【正文】 該區(qū)域內(nèi)大多數(shù)項(xiàng)目推出的都是毛坯房的商品房，鮮有項(xiàng)目提供精裝修，絕大多數(shù)項(xiàng)目存在定向開發(fā)或集團(tuán)購(gòu)買，形成一部分客戶分流。本次調(diào)研的大多數(shù)項(xiàng)目銷售率達(dá)到了 80%，它們都不同程度地存在著團(tuán)購(gòu)客戶，最典型的項(xiàng)目世紀(jì)花園 80%以上都是團(tuán)購(gòu)。? 按綜合品質(zhì)分組綜合品質(zhì)分組 平均綜合品質(zhì) 加權(quán)均價(jià) 建筑面積60 以上 1875 11750—60 1702 50 以下 1280 101171002040608010012014060以 上 50—60 50以 下建 筑 面 積42 / 10001020304050607060以 上 50—60 50以 下0500100015002022平 均 綜 合 品 質(zhì) 加 權(quán) 均 價(jià)以上顯示，隨著綜合品質(zhì)的提高，加權(quán)均價(jià)也隨著平滑提高，但其提升的速度要高于價(jià)格提升的速度。只有下大力氣提高物管水平充分滿足業(yè)主的需要，才能真正體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)并最終贏得客戶的認(rèn)同，這也是差異化競(jìng)爭(zhēng)的要求。整體產(chǎn)品檔次不高決定毛坯房仍然是市場(chǎng)上裝修選擇的主流，精裝修和菜單式裝修在很大程度上仍然是市場(chǎng)空白點(diǎn)，面對(duì)于價(jià)格很“敏感”的淄博購(gòu)房者，菜單式裝修顯然更容易被接受。采暖方式主要有市政供暖和小區(qū)集中供熱兩種，供暖設(shè)備絕大部分采用暖氣。較低的價(jià)格把總價(jià)限制在一定范圍之內(nèi)，因此，大一點(diǎn)的戶型價(jià)格亦在大多數(shù)人的承受范圍里。35 / 100、戶型? 樓型物業(yè)名稱 樓體類型 總建面巴黎春天 高層 12世紀(jì)花園 多層小高層 85齊林家園 多層 20紫荊園 多層 怡海世家 多層小高層 天立花園 多層小高層 8荷香園 多層 7金信花園 多層 4恒生城市花園 多層 12麗景翠園 多層 8富貴家園 多層 5蓮馨園 多層 新空間花園 多層 10淄博市住宅市場(chǎng)中多層住宅占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；小高層住宅現(xiàn)在剛剛起步，區(qū)域市36 / 100場(chǎng)仍然以多層板樓為主，小高層和塔樓占有了很小的份額，除了巴黎春天公寓項(xiàng)目外，再?zèng)]有任何項(xiàng)目產(chǎn)品全部為高層，存在高層的項(xiàng)目也是高層和多層并存。現(xiàn)在淄博市在售的小區(qū)整體規(guī)劃水平較低，具體數(shù)字見下表：? 容積率 單位：萬(wàn)平方米物業(yè)名稱 容積率 占地面積 總建面巴黎春天 24100 12天立花園 50000 8富貴家園 33000 5蓮馨園 30000 恒生城市花園 89100 12麗景翠園 66000 8紫荊園 102022 怡海世家 210300 荷香園 70000 7齊林家園 216400 20世紀(jì)花園 1100000 8531 / 100金信花園 50000 4新空間花園 190000 10 1 0123456巴 黎春 天天 立花 園富 貴家 園 蓮 馨 園恒 生城 市花 園麗 景翠 園 紫 荊 園怡 海世 家 荷 香 園齊 林家 園世 紀(jì)花 園金 信花 園新 空間 花園容積率分布容積率范圍建筑面積（萬(wàn)平方米） 面積比例 項(xiàng)目個(gè)數(shù) 平均容積率容積率2 12 6% 1 容積率 —2 8% 3 容積率 1— 30% 5 容積率1 619 56% 4 32 / 10001002003004005006007002—21—1.5 10%10%20%30%40%50%60%建 筑 面 積 面 積 比 例淄博市地價(jià)較低，致使容積率普遍偏低，容積率大于 2 的只有巴黎春天，容積率達(dá)到了 ；容積率小于 1 的項(xiàng)目有 4 個(gè)，其中世紀(jì)花園的建筑面積達(dá)到了 85 萬(wàn)平方米，荷香園的建筑面積也達(dá)到了 20 萬(wàn)平方米，這兩個(gè)項(xiàng)目的建筑面積之和為 105 萬(wàn)平方米，這是導(dǎo)致容積率小于 1 的項(xiàng)目比例最高的原因。綜合品質(zhì)如何是消費(fèi)者所關(guān)心的問題，小區(qū)的交通位置（包括周邊的環(huán)境） 、整體的規(guī)劃水平、戶型設(shè)計(jì)的合理性、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施的狀況以及小區(qū)的物業(yè)管理水平都將直接影響小區(qū)的綜合品質(zhì)。26 / 100然后運(yùn)用德爾菲法根據(jù)這幾個(gè)影響因素對(duì)于各項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)分，得出各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。由于淄博市土地招投標(biāo)政策剛剛開始，一些以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地短期內(nèi)會(huì)進(jìn)行開發(fā)，這使未來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量有一定幅度的增長(zhǎng)。分析原因，一是住宅產(chǎn)權(quán)不清晰；二是中介行業(yè)還不成熟；三是交易稅費(fèi)名目繁多，費(fèi)用過(guò)高，手續(xù)繁雜。建設(shè)中的淄博新區(qū)，規(guī)劃面積 52 平方公里。但離市中心較遠(yuǎn)的區(qū)域各項(xiàng)配套還比較缺乏，尤其是北部新建的住宅區(qū)，比如本項(xiàng)目所在的西北部區(qū)域。境內(nèi)膠濟(jì)鐵路、309 國(guó)道、濟(jì)青高速公路橫穿東西，淄八、淄東、辛泰鐵路及２０５國(guó)道、在建的濱萊高速公路縱貫?zāi)媳?，并交匯于淄博的中心城區(qū)張店。近幾年來(lái)，為了改進(jìn)城市容貌和基礎(chǔ)設(shè)施，淄博市把基建投入作為了重點(diǎn)工程。淄博市的統(tǒng)計(jì)局資料表明，2022 年完成開發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，正在開發(fā)的土地面積 萬(wàn)平方米，待開發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，本年購(gòu)置土地面積 萬(wàn)平方米。固定資產(chǎn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，有利于拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，直接促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，改進(jìn)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，提高人民的生活水平。 總體來(lái)說(shuō)，淄博市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較高，企業(yè)宏觀景氣良好。淄博市人民生活水平不斷提高。坐落在淄博市的齊魯石油化學(xué)工業(yè)公司，是特大型石化聯(lián)合企業(yè)，使淄博成為中國(guó)重要的石油化工基地。淄博擁有秀麗的自然風(fēng)光，每年吸引著數(shù)以萬(wàn)計(jì)的中外游客。淄博歷史悠久。? 本次調(diào)研工作重點(diǎn)及相應(yīng)問題接獲本項(xiàng)目工作后，敝司清楚本項(xiàng)目需要一份全面、深入、詳盡、數(shù)據(jù)充分的前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，藉此作為未來(lái)本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面之重要基礎(chǔ)依據(jù)，而敝司開展本次調(diào)研所遇到的最大問題，是因時(shí)間倉(cāng)促但同時(shí)所涉及區(qū)域、內(nèi)容均較為廣闊而形成的矛盾。? 工作渠道及形式走訪當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、房管及規(guī)劃建設(shè)部門因應(yīng)本項(xiàng)目自身需要及項(xiàng)目標(biāo)書內(nèi)容要求，敝司在當(dāng)?shù)貧v史、文化、政治、經(jīng)濟(jì)、教育、人口、商業(yè)及房地產(chǎn)基本概況等方面的資料或宏觀數(shù)據(jù)的收集渠道之一，是走訪當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)職能部門，從中了解上述方面的歷年?duì)顩r和未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，并盡可能收集具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作分析研究之用。該項(xiàng)走訪工作開展基本較順利，惟較大遺憾是各政府機(jī)關(guān)在數(shù)據(jù)處理方面均較為落后，普遍存在部分?jǐn)?shù)據(jù)未作全面統(tǒng)計(jì)匯總之問題，故某些宏觀基本面調(diào)查的結(jié)論內(nèi)容，是以當(dāng)?shù)卣藛T口述介紹加敝司實(shí)地考察而整理成文。有鑒于此，根據(jù)敝司對(duì)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，及所處區(qū)域周邊一帶的基本理解，結(jié)合過(guò)往操作經(jīng)驗(yàn)，敝司認(rèn)為本次調(diào)研是否有效的關(guān)鍵在于工作側(cè)重點(diǎn)的正確把握及相應(yīng)工作方法的制定，經(jīng)過(guò)慎重考慮，敝司最后決定將 本次的調(diào)研側(cè)重于調(diào)研區(qū)域內(nèi)中高端潛在消費(fèi)者，并盡可能全面地研究其可能影響置業(yè)取態(tài)的所有背景和特征。遠(yuǎn)在原始氏族社會(huì),就已有人類在此繁衍生息。綿延數(shù)十里的南部山區(qū)山泉噴涌、山林疊翠，風(fēng)景雋秀；博山溶洞、沂源溶洞群，石筍、石花構(gòu)成奇妙的山中宮殿，成為中國(guó)北方最大的溶洞群。淄博有各類科研機(jī)構(gòu) 699 家，專業(yè)技術(shù)人員 14 萬(wàn)人，是山東省硅酸鹽、化工、醫(yī)藥、絲綢、冶金等方面的重要科研基地。2022 年，淄博市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，2022 年為 780 億元，增長(zhǎng)率達(dá) %；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2022 年為 17158 元，2022 年增長(zhǎng)為 18975 元，增長(zhǎng)率達(dá) %；2022 城11 / 100鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7275 元，2022 年上升到 8198 元，增長(zhǎng) %。但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然比較突出，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較低；人均可支配收入較低，社會(huì)有效需求不足；但近幾年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)，人民生活水平逐漸提高，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位于山東省前 5 名，未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好?？傊?，加大固定資產(chǎn)投資將是淄博市較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)一貫政策。2022 年完成開發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，同樣可以看出，淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相當(dāng)迅猛。九五以來(lái)，淄博市重點(diǎn)工程累計(jì)投資完成 億元，先后開工建設(shè)重點(diǎn)工程 71 項(xiàng)。這幾年淄博市政府開始著手進(jìn)行了市容改造、馬路亮化工程、城市綠化等，使市區(qū)的環(huán)境得到了改善。但隨著大量新建住宅區(qū)的出現(xiàn)，交通等條件的完善，城市較邊緣也會(huì)成為配套成熟的區(qū)域，這也是房地產(chǎn)開發(fā)的條件和促進(jìn)的結(jié)果。國(guó)際化的規(guī)劃設(shè)計(jì)和靈活的投資方式，將使張店在未來(lái)的 510 年間，以百平方公里的城區(qū)面積和百萬(wàn)的城市人口崛起于世?？傮w而言，淄博市的房地產(chǎn)業(yè)還剛剛發(fā)展起來(lái)，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，政府對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)也沒有完善的政策扶持和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃，因此還需要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間才會(huì)比較完善的產(chǎn)業(yè)政策，指導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。另外，該政策的全面實(shí)施將使取得土地的成本大大提高，商品房的價(jià)格尤其是住宅的價(jià)格在未來(lái)幾年中將會(huì)上漲。、樣本選擇 按照淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，敝司對(duì)形成一定規(guī)模的在售項(xiàng)目進(jìn)行了全面的調(diào)研，剔除了一些規(guī)模較小、參考意義不大以及定向開發(fā)的項(xiàng)目，最終選取了 13 個(gè)項(xiàng)目做為分析的樣本，同時(shí)對(duì)樣本中的幾個(gè)具體的項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案分析。為了能夠更為科學(xué)的、客觀的反應(yīng)淄博市各個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，并將其量化，敝公司應(yīng)用了住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評(píng)測(cè)系統(tǒng)，建立了新的數(shù)學(xué)模型，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評(píng)定。33 / 100? 綠化率物業(yè)名稱 總建面 綠化率巴黎春天 12 50%世紀(jì)花園 85 45%齊林家園 20 40%金信花園 4 40%恒生城市花園 12 40%蓮馨園 40%新空間花園 10 40%紫荊園 38%怡海世家 38%天立花園 8 38%荷香園 7 38%麗景翠園 8 35%富貴家園 5 30%34 / 100盡管區(qū)域市場(chǎng)多數(shù)項(xiàng)目容積率較低，但卻沒有帶來(lái)很高的綠化率。造成這種現(xiàn)象的原因主要有以下幾點(diǎn)：（1）淄博市居民平均收入水平不高，普通多層住宅因其造價(jià)便宜、售價(jià)較低，同時(shí)相關(guān)的管理維護(hù)費(fèi)用較低，成為淄博市民購(gòu)房的首選。多層板樓這類型的產(chǎn)品，就其多層樓本身的產(chǎn)品品質(zhì)而言，戶型在體現(xiàn)其品質(zhì)中占有很大的比重。由于淄博市商品住宅市場(chǎng)剛剛起步，社區(qū)智能化設(shè)施的應(yīng)用還不廣泛。公共部分的裝修一般包括大堂、電梯間、公共走道、樓梯間的裝修。39 / 100物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 物業(yè)費(fèi)巴黎春天 1瑞祥世紀(jì)花園 齊林家園 紫荊園 怡海世家 天立花園 荷香園 金信花園 恒生城市花園 麗景翠園 富貴家園 蓮馨園 新空間花園 物業(yè)管理費(fèi)是客戶入住后長(zhǎng)期支付的一筆費(fèi)用，由于將會(huì)涉及客戶的支付能力，因此物業(yè)管理費(fèi)用的高低也會(huì)影響目標(biāo)客戶的購(gòu)買行為。綜合品質(zhì) 60 以上的項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高或品質(zhì)沒有做到位，而本段的供應(yīng)量最大，達(dá)到了 117 萬(wàn)平方米，這樣的弊端如是小項(xiàng)目迅速開盤并且迅速售罄可能受到的影響不大，如是大項(xiàng)目，由于運(yùn)做周期較長(zhǎng)，會(huì)受到新項(xiàng)目的沖擊，并且隨著消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)的加深，也會(huì)影響項(xiàng)目的銷售。通過(guò)對(duì)淄博市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體的考察和分析可以得出以下的結(jié)論：? 整體規(guī)劃：容積率整體較低，絕大部分的項(xiàng)目容積率在 以下；綠化率多數(shù)在 3540%之間；使用率基本在 7585%之間；樓體類型以多層板樓為主。47 / 100 需求市場(chǎng)分析：年齡 30 以下 31—35 36—40 41—50 51—60 60 以上人數(shù) 58 57 281 164 37 1210% 9%46%27%6% 2% 30以 下31—3536—4041—5051—6060以 上從上表可以看出，受訪人群的年齡主要集中在 36 歲到 50 歲之間，數(shù)量上占到 73%，原因在于這一部分人群大多經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的創(chuàng)業(yè)，在事業(yè)上小有所成，因而在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上有購(gòu)買商品住宅的實(shí)力，而在生活上又有擁有獨(dú)立居所的愿望。? 價(jià)格和銷售：本案所處區(qū)域以中高檔項(xiàng)目為主，均價(jià)集中在1500~2022 元/平方米之間。值得一提的是除了整個(gè)市場(chǎng)狀況良好外，特點(diǎn)之一是普遍存在集體團(tuán)購(gòu)的現(xiàn)象，爭(zhēng)取到團(tuán)購(gòu)客戶也是各開發(fā)商所努力追求的，團(tuán)購(gòu)也是導(dǎo)致銷售頗好的原因之一。物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 均價(jià) 銷售率巴黎春天 2700 80%世紀(jì)花園 1800 80%齊林家園 1700 80%紫荊園 1850 80%41 / 100怡海世家 1690 80%天立花園 1650 85%荷香園 1660 85%金信花園 1498 85%恒生城市花園 1780 80%麗景翠園 1700 80%富貴家園 1600 85%蓮馨園 1600 80%新空間花園 1280 80%說(shuō)明：如分期開發(fā)的項(xiàng)目，銷售率是以本期并包括之前銷售面積計(jì)算，不包括未開發(fā)的部分。高檔項(xiàng)目的客戶有著較強(qiáng)的購(gòu)買力，他們對(duì)物業(yè)管理的要求也更為嚴(yán)格。按照住宅室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，住宅內(nèi)部裝修形式一般分為四種：毛坯房、廚衛(wèi)精裝修、菜單式裝修及精裝修。區(qū)域住宅市場(chǎng)中的各項(xiàng)目在通訊系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等方面并無(wú)較大差異，基本都是采用預(yù)留電話接口、寬帶接口等方式。在調(diào)研的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，比較熱銷的是 130~150 平米的三居室。 那么本項(xiàng)目在綠化景觀方面