【正文】 主要以當(dāng)?shù)卮笮蜕虉?chǎng)及商業(yè)旺區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)訪問(wèn)形式開(kāi)展工作，在剔除無(wú)效樣本后，雖然調(diào)查問(wèn)卷數(shù)量不算太少，但由于涉及地域較為廣闊且調(diào)研時(shí)間倉(cāng)促，故敝司相信5 / 100在下一階段，該方面之研究工作仍可進(jìn)一步繼續(xù)深入。? 調(diào)查樣本類型、數(shù)量及大致調(diào)查區(qū)域本次調(diào)查原始樣本? 調(diào)查問(wèn)卷 609 份（已剔除無(wú)效樣本）? 有代表性項(xiàng)目及部分代表人物專訪等? 部分代表性人物專訪介紹部分訪談代表性人物名錄6 / 100調(diào)查問(wèn)卷涉及主要區(qū)域? 張店區(qū)：姓名 工作單位 行業(yè) 職位 聯(lián)系電話仇先生 汽車(chē)超市 一汽淄博總代理 經(jīng)理 3153877董波 汽車(chē)超市 潤(rùn)滑油總代理 經(jīng)理 13012710600賀先生 汽車(chē)超市 汽車(chē)配件總和部 經(jīng)理 13864300747侯主任 淄博高新開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì) 管理規(guī)劃 主任 3580665王先生 淄博高新開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì) 管理規(guī)劃 職員 3580665劉女士 淄博高新開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì) 管理規(guī)劃 職員 3580665王所長(zhǎng) 干休所 政府機(jī)關(guān) 所長(zhǎng) 2310586陳士友 淄博飯店 飲食 采購(gòu)經(jīng)理 2280135王老師 山東理工大學(xué) 教育 副教授 2782317周立波 淄博電視臺(tái)影視頻道廣告部 電視臺(tái) 編輯記者 13864426902劉召軍 淄博美圖廣告公司 廣告 經(jīng)理 13905336060左伯海 淄博晚報(bào)廣告部 報(bào)刊 編輯記者 86307717 / 100商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：金帝購(gòu)物廣場(chǎng)、淄博商廈、大福源超市、新一佳超市、步行街、美食街住宅小區(qū)：華瑞園、科技園、建業(yè)花園、金麗園、政府三宿舍? 臨淄、周村、淄川相對(duì)繁華的商業(yè)區(qū)。市中心張店區(qū)距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 70 公里，向東距青島港 300 公里，空運(yùn)、海運(yùn)十分便捷。這種結(jié)構(gòu)有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，縮小城鄉(xiāng)差別，有利于發(fā)展生產(chǎn)、方便生活。從以上圖中可以看出，淄博市固定資產(chǎn)投資額近幾年在 150 億元左右上；2022 年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)大幅下降以后，政府采取了積極的措施，使得 2022 年 1 到 8 月份固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度超過(guò)了 2022 年的水平，達(dá)到了 %；2022 年城市公用基礎(chǔ)設(shè)施投資總額為 億元，增長(zhǎng) %。2022 年住宅平均價(jià)格為 1247 元/平方米，增長(zhǎng) %，其中經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格為1072 元/平方米，增長(zhǎng) %，商品住宅價(jià)格為 1301 元/平方米，增長(zhǎng)20 / 100%，價(jià)格的提升幅度達(dá)到了兩成。22 / 100據(jù)了解，淄博市區(qū)內(nèi)由于擁有大量企業(yè)、市級(jí)和地方政府機(jī)關(guān)等單位，建設(shè)時(shí)間較早，已經(jīng)形成較完善的配套體系，供水、供電、供暖、天然氣、電信等配套設(shè)施能滿足市民的需求，另外購(gòu)物、教育、娛樂(lè)、體育、郵局、銀行、等生活設(shè)施也初步具備。但從總體上看，住宅二級(jí)市場(chǎng)還不夠活躍，住宅二級(jí)市場(chǎng)發(fā)育嚴(yán)重不足。通過(guò)對(duì)淄博市房地產(chǎn)的了解，確定出淄博市房地產(chǎn)影響項(xiàng)目的因素，運(yùn)用層次分析法（AHP）確定各影響因素的權(quán)重，即對(duì)于項(xiàng)目的影響程度。容積率和綠化率是評(píng)價(jià)小區(qū)整體規(guī)劃水平的重要指標(biāo)，是小區(qū)檔次和形象最直接的體現(xiàn)。在調(diào)研的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，比較熱銷的是 130~150 平米的三居室。按照住宅室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，住宅內(nèi)部裝修形式一般分為四種：毛坯房、廚衛(wèi)精裝修、菜單式裝修及精裝修。物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 均價(jià) 銷售率巴黎春天 2700 80%世紀(jì)花園 1800 80%齊林家園 1700 80%紫荊園 1850 80%41 / 100怡海世家 1690 80%天立花園 1650 85%荷香園 1660 85%金信花園 1498 85%恒生城市花園 1780 80%麗景翠園 1700 80%富貴家園 1600 85%蓮馨園 1600 80%新空間花園 1280 80%說(shuō)明：如分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，銷售率是以本期并包括之前銷售面積計(jì)算，不包括未開(kāi)發(fā)的部分。? 價(jià)格和銷售：本案所處區(qū)域以中高檔項(xiàng)目為主，均價(jià)集中在1500~2022 元/平方米之間。通過(guò)對(duì)淄博市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體的考察和分析可以得出以下的結(jié)論：? 整體規(guī)劃：容積率整體較低，絕大部分的項(xiàng)目容積率在 以下；綠化率多數(shù)在 3540%之間；使用率基本在 7585%之間；樓體類型以多層板樓為主。39 / 100物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 物業(yè)費(fèi)巴黎春天 1瑞祥世紀(jì)花園 齊林家園 紫荊園 怡海世家 天立花園 荷香園 金信花園 恒生城市花園 麗景翠園 富貴家園 蓮馨園 新空間花園 物業(yè)管理費(fèi)是客戶入住后長(zhǎng)期支付的一筆費(fèi)用，由于將會(huì)涉及客戶的支付能力，因此物業(yè)管理費(fèi)用的高低也會(huì)影響目標(biāo)客戶的購(gòu)買(mǎi)行為。由于淄博市商品住宅市場(chǎng)剛剛起步，社區(qū)智能化設(shè)施的應(yīng)用還不廣泛。造成這種現(xiàn)象的原因主要有以下幾點(diǎn)：（1）淄博市居民平均收入水平不高，普通多層住宅因其造價(jià)便宜、售價(jià)較低，同時(shí)相關(guān)的管理維護(hù)費(fèi)用較低，成為淄博市民購(gòu)房的首選。為了能夠更為科學(xué)的、客觀的反應(yīng)淄博市各個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，并將其量化，敝公司應(yīng)用了住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評(píng)測(cè)系統(tǒng)，建立了新的數(shù)學(xué)模型，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評(píng)定。另外，該政策的全面實(shí)施將使取得土地的成本大大提高，商品房的價(jià)格尤其是住宅的價(jià)格在未來(lái)幾年中將會(huì)上漲。國(guó)際化的規(guī)劃設(shè)計(jì)和靈活的投資方式，將使張店在未來(lái)的 510 年間，以百平方公里的城區(qū)面積和百萬(wàn)的城市人口崛起于世。這幾年淄博市政府開(kāi)始著手進(jìn)行了市容改造、馬路亮化工程、城市綠化等，使市區(qū)的環(huán)境得到了改善。2022 年完成開(kāi)發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，同樣可以看出，淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相當(dāng)迅猛。但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問(wèn)題，突出表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然比較突出，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較低；人均可支配收入較低，社會(huì)有效需求不足；但近幾年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)，人民生活水平逐漸提高，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位于山東省前 5 名，未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好。淄博有各類科研機(jī)構(gòu) 699 家，專業(yè)技術(shù)人員 14 萬(wàn)人，是山東省硅酸鹽、化工、醫(yī)藥、絲綢、冶金等方面的重要科研基地。遠(yuǎn)在原始氏族社會(huì),就已有人類在此繁衍生息。該項(xiàng)走訪工作開(kāi)展基本較順利，惟較大遺憾是各政府機(jī)關(guān)在數(shù)據(jù)處理方面均較為落后，普遍存在部分?jǐn)?shù)據(jù)未作全面統(tǒng)計(jì)匯總之問(wèn)題，故某些宏觀基本面調(diào)查的結(jié)論內(nèi)容，是以當(dāng)?shù)卣藛T口述介紹加敝司實(shí)地考察而整理成文。? 本次調(diào)研工作重點(diǎn)及相應(yīng)問(wèn)題接獲本項(xiàng)目工作后，敝司清楚本項(xiàng)目需要一份全面、深入、詳盡、數(shù)據(jù)充分的前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，藉此作為未來(lái)本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面之重要基礎(chǔ)依據(jù)，而敝司開(kāi)展本次調(diào)研所遇到的最大問(wèn)題，是因時(shí)間倉(cāng)促但同時(shí)所涉及區(qū)域、內(nèi)容均較為廣闊而形成的矛盾。淄博擁有秀麗的自然風(fēng)光，每年吸引著數(shù)以萬(wàn)計(jì)的中外游客。淄博市人民生活水平不斷提高。固定資產(chǎn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，有利于拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，直接促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，改進(jìn)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，提高人民的生活水平。近幾年來(lái)，為了改進(jìn)城市容貌和基礎(chǔ)設(shè)施，淄博市把基建投入作為了重點(diǎn)工程。但離市中心較遠(yuǎn)的區(qū)域各項(xiàng)配套還比較缺乏，尤其是北部新建的住宅區(qū)，比如本項(xiàng)目所在的西北部區(qū)域。分析原因，一是住宅產(chǎn)權(quán)不清晰；二是中介行業(yè)還不成熟；三是交易稅費(fèi)名目繁多，費(fèi)用過(guò)高，手續(xù)繁雜。26 / 100然后運(yùn)用德?tīng)柗品ǜ鶕?jù)這幾個(gè)影響因素對(duì)于各項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)分，得出各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)?，F(xiàn)在淄博市在售的小區(qū)整體規(guī)劃水平較低，具體數(shù)字見(jiàn)下表：? 容積率 單位：萬(wàn)平方米物業(yè)名稱 容積率 占地面積 總建面巴黎春天 24100 12天立花園 50000 8富貴家園 33000 5蓮馨園 30000 恒生城市花園 89100 12麗景翠園 66000 8紫荊園 102022 怡海世家 210300 荷香園 70000 7齊林家園 216400 20世紀(jì)花園 1100000 8531 / 100金信花園 50000 4新空間花園 190000 10 1 0123456巴 黎春 天天 立花 園富 貴家 園 蓮 馨 園恒 生城 市花 園麗 景翠 園 紫 荊 園怡 海世 家 荷 香 園齊 林家 園世 紀(jì)花 園金 信花 園新 空間 花園容積率分布容積率范圍建筑面積（萬(wàn)平方米） 面積比例 項(xiàng)目個(gè)數(shù) 平均容積率容積率2 12 6% 1 容積率 —2 8% 3 容積率 1— 30% 5 容積率1 619 56% 4 32 / 10001002003004005006007002—21—1.5 10%10%20%30%40%50%60%建 筑 面 積 面 積 比 例淄博市地價(jià)較低，致使容積率普遍偏低，容積率大于 2 的只有巴黎春天，容積率達(dá)到了 ；容積率小于 1 的項(xiàng)目有 4 個(gè)，其中世紀(jì)花園的建筑面積達(dá)到了 85 萬(wàn)平方米，荷香園的建筑面積也達(dá)到了 20 萬(wàn)平方米，這兩個(gè)項(xiàng)目的建筑面積之和為 105 萬(wàn)平方米，這是導(dǎo)致容積率小于 1 的項(xiàng)目比例最高的原因。較低的價(jià)格把總價(jià)限制在一定范圍之內(nèi)，因此，大一點(diǎn)的戶型價(jià)格亦在大多數(shù)人的承受范圍里。整體產(chǎn)品檔次不高決定毛坯房仍然是市場(chǎng)上裝修選擇的主流，精裝修和菜單式裝修在很大程度上仍然是市場(chǎng)空白點(diǎn)，面對(duì)于價(jià)格很“敏感”的淄博購(gòu)房者，菜單式裝修顯然更容易被接受。? 按綜合品質(zhì)分組綜合品質(zhì)分組 平均綜合品質(zhì) 加權(quán)均價(jià) 建筑面積60 以上 1875 11750—60 1702 50 以下 1280 101171002040608010012014060以 上 50—60 50以 下建 筑 面 積42 / 10001020304050607060以 上 50—60 50以 下0500100015002022平 均 綜 合 品 質(zhì) 加 權(quán) 均 價(jià)以上顯示，隨著綜合品質(zhì)的提高，加權(quán)均價(jià)也隨著平滑提高，但其提升的速度要高于價(jià)格提升的速度。該區(qū)域內(nèi)大多數(shù)項(xiàng)目推出的都是毛坯房的商品房，鮮有項(xiàng)目提供精裝修，絕大多數(shù)項(xiàng)目存在定向開(kāi)發(fā)或集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)，形成一部分客戶分流。本次調(diào)研的大多數(shù)項(xiàng)目銷售率達(dá)到了 80%，它們都不同程度地存在著團(tuán)購(gòu)客戶，最典型的項(xiàng)目世紀(jì)花園 80%以上都是團(tuán)購(gòu)。只有下大力氣提高物管水平充分滿足業(yè)主的需要，才能真正體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)并最終贏得客戶的認(rèn)同，這也是差異化競(jìng)爭(zhēng)的要求。采暖方式主要有市政供暖和小區(qū)集中供熱兩種，供暖設(shè)備絕大部分采用暖氣。35 / 100、戶型? 樓型物業(yè)名稱 樓體類型 總建面巴黎春天 高層 12世紀(jì)花園 多層小高層 85齊林家園 多層 20紫荊園 多層 怡海世家 多層小高層 天立花園 多層小高層 8荷香園 多層 7金信花園 多層 4恒生城市花園 多層 12麗景翠園 多層 8富貴家園 多層 5蓮馨園 多層 新空間花園 多層 10淄博市住宅市場(chǎng)中多層住宅占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；小高層住宅現(xiàn)在剛剛起步，區(qū)域市36 / 100場(chǎng)仍然以多層板樓為主，小高層和塔樓占有了很小的份額，除了巴黎春天公寓項(xiàng)目外，再?zèng)]有任何項(xiàng)目產(chǎn)品全部為高層，存在高層的項(xiàng)目也是高層和多層并存。綜合品質(zhì)如何是消費(fèi)者所關(guān)心的問(wèn)題，小區(qū)的交通位置（包括周邊的環(huán)境） 、整體的規(guī)劃水平、戶型設(shè)計(jì)的合理性、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施的狀況以及小區(qū)的物業(yè)管理水平都將直接影響小區(qū)的綜合品質(zhì)。由于淄博市土地招投標(biāo)政策剛剛開(kāi)始，一些以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地短期內(nèi)會(huì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這使未來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量有一定幅度的增長(zhǎng)。建設(shè)中的淄博新區(qū)，規(guī)劃面積 52 平方公里。境內(nèi)膠濟(jì)鐵路、309 國(guó)道、濟(jì)青高速公路橫穿東西，淄八、淄東、辛泰鐵路及２０５國(guó)道、在建的濱萊高速公路縱貫?zāi)媳?，并交匯于淄博的中心城區(qū)張店。淄博市的統(tǒng)計(jì)局資料表明，2022 年完成開(kāi)發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，正在開(kāi)發(fā)的土地面積 萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，本年購(gòu)置土地面積 萬(wàn)平方米。 總體來(lái)說(shuō)，淄博市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較高，企業(yè)宏觀景氣良好。坐落在淄博市的齊魯石油化學(xué)工業(yè)公司，是特大型石化聯(lián)合企業(yè)，使淄博成為中國(guó)重要的石油化工基地。淄博歷史悠久。? 工作渠道及形式走訪當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、房管及規(guī)劃建設(shè)部門(mén)因應(yīng)本項(xiàng)目自身需要及項(xiàng)目標(biāo)書(shū)內(nèi)容要求，敝司在當(dāng)?shù)貧v史、文化、政治、經(jīng)濟(jì)、教育、人口、商業(yè)及房地產(chǎn)基本概況等方面的資料或宏觀數(shù)據(jù)的收集渠道之一，是走訪當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)職能部門(mén)，從中了解上述方面的歷年?duì)顩r和未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，并盡可能收集具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作分析研究之用。有鑒于此，根據(jù)敝司對(duì)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，及所處區(qū)域周邊一帶的基本理解，結(jié)合過(guò)往操作經(jīng)驗(yàn)，敝司認(rèn)為本次調(diào)研是否有效的關(guān)鍵在于工作側(cè)重點(diǎn)的正確把握及相應(yīng)工作方法的制定，經(jīng)過(guò)慎重考慮，敝司最后決定將 本次的調(diào)研側(cè)重于調(diào)研區(qū)域內(nèi)中高端潛在消費(fèi)者，并盡可能全面地研究其可能影響置業(yè)取態(tài)的所有背景和特征。綿延數(shù)十里的南部山區(qū)山泉噴涌、山林疊翠，風(fēng)景雋秀；博山溶洞、沂源溶洞群，石筍、石花構(gòu)成奇妙的山中宮殿，成為中國(guó)北方最大的溶洞群。2022 年，淄博市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，2022 年為 780 億元，增長(zhǎng)率達(dá) %；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2022 年為