【正文】 .......63 所需的物業(yè)服務特征（本題為多選） .......................................................................65 能夠接受的物業(yè)管理費 ...............................................................................................66 對部分基本配套需求的特征 .......................................................................................67A3 / 100 受訪人群的信息渠道特征 ......................................................................................69 了解開發(fā)商的實力與信譽的渠道特征 .........................................................................69 希望了解的樓盤信息 .....................................................................................................70 獲取銷售信息渠道 .........................................................................................................71 經(jīng)常閱讀的報刊 .............................................................................................................72 需求市場研究結論 ..................................................................................................73 客群特征： .....................................................................................................................73 產(chǎn)品需求： .....................................................................................................................73 信息渠道特征： .............................................................................................................74第四章 個案點評 ..........................................................................................................................75 齊魯花園 ..................................................................................................................75 世紀花園 ..................................................................................................................77 新空間花園 ..............................................................................................................81 巴黎春天國際公寓 ..................................................................................................83 恒生城市花園 ..........................................................................................................86 荷香園 ......................................................................................................................88 天立花園 ..................................................................................................................90 紫荊園 ......................................................................................................................94 怡海世家 ..................................................................................................................96第五章 結 論 ........................................................................................................................1004 / 100 言為使貴司可深入理解敝司開展本次調研所涉及的背景、資源、時間安排、工作程序、工作渠道等方面之要素，從而有助貴司客觀分析及判斷本報告有關論點、數(shù)據(jù)之實用性，敝司特別將本次調研的執(zhí)行過程作整體概述，在參閱本章后，貴司若有任何問題欲更深入了解，歡迎雙方再作具體溝通。? 人力資源調配? 本次調研由敝司策劃經(jīng)理領隊實地開展具體工作，進駐當?shù)乇炙菊皆诼毴藛T共 3 人，另聘請山東理工大學的學生 16 人，經(jīng)過培訓后上崗進行調研工作。? 與此同時，公司總部配有包括拓展、策劃及秘書在內共 4 人小組，專職搜集年鑒、政府網(wǎng)頁、地區(qū)背景等方面之最新宏觀數(shù)據(jù)或資料。? 工作渠道及形式走訪當?shù)卣畽C關、房管及規(guī)劃建設部門因應本項目自身需要及項目標書內容要求，敝司在當?shù)貧v史、文化、政治、經(jīng)濟、教育、人口、商業(yè)及房地產(chǎn)基本概況等方面的資料或宏觀數(shù)據(jù)的收集渠道之一，是走訪當?shù)卣嘘P職能部門，從中了解上述方面的歷年狀況和未來發(fā)展規(guī)劃，并盡可能收集具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)作分析研究之用。該項走訪工作開展基本較順利，惟較大遺憾是各政府機關在數(shù)據(jù)處理方面均較為落后，普遍存在部分數(shù)據(jù)未作全面統(tǒng)計匯總之問題，故某些宏觀基本面調查的結論內容，是以當?shù)卣藛T口述介紹加敝司實地考察而整理成文。各主要商業(yè)旺區(qū)及大型商場問卷調查針對當?shù)叵M者之職業(yè)構成、生活方式、消費習慣、置業(yè)取態(tài)等方面的市場調查，敝司主要以當?shù)卮笮蜕虉黾吧虡I(yè)旺區(qū)的現(xiàn)場訪問形式開展工作，在剔除無效樣本后，雖然調查問卷數(shù)量不算太少，但由于涉及地域較為廣闊且調研時間倉促，故敝司相信5 / 100在下一階段，該方面之研究工作仍可進一步繼續(xù)深入?，F(xiàn)場考察當?shù)胤康禺a(chǎn)實際發(fā)展狀況對于當?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展的具體狀況，除走訪政府有關部門外，在區(qū)域分布、住宅類型、整體素質、戶型面積、設計、價格、銷售狀況、物業(yè)管理、生活配套等等細項方面，敝司主要是以實地考察的形式收集該方面之資料，而重點研究對象是當?shù)匾?guī)模較大、知名度較高及綜合素質較好之項目，其余較小型等無可比性的項目僅作基本數(shù)據(jù)匯總分析。當?shù)剌^具代表性人物專訪在當?shù)赜绕涫菑埖陞^(qū)，敝司對當?shù)馗黝愃饺似髽I(yè)及政府機構中較具代表性的人員進行了專題訪問，希望通過此等朋友式較為深入、詳實、全面之敞開溝通，彌補一般問卷調查所難以達致的、真實體現(xiàn)較有實力人士心理需求的調查結果。而事實上從效果方面衡量，該渠道所得內容對整個市場調查報告的結論產(chǎn)生了無可代替的重要支持性作用。收集政府工作報告、年鑒、政府網(wǎng)頁、地方志等文字資料上文已提及，敝司除投入大量人員于當?shù)刈鼍唧w調研工作外，總公司亦通過各種最新文件資料及網(wǎng)上有關條目作補充搜集，包括政府工作報告、實用年鑒、統(tǒng)計年鑒、地方志、政府職能部門網(wǎng)站等等，藉以補充走訪當?shù)卣@素材之不足，同時提高該部分調研的工作效率。? 調查樣本類型、數(shù)量及大致調查區(qū)域本次調查原始樣本? 調查問卷 609 份（已剔除無效樣本）? 有代表性項目及部分代表人物專訪等? 部分代表性人物專訪介紹部分訪談代表性人物名錄6 / 100調查問卷涉及主要區(qū)域? 張店區(qū)：姓名 工作單位 行業(yè) 職位 聯(lián)系電話仇先生 汽車超市 一汽淄博總代理 經(jīng)理 3153877董波 汽車超市 潤滑油總代理 經(jīng)理 13012710600賀先生 汽車超市 汽車配件總和部 經(jīng)理 13864300747侯主任 淄博高新開發(fā)區(qū)管理委員會 管理規(guī)劃 主任 3580665王先生 淄博高新開發(fā)區(qū)管理委員會 管理規(guī)劃 職員 3580665劉女士 淄博高新開發(fā)區(qū)管理委員會 管理規(guī)劃 職員 3580665王所長 干休所 政府機關 所長 2310586陳士友 淄博飯店 飲食 采購經(jīng)理 2280135王老師 山東理工大學 教育 副教授 2782317周立波 淄博電視臺影視頻道廣告部 電視臺 編輯記者 13864426902劉召軍 淄博美圖廣告公司 廣告 經(jīng)理 13905336060左伯海 淄博晚報廣告部 報刊 編輯記者 86307717 / 100商業(yè)網(wǎng)點：金帝購物廣場、淄博商廈、大福源超市、新一佳超市、步行街、美食街住宅小區(qū)：華瑞園、科技園、建業(yè)花園、金麗園、政府三宿舍? 臨淄、周村、淄川相對繁華的商業(yè)區(qū)。? 本次調研工作重點及相應問題接獲本項目工作后，敝司清楚本項目需要一份全面、深入、詳盡、數(shù)據(jù)充分的前期市場調研報告，藉此作為未來本項目在產(chǎn)品設計方面之重要基礎依據(jù)，而敝司開展本次調研所遇到的最大問題，是因時間倉促但同時所涉及區(qū)域、內容均較為廣闊而形成的矛盾。有鑒于此，根據(jù)敝司對本項目自身特點，及所處區(qū)域周邊一帶的基本理解，結合過往操作經(jīng)驗，敝司認為本次調研是否有效的關鍵在于工作側重點的正確把握及相應工作方法的制定，經(jīng)過慎重考慮，敝司最后決定將 本次的調研側重于調研區(qū)域內中高端潛在消費者，并盡可能全面地研究其可能影響置業(yè)取態(tài)的所有背景和特征。 故此，在工作方法的制定方面，敝司主要圍繞有一定經(jīng)濟實力的各階層人士展開，包括確定調查場所（各大高級商場、相對較繁盛的商業(yè)街、部分檔次較高的居住小區(qū)等） 、確定調查對象（盡量以老板或負責人為主） 、落實調查訪問人員的工作標準及工作培訓等等，而在實際操作中，敝司再次印證淄博有一定經(jīng)濟基礎人士的基本特征，即：處事較為低調、溝通相對保守，同時某些敏感數(shù)據(jù)亦是不愿公開（例如個人收入、其普遍均填遠低于實際收入之數(shù)據(jù)；又或者是個人聯(lián)絡電話，基本不愿透露） 。基于上8 / 100述原因，在收集整理數(shù)據(jù)作匯總分析之同時，敝司亦會根據(jù)多種渠道綜合之信息，對有關數(shù)據(jù)結論作一定的主觀調整，希望盡可能反映客觀情況，令貴司于決策過程中可正確判斷或參照相應內容，保證本項目于操作方向上之合理性。9 / 100B. 第一章 宏觀市場研究淄博是中國環(huán)渤海地區(qū)一座風格獨特的工業(yè)城市，是國務院批準的山東半島沿海開放城市，是著名的“陶瓷之都” 、 “絲綢之鄉(xiāng)” 。淄博市位于魯中山區(qū)與華北平原的接壤地帶,處于中國東部山東省的腹地，南與列入世界自然文化遺產(chǎn)清單的泰山毗鄰，北與被稱為中華民族母親河的黃河相依，現(xiàn)轄 5 個區(qū)、3 個縣，總面積 5938 平方公里，總人口 401萬，其中市區(qū)人口 263 萬。淄博地處暖溫帶，四季分明，年平均氣溫 176。C, 年平均降水量 550800 毫米。淄博歷史悠久。遠在原始氏族社會,就已有人類在此繁衍生息。淄博是齊文化的發(fā)祥地。臨淄作為 2600 多年前春秋戰(zhàn)國時期最強盛的國家齊國的都城，長達 638 年之久，是當時東方最大的城市之一。淄博的鐵路和公路密度均在中國名列前茅。市內鐵路總長 公里。公路有 15 條干線通往全國各地，通車總里程近 3000 公里，濟（南）青（島）高速公路橫貫全市東西。市中心張店區(qū)距濟南國際機場僅 70 公里，向東距青島港 300 公里，空運、海運十分便捷。淄博擁有秀麗的自然風光，每年吸引著數(shù)以萬計的中外游客。綿延數(shù)十里的南部山區(qū)山泉噴涌、山林疊翠，風景雋秀；博山溶洞、沂源溶洞群，石筍、石花構成奇妙的山中宮殿，成為中國北方最大的溶洞群。素有“北國江南”之稱的馬踏湖，溝汊縱橫，荷葉滴翠，一派水鄉(xiāng)嬌媚。淄博市主要工業(yè)門類有石油化工、陶瓷、紡織、絲綢、醫(yī)藥、建材、10 / 100冶金、機電、塑料、電子等 35 個，擁有一大批在中國、山東占有重要位置的企業(yè)和產(chǎn)