【正文】 花都金鑼灣 19 群體，并隨城市的擴(kuò)張而進(jìn)一步攀升，巨大的消費(fèi)勢能對本項(xiàng)目的繁榮起到良好的推動作用。隨著花都整體經(jīng)濟(jì)的增長，城市面貌不斷改善，以及廣州經(jīng)濟(jì)圈的擴(kuò)張對花都商業(yè)的帶動，項(xiàng)目所處地段升值空間巨大。另外，花都離廣州太近，高消費(fèi)人群消費(fèi)時(shí)都到廣州大市場去了，留給花都的只是小部分消費(fèi)群。主要因?yàn)槟贻p女性居多約占 65%；而選擇購物的時(shí)段也比較集中在下午 4 到晚上 8 點(diǎn)時(shí)段，上午的購物氣氛及成交率都比較底 (詳見附表 ) 本項(xiàng)目與廣百百貨經(jīng)營狀況對比 金鑼灣購物中心 廣百百貨 地理位置 建設(shè)路與秀全大道交匯處 秀全大道中段 檔次 中低檔 高檔 經(jīng)營業(yè)態(tài) 服裝服飾、兒童用品、箱包等 化妝品、床上用品、服裝服飾等 經(jīng)營現(xiàn)狀 場面較旺，商鋪出租出售率100% 場面冷清，二層 已有一半商戶撤走 發(fā)展趨勢 商鋪價(jià)格有提升空間 部分商鋪已撤走，經(jīng)營現(xiàn)狀花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 18 不容樂觀 由上表可見，廣百百貨經(jīng)營狀況已經(jīng)走下陂路，在花都經(jīng)營高檔商業(yè)的空間較小，而如金鑼灣之中低檔商業(yè)在花都的生存空間較大。分析認(rèn)為這主要是因?yàn)轫?xiàng)目區(qū)域處于居住區(qū)較為集中地段以及項(xiàng)目區(qū)域相關(guān)停車設(shè)施不完善 導(dǎo)致。 項(xiàng)目商業(yè)氣氛狀況 A、交通和出行方式 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 17 根據(jù)觀測發(fā)現(xiàn)，前往項(xiàng)目區(qū)域的消費(fèi)者大部分以步行到達(dá)和乘坐交通巴士；其次是騎摩托車和小汽車。項(xiàng)目一樓的平均租金水平在 40 元 /平方米，而二樓的租金卻反常的較之一樓租金水平高達(dá) 50 元 /平方米。218柜 童裝 租 1500 14 生意很好 5 227 鋪 女裝 買 13 萬 12 位處與金城通道轉(zhuǎn)口處 據(jù)金鑼灣商業(yè)管理中心介紹，以及調(diào)查人員調(diào)查得知。從經(jīng)營檔次看，都是面向社會中低收入人群為主，其中外來打工人群是本項(xiàng)目的主要客戶群，所以本項(xiàng)目經(jīng)營檔 次偏低。 六、項(xiàng)目經(jīng)營狀況 業(yè)態(tài)搭配單一，檔次偏低。項(xiàng)目所處地路面呈直線南北走向，路面寬約 15 米，兩 側(cè)行人道各寬 2 至 4 米不等。此外，金鑼灣購物中心的入口不是很明顯，加之臨街多家大型的品牌店的存在，較大程度的影響到人流對金鑼灣購物中心的注意力，從而不利于吸引人流。商業(yè)能見度不及金城廣場位于交匯路口處優(yōu)越。因?yàn)樯虡I(yè)的根本目的是吸引顧客來消費(fèi)，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會影響到以后的經(jīng)營。區(qū)內(nèi)多路公交車經(jīng)過項(xiàng)目所在地，可以連接項(xiàng)目與城區(qū)各處，優(yōu)越的交通網(wǎng)絡(luò)為項(xiàng)目的旺盛經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)。東鄰花都體育館，西連廣州火車北站和花都客運(yùn)站，北有文苑購書中心，南靠金城購物廣場，地段優(yōu)勢非常明顯。 二、項(xiàng)目地理位置。項(xiàng)目配有 20 多停車位，但多數(shù)為后面住戶使用 。 第四部分：本項(xiàng)目整體環(huán)境分析 一、項(xiàng)目概況 金鑼灣購物中心地處秀全大道和建設(shè)路交匯處，項(xiàng)目南邊是金城購物花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 14 廣場。從經(jīng)營模式上看也較落后，多數(shù)是個(gè)體經(jīng)營者直接買鋪或租鋪，經(jīng)營雜陳無序，經(jīng)營類型和檔次受個(gè)人資金能力限制。 經(jīng)營檔次偏低，經(jīng)營模式較落后 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域現(xiàn)階段經(jīng)營的商品檔次偏低 ，主要是為了滿足周邊居住人群的日常生活所需。 商業(yè)業(yè)態(tài)組合完整，形成錯(cuò)位發(fā)展 以低端小商品為主體的商業(yè)大道是花都的主要小商品批零的集中地，該街區(qū)主要經(jīng)營小商品及日常用品，受眾面廣，適合中低檔人群的需求。 內(nèi)部交通環(huán)境： 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 13 區(qū)內(nèi)多路公交線路連通全區(qū)各處 ，交通網(wǎng)絡(luò)立體網(wǎng)狀分布，為消費(fèi)人群提供方便的交通環(huán)境。廣州新白云國際機(jī)場座落在花都，將于今年 8 月 5 日 正式啟用，首期 設(shè)計(jì) 客運(yùn)量為每年 2500 萬人次，貨運(yùn)量為每年 120 萬噸，最大規(guī)模可達(dá)每年 8000 萬人次客運(yùn)和每年 300 萬噸貨運(yùn)。 三、區(qū)域商業(yè)發(fā)展特點(diǎn) 商業(yè)發(fā)展具備優(yōu)越的交通環(huán)境 外部大交通環(huán)境： 花都區(qū)位于廣東省 北部， 擁有 較為 發(fā)達(dá)的 水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是 10 10 107 三條國道和機(jī)場高速、廣清高速、京珠高速、廣州北二環(huán)、北三環(huán)高速五條高速公路交匯之處。 交通狀況 名稱 類別 途經(jīng)站點(diǎn) 建設(shè)路 城市主干道 連通廣花路與芙蓉鎮(zhèn) 秀全大道 城市干道 連通花城路與火車站 1 路 公交 白蟮塘 — 金城廣場 — 火車站 2 路 公交 客運(yùn)站 — 金城廣場 — 赤坭總站 3 路 公交 客運(yùn)站－ 金城廣場 — 獅嶺車站 4 路 公交 東停車場 — 金城廣 場 — 花山 兩龍 6 路 公交 汽車總站－ 金城廣場 — 人民公園 8 路 公交 火車站－ 金城廣場 — 東鏡總站 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 12 9 路 公交 國華購物中心－ 金城廣場 — 九塘總站 10 路 公交 大陵新村－ 金城廣場 — 雅寶新城 16 路 公交 松園里－ 金城廣場 — 推廣墟 由上表可見，本項(xiàng)目的交通網(wǎng)絡(luò)極其發(fā)達(dá)，多路公交車經(jīng)過本項(xiàng)目可直達(dá)全區(qū)每個(gè)地方。秀全大道近臨廣州北站和花都客運(yùn)站路段臨街商鋪價(jià)格也有走高的趨勢，分析 認(rèn)為是受到北站也客運(yùn)站的客運(yùn)人流影響： 建設(shè)路兩側(cè)臨街商鋪的租金價(jià)格相對秀全大道來說表現(xiàn)得比較均勻。秀全大道東至新世紀(jì)大酒店和體育館段商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格開始回高達(dá) 130 元每平方米每月。購物項(xiàng)目約占 80%其他消費(fèi)項(xiàng)目為 21%。 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 9 業(yè)態(tài)構(gòu)成 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示秀全大道和建設(shè)路上總共有 209 家經(jīng)營商鋪，其中秀全大道 119 家；建設(shè)路 90 家。 二、區(qū)域 環(huán)境概況 人口結(jié)構(gòu) 秀全大道和建設(shè)路地處花都區(qū)中心區(qū)域，周邊聚集了政府機(jī)構(gòu)、國營企事業(yè)單位、學(xué)校、各企業(yè)單位、外來打工者等各層次的人群。 20xx年全社會商品零售總額 68 億元，商品銷售總額 87 億元，商品銷售都在呈穩(wěn)步增長勢頭，零售貿(mào)易業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)興旺，零售貿(mào)易業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫。 20xx 年職工年收入達(dá) 17836 元，農(nóng)民收入達(dá) 6560 元。其中世界 500強(qiáng)企業(yè)有 7 家落戶花都，將對整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到極大刺激作用，可見，花都經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁強(qiáng)大。 招商引資成績顯著，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。 四、小結(jié) 整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增長，對商業(yè)貿(mào)易起到拉升作用。 20xx 年 全區(qū)社會商品零售總額 億元，同比增長 %，商品銷售總額 億元，增長 %，其中批發(fā)額 億元，零售貿(mào)易總額 億元。 市容面貌明顯改善。建成花果山公園免費(fèi)向市民開放，并在廣州市城市景觀工程考評中獲得第三名。 加快推進(jìn)重大工程和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和實(shí)施花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 7 民心工程為重點(diǎn)，完成了一批市政道路的改造，鏡湖大道、風(fēng)神大道已建成通車，梯面鎮(zhèn)至西坑村的道路擴(kuò)建改造工程按時(shí)完成，鳳凰中路、鳳凰南路、雅瑤中路的建設(shè)工程和打通“斷頭路”的工作正抓緊推進(jìn)，迎賓大道改造工程已經(jīng)啟動。 新發(fā)展個(gè)體工商戶 4293戶，新增注冊資金 9277 萬元， 累計(jì)個(gè)體工商戶達(dá)到 17866 戶，注冊資金達(dá)到 億元；新發(fā)展私營企業(yè) 738 家，新增注冊資金 億元，全區(qū)私營企業(yè)已發(fā)展到 2423 戶，注冊資金 億元，分別增長 30%和 50%。金銀首飾企業(yè)從無到有，短短兩年時(shí)間累計(jì)引進(jìn) 50 家。 引進(jìn)汽車零部件企業(yè) 42 家，總