公樓 商業(yè)用房 合計(jì)2022 年 93358 7514 100872 1610 10023 1125052022 年 254578 8252 262830 13517 23865 300212增長(zhǎng)% % % % % % %數(shù)據(jù)來(lái)源：淄博市統(tǒng)計(jì)局上表顯示，2022 年各項(xiàng)都有不同程度的增長(zhǎng)，除了經(jīng)濟(jì)適用房外，增長(zhǎng)幅度都很高，超過(guò)了 100%，商品住宅的增長(zhǎng)為 %，辦公樓增長(zhǎng)17 / 100%，商業(yè)用房的增長(zhǎng)為 %，可以看出， 2022 年是房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的一年，市場(chǎng)前景比較樂(lè)觀(guān) 。淄博市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以住宅為主，其中商品住宅開(kāi)發(fā)是絕對(duì)主流，經(jīng)濟(jì)適用房所占份額較小，僅為住宅開(kāi)發(fā)的補(bǔ)充。2022 年住宅平均價(jià)格為 1247 元/平方米，增長(zhǎng) %，其中經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格為1072 元/平方米，增長(zhǎng) %，商品住宅價(jià)格為 1301 元/平方米，增長(zhǎng)20 / 100%，價(jià)格的提升幅度達(dá)到了兩成。九五以來(lái)，淄博市用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資累計(jì) 億元。淄博是山東半島東西向經(jīng)濟(jì)發(fā)展主軸上的重要經(jīng)濟(jì)結(jié)合點(diǎn)，同時(shí)也是魯中傳統(tǒng)的物資集散中心。淄博市張店區(qū)市政配套比較完善，道路交通條件良好，能夠基本滿(mǎn)足城市居民交通出行的需要。22 / 100據(jù)了解，淄博市區(qū)內(nèi)由于擁有大量企業(yè)、市級(jí)和地方政府機(jī)關(guān)等單位，建設(shè)時(shí)間較早，已經(jīng)形成較完善的配套體系，供水、供電、供暖、天然氣、電信等配套設(shè)施能滿(mǎn)足市民的需求，另外購(gòu)物、教育、娛樂(lè)、體育、郵局、銀行、等生活設(shè)施也初步具備。 由 于城 市 規(guī) 模 小 ， 城 市 邊 緣 離 市 中 心 不 過(guò) 幾 公 里 ， 可 以 借 用 到 市 中 心 的 一 些 整 個(gè) 城 市 的 公 用配 套 ， 不 存 在 明 顯 的 區(qū) 域 性 。其中，加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、大力發(fā)展建筑業(yè)、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是重點(diǎn)發(fā)展方向。淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛起步階段，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，淄博市的房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有培育成拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。但從總體上看，住宅二級(jí)市場(chǎng)還不夠活躍，住宅二級(jí)市場(chǎng)發(fā)育嚴(yán)重不足。24 / 100目前淄博市正處于的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，GDP 中第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比例占大部分，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值不到四成。目前房地產(chǎn)投資僅占 GDP 的 1%左右，與其他較發(fā)達(dá)城市的發(fā)展水平相比，淄博市房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。 隨 著 購(gòu) 房 者 需 求 檔 次 的 提 高 、 發(fā) 達(dá) 城 市 開(kāi) 發(fā) 和 營(yíng) 銷(xiāo) 經(jīng) 驗(yàn) 的引 入 ， 也 會(huì) 使 淄 博 市 的 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 水 平 逐 步 提 高 。通過(guò)對(duì)淄博市房地產(chǎn)的了解，確定出淄博市房地產(chǎn)影響項(xiàng)目的因素，運(yùn)用層次分析法（AHP）確定各影響因素的權(quán)重，即對(duì)于項(xiàng)目的影響程度。項(xiàng)目概況物業(yè)名稱(chēng) 發(fā) 展 商 物業(yè)位置巴黎春天 京潤(rùn)房地產(chǎn)綜合經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)有限公司 張店區(qū)華光路 123 號(hào)世紀(jì)花園 9 家公司聯(lián)合開(kāi)發(fā) 世紀(jì)路與聯(lián)通路交叉口齊林家園 淄博眾信置業(yè)有限公司 四五路、昌國(guó)路交匯處紫荊園 中房集團(tuán)淄博市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司 張店區(qū)華光路 81 號(hào)怡海世家 青島麥迪紳集團(tuán)（淄博）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 張店區(qū)世紀(jì)路北首天立花園 天立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 聯(lián)通大道與新西四路交匯處荷香園 新達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 中潤(rùn)大道與西五路交匯處東南角金信花園 金信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 中潤(rùn)大道與西四路交匯處東南角恒生城市花園 恒生置業(yè)有限公司 聯(lián)通路與世紀(jì)路交匯處西南麗景翠園 山東創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 聯(lián)通路與西四路交匯處西南角富貴家園 華瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 聯(lián)通路北柳泉路口東 300米蓮馨園 圣亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 聯(lián)通路中段西五路與聯(lián)通路交匯處向東 200 米新空間花園 山東新空間置業(yè)有限公司 開(kāi)發(fā)區(qū)中路南側(cè)27 / 100、市場(chǎng)界定淄博市房地產(chǎn)目前還處于起步階段，市場(chǎng)還不完善，每年的房地產(chǎn)總投資不到 20 億元，開(kāi)復(fù)工面積只有 150 到 180 萬(wàn)平方米，整個(gè)淄博市房地產(chǎn)還沒(méi)有形成規(guī)模，目前市場(chǎng)供應(yīng)量不大，項(xiàng)目數(shù)目也不是很多，彼此間差異也不大。此次的市場(chǎng)調(diào)查也覆蓋了本案地塊的周邊區(qū)域。各要素權(quán)重及各項(xiàng)目最終綜合指標(biāo)如下：28 / 100要素權(quán)重及綜合指標(biāo)圖——綜合品質(zhì)項(xiàng)目名稱(chēng) 綜合品質(zhì)巴黎春天 世紀(jì)花園 齊林家園 紫荊園 怡海世家 天立花園 荷香園 金信花園 恒生城市花園 麗景翠園 富貴家園 蓮馨園 新空間花園 環(huán) 境%項(xiàng) 目 配 套%物 業(yè) 管 理%戶(hù) 型%位 置 交 通%29 / 100項(xiàng)目性?xún)r(jià)比表物業(yè)名稱(chēng) 綜合品質(zhì) 均價(jià) 銷(xiāo)售率 性?xún)r(jià)比新空間花園 1280 80% 金信花園 1498 85% 齊林家園 1700 80% 天立花園 1650 85% 怡海世家 1690 80% 荷香園 1660 85% 富貴家園 1600 85% 蓮馨園 1600 80% 紫荊園 1850 80% 麗景翠園 1700 80% 恒生城市花園 1780 80% 瑞祥世紀(jì)花園 2100 80% 巴黎春天 2700 80% 注：性?xún)r(jià)比在數(shù)值上等于綜合品質(zhì)除以銷(xiāo)售價(jià)格乘以 1000可見(jiàn)，所有項(xiàng)目中，性?xún)r(jià)比最高的項(xiàng)目為新空間花園，性?xún)r(jià)比最低的項(xiàng)目為巴黎春天。容積率和綠化率是評(píng)價(jià)小區(qū)整體規(guī)劃水平的重要指標(biāo)，是小區(qū)檔次和形象最直接的體現(xiàn)。同時(shí)綠地非常的零散，沒(méi)有大面積的綠化區(qū)域，無(wú)法形成綠化景觀(guān)。 那么本項(xiàng)目在綠化景觀(guān)方面的突破，將為本項(xiàng)目未來(lái)的銷(xiāo)售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，大多依據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，而不愿冒這方面的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在調(diào)研的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，比較熱銷(xiāo)的是 130~150 平米的三居室。開(kāi)發(fā)商對(duì)于戶(hù)型設(shè)計(jì)都給予了充分的重視，如現(xiàn)有的戶(hù)型多是明廚明衛(wèi)的設(shè)計(jì)，有一些還作為自己的重要賣(mài)點(diǎn)推出。區(qū)域住宅市場(chǎng)中的各項(xiàng)目在通訊系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等方面并無(wú)較大差異，基本都是采用預(yù)留電話(huà)接口、寬帶接口等方式。 調(diào)研顯示，目前，在區(qū)域住宅市場(chǎng)中住宅項(xiàng)目的外立面裝修選材絕大多數(shù)采用墻面磚，占總體的 80%。按照住宅室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，住宅內(nèi)部裝修形式一般分為四種：毛坯房、廚衛(wèi)精裝修、菜單式裝修及精裝修。淄博房地產(chǎn)發(fā)展較晚，房地產(chǎn)整體水平不高，產(chǎn)品檔次普遍偏低，規(guī)模較大的社區(qū)較少，小區(qū)內(nèi)配套不足成為淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的普遍現(xiàn)象，大多數(shù)的項(xiàng)目借助于外部配套。高檔項(xiàng)目的客戶(hù)有著較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，他們對(duì)物業(yè)管理的要求也更為嚴(yán)格。40 / 100本次調(diào)研發(fā)現(xiàn) 元以上的項(xiàng)目只有巴黎春天，其它各項(xiàng)目物管費(fèi)平均分布在 元以下，絕大部分項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)集中在 元之間因?yàn)檫^(guò)低的物業(yè)管理費(fèi)用，致使盈利性的物業(yè)管理公司無(wú)法進(jìn)駐本地市場(chǎng)，為小區(qū)居民帶來(lái)專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)名稱(chēng) 綜合品質(zhì) 均價(jià) 銷(xiāo)售率巴黎春天 2700 80%世紀(jì)花園 1800 80%齊林家園 1700 80%紫荊園 1850 80%41 / 100怡海世家 1690 80%天立花園 1650 85%荷香園 1660 85%金信花園 1498 85%恒生城市花園 1780 80%麗景翠園 1700 80%富貴家園 1600 85%蓮馨園 1600 80%新空間花園 1280 80%說(shuō)明：如分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，銷(xiāo)售率是以本期并包括之前銷(xiāo)售面積計(jì)算，不包括未開(kāi)發(fā)的部分。 ? 按價(jià)格分組價(jià)格分組 加權(quán)均價(jià) 平均綜合品質(zhì) 建筑面積2022 以上 2700 1243 / 1001700—1900 1782 1600—1700 1661 1500 以下 1342 1412140204060801001201402022以 上 1700—1900 1600—1700 1500以 下建 筑 面 積27001782 16611342 0500100015002022250030002022以 上 1700—1900 1600—1700 1500以 下010203040506070加 權(quán) 均 價(jià) 平 均 綜 合 品 質(zhì)以上顯示，與價(jià)格分組相類(lèi)似，目前，淄博的在售項(xiàng)目綜合品質(zhì)同樣與其對(duì)應(yīng)的價(jià)格不相匹配，綜合品質(zhì)提升的速度要慢于價(jià)格提升的速度。值得一提的是除了整個(gè)市場(chǎng)狀況良好外，特點(diǎn)之一是普遍存在集體團(tuán)購(gòu)的現(xiàn)象，爭(zhēng)取到團(tuán)購(gòu)客戶(hù)也是各開(kāi)發(fā)商所努力追求的，團(tuán)購(gòu)也是導(dǎo)致銷(xiāo)售頗好的原因之一。? 配套情況：多數(shù)項(xiàng)目借助周邊配套，大多數(shù)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)配套不完善，只有極少數(shù)規(guī)模較大或是品質(zhì)較高的項(xiàng)目配套相對(duì)齊全。? 價(jià)格和銷(xiāo)售：本案所處區(qū)域以中高檔項(xiàng)目為主，均價(jià)集中在1500~2022 元/平方米之間。48 / 100因此，在房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，在兼顧每一部分人群需求的同時(shí)更要充分考慮這部分人群對(duì)商品住宅的需求特征，設(shè)計(jì)出迎合他們意愿的產(chǎn)品，并在宣傳推廣中最大程度地宣揚(yáng)住宅項(xiàng)目的實(shí)用性，符合客戶(hù)需求的方面，迅速達(dá)到銷(xiāo)售目的。47 / 100 需求市場(chǎng)分析：年齡 30 以下 31—35 36—40 41—50 51—60 60 以上人數(shù) 58 57 281 164 37 1210% 9%46%27%6% 2% 30以 下31—3536—4041—5051—6060以 上從上表可以看出，受訪(fǎng)人群的年齡主要集中在 36 歲到 50 歲之間，數(shù)量上占到 73%，原因在于這一部分人群大多經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的創(chuàng)業(yè)，在事業(yè)上小有所成，因而在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上有購(gòu)買(mǎi)商品住宅的實(shí)力，而在生活上又有擁有獨(dú)立居所的愿望。大多數(shù)的項(xiàng)目戶(hù)內(nèi)裝修為毛坯房和粗裝修。通過(guò)對(duì)淄博市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體的考察和分析可以得出以下的結(jié)論：? 整體規(guī)劃：容積率整體較低，絕大部分的項(xiàng)目容積率在 以下；綠化率多數(shù)在 3540%之間；使用率基本在 7585%之間；樓體類(lèi)型以多層板樓為主。從供應(yīng)量可以看出，性?xún)r(jià)比較高的項(xiàng)目供應(yīng)量較少，性?xún)r(jià)比大于 35的只有 34 萬(wàn)平方米，目前市場(chǎng)上多數(shù)項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比有待提高。綜合品質(zhì) 60 以上的項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高或品質(zhì)沒(méi)有做到位，而本段的供應(yīng)量最大，達(dá)到了 117 萬(wàn)平方米，這樣的弊端如是小項(xiàng)目迅速開(kāi)盤(pán)并且迅速售罄可能受到的影響不大，如是大項(xiàng)目，由于運(yùn)做周期較長(zhǎng)，會(huì)受到新項(xiàng)目的沖擊，并且隨著消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)的加深，也會(huì)影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售。因此本案應(yīng)在物業(yè)管理上做足文章，使客戶(hù)從本案充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性就意味著客戶(hù)對(duì)本案的認(rèn)同，本案就會(huì)因出色的物業(yè)管理在市場(chǎng)上樹(shù)立良好形象，促進(jìn)本案取得更大程度的成功。39 / 100物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用物業(yè)名稱(chēng) 綜合品質(zhì) 物業(yè)費(fèi)巴黎春天 1瑞祥世紀(jì)花園 齊林家園 紫荊園 怡海世家 天立花園 荷香園 金信花園 恒生城市花園 麗景翠園 富貴家園 蓮馨園 新空間花園 物業(yè)管理費(fèi)是客戶(hù)入住后長(zhǎng)期支付的一筆費(fèi)用，由于將會(huì)涉及客戶(hù)的支付能力，